資助房屋一向受不少上車客青睞，但往往都出現超額認購，想提升中籤機會，其中一個方法就是透過「家有長者」計劃作申請，連同長者一併申請可把揀樓次序推前，只不過家中長者年紀老邁，遇著有什麼事隨時影響交易。我們《胡．說樓市》早前收到一個個案，事主的爸爸以綠表資格買入綠置居「啟鑽苑」物業，但成交前爸爸離世，媽媽繼承了物業，但當找尋銀行造按揭時卻紛紛批拒，有機會要取消交易。若面對如此情況，又應該怎樣處理?
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個案分析
爸爸揀樓後離世 媽媽完成遺囑承辦程序
陳小姐爸爸早前透過綠表資格，購入房委會在鑽石山的綠置居「啟鑽苑」，成為了該單位業主。申請時，媽媽只列於申請表內成為家庭成員。陳小姐爸爸去年中揀樓後，在物業成交前便離世，由於陳先生沒有訂立遺囑，故需按照法例由媽媽繼承。去年12月，陳小姐按房屋署的指示，成功協助媽媽辦理好遺囑承辦程序。
陳小姐表示曾問房署怎樣做，職員跟她說只要跟隨正常程序交遺產繼承文件，就可以跟代表律師核實，取得轉名紙後便可做到按揭。她表示跟足上述程序後去申請按揭，職員卻跟她表示不接受以遺產執行人名義的轉名契，以任何方式來上會。
銀行: 不接受按揭申請
陳小姐表示，自己曾向三間大銀行提交按揭申請，包括恒生、中銀、滙豐，但三間均拒批。當中只有恒生職員曾向她表示，銀行去年修改了內部指引，若業主在買賣交易前過身，並不能以遺產執行人或承辦人身份來承造按揭。
當時銀行職員反建議她，可選擇一炮過找清物業餘款，待物業正式成為遺產後，再向房委會申請轉名，之後再申請按揭，只是礙於資金有限，以她能力並沒有大筆資金可用來找清尾數。即使申請私人貸款，但因還款期只有五年，供款會十分吃力。得知未能成功轉名是尋找按揭困難的關鍵，故再向房委會尋求協助，但職員只表示一切要跟從買賣協議，不會作任何合約上更改，反稱大部人也沒有問題，不明白為何只有他們有此情況，表示如果按揭問題未能上會，則只能夠退訂。
房委會: 同意媽媽繼承 不接受轉名要求
在律師的協助下，陳小姐在去年12月曾去信房委會，表達未能轉名令物業上會困難事宜，但房委會回覆信確認了陳小姐爸爸已離世，並不反對陳小姐媽媽成為繼承人來簽署轉讓契，也核實媽媽是有權去承繼，亦有責任協助找清尾數，如果她不能夠找清尾數，有責任去繳付利息。其後律師進一步查詢能否轉名時，房委會回覆指對於把物業由爸爸名字轉給媽媽卻不可接受，但信件卻沒有詳細解原因。
陳小姐表示，公屋戶籍在爸爸過世後，很快便轉了給媽媽的名字，但在買賣上卻企硬不願意作合約上的更改。又表示她們幾姐妹並不是在公屋住戶，揀樓時職員容許他們加人作為綠置居業主，但事後卻不讓他們加名或轉名，認為這個程序有點矛盾。她曾估計會否關乎需繳付厘印費事宜? 陳小姐嘗試向房委會表達願意承擔轉名時產生厘印的意願，但暫時仍未得到房委會的回覆。
胡．說評析
房委會資助房屋設有「家有長者優先選樓計劃」，但凡二人或以上家庭，在申請截止當日，有年滿60歲的公屋家庭成員，便可參加計劃以獲取提升選樓次序。房委會亦會預設一定名額，提高中籤機會，故近年不少資助房屋申請者都看中「家有長者」計劃搏取上樓機會，但由於近年資助房屋的樓花期也長達三年以上，期間家庭狀況出現的變化，相信很多人亦有類近問題，所以背後涉及的一些議題，我們必須要釐清。
問題1: 買樓後等待成交前，準業主突然死亡，怎辧?
私樓買賣
純粹從一般私樓買賣上，如果在簽署臨約及正約，並等待簽署轉讓契約期內過世，一般的處理方法就是看後人意願，因為他們可以選擇繼續完成交易，先人有遺囑的情況下，遺囑執行人在取得遺囑認證後，可與賣方簽署轉讓契約；而如果沒有遺囑，遺產管理人可向法庭申請遺產管理書簽署契約。當然由於繼承遺產需時，買家可跟業主在簽署補充協議下，先找清樓價餘額，並待完成繼承後再簽署轉讓契約，前提是業主也要同意如此做法，以及下手買家有找清樓價、沒有按揭需求的能力。
資助房屋
購買資助房屋的情況又如何呢? 房委會在攪珠後至揀樓往往也有一段真空期，若在揀樓日前離世，理論上會失去了相關揀樓權利；但如果在揀樓後才發生不可預期的變動，其處理手法跟私樓相若，另一位聯名業主可用長命契方式自動繼承業權；但正如今次陳小姐個案中，由於爸爸是唯一業主，則單位會按照遺產順序繼承，有遺囑則按遺囑意願繼承；無訂立遺囑，則按照《無遺囑者遺產條例》先由配偶繼承，然後到兒女。
問題2: 繼承人承造按揭有無問題?
私樓買賣
雖然買賣得以進行，但如果後人上會有按揭需求，究竟銀行又會怎樣處理呢? 在一般私樓買賣上，雖然後人在辦理遺產繼承期間，可跟業主協商先找清樓價，待遺產成功繼承後補簽轉讓契，但銀行並不會接受先放款、後成交的做法，否則對銀行並沒有任何保障。
資助房屋
類近情況，亦理應套用在資助房屋上。只是明明今次陳小姐已替媽媽完成了遺產繼承，緣何接連有三間大銀行都拒絕批出按揭貸款呢? 我們曾經以顧客身份致電幾間銀行查詢，恒生及中銀職員表示，就算取得遺產認證也不足以證明業權已經轉讓，而滙豐銀行的職員則表示，如果要申請按揭，就起碼要等足五年。
| 銀行職員 | 解釋 |
| 恒生 | 做了遺產認證並不代表名已經轉了至媽媽的姓名，因為轉名要去律師樓處理，我們一定要在土地註冊處看見其名字為媽媽，才可以申請按揭。 |
| 中銀 | 正常情況例如房屋署容許轉名都還可以處理，但如果沒有房屋署的文件，純粹只是遺產認證而已，就會比較麻煩一點。如果房屋署有文件說可以轉名也可以試一試。因為遺產只是通知可以繼承，但不等於真正擁有此業權。 |
| 滙豐 | 我也問了分行的同事，的確是繼承原因而令審批有問題。分行職員回覆表示，要等待五年才可以申請按揭。可能對於房屋署允許繼承或有購買資格，但對於銀行來說，做按揭就要等五年 |
律師: 房委會確定簽署轉讓契的能力
不過既然房委會申請人的按揭擔保，亦包括了遺產管理人所辦理的按揭，何來仍有條件拒批? 有曾經處理過居屋買賣的律師指出，因為資助房屋跟私樓只涉及買賣雙方不同，這裡還會涉及房委會的角色，若房委會不能清晰確定遺產管理人有權力簽署轉讓契約，基於風險考慮，寧願少接類近按揭。
按揭中介: 向銀行提供確信買家真正擁有物業的文件
重新翻看房委會向陳小姐代表律師的回信，裡面都清晰指出轉名契買家已過世，也核實陳小姐媽媽是有權去繼承去簽署轉讓契，但卻不肯替他們進行轉名。按揭中介表示，要令銀行可批出貸款，須由陳小姐提供令銀行確信買家真正擁有物業的文件。她表示，重點是銀行在當刻能否確信買家是否仍停留在遺產管理人的身份，或者遺產承辦人，因為此身份未足以確認到完全擁有此物業的業權，所以銀行有機會未確定到而拒絕批出貸款。她續稱事主可以離世的原因申請業權轉讓，當房委會同意後，便會發出一份同意書確認業權轉讓，手持同意書後便可再做轉名，待正式轉名後，銀行的信心會更大。
問題3: 轉名後便一定可申請按揭上會?
回帶到申請綠置居之時，如果陳小姐爸爸在申請居屋時，有把媽媽列為聯名業主；又或者在揀樓時加入了姐姐的名字，或許情況不如今天般複雜，因為在世者仍可以業主身份繼續向銀行申請按揭。只不過今次陳小姐個案真的可以成功轉名，又是否一定可以獲批銀行按揭?
業權轉讓的條件
根據《房屋條例》，除非透過補地價在自由市場轉讓、或透過居二計劃轉售，否則居屋是不可自由轉讓。雖然房委會可行駛酌情權作轉名申請，例如加入配偶成為聯名業主、業主移民或永久離開香港、又或如今次個案般因業主去世而更改業權等等，但要行駛酌性權也有兩個先決條件，包括轉名人必須是申請居屋時列出的家庭成員，同時只容許轉名時不涉及金錢代價，亦即無償形式進行。
無償轉讓 = 送贈契?
今次陳小姐個案，因為爸爸申請綠置居，媽媽必須名列同一份申請表，故媽媽是符合資格的，只是談到第二個條件時，房委會只容許不涉及金錢代價的轉讓，會否被視為「送贈契」而令銀行都拒批按揭呢? 因為銀行一般對「送契樓」都存有戒心，事關他們會擔心業權人本身破產，可令五年內簽定的「無償契約」作廢，背後理據就是破產者可能會預先作業主轉讓，來避免以樓還債，故銀行基於風險考慮多數不批類近按揭。
房委會委員建議
按揭中介王美鳳指出，銀行可分辨類近契約跟「送贈契」的分別，故以他們接觸的個案最終亦可做到按揭。房委會委員招國偉則認為，既然類近問題也時有所聞，除了銀行可多行一步外，亦建議房委會應梳理一些執行細節，以便協助有類近情況的準買家，畢竟房委會並沒有任何損失，且事主也持有一份正式的法庭文件。
建議與解決方法
事實上，銀行雖然有既定按揭審批程序和指引，但不同時間、不同情況下，銀行的按揭批核取態都會有分別，所以我們都會建議谷友預多一點時間向銀行查詢，讓自己有更多時間準備。另外，如果想減低今次遺產繼承帶來的按揭風險，家庭申請者購買新居屋時，亦可考慮增加一名家庭成員作為聯名業主，一旦其中一個業主不幸過身，另一名聯名業主亦可繼續完成交易，但當然這會消耗一個首置名額，這方面要自行衡量利弊。
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