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新居屋2023登場，有兩個來自項目均來自新界區，分別為屯門「兆翠苑」及元朗「啟天苑」，62折後的平均呎價分別為6,800元及6,280元。表面上，屯門「兆翠苑」所提供的伙數為眾新居屋最少，預計興建兩座物業共提供520個單位，容納人口1,460人，但因政府已拍扳興建「屯門延線」，其中一個站口更鄰近「兆翠苑」，令這個現時望落不算十分起眼的項目多了一份賣點。我們會透過一文跟大家拆解其位置、景觀、開則等各方面的特色。
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兆翠苑資料
| 樓盤名稱 | 兆翠苑 |
| 位置 | 屯門恒富街以西 |
| 單位數目 | 520個 |
| 座數 | 2座 |
| 面積 | 281-518呎 |
| 車位 | 住宅: 40個 訪客: 10個 電單車: 5個 單車: 35個 |
| 校網 | 71區校網 |
| 估計落成日期 | 2024年 |
| 綠色建築認證評級 | 待定 |
| 發展商 | 房委會 |
| 官方網站 | https://hos.housingauthority.gov.hk/mini-site/hos2023/tc/siutsui.html |
兆翠苑、屯門泳池站規劃鳥瞰圖
兆翠苑售價
| 售價 | 179萬-372萬元 |
| 平均呎價 (折扣後) | 6,800元 |
| 平均呎價 (市值) | 10,968元 |
供款參考
綠表計算供款 (不選用漸進式供款)
| 最平單位 | 最貴單位 | |
| 樓價 | 179萬元 | 372萬元 |
| 首期 | 5%: 8.95萬元 | 5%: 18.6萬元 |
| 貸款額 | 95%: 170.05萬元 | 95%: 353.4萬元 |
| 月供 | 8,514元 | 17,693元 |
| 第一筆資金* | 約9.96萬元 | 約33.1萬元 |
白表計算供款 (不選用漸進式供款)
| 最平單位 | 最貴單位 | |
| 樓價 | 179萬元 | 372萬元 |
| 首期 | 10%: 17.9萬元 | 10%: 37.2萬元 |
| 貸款額 | 90%: 161.1萬元 | 90%: 334.8萬元 |
| 月供 | 8,396元 | 17,449元 |
| 第一筆資金* | 約18.91萬元 | 約51.7萬元 |
面積分布
| 面積 | 單位 | 佔比 |
| 281-297呎 | 154個 | 30% |
| 374-389呎 | 255個 | 49% |
| 446-518呎 | 109個 | 21% |
項目背景
前身為政府、機構或社區用地
位於屯門「恒富街」的「兆翠苑」，前身是一幅「政府、機構或社區」用地，屬於《2017年施政報告》中政府公布26幅具有房屋發展潛力的用地。其後政府於2018年核准修改分區計劃大綱圖，連同屯門其餘四幅用地一併改劃「住宅(甲類)26」地帶。
預興建520個單位
項目佔地0.44公頃，可以最高6.5倍地積比率興建住宅，最高可建樓面290,633呎，非住用樓面則24,219呎，預興建兩座不高於30層高，共提供520個單位的項目，容納人口1,460。共由兩座大廈組成的「兆翠苑」，兩座之間會預留通風廊外，大樓B座以南位置也會保留作綠化區及非建築地帶。根據規劃大綱，屋苑會按規劃準則提供15,716呎的休憩空間、1,259呎的兒童嬉戲空間、一所到校學前康復服務大樓。
胡．說評析
1. 項目四周多私樓樓景
地盤以西(望屯門河道及日後運動場)
整體價格比起屏山「朗天苑」高約8%，若比較兩個樓盤，是否跟「兆翠苑」的景觀較優勝呢? 「兆翠苑」兩座A及B座物業前後擺位，其中地盤以西，視野上會最開揚，因為透過前方的「海皇路」可以望到「屯門河道」一帶。前方用地停泊了巴士，現時為九巴及城巴屯門南巴士車廠，日後會搬遷。民政事務局早於08年已計劃收回土地，並準備興建400米標準運動場，內圍會包括一個十一人標準天然草地足球場、還有鉛球投擲區、障礙賽設備，同時會附設5,000個座位的看台等。不過，西向單位也值得留意，因「海皇路」屬於連接屯門碼頭的主要幹道，加上下方就是「輕鐵站」或會有噪音問題，低層住戶需留意。
地盤以南(望御海灣)
地盤以南，會透過綠化地帶望過去新地發展的私樓項目「御海灣」，視覺上會跟私樓面對面。「御海灣」共由兩座組成，合共提供669個單位，B座望向的單位為「御海灣」二期，發展商在2021年4月以平均呎價18,420元，相當於全屯門最貴價的造價推出首批88伙。所以雖然B座以南會望向私樓樓景，卻是屯門區的地王項目。
地盤以東(望南浪海灣)
「兆翠苑」地盤以東，日後會望向私樓「南浪海灣」，包括「南浪海灣1-3座」的「ABGH室」，故日後「兆翠苑」以東的單位，均會以望「南浪海灣」樓景為主。
地盤以北(望海典軒及屯門延線上蓋)
地盤以北，也就是「兆翠苑」的A座，會望向「海典軒」同樣會被樓景阻擋。樓盤西北向，現時望向「屯門泳池」的用地，未來都會搬走，並發展為屯門西鐵延線的「屯門第16區站」，政府於2022年改劃用地，上蓋會興建18座10-45層高的住宅，共提供8,148個住宅單位，涉及總樓面394萬呎，核准高度由74.5米-174米，容納人口22,000人，目標於2039年落成，屆時或會影響西向單位的長遠景觀。
表: 屯門第16區發展參數
| 改劃用地 | 738,424呎 |
| 發展用地 | 657,693呎 |
| 可建樓面 | 住宅: 394.7萬呎 非住用: 33.5萬呎 |
| 座數 | 18座 |
| 單位數目 | 8,148個 |
| 高度 | 10-45層 |
| 容納人口 | 22,000人 |
| 車位 | 住宅: 1,650個 商用: 165個 電單車: 82個 單車: 544個 |
| 預計落成日期 | 2039年 |
2. 區內憧憬屯門延線
新鐵路能於五分鐘抵屯門站
景觀有隱憂未必會成為「兆翠苑」出線的地方，但交通因素卻可能值得憧憬。「屯門第16區站」(暫名)，是由屯門站延伸至屯門碼頭「屯門南延綫」的其中一個站，其實際位置在「兆翠苑」以西北、現時的泳池上，日後會以「社區鐵路」為定位。「屯門南延綫」全長約2.4公里，當中會途經「第16區站」，至「屯門南站」，透過高架鐵路延線連接起來，預計總車程五分鐘便可抵達「屯門站」，預計工程造價114億元。
屯門第16區站2030年才落成
「屯門第16區站」會採用三層設計的地面車站，上層及中層分別是月台及車站大堂，車站出入口則設於中層及地面，但畢竟相關鐵路工程在，2023年動工，並在2030年落成。若以「兆翠苑」2024年的入伙時間計算，起碼仍需待六年時間才會有鐵路搭。
過渡期內仍需依賴巴士及輕鐵
由於鐵路起碼六年後才落成，現時仍要依賴旁邊的「屯門泳池輕鐵站」，搭約五個站前往「西鐵屯門站」；又或者依賴小巴及巴士。附近設有三格巴士，包括「城巴962」前往銅鑼灣，會途經「青山公路」黃金海岸一帶，直出「西隧」前往中環，行車時間由早上5時50分至晚上11時45分，行車時間87分鐘，約8-20分鐘會有一班車。另外也有「九巴259D」經屯門公路及龍翔道前往藍田及油塘一帶，行車時間由早上5時50分至晚上12時30分，全程約92分鐘。
| 地區 | 車費 | 時間 | |
| K52 | 屯門站 | 4元 | 06:00-23:40 |
| 962 | 中環、銅鑼灣 | 18.8元 | 05:50-23:45 |
| 259D | 藍田、油塘 | 16.6元 | 05:50-12:30 |
3. 區內配套不充足
屯門第16區站設商場
除了交通較具憧憬外，實情「兆翠苑」附近也沒有什麼配套。但未隨著「屯門第16區站」發展，可能會有改善。因為「屯門第16區站」除了提供住宅外，還會設有4層高的商場，總樓面約33萬呎，並會設有六條天橋連接不同區份，包括其中一條由海典軒延伸過去，故可裨益到「兆翠苑」的居民。
暫時依賴區內小型商場
在站口未落成前，「兆翠苑」居民只能依靠樓盤對面的「屯門中央廣場」，內設小型商舖及酒樓。小型商舖均以補習社等為主。最新的民生配套要前往「海典軒」，基座設有兩層高小型商場，下方有一個超市，可照顧日常需要。如果有購物需要的話，最近也要前往「友愛邨」的公屋商場。該商場原屬領展旗下的商場，在2017年領展售予基匯資本，商場樓面約有19萬呎，共提供160間商舖。但步行「友愛邨」商場起碼需時十五分鐘。
樓盤跌入71區校網
另外值得一提，樓盤剛好跌出「70校網」，而是「71校網」交界。兩個校網是以「海皇路」作為分隔。「71校網」也有不少區內的一線學校選擇，包括遠至掃管笏的李金小學、鄭任安夫人千禧小學也在選擇之列。
屯門區71校網
| 學校名稱 | 資助類別 | 統一派位學額 |
| 中華基督教會拔臣小學 | 資助 | 17 |
| 青山天主教小學 | 資助 | 46 |
| 伊斯蘭學校 | 資助 | 58 |
| 興德學校 | 資助 | 83 |
| 路德會呂祥光小學 | 資助 | 54 |
| 博愛醫院歷屆總理聯誼會鄭任安夫人學校 | 資助 | 32 |
| 博愛醫院歷屆總理聯誼會鄭任安夫人千禧小學 | 資助 | 43 |
| 聖公會蒙恩小學 | 資助 | 55 |
| 保良局西區婦女福利會馮李佩瑤小學 | 資助 | 45 |
| 東華三院鄧肇堅小學 | 資助 | 57 |
| 仁濟醫院何式南小學 | 資助 | 51 |
| 仁愛堂劉皇發夫人小學 | 資助 | 79 |
| 順德聯誼總會李金小學 | 資助 | 52 |
| 順德聯誼總會胡少渠紀念小學 | 資助 | 30 |
| 順德聯誼總會何日東小學 | 資助 | 60 |
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