【帝御‧金灣終極天書】分析價單、樓書重點!位置、平面圖全拆解!

帝國集團及香港小輪合作的掃管笏新盤「帝御.金灣」,第一期由兩座物業組成,提供611個單位,樓盤提供實用不足200呎的迷你戶型,細絕同區新盤,有助壓低入場價去擴闊客源,項目已上載樓書價單,我們一於同大家深入拆解揀盤攻略!

項目入場價291萬元,首批123個單位,扣除即供6%的折扣額,平均呎價13,578元。發展商極速開價以堵截同區「御海灣」的客源,如果想比較區內同期新盤新地「御海灣」詳細分析,也可按我跳往!

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帝御.金灣資料

樓盤名稱帝御.金灣
位置青山公路青山灣段8號
單位數目611個
面積185-1,267呎
戶型開放式: 207-215呎 (107個)
1房: 209-366呎 (309個)
2房: 392-548呎 (136個)
特色: 185-1,267呎 (59個)
車位47個
校網71區校網
關鍵日期2022年4月30日
綠色建築認證評級暫定銀級
發展商帝國、香港小輪
示範單位地址尖沙咀美麗華廣場一期5樓 (開放時間:早上10:30至晚上08:00)
官方網站https://www.seacoastroyale.com.hk/

帝御.金灣開價

首批123伙
折扣額6%
平均呎價14,445元/呎
折扣後售價13,578元/呎
區內二手呎價星堤: 11,550元/呎
滿名山: 12,200元/呎
愛琴海岸: 12,313元/呎

項目背景及特色

1997年前: 交還軍營作重建

「帝御.金灣」前身是「掃管笏軍營」一部份,是1994年中英聯合聯絡小組成協議,把25幅軍營交還作重建發展用地之一,連同現時已發展的「滿名山」及「哈羅國際學校」在內,整個發展範圍高達26.5公頃。

當時顧問建議把部份用地劃作「政府、機構及社區」及「休憩用途」,也建議地皮可用1.6倍地積比率,來發展中密度私人住宅單位1,100個,及私人參建居屋或夾屋2,400個,強調在整個規劃過程中,需顧及「青山公路」及「屯門公路」的嚴重交通噪音問題、以及不能再加強「青山公路」或「屯門公路」的交通負荷。

2010: 保留作政府機構及社區用途

在2010年,政府進行《屯門東可發展房屋用地的規劃及工程檢討可行性研究》(簡稱: 可行性研究),決定把區內十五幅地作房屋發展,其中「掃管笏軍營」是其中之一。除了現時發展為「滿名山」的用地計劃作住宅發展外,餘下用地則建議預留在「政府、機構及社區」用途,並把地皮一分為二。其中現時發展為「帝御.金灣」的地址皮,原擬興建八層高「GIC」設施,樓面約24.8萬呎;毗鄰現時為「國際紅十字路會」的用地也興建八層高設施,樓面28.9萬呎。

屯門東可發展房屋用地的規劃及工程檢討可行性研究
「3」為帝御.金灣、「7」為滿名山、「2」為哈羅國際學校

2014: 改劃住宅發展,地皮一分為二

在2014年,政為為滿足長策會十年建屋48萬伙的目標,開始要求規劃署不斷改劃「政府、機構及社區」及「綠化地帶」用地,屯門區也選定了24幅用地,希望透過改劃可提供40,700個住宅單位,包括34,300個公屋及6,400個私樓,而「掃管笏軍營」餘下用地也是改劃目標。改劃後,繼續以「一分為二」的方式發展。

「掃管笏軍營」改劃後,繼續以「一分為二」的方式發展。
「掃管笏軍營」改劃後,繼續以「一分為二」的方式發展。

2016: 香港小輪及帝國集團投地

經過城規會改劃,「帝御.金灣」現址改劃為「住宅乙類(15)」,地盤面積24.2萬呎,最高可建樓面為66.3萬呎,限制高度最高70米。地政總署在2016年首先推出招標。終由「帝國集團」及「香港小輪」合組財團,以27.08億元投得,以可建樓面來計算,每呎地價4,085元呎。

附近未來供應

賣地計劃: 青山灣國際紅十字會用地

至於餘下一部份地皮,亦即現時「國際紅十字路會」現址,佔地29.6萬呎,規劃署也改劃為「住宅乙類(14)」,最高可建樓面102萬呎,高度限制分別為85米及70米。根據規劃大綱,「國際紅十字路會」及「帝御.金灣」兩幅用地之間,需保留足夠間距通風,故會開闢至少15米非建築地帶。

另外「國際紅十字路會」現址存有的「前寶龍軍營堂」具文物價值,故日後發展需予以保育。這幅用地已納入本年度賣地計劃,稍後會推出招標,亦成為今年較大規模的一幅住宅官地,市場估值約6,000元呎,相當於地價約逾61億元。

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佳兆業: 屯門第48區青山灣項目

其實過去幾年,掃管笏一直被政府視為未來推地重心,除了剛提及的「國際紅十字路會」用地,在「帝御.金灣」左方、一幅原劃作「綠化地帶」的用地,早前也成功改劃「住宅乙類(20)」。地皮在今年初已推出招標,並由首度進軍香港的內房「佳兆業」擊敗十五個財團以35億元中標。

該幅地皮位於「哈羅國際學校」的西北面,可建樓面58.3萬呎,範圍一直由「帝御.金灣」左旁,延伸至「棕月灣」後方,每呎地價高達6,005元,較「帝御.金灣」的投地價高出約近五成。根據規劃大綱,用地最高地積比率為四倍,最高建築高度90米,並需在用地開闢兩塊闊15米的「非建築用地」作通風之用,及在地盤東面沿「青山公路-青山灣段」闢設至少闊三米的後移空間。

佳兆業項目在帝御.金灣毗鄰 (Google地圖)
佳兆業項目在帝御.金灣毗鄰 (Google地圖)

保利置業: 前歌頓軍營

沿咖啡灣方向一直行,在「帝御.金灣」不遠處,在青山公路也會見到十多幢獨立排屋沿海灘方向排開。這是內房保利置業發展的項目,合共提供37間排屋,面積介乎4,000-5000呎大。發展商表示較大的一間獨立屋,面積更高達9,000呎以上。

這幅地原址為「歌頓軍營」。在2010年《可行性研究》中,顧問也曾建議作專上學院發展,但其後政府卻改劃為住宅,並在2015年9月推出招標,終由保利置業以17.3億元投得,地盤可建樓面達114,604呎,每呎地價高達15,095元。發展商表示會在2020年的第三季推出。

保利置業「前歌頓軍營」項目
保利置業「前歌頓軍營」項目
 帝御.金灣屯門第48區國際紅十字路會屯門第48區青山灣項目前歌頓軍營
地盤面積24.2萬呎29.6萬呎14.57萬呎8.8萬呎
可建樓面66.3萬呎102.4萬呎58.3萬呎11.5萬呎
成交價 / 估值27.08億元估61.5億元35億元17.3億元
每呎地價4,085元估6,000元6,005元15,095元
單位數目1,782伙 (首期: 611伙)未知未知37伙
發展商帝國集團、香港小輪賣地計劃佳兆業保利置業

區內待推售項目: 管翠路、青霞里、星堤二期、小秀村

區內還有部份用地已售出,但仍在規劃之中,預計會成為區內的中短期供應。包括由「路勁」及「深圳控股」在「管翠路」投得的用地;以及賭王四姨太持有尚嘉投得的「青霞里」用地,現時仍未推出市場。

兩幅均為政府推出招標的用地,可建樓面分別為47.3萬呎及20.6萬呎,分別在17年及16年中標,中價價分別為31.68億元及14.01億元,每呎地價6,700元及6,800元。另外區內還有兩個大型私人住宅重建計劃,包括由新地及興勝創建持有的「星堤二期」、以及新地及長實「小秀村」大型重建計劃,分別提供1,326伙及800伙。

 屯門55區管翠路屯門青霞里星堤二期小秀村
地盤面積13.1萬呎5.7萬呎23.9萬呎26.69萬呎
可建樓面47.3萬呎20.6萬呎64.49萬呎34.7萬呎
單位數目約500伙約80伙1,326伙800伙
發展商路勁、深圳控股尚嘉新地、興勝創建新地、長實
掃管笏供應

區內潛在發展用地

至於長遠發展,區內仍有多幅大型地皮正等待發售,故人煙稀疏的掃管笏及小欖區,未來人口會持續增長。當中兩幅大型地皮,包括臨近海邊的「前樂安排海水化淡廠」,以及在「OMA by the Sea」毗鄰、位於「屯門掃管笏富安居以北」的用地,現時分別規劃為「綜合發展區」及「住宅乙類(2)」,均可提供126萬呎及200萬呎樓面,成為日後區內大型項目。

至於在「屯門第48區國際紅十字路會」及「愛琴海岸」以北,在「順德聯誼總會李金小學」以西的大片用地,佔地48.09萬呎,亦已改劃為「住宅乙類」用地,但根據規劃意向,會保留作公營房屋發展。

Oma by the Sea 附近住宅項目
 前樂安排海水化淡廠掃管笏富安居以北順德聯誼總會李金小學以西
地盤面積97.25萬呎56.8萬呎48.09萬呎
可建樓面126萬呎200萬呎62.5萬呎
規劃用途綜合發展區住宅乙類(2)住宅乙類
發展私樓私樓公營房屋

區內二手供應

雖然近年掃管笏成推地重心,但早於90年代已有發展商進駐這一帶,其中「香港黃金海岸」早於90年代初落成,成為區內指標屋苑。這個共由30座物業組成的屋苑,由信和集團發展。發展商也保留了部份單位作長線出租,內裡還設有酒店及商場,除了成為支援區內的住戶的生活所需外,也成為港人假日消閒的熱點之一。隨著時日推進,這一區也愈來愈多發展商進駐。

愛琴海岸

在2002年落成的大型屋苑「愛琴海岸」,總共由七座物業組成,共提供1,624個單位,項目有逾半單位均可望黃金海岸景觀,餘下一半則望山景為主,面積介乎493-821呎之間,是由新地、恒基及陸海通合作發展。發展商在2002年推出首批單位,當時正值樓市低迷,發展商以大約平均實呎3,180元開售,比當時市價略高一點,但最平單位售價則128萬元左右。不過來到今天,截至2020年7月止,「愛琴海岸」也隨樓市水漲船高,平均二手呎價約為12,313元,一個兩房五百多呎的單位也要700萬元。

星堤

其後,新地在掃管笏推出了「星堤」,這個由12座組成的項目,合共提供459個單位,實用面積由554呎起。位置上比起「愛琴海岸」還要隔涉一點,交通並不算十分方便,卻勝在屋苑爭取到村巴接駁往荃灣港鐵站,較附近新興屋苑優勝。發展商在2011年推出發售,首批單位平均呎價約6,900元,並提供了首兩年免息免供計劃。截至2020年7月止,「星堤」二手平均呎價為11,550元,一個兩房單位平均售價約為640萬元。

星堤
 星堤愛琴海岸浪濤灣漣山
座數12座7座分層: 6座 洋房: 32間17座
單位數目459個1,624個274個216個
面積554-4,391呎493-821呎616-2,282呎632-1,695呎
車位357個1,800個324個335個
入伙期2011年8月2002年9月2002年12月2002年3月
地址管翠路1號管青路2號青發街28號青發里9號
發展商新地新地、恒基、陸海通南豐永泰
二手呎價11,550元12,313元10,270元9,800元

滿名山

正因為政府自從2011年起,不斷推出屯門東一帶的住宅用地,也造就了不少新派屋苑逐漸落成。規模最大要數嘉里的「滿名山」,也被視為可跟「帝御.金灣」可直接比較的樓盤,事關「滿名山」前身也是「掃管軍營」的一部份,只不過項目位於公路以北的位置,毗鄰「哈羅國際學校」。

這幅地是嘉里建設在2012年4月以招標方式投得的限量地,地皮成交價為27.39億元,以可建樓面939,600呎計算,每呎地價僅2,915元。發展商打造了63座組成住宅,設有分層及洋房項目,並用「滿庭」、「山庭」及「名庭」分三期,合共提供1,100個單位,最終在2015年11月以均價11,687元推售首批單位。

但這個樓盤最為人詬病是交通問題,雖然在「青山公路-青山灣段」已加裝迴旋處,但區內早上卻堆滿接載小朋友上課的家長客,令交通格外擠塞,一直也難以解決,故二手價升幅也不顯著。截至2020年7月止,平均二手成交價約為12,200元,一房單位500多萬有交易,兩房單位則670萬左右。

滿名山
 滿名山NAPA上源恒大.珺瓏灣The CarmelOMA OMA
座數分層: 20座
洋房: 43間
分層: 5座
洋房: 60間
分層: 5座
洋房: 30間
分層: 6座
洋房: 22間
分層: 2座
洋房: 48間
2座
單位數目1,100個460個1,154個1,982個178個466個
面積308-2,877呎437-2,884呎321-4,880呎201-2,420呎259-1,476呎254-1,659呎
車位441個170個288個201個87個75個
入伙期2017年7月2017年9月2020年7月2020年10月2019年6月2021年6月
發展商嘉里建設會德豐萬科恒大永泰永泰
首批呎價11,687元10,565元11,073元15,419元10,901元12,463元
二手呎價12,200元12,167元

《胡.說樓市》評析

一共分三期發展的「帝御.金灣」合共提供1,782個,六座物業沿地盤邊界而建,其中第一期「第3座」及「第5座」較集中在地盤東面,跟毗鄰「國際紅十字路會」的用地只有一條車路隔。

至於第二期為「第1座」及「第2座」,位置上貼著「青山公路-青山灣段」而建;第三期則為「第6座」及「第7座」則較貼近屯門公路,及頗貼近毗鄰「佳兆業」青山灣的項目。三期之中,第一期「第3座」及「第5座」是優質還是劣質? 我們會從景觀、交通配套、以至平面圖逐點剖析。

帝御.金灣布局

景觀

向南: 青山灣海景欠奉、望青山公路

住得入掃管笏,很多人會追求望海,除了因屯門六大沙灘,五個也集中在「屯門東」之外,還因為這裡部份海景能向南。

問題是,「帝御.金灣」的實際位置在「青山公路-青山灣段」中段,剛好座落在「香港黃金海岸1-4座」的,「帝御.金灣」樓高只得19樓,故很難穿過前方「香港黃金海岸」望青山灣景緻,故準買家不應對海景有過份期望。

反而樓盤以南,剛好面對著「青山公路-青山灣段」,故部份單位會面對車來車往的噪音問題,特別是「第3座17-19室」幾乎是貼著馬路而建,除了要捱樓景之外,還可能會受到噪音所困擾,因此「3座17-19室」均需進行一些噪音緩解措施。

向南望青山公路
向南望青山公路

向東: 國際紅十字路會用地、通往青盈路車路

首先推出的第一期「第3座」及「第5座」,由於位置較捱向地盤東面,一路之隔就是「國際紅十字路會」的用地。在論述未來供應時,我們曾提及過「國際紅十字路會」用地已納入今年的賣地計劃中,稍後會推出招標作住宅發展。

這個規模較「帝御.金灣」大1.5倍的項目,最高建築高度介乎70及85米高,故基本上向東面單位,也要有望樓景的預期。看平面圖,第一期幾乎有過半單位會朝向這方向,包括「第3座2-16室」及「第5座5-9室」,但當然樓景未必很壓迫,因為日後兩個地方之間需預留15米非建築地帶,以作通風之用。。

但這是否東面單位沒有後顧之憂? 也不一定。因為跟「國際紅十字路會」的地盤之間,現時建有一條私家路,發展商向路政署建議加建一條連接路,通往「青盈路」方向。「青盈路」即是哪裡? 就是「哈羅國際學校」及「滿名山」一帶。雖然表面上有助接近樓盤名校優勢,但實際上早上接載學校返學的家長車,經常令「青盈路」相當擠塞,有可能迫爆這個路段,亦難怪這邊單位也需進行噪音緩解措施。

向東望國際紅十字路會用地
向東望國際紅十字路會用地

向北: 望屯門公路、啹喀廟

論密度,「第3座」較高,分層單位接近一層二十三伙;而「第5座」則較低,一層十三個單位,但別以為「第5座」一定取勝,只因向西面單位,前方會朝向一小撮「政府、機構及社區」用地。根據樓書的「發展項目的所在位置圖」,用地以北望向啹喀廟,是為三級歷史建築物,現為國際紅十字會的租用範圍內。

另外,根據樓書記載,樓盤以西位置會有一個祖墳的位置,相信只會影響第二至三期「第7座」及「第1座」的景觀,今次發售的第一期則預計不會有大影響。

更重要一點,「帝御.金灣」地盤往山上發展就是「屯門公路」。「屯門公路」處於地勢較高位置,故車輛經過時對樓盤「第5座」西北方高層單位影響較深,「第5座1室、10-16室」也需要進行噪音緩解措施。

向西北面可望屯門公路及啹喀廟,但向西面會望到祖墳
向北面可望屯門公路及啹喀廟。樓盤以西會望到祖墳,但只會影響第二、三期的景觀,相信第一期的單位不會望到。
向北面可望屯門公路及啹喀廟,但向西面會望到祖墳 (航拍效果)
向北面可望屯門公路及啹喀廟。樓盤以西會望到祖墳,但只會影響第二、三期的景觀,相信第一期的單位不會望到。 (航拍效果)

交通配套

區內鐵路效應泡湯

首批單位樓價低於300萬元,被視為一年半以來最平的新盤,除了跟開則細有關之外,交通配套因素也是其中之一。政府《鐵路策略發展2014》的報告中,市場曾期望興建的「屯荃鐵路」,即由「屯門西」經「三聖」,繞過「掃管笏」,直出「青龍頭」、「深井」、「灣景」,再接駁「荃灣西站」的方案,政府基於人口不足以支持鐵路為由否決申請,故區內只能依賴巴士及小巴接駁,或自行駕駛私家車。

延伸閱讀:【掃管笏歷史】人口爆棚!原來1987年擬建輕鐵!?

運輸署拒絕改善交通問題

問題是,自行駕駛私家車卻未必有足夠車位。若以「帝御.金灣」為例,全盤只有47個車位,相當於要13戶才能分配到一個,這一點也勢令區內車患問題愈見嚴重,並引伸違泊問題。屯門區議會曾多番向運輸署改善,並提出不同方案,惜署方一概不接納。有區議員建議可利用區內的空置用地作臨時停車場,及建議把「掃管笏路」與「冠峰街」道路連接起來,並通往「青山公路」,一概被署方否決。

有議員提出,希望運輸署可修訂舊「咖啡灣」及「黃金泳灘」停車咪錶位收費時間,由現時早上8時至晚上8時,調節至早上9時至晚上7時,但署方回覆表示,收費錶停車位,只是為駕駛人士提供短時間的泊車設施,收費時段與本港其他地方一致,考慮泊車需求及停車位使用情況,沒有計劃修改停車位收費時間。

依賴有限巴士及小巴服務

因此,在青山公路這條被市場統稱為「下路」的地方,區內居民只能夠依賴巴士及小巴接駁。值得慶幸的是,相比起「掃管笏」即「星堤」、「NAPA」一帶,「帝御.金灣」所在的「青山公路」,由屋苑步行約一分鐘已是巴士站,當中有一輛「52X」巴士可途徑「荃灣」、「長沙灣」、「荔枝角」及「旺角」,行車時間由早上5:20開始,尾班車則於晚上23:15,每程車資12.8元。另外也有城巴「962」可前往「銅鑼灣」;如果想搭鐵路的話,也可以過對面馬路,搭「K51」可前往「兆康站」。

依賴有限巴士及小巴服務
 途經時間班次車資
52X荃灣、長沙灣、荔枝角、旺角5:20-23:155-20分鐘12.8元
53荃灣西5:50-23:4520-35分鐘10.8元
61M荃灣、葵芳、荔景5:30-23:308-15分鐘9.1元
962銅鑼灣5:50-23:458-20分鐘18.8元
K51屯門兆康站5:45-23:455-12分鐘4元

倚賴黃金海岸商場配套

屋苑並不設商鋪,雖然行過對面已是「黃金海岸商場」,外型呈歐陸式建築,並有不同食肆,商場內只有一間超市「MARKETPLACE」,而營業時間由早上八時至晚上十一時。若未能趕及超市營業期間購物,就只有能依賴「7-11」便利店。如果需要前往街市的話,最近也只能往屯門方向,搭五分鐘車,前往「三聖邨」一帶的領展商場及街市。

但如果論校網,「帝御.金灣」所在的掃管笏,除了有「哈羅國際學校」外,其所跌入的「71區校網」也雲集了不少屯門區的名校,如「李金小學」、「鄭任安夫人千禧小學」也頗著名。這一點跟同期推售的「御海灣」有點相似。

黃金海岸商場

屯門區71校網

學校名稱資助類別統一派位學額
中華基督教會拔臣小學資助17
青山天主教小學資助46
伊斯蘭學校資助58
興德學校資助83
路德會呂祥光小學資助54
博愛醫院歷屆總理聯誼會鄭任安夫人學校資助32
博愛醫院歷屆總理聯誼會鄭任安夫人千禧小學資助43
聖公會蒙恩小學資助55
保良局西區婦女福利會馮李佩瑤小學資助45
東華三院鄧肇堅小學資助57
仁濟醫院何式南小學資助51
仁愛堂劉皇發夫人小學資助79
順德聯誼總會李金小學資助52
順德聯誼總會胡少渠紀念小學資助30
順德聯誼總會何日東小學資助60

胡.說評分

跟「御海灣」一樣,暫時沒有鐵路接駁,但不同之處,卻是「御海灣」未來會有屯門延線,所以即使「御海灣」的位置更偏遠一點,但論交通卻相對「帝御.金灣」優勝,故交通一項,我們只能給予1分。

雖然「御海灣」的景觀也充滿不確性,但至少未必需受噪音所影響;相比之下,「帝御.金灣」要受兩邊公路噪音夾擊下,我們也只能給予1分;以至樓盤依賴的「黃金海岸商場」,內裡選擇並不算多樣化,故也極其量只能給予1分。連同間隔計算在內,以20分為滿分的話,我們《胡.說樓市》編輯團隊共給予樓盤5分。

位置及交通1分
配套1分
間隔2分
景觀1分
總分5分
註:由編輯團隊共同評分,總分為20分,每小項以5分為滿分。

揀盤策略

「帝御.金灣」一期共由兩座所組成,合共提供611個單位,但開則並不算多樣化,撇除樓盤59個特色戶型後,清一色都是以開放式、一房及兩房戶型,主攻上車客為主。問題是在各種開則上又應該怎樣選擇呢? 我們會按各戶型逐一分析。

開放式單位: 107

樓盤提供全場最細185呎的單位,也是掃管笏最細戶型,但實情這類185呎的單位,會外接花園,是「帝御.金灣」的特色單位之一。純粹計算分層單位就是207呎,分別位於「3座15室」及「5座12室」。整個「帝御.金灣」共有107個開放式戶型,分布於七柱單位內,除上述提及最細戶型外,還設有211呎、212呎、213呎及215呎。

開放式單位伙數
2073座15室 (高層地下-18樓)
5座12樓 (1-18樓)
31
2113座11室 (高層地下-18樓)16
2125座8室 (1-18樓)15
2135座11室 (1-18樓)15
2155座10室 (1-18樓)
5座15室 (1-18樓)
30

參看平面圖,除了開放式戶型面積最大的「5座10室」外,其餘開放式單位開則都一樣,入屋左右兩邊設有洗手間及開放式廚櫃,廚櫃旁預留了一個4呎小凹位,可用來擺放少量雜物。洗手間一邊牆身看似非實心牆,變相可偷了部份內空間,而朝向客飯廳的洗手間門也改用趟門,藉以有助擴闊室內視野。

開放式單位平面圖

單位面積出現輕微分別,背後跟牆身厚度有關。當中不少單位外牆設有長長「隔音鯺」,部份則跟外牆連接公共地方,有一邊牆身需獨力承擔計入實用面積。以首張價單中推出「3座11室」(211呎)及「3座15室」(207呎)為例,兩個單位出現了四呎差異,大單位平均賣貴細單位七萬元,但實情純粹跟客飯廳外接牆身厚度不一有關。

兩個單位的內櫳面積並沒有任何差異。純粹是「3座11室」跟毗鄰單位連接的牆身,均厚「200毫米」;反觀「3座15室」跟毗鄰單位外接牆身,分別為「200毫米」及「100毫米」,從而影響了標示的面積大細。由於發展商在訂價上有把相關牆身計算入樓價,故開放放式單位的揀樓秘訣是「揀細不揀大」。

總結: 開放式單位揀細不揀大

1: 309

「帝御.金灣」主打一房類別,首期就提供了309個一房單位,但當中也有幾種不同類別,包括「純一房」及「一房連衣帽間」,建議你用「消除法」來作出收窄範圍。

間隔伙數
純一房186間
一房連衣帽間123間

純一房: 186

「純一房」比例最高,一共有186個單位,分布於12柱,面積則由290呎至最大323呎之。你可能會問,如果真的鍾情「純一房」戶型,在該12柱單位中,又應該怎樣選擇? 揀樓上可按這三步驟作選擇。

第一步: 決定是否選設玄關單位

第一,該12柱單位「純一房」單位,實情可再仔細分兩類。一類是「290呎-305呎」的;另一類則是「304-323呎」的單位。兩款單位的客飯廳均有135呎、而睡房也有65呎大,唯一分別在於前者不設玄關、但後者在入門口位卻設有玄關,成為了面積高低差野。所以第一步,你要先問一問自己對玄關有多大需求。

純一房+沒有玄關 (290-350)純一房+有玄關 (304-323)
3座3室
3座5室
3座6室
3座7室
3座8室
3座9室
3座21室
3座26室
3座27室
5座5室
5座6室
5座7室
純一房+沒有玄關平面圖
純一房+沒有玄關
純一房+有玄關平面圖

第二步: 沒有玄關的單位,需留意牆身厚度

假如你決定不選擇玄關單位,你就只餘下六柱單位可選擇,包括「3座3室」、「3座5室」、「3座6室」、「3座7室」、「3座8室」及「3座9室」。值得留意的是,六柱單位也是290呎,除了以下幾伙: 「3座高層地下及1樓3室」(305呎)及「3座9室」 (292呎)。究竟有何分別? 答案又是厚牆身。

面積290呎的「3座3室」、「3座5室」、「3座6室」、「3座7室」、「3座8室」全部朝向同一方位,面積及面數也是相同,故發展商在訂價上也沒有分別,故自行按樓價高低作排序便可以。

但如果發展商在其後價單,如果推出「3座高層地下及1樓3室」及「3座9室」則要留意。「3座高層地下及1樓」因不設「2室」的關係,令「3座高層地下及1樓3室」成為了大單邊,並連接了「風機房」。與「風機房」連接的牆身厚度達「400毫米」,要業主獨力來承擔;至於「3座9室」的一邊牆身也會連接「電錶房」,也需獨力計入實用面積,故成為了沒有玄關的純一房次選類別。

純一房+沒有玄關單位備註
2903座3室 (*2-18樓)
3座5室
3座6室
3座7室
3座8室  
—-
2923座9室外牆跟電錶房連接
3053座3室 (*高層地下、1樓)外牆跟風機房連接,厚度達400毫米
純一房+沒有玄關平面圖
純一房+沒有玄關

第三步: 有玄關+純一房

不過如果你鍾情於有玄關的純一房單位,你也有六柱單位可選擇,包括「3座21室」、「3座26室」、「3座27室」、「5座5室」、「5座6室」及「5座7室」。這六柱中又該怎排序呢?

值得留意的是,有三柱單位睡房均改用「活動牆身」,變相可拉開睡房,擴闊室內視野,間隔頓時變得更靈活,分別為「3座26室」(321呎)、「3座27室」(321呎)及「5座7室」(323呎)。度內櫳的話,由於三款單位內櫳沒有差異,故揀樓上應首選「3座26室」及「3座27室」,而次選才是「5座7室」。

至於餘下幾柱有玄關的純一房戶型,睡房則不屬於活動牆身,分別為「3座21室」(312呎)、「5座5室」(315呎)及「5座6室」(304呎),而單位分配給玄關比例也高,分別有14呎、18呎及12呎,佔單位面積比例3.9%-5.7%;加上部份高層地下或一樓的單位,因部份牆身連接公共地方,也需計入實用面積,變相谷大了面數,但實際內櫳並沒有別,故揀樓上也寧願「揀細不揀大」。

活動牆身睡房單位備註
321-3233座26室
3座27室
5座7室
揀細不揀大,內櫳沒有分別
非活動牆身睡房單位備註
304呎、312呎、3155座6室(*2-18樓)
3座21室(*2-18樓)
5座5室(*2-18樓)
單位分別在玄關大細
高層地下及一樓單位備註
3125座6室(*1樓)外牆連接變壓器運送口,牆身獨力承擔
3133座21室(*1樓)外牆連接垃圾房,牆身需獨力承擔
3163座21室(*高層地下)外牆連接入口大堂,牆身需獨力承擔
純一房+有玄關平面圖
3座26室、3座27室
5座5室、6室平面圖
5座5室、6室平面圖
3座21室(*高層地下)平面圖
3座21室(*高層地下)平面圖

總結: 純一房單位先決定是否需要玄關,要注意牆身厚度

「一房連衣帽間」: 123

「純一房」單位以外,如果希望升格至兩房,但又自覺資金有限的話,可考慮「一房連衣帽門」戶型,皆因雖然「衣帽間」沒有窗戶,但勉強也可當作一間房間使用。「一房連衣帽間」單位共有八柱,合共123間,但揀樓上也可按以下步驟篩選。

第一步,先決定自己需否要套廁類別。因為有六柱「一房連衣帽間」也不是套廁類別,包括「3座17室」、「3座18室」、「3座22室」、「3座23室」、「3座25室」及「5座2室」,但這幾柱的「衣帽間」面積卻較大,差不多有接近40呎。至於六柱單位的面積上,雖然略有差異,介乎342-348呎之間,但比較內櫳會發現沒有差異的。因此也應揀細不揀大。

如果希望單位設套廁類別,就只得餘下兩柱「一房連衣帽間」可選擇,分別為「3座12室」及「3座20室」。比起沒有套廁的單位,這兩柱的「衣帽間」較細,面積只有約30呎大,但間隔上也頗為靈活,在客飯廳與進入睡房間加一道門,就可自製作套廁單位。至於「3座12室」(366呎)及「3座20室」(362呎)有何分別?要特別留意的是「3座12室」的露台,除了露台的摺門外,還多設一重「隔聲摺叠門」,佔用了部份客飯廳的空間。

不設套單位備註
342呎、345呎、346呎、347呎、3483座17室
3座18室
3座22室(*2-18樓)
3座23室(*2-18樓)
3座25室(*1-18樓)
5座2室(*2-18樓)  
衣帽間達40呎
可改套單位備註
362呎、3663座12室
3座20室
衣帽間僅30呎
366呎單位備有「隔聲摺叠門」
部份一樓單位備註
3483座23室(*1樓)外牆連接入口大堂,牆身需獨力承擔
3545座2室(*1樓)外牆連接混土結構牆,牆身需獨力承擔
3座17室、3座18室平面圖
3座17室、3座18室平面圖
3座20室平面圖
3座20室平面圖
3座23室平面圖
3座23室平面圖

總結:一房連衣帽間可作兩房,先決定對「套廁」有否需求

2: 136

「一房連衣帽間」單位入場價折實為459萬,最貴則為509萬元,如果想升格真正的兩房單位,在「帝御.金灣」也有136個單位提供。兩房分「兩房開放式廚房」、「兩房梗廚」及「兩房一套連儲物室」單位,因面積有一定差距,故三類間隔的樓價高低有別,也間接把買家作出分流。

兩房連開放式廚房

不過,比例佔較多的「兩房連開放式廚房」,一共有75個單位,分布於樓盤的五柱單位內,分別為「3座10室」、「5座1室」、「5座3室」、「5座9室」及「5座16室」,面積介乎392呎-446呎之間。在五柱單位又該如何選擇?

如果著重單位內櫳空間的話,我們建議首選「5座9室」,單位面積雖然只得406呎,但這一款開則不設玄關,故可分配更多空間予內櫳,客飯廳空間也方正,更重要一點是主人房面積達90呎,比起「3座10室」(446呎)的主人房78呎還要大。

但當然如果對洗手間通風有要求,則要剔走「5座9室」(406呎)及「5座16室」(392呎);其餘的單位的洗手間,包括「3座10室」、「5座1室」、「5座3室」、「5座9室」及「5座16室」也設有氣窗可通風。但值得注意,「3座10室」及「5座16室」的露台均設有「摺叠門」也會佔據客飯廳一定空間。買家需自行作出取捨。發展商首張價單就先推出了「3座10室」供買家選擇。

 單位伙數備註
3925座16室15個露台設摺叠門浪費空間
洗手間屬黑廁類
4065座9室15個不設玄關
主人房面積達90呎
洗手間屬黑廁類
4225座1室15個洗手間有氣窗
跟「5座3室」內櫳相同
4255座3室14個洗手間有氣窗
跟「5座1室」內櫳相同
4463座10室16個露台設摺叠門浪費空間
主人房面積78呎
洗手間設氣窗
5座單位平面圖
5座單位平面圖
3座10室平面圖
3座10室平面圖

總結: 兩房連開放式廚房 間隔各有參差

兩房連梗廚

部份鍾情有梗廚的買家,就一定要放眼467呎以上的單位,因為由這個面積以上的單位才有梗廚設計,都屬於兩房戶型,只得46個單位,分布於三柱,包括「3座2室」(474呎)、「3座16室」(467呎)及「3座19室」(487呎),三個單位都設於該座的最單邊位置,高低面積差距達23呎之多。究竟反映在哪? 量度平面圖,我們會發現三柱單位,主要分別反映在玄關及走廊位。

當中「3座2室」內在玄關及走廊比例最細,玄關連走廊面積約36.5呎左右,佔單位面積約7.7%,且露台不設浪費空間的「摺叠門」,故成為「兩房連梗廚」的首選;至於「3座16室」及「3座19室」也只屬於次選類別。

(左起)3座2室、3座16室、3座19室
 32(474)316(467)319(487)
客飯廳139呎139呎139呎
客房49.7呎45.2呎45.2呎
主人房84呎84呎86呎
洗手間31.6呎31.6呎31.6呎
廚房43.5呎43.5呎43.5呎
玄關及走廊36.5呎46.4呎46.3呎
露台22呎22呎22呎
備註望國際紅十字路會
露台只有單邊摺叠門
望青山公路
露台設摺叠門
望青山公路
露台設摺叠門

總結: 兩房連開放式廚房 首選3座2室

兩房一套連儲物室

至於分層面積最大的單位,就是「兩房一套連儲物室」單位,限量只得一柱單位提供,共有15個單位,買家只按樓價高低作排序便可以了。發展商在首張價單中也有推出相關貨源,但就只有一樓及二樓,訂價為697.3萬至698.2萬元,即供價折實為655萬及656萬元。

兩房一套連儲物室

總結: 兩房一套連儲物室 按樓價高低排序

分析價單

了解各款單位後,來到揀樓時還要視乎價格高與低。今次發展商按不同戶型也有推出單位,首張價單中推出123個單位,扣除最高折扣額6%後,即供均價13,578元,比起「OMA by the Sea」貴約7%,但較同區也主打上車間隔的「恆大‧珺瓏灣」,價錢則低約11%。而且更重要一點,今次發展商以300萬以下作為招徠,希望壓低入場價堵截較早開售「御海灣」的客源。

 伙數訂價即供折實
開放式32個309.8萬-349.6萬元291萬-329萬元
132個403.8萬-446萬元380萬-419萬元
1房連衣帽間25個475萬-541.1萬元447萬-509萬元
2房連開放式廚房16個596.3萬-659.6萬元561萬-620萬元
2房連梗廚16個623.8萬-690.7萬元586萬-649萬元
21+儲物室2個697.3萬-698.2萬元655萬-656萬元

付款辦法

當然除了價錢是否吸引外,發展商付款辦法能否幫到買家也是出線因素之一。今次發展商提供付款辦法,雖然不外乎都是「即供」、「建築期付款」,再配以「發展商二按」及「發展商一按」計劃,但由於「即供付款」上也細分「100天成交期」及「200天成交期」,且不少單位也符合「新舊按保」門檻,故粗略分類會有九種不同付款方式。

希望減低供樓開支,選取發展商「即供+100天」成交計劃,可以獲取最高6%的折扣額;但如果希望減低首期開支,則需選用發展商的一二按安排,以至若希望資金調動較靈活的準買家、或希望申請「新按揭保險」,就要使用折扣額最少的「建築期付款」。我們會在下方逐一闡述各付款方法的優劣。

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付款辧法折扣額
即供+100天成交期-6%
即供+100天成交期+發展商二按/發展商一按-5%
即供+200天成交期-5%
即供+200天成交期+發展商二按/發展商一按-4%
建築期付款-1.5%
建築期付款+發展商二按/發展商一按-0.5% (*提前成交可回贈1-2%)

即供+100天成交期: -6%

最簡單的付款辦法就「即供+100天成交期」。選用這個計劃的買家,最大好處是可獲最高6%折扣額。根據付款安排,準買家支付了10%訂金後,餘額90%需在簽署臨時買賣合後100天內找清,意味買家支付了臨時訂金後,就只得約三個月時間尋找銀行承造按揭上會,故時間上也較為倉促。

由於「帝御.金灣」的關鍵日期在2022年4月30日,距離落成日期約有21個月時間,故雖然「帝御.金灣」大部份單位也能符合「舊按保」門檻,但卻因按揭證券公司只接受樓花期一年的物業申請「舊按保」,因此寄望申請按揭保險的買家並不能選用此計劃。在承造按揭時,要自己預算四成首期、向銀行承造六成按揭,故每月供款會較低,但自己卻需墊支較高門檻的第一筆資金。

即供+100天成交期+發展商二按/ 發展商一按: -5%

因此如果對高成數按揭的買家有需求,又有什麼選擇呢? 他可以選用「發展商付款辦法」、或者透過其他付款辦法來滿足「按揭保險」的需求,但第一步,準買家必先衡量自己需要多長成交期。問一問自己,究竟200天成交期是否足夠,抑或需要更長的時間? 會決定續後所選取的付款辦法。

如果對高成數按揭有需求,但又覺得未必太長成交期,眼前有三個選擇。第一,他可以選取「即供+100天成交期」,但再搭以發展商的二按、或全期發展商一按計劃。這個計劃的折扣額,會比起不採用發展商付款安排少了1%,實質折扣額為5%。

如果選用發展商二按計劃,最高按揭額可達90%。準買家需自己墊支10%首期後,餘額60%先向傳統銀行承造一按,之後30%就會向發展商承造二按。根據條款,二按首兩年息率為3厘,第三年4厘,而其後全期6厘,故需要適時甩掉二按。我們致電發展商查詢,表示二按計劃需要得到一按銀行同意方可確立,準買家要有做加息三厘壓力測試的心理準備。在審批按揭時,除了要提三個月至六個月的入息證明外,還要提交稅單。

第二,他可以選取「即供+100天成交期」,之後直接選用「全期發展商一按85%」計劃。整體條款大致跟二按相差不遠, 但「全期發展商一按85%」計劃,跟「二按」的分別在於,「全期發展商一按85%」的最高貸款額為85%,買家需墊支15%首期。不過,我們致電發展商職員查詢時,他們表示「全期發展商一按85%」的計劃,在審批上相對較寬鬆,不用通過壓力測試,並僅以供款佔入息一半作為審批準則;且未必需要提交稅單,提交三個月至六個月的入息證明已可審批。

無論一二按付款計劃,跟一般發展商計劃不同在於貸款年期高達30年,而不是25年;但始終息率在第三年起,已經會較傳統銀行為高,故買家也務必在兩年後成功轉按。發展商職員表示,兩項付款安排均不設罰息期,但如果「全期發展商一按85%」計劃,選擇局部還款就需用「10萬元的倍數」為基礎還款。

即供+200天成交期+舊按揭保險: -5%

因此,如果不希望在兩年後作轉按安排的買家,眼前的第三個選擇,還可以考慮「即供+200天成交期」,「搏一搏」能否跌得入「舊按揭保險」門檻。跟「即供+100天成交期+發展商二按/發展商一按」相同,選用「即供+200天成交期」的折扣額也是5%,但好處卻是除非最優惠利率有變化,否則全期供款相同。

當然能否借取「舊按揭保險」也只是「搏一搏」,皆因要成功申請「舊按保」,樓價必須在600萬以下。600萬以下才可申請最高80%按揭、400萬以下可申請最高90%;然而正如之前講述,按揭證券公司只接納樓花期約一年的物業申請。

所以雖然「帝御.金灣」首張價單中,首批推出的123個單位中,有100個也符合舊按保門檻,惜選用「即供+200天成交期」付辦方法,距離落成期也還有約15個月,也只是掹車邊符合門檻。所以最終能否申請「舊按保」還要看按揭證券公司是否接納。而且就算接受申請,由於選用「即供+200天成交期」的付款方法,在成交期自己需墊支15%訂金,故最高也只能申請85%按揭。

 即供+100天成交期+發展商二按即供+100成交期+發展商一按即供+200天成交期+舊按揭保險
首期10%15%15%
貸款額一按: 60% 二按: 30%85%85%+按揭保費
貸款年期30年30年30年
罰息期沒有(二按)沒有
需否轉按?可不轉按
入息要求壓力測試供款佔入息一半壓力測試
申請文件稅單入息證明: 3-6個月入息證明: 3-6個月稅單入息證明: 3-6個月

即供+200天成交期+發展商二按/發展商一按: -4%

假如買家不放心,擔心按揭保險未能獲批,其實他也可以選擇折扣額再縮減一點的付款計劃,可以選擇即供及200天內上會的計劃,但最終搭配發展商的二按、或發展商一按付款辦法。基本上息率、貸款年期、申請文件、入息要求等,跟之前所述的沒有太大分別,分別只在於如果選取「即供+200天成交期+發展商二按」的話,最高貸款額金額只是85%,而未能去到90%水平。

建築期付款+新按揭保險: -1.5%

又或者,買家還可直接放棄「即供」付款方法,而考慮「建築期付款」。由於準買家在放低15%訂金後,餘額85%在入伙時才找清,發展商提供了較大靈活性,故此在折扣額上也較低,實質折扣額只有1.5%。

根據按揭證券公司的規定,1000萬以下物業可申請最高80%按揭、而800萬以下物業可申請最高90%按揭,但物業必須「落成」方可申請,故買家要選用「建築期付款」,並待物業接近落成時申請「新按揭保險」

但值得注意兩點,第一,由於選用「建築期付款」在入伙前要自己墊支15%的訂金,故準買家最高只能申請85%的按揭。第二,根據發展商安排,選用「建築期付款」但最終提前成交的話,可視乎提前成交時間,獲得1-2%的回贈,但若有意申請「新按保」,因要待物業落成時才能申請,故必須放棄現金回贈。

建築期付款+發展商二按/發展商一按: -0.5%

所以如果買家希望同時賺取現金回贈的話,但又希望可以有長成交期、以及有高成數按揭申請,則需要選用「建築期付款+發展商二按/發展商一按」。雖然在前期所獲取的折扣額只有0.5%,但由於選擇提前成交的話,可獲取1-2%的現金回贈,故實質折扣額可達2.49%,比起「建築期付款+新按保」的1.5%為高。不過根據條款,建築期付款下的發展商計劃,首兩年息率為三厘後,其後全期已三級跳至五厘,故買家務必適時進行轉按

實際例子

究竟準買家應該如何怎樣選擇呢?我們決定以全盤最平的單位「3座高層地下15室」,一個實用207呎的開放式單位作闡述,單位訂價為309.8萬元,也是在即供折扣後低至300萬有找的單位。運用發展商的按揭,如果希望用最少首期入市的買家,就可選用「即供+100天+發展商二按」,因為買家可借取最高90%貸款額,以最平單位為例,首置客印花稅、律師費連同首期開支,買家只需有35萬元已可進駐樓盤最平單位。

但如果買家希望壓低每月供款,則需採用「即供+100天成交期」的付款計劃,事關買家會自己支付了四成首期,餘額60%借貸上會,以入場單位計月供可低至7,000元以下;反觀如果放眼於入息要求最低的付款計劃,則需要採用「即供+100天+發展商一按」,因為這是唯一不用通過壓力測試的付款方式。

 即供+100天成交期即供+100天成交期+發展商二按即供+100天成交期+發展商一按即供+200天成交期+舊按揭保險
訂價309.8萬元309.8萬元309.8萬元309.8萬元
折實291萬元294.3萬元294.3萬元294.3萬元
首期40%: 116.4萬元10%: 29.43萬元15%: 44.145萬元15%: 44.145萬元
貸款額60%: 174.6萬元一按: 176.58萬元
二按: 88.29萬元
85%: 250.155萬元85%: 250.155萬元
按保: 7.629萬元
月供6,899元10,699元(首2年)10,547元(首2年)10,194元
月入16,523元28,163元21,094元24,415元
第一筆資金122萬元35萬元49.6萬元49.6萬元
現金回贈
需轉按?不需要需要需要不需要

在「即供」與「建築期」之間,由於折扣額差距不算太大,所以實際計算上,在供款額、資金要求等分別也不算大大,故如對高成數按揭、或新按保有需求的買家也值得採用。只是如運用發展商二按及一按計劃的準買家,就謹記必須在兩年內轉按至傳統銀行。

 即供+200天成交期+發展商二按即供+200天成交期+發展商一按建築期+新按揭保險建築期+發展商二按建築期+發展商一按
訂價309.8萬元309.8萬元309.8萬元309.8萬元309.8萬元
折實297.4萬元297.4萬元305.153萬元308.251萬元308.251萬元
首期15%: 44.61萬元15%: 44.61萬元15%: 45.77萬元15%: 46.2萬元15%: 46.2萬元
貸款額一按: 178.44萬元
二按: 74.35萬元
85%: 252.79萬元85%: 259.3萬元
按保: 9.1萬元
一按: 184.9萬元
二按: 77.1萬元
85%: 262萬元
月供10,186元(首2年)12,539元(首2年)10,605元10,557元11,046元
月入26,538元25,078元25,399元26,850元22,092元
第一筆資金50萬元50萬元52萬元53萬元53萬元
現金回贈3.1萬-6.2萬元3.1萬-6.2萬元
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胡‧說精選

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