【帝御‧金灣終極天書】分析價單、樓書重點！位置、平面圖全拆解！

帝國集團及香港小輪合作的掃管笏新盤「帝御．金灣」，第一期由兩座物業組成，提供611個單位，樓盤提供實用不足200呎的迷你戶型，細絕同區新盤，有助壓低入場價去擴闊客源，項目已上載樓書與價單，我們一於同大家深入拆解揀盤攻略！

項目入場價291萬元，首批123個單位，扣除即供6%的折扣額，平均呎價13,578元。發展商極速開價以堵截同區「御海灣」的客源，如果想比較區內同期新盤新地「御海灣」詳細分析，也可按我跳往！

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快速跳往: 首批開價、項目背景、附近未來供應、區內二手供應、景觀分析、交通配套、胡‧說團隊評分、揀盤策略、價單分析

帝御．金灣資料

樓盤名稱	帝御．金灣
位置	青山公路青山灣段8號
單位數目	611個
面積	185-1,267呎
戶型	開放式: 207-215呎 (107個) 1房: 209-366呎 (309個) 2房: 392-548呎 (136個) 特色: 185-1,267呎 (59個)
車位	47個
校網	71區校網
關鍵日期	2022年4月30日
綠色建築認證評級	暫定銀級
發展商	帝國、香港小輪
示範單位地址	尖沙咀美麗華廣場一期5樓 (開放時間：早上10:30至晚上08:00)
官方網站	https://www.seacoastroyale.com.hk/

帝御．金灣開價

首批	123伙
折扣額	6%
平均呎價	14,445元/呎
折扣後售價	13,578元/呎
區內二手呎價	星堤: 11,550元/呎 滿名山: 12,200元/呎 愛琴海岸: 12,313元/呎

項目背景及特色

1997年前: 交還軍營作重建

「帝御．金灣」前身是「掃管笏軍營」一部份，是1994年中英聯合聯絡小組成協議，把25幅軍營交還作重建發展用地之一，連同現時已發展的「滿名山」及「哈羅國際學校」在內，整個發展範圍高達26.5公頃。

當時顧問建議把部份用地劃作「政府、機構及社區」及「休憩用途」，也建議地皮可用1.6倍地積比率，來發展中密度私人住宅單位1,100個，及私人參建居屋或夾屋2,400個，強調在整個規劃過程中，需顧及「青山公路」及「屯門公路」的嚴重交通噪音問題、以及不能再加強「青山公路」或「屯門公路」的交通負荷。

2010年: 保留作政府機構及社區用途

在2010年，政府進行《屯門東可發展房屋用地的規劃及工程檢討可行性研究》(簡稱: 可行性研究)，決定把區內十五幅地作房屋發展，其中「掃管笏軍營」是其中之一。除了現時發展為「滿名山」的用地計劃作住宅發展外，餘下用地則建議預留在「政府、機構及社區」用途，並把地皮一分為二。其中現時發展為「帝御．金灣」的地址皮，原擬興建八層高「GIC」設施，樓面約24.8萬呎；毗鄰現時為「國際紅十字路會」的用地也興建八層高設施，樓面28.9萬呎。

2014年: 改劃住宅發展，地皮一分為二

在2014年，政為為滿足長策會十年建屋48萬伙的目標，開始要求規劃署不斷改劃「政府、機構及社區」及「綠化地帶」用地，屯門區也選定了24幅用地，希望透過改劃可提供40,700個住宅單位，包括34,300個公屋及6,400個私樓，而「掃管笏軍營」餘下用地也是改劃目標。改劃後，繼續以「一分為二」的方式發展。

2016年: 香港小輪及帝國集團投地

經過城規會改劃，「帝御．金灣」現址改劃為「住宅乙類(15)」，地盤面積24.2萬呎，最高可建樓面為66.3萬呎，限制高度最高70米。地政總署在2016年首先推出招標。終由「帝國集團」及「香港小輪」合組財團，以27.08億元投得，以可建樓面來計算，每呎地價4,085元呎。

附近未來供應

賣地計劃: 青山灣國際紅十字會用地

至於餘下一部份地皮，亦即現時「國際紅十字路會」現址，佔地29.6萬呎，規劃署也改劃為「住宅乙類(14)」，最高可建樓面102萬呎，高度限制分別為85米及70米。根據規劃大綱，「國際紅十字路會」及「帝御．金灣」兩幅用地之間，需保留足夠間距通風，故會開闢至少15米非建築地帶。

另外「國際紅十字路會」現址存有的「前寶龍軍營堂」具文物價值，故日後發展需予以保育。這幅用地已納入本年度賣地計劃，稍後會推出招標，亦成為今年較大規模的一幅住宅官地，市場估值約6,000元呎，相當於地價約逾61億元。

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佳兆業: 屯門第48區青山灣項目

其實過去幾年，掃管笏一直被政府視為未來推地重心，除了剛提及的「國際紅十字路會」用地，在「帝御．金灣」左方、一幅原劃作「綠化地帶」的用地，早前也成功改劃「住宅乙類(20)」。地皮在今年初已推出招標，並由首度進軍香港的內房「佳兆業」擊敗十五個財團以35億元中標。

該幅地皮位於「哈羅國際學校」的西北面，可建樓面58.3萬呎，範圍一直由「帝御．金灣」左旁，延伸至「棕月灣」後方，每呎地價高達6,005元，較「帝御．金灣」的投地價高出約近五成。根據規劃大綱，用地最高地積比率為四倍，最高建築高度90米，並需在用地開闢兩塊闊15米的「非建築用地」作通風之用，及在地盤東面沿「青山公路-青山灣段」闢設至少闊三米的後移空間。

保利置業: 前歌頓軍營

沿咖啡灣方向一直行，在「帝御．金灣」不遠處，在青山公路也會見到十多幢獨立排屋沿海灘方向排開。這是內房保利置業發展的項目，合共提供37間排屋，面積介乎4,000-5000呎大。發展商表示較大的一間獨立屋，面積更高達9,000呎以上。

這幅地原址為「歌頓軍營」。在2010年《可行性研究》中，顧問也曾建議作專上學院發展，但其後政府卻改劃為住宅，並在2015年9月推出招標，終由保利置業以17.3億元投得，地盤可建樓面達114,604呎，每呎地價高達15,095元。發展商表示會在2020年的第三季推出。

	帝御．金灣	屯門第48區國際紅十字路會	屯門第48區青山灣項目	前歌頓軍營
地盤面積	24.2萬呎	29.6萬呎	14.57萬呎	8.8萬呎
可建樓面	66.3萬呎	102.4萬呎	58.3萬呎	11.5萬呎
成交價 / 估值	27.08億元	估61.5億元	35億元	17.3億元
每呎地價	4,085元	估6,000元	6,005元	15,095元
單位數目	1,782伙 (首期: 611伙)	未知	未知	37伙
發展商	帝國集團、香港小輪	賣地計劃	佳兆業	保利置業

區內待推售項目: 管翠路、青霞里、星堤二期、小秀村

區內還有部份用地已售出，但仍在規劃之中，預計會成為區內的中短期供應。包括由「路勁」及「深圳控股」在「管翠路」投得的用地；以及賭王四姨太持有尚嘉投得的「青霞里」用地，現時仍未推出市場。

兩幅均為政府推出招標的用地，可建樓面分別為47.3萬呎及20.6萬呎，分別在17年及16年中標，中價價分別為31.68億元及14.01億元，每呎地價6,700元及6,800元。另外區內還有兩個大型私人住宅重建計劃，包括由新地及興勝創建持有的「星堤二期」、以及新地及長實「小秀村」大型重建計劃，分別提供1,326伙及800伙。

	屯門55區管翠路	屯門青霞里	星堤二期	小秀村
地盤面積	13.1萬呎	5.7萬呎	23.9萬呎	26.69萬呎
可建樓面	47.3萬呎	20.6萬呎	64.49萬呎	34.7萬呎
單位數目	約500伙	約80伙	1,326伙	800伙
發展商	路勁、深圳控股	尚嘉	新地、興勝創建	新地、長實

區內潛在發展用地

至於長遠發展，區內仍有多幅大型地皮正等待發售，故人煙稀疏的掃管笏及小欖區，未來人口會持續增長。當中兩幅大型地皮，包括臨近海邊的「前樂安排海水化淡廠」，以及在「OMA by the Sea」毗鄰、位於「屯門掃管笏富安居以北」的用地，現時分別規劃為「綜合發展區」及「住宅乙類(2)」，均可提供126萬呎及200萬呎樓面，成為日後區內大型項目。

至於在「屯門第48區國際紅十字路會」及「愛琴海岸」以北，在「順德聯誼總會李金小學」以西的大片用地，佔地48.09萬呎，亦已改劃為「住宅乙類」用地，但根據規劃意向，會保留作公營房屋發展。

	前樂安排海水化淡廠	掃管笏富安居以北	順德聯誼總會李金小學以西
地盤面積	97.25萬呎	56.8萬呎	48.09萬呎
可建樓面	126萬呎	200萬呎	62.5萬呎
規劃用途	綜合發展區	住宅乙類(2)	住宅乙類
發展	私樓	私樓	公營房屋

區內二手供應

雖然近年掃管笏成推地重心，但早於90年代已有發展商進駐這一帶，其中「香港黃金海岸」早於90年代初落成，成為區內指標屋苑。這個共由30座物業組成的屋苑，由信和集團發展。發展商也保留了部份單位作長線出租，內裡還設有酒店及商場，除了成為支援區內的住戶的生活所需外，也成為港人假日消閒的熱點之一。隨著時日推進，這一區也愈來愈多發展商進駐。

愛琴海岸

在2002年落成的大型屋苑「愛琴海岸」，總共由七座物業組成，共提供1,624個單位，項目有逾半單位均可望黃金海岸景觀，餘下一半則望山景為主，面積介乎493-821呎之間，是由新地、恒基及陸海通合作發展。發展商在2002年推出首批單位，當時正值樓市低迷，發展商以大約平均實呎3,180元開售，比當時市價略高一點，但最平單位售價則128萬元左右。不過來到今天，截至2020年7月止，「愛琴海岸」也隨樓市水漲船高，平均二手呎價約為12,313元，一個兩房五百多呎的單位也要700萬元。

星堤

其後，新地在掃管笏推出了「星堤」，這個由12座組成的項目，合共提供459個單位，實用面積由554呎起。位置上比起「愛琴海岸」還要隔涉一點，交通並不算十分方便，卻勝在屋苑爭取到村巴接駁往荃灣港鐵站，較附近新興屋苑優勝。發展商在2011年推出發售，首批單位平均呎價約6,900元，並提供了首兩年免息免供計劃。截至2020年7月止，「星堤」二手平均呎價為11,550元，一個兩房單位平均售價約為640萬元。

	星堤	愛琴海岸	浪濤灣	漣山
座數	12座	7座	分層: 6座 洋房: 32間	17座
單位數目	459個	1,624個	274個	216個
面積	554-4,391呎	493-821呎	616-2,282呎	632-1,695呎
車位	357個	1,800個	324個	335個
入伙期	2011年8月	2002年9月	2002年12月	2002年3月
地址	管翠路1號	管青路2號	青發街28號	青發里9號
發展商	新地	新地、恒基、陸海通	南豐	永泰
二手呎價	11,550元	12,313元	10,270元	9,800元

滿名山

正因為政府自從2011年起，不斷推出屯門東一帶的住宅用地，也造就了不少新派屋苑逐漸落成。規模最大要數嘉里的「滿名山」，也被視為可跟「帝御．金灣」可直接比較的樓盤，事關「滿名山」前身也是「掃管軍營」的一部份，只不過項目位於公路以北的位置，毗鄰「哈羅國際學校」。

這幅地是嘉里建設在2012年4月以招標方式投得的限量地，地皮成交價為27.39億元，以可建樓面939,600呎計算，每呎地價僅2,915元。發展商打造了63座組成住宅，設有分層及洋房項目，並用「滿庭」、「山庭」及「名庭」分三期，合共提供1,100個單位，最終在2015年11月以均價11,687元推售首批單位。

但這個樓盤最為人詬病是交通問題，雖然在「青山公路-青山灣段」已加裝迴旋處，但區內早上卻堆滿接載小朋友上課的家長客，令交通格外擠塞，一直也難以解決，故二手價升幅也不顯著。截至2020年7月止，平均二手成交價約為12,200元，一房單位500多萬有交易，兩房單位則670萬左右。

	滿名山	NAPA	上源	恒大．珺瓏灣	The Carmel	OMA OMA
座數	分層: 20座 洋房: 43間	分層: 5座 洋房: 60間	分層: 5座 洋房: 30間	分層: 6座 洋房: 22間	分層: 2座 洋房: 48間	2座
單位數目	1,100個	460個	1,154個	1,982個	178個	466個
面積	308-2,877呎	437-2,884呎	321-4,880呎	201-2,420呎	259-1,476呎	254-1,659呎
車位	441個	170個	288個	201個	87個	75個
入伙期	2017年7月	2017年9月	2020年7月	2020年10月	2019年6月	2021年6月
發展商	嘉里建設	會德豐	萬科	恒大	永泰	永泰
首批呎價	11,687元	10,565元	11,073元	15,419元	10,901元	12,463元
二手呎價	12,200元	12,167元	—	—	—	—

《胡．說樓市》評析

一共分三期發展的「帝御．金灣」合共提供1,782個，六座物業沿地盤邊界而建，其中第一期「第3座」及「第5座」較集中在地盤東面，跟毗鄰「國際紅十字路會」的用地只有一條車路隔。

至於第二期為「第1座」及「第2座」，位置上貼著「青山公路-青山灣段」而建；第三期則為「第6座」及「第7座」則較貼近屯門公路，及頗貼近毗鄰「佳兆業」青山灣的項目。三期之中，第一期「第3座」及「第5座」是優質還是劣質? 我們會從景觀、交通配套、以至平面圖逐點剖析。

景觀

向南: 青山灣海景欠奉、望青山公路

住得入掃管笏，很多人會追求望海，除了因屯門六大沙灘，五個也集中在「屯門東」之外，還因為這裡部份海景能向南。

問題是，「帝御．金灣」的實際位置在「青山公路-青山灣段」中段，剛好座落在「香港黃金海岸1-4座」的，「帝御．金灣」樓高只得19樓，故很難穿過前方「香港黃金海岸」望青山灣景緻，故準買家不應對海景有過份期望。

反而樓盤以南，剛好面對著「青山公路-青山灣段」，故部份單位會面對車來車往的噪音問題，特別是「第3座17-19室」幾乎是貼著馬路而建，除了要捱樓景之外，還可能會受到噪音所困擾，因此「3座17-19室」均需進行一些噪音緩解措施。

向東: 國際紅十字路會用地、通往青盈路車路

首先推出的第一期「第3座」及「第5座」，由於位置較捱向地盤東面，一路之隔就是「國際紅十字路會」的用地。在論述未來供應時，我們曾提及過「國際紅十字路會」用地已納入今年的賣地計劃中，稍後會推出招標作住宅發展。

這個規模較「帝御．金灣」大1.5倍的項目，最高建築高度介乎70及85米高，故基本上向東面單位，也要有望樓景的預期。看平面圖，第一期幾乎有過半單位會朝向這方向，包括「第3座2-16室」及「第5座5-9室」，但當然樓景未必很壓迫，因為日後兩個地方之間需預留15米非建築地帶，以作通風之用。。

但這是否東面單位沒有後顧之憂? 也不一定。因為跟「國際紅十字路會」的地盤之間，現時建有一條私家路，發展商向路政署建議加建一條連接路，通往「青盈路」方向。「青盈路」即是哪裡? 就是「哈羅國際學校」及「滿名山」一帶。雖然表面上有助接近樓盤名校優勢，但實際上早上接載學校返學的家長車，經常令「青盈路」相當擠塞，有可能迫爆這個路段，亦難怪這邊單位也需進行噪音緩解措施。

向北: 望屯門公路、啹喀廟

論密度，「第3座」較高，分層單位接近一層二十三伙；而「第5座」則較低，一層十三個單位，但別以為「第5座」一定取勝，只因向西面單位，前方會朝向一小撮「政府、機構及社區」用地。根據樓書的「發展項目的所在位置圖」，用地以北望向啹喀廟，是為三級歷史建築物，現為國際紅十字會的租用範圍內。

另外，根據樓書記載，樓盤以西位置會有一個祖墳的位置，相信只會影響第二至三期「第7座」及「第1座」的景觀，今次發售的第一期則預計不會有大影響。

更重要一點，「帝御．金灣」地盤往山上發展就是「屯門公路」。「屯門公路」處於地勢較高位置，故車輛經過時對樓盤「第5座」西北方高層單位影響較深，「第5座1室、10-16室」也需要進行噪音緩解措施。

交通配套

區內鐵路效應泡湯

首批單位樓價低於300萬元，被視為一年半以來最平的新盤，除了跟開則細有關之外，交通配套因素也是其中之一。政府《鐵路策略發展2014》的報告中，市場曾期望興建的「屯荃鐵路」，即由「屯門西」經「三聖」，繞過「掃管笏」，直出「青龍頭」、「深井」、「灣景」，再接駁「荃灣西站」的方案，政府基於人口不足以支持鐵路為由否決申請，故區內只能依賴巴士及小巴接駁，或自行駕駛私家車。

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運輸署拒絕改善交通問題

問題是，自行駕駛私家車卻未必有足夠車位。若以「帝御．金灣」為例，全盤只有47個車位，相當於要13戶才能分配到一個，這一點也勢令區內車患問題愈見嚴重，並引伸違泊問題。屯門區議會曾多番向運輸署改善，並提出不同方案，惜署方一概不接納。有區議員建議可利用區內的空置用地作臨時停車場，及建議把「掃管笏路」與「冠峰街」道路連接起來，並通往「青山公路」，一概被署方否決。

有議員提出，希望運輸署可修訂舊「咖啡灣」及「黃金泳灘」停車咪錶位收費時間，由現時早上8時至晚上8時，調節至早上9時至晚上7時，但署方回覆表示，收費錶停車位，只是為駕駛人士提供短時間的泊車設施，收費時段與本港其他地方一致，考慮泊車需求及停車位使用情況，沒有計劃修改停車位收費時間。

依賴有限巴士及小巴服務

因此，在青山公路這條被市場統稱為「下路」的地方，區內居民只能夠依賴巴士及小巴接駁。值得慶幸的是，相比起「掃管笏」即「星堤」、「NAPA」一帶，「帝御．金灣」所在的「青山公路」，由屋苑步行約一分鐘已是巴士站，當中有一輛「52X」巴士可途徑「荃灣」、「長沙灣」、「荔枝角」及「旺角」，行車時間由早上5:20開始，尾班車則於晚上23:15，每程車資12.8元。另外也有城巴「962」可前往「銅鑼灣」；如果想搭鐵路的話，也可以過對面馬路，搭「K51」可前往「兆康站」。

	途經	時間	班次	車資
52X	荃灣、長沙灣、荔枝角、旺角	5:20-23:15	5-20分鐘	12.8元
53	荃灣西	5:50-23:45	20-35分鐘	10.8元
61M	荃灣、葵芳、荔景	5:30-23:30	8-15分鐘	9.1元
962	銅鑼灣	5:50-23:45	8-20分鐘	18.8元
K51	屯門兆康站	5:45-23:45	5-12分鐘	4元

倚賴黃金海岸商場配套

屋苑並不設商鋪，雖然行過對面已是「黃金海岸商場」，外型呈歐陸式建築，並有不同食肆，商場內只有一間超市「MARKETPLACE」，而營業時間由早上八時至晚上十一時。若未能趕及超市營業期間購物，就只有能依賴「7-11」便利店。如果需要前往街市的話，最近也只能往屯門方向，搭五分鐘車，前往「三聖邨」一帶的領展商場及街市。

但如果論校網，「帝御．金灣」所在的掃管笏，除了有「哈羅國際學校」外，其所跌入的「71區校網」也雲集了不少屯門區的名校，如「李金小學」、「鄭任安夫人千禧小學」也頗著名。這一點跟同期推售的「御海灣」有點相似。

屯門區71校網

學校名稱	資助類別	統一派位學額
中華基督教會拔臣小學	資助	17
青山天主教小學	資助	46
伊斯蘭學校	資助	58
興德學校	資助	83
路德會呂祥光小學	資助	54
博愛醫院歷屆總理聯誼會鄭任安夫人學校	資助	32
博愛醫院歷屆總理聯誼會鄭任安夫人千禧小學	資助	43
聖公會蒙恩小學	資助	55
保良局西區婦女福利會馮李佩瑤小學	資助	45
東華三院鄧肇堅小學	資助	57
仁濟醫院何式南小學	資助	51
仁愛堂劉皇發夫人小學	資助	79
順德聯誼總會李金小學	資助	52
順德聯誼總會胡少渠紀念小學	資助	30
順德聯誼總會何日東小學	資助	60

胡．說評分

跟「御海灣」一樣，暫時沒有鐵路接駁，但不同之處，卻是「御海灣」未來會有屯門延線，所以即使「御海灣」的位置更偏遠一點，但論交通卻相對「帝御．金灣」優勝，故交通一項，我們只能給予1分。

雖然「御海灣」的景觀也充滿不確性，但至少未必需受噪音所影響；相比之下，「帝御．金灣」要受兩邊公路噪音夾擊下，我們也只能給予1分；以至樓盤依賴的「黃金海岸商場」，內裡選擇並不算多樣化，故也極其量只能給予1分。連同間隔計算在內，以20分為滿分的話，我們《胡．說樓市》編輯團隊共給予樓盤5分。

位置及交通	1分
配套	1分
間隔	2分
景觀	1分
總分	5分

揀盤策略

「帝御．金灣」一期共由兩座所組成，合共提供611個單位，但開則並不算多樣化，撇除樓盤59個特色戶型後，清一色都是以開放式、一房及兩房戶型，主攻上車客為主。問題是在各種開則上又應該怎樣選擇呢? 我們會按各戶型逐一分析。

開放式單位: 107個

樓盤提供全場最細185呎的單位，也是掃管笏最細戶型，但實情這類185呎的單位，會外接花園，是「帝御．金灣」的特色單位之一。純粹計算分層單位就是207呎，分別位於「3座15室」及「5座12室」。整個「帝御．金灣」共有107個開放式戶型，分布於七柱單位內，除上述提及最細戶型外，還設有211呎、212呎、213呎及215呎。

開放式	單位	伙數
207呎	3座15室 (高層地下-18樓) 5座12樓 (1-18樓)	31
211呎	3座11室 (高層地下-18樓)	16
212呎	5座8室 (1-18樓)	15
213呎	5座11室 (1-18樓)	15
215呎	5座10室 (1-18樓) 5座15室 (1-18樓)	30

參看平面圖，除了開放式戶型面積最大的「5座10室」外，其餘開放式單位開則都一樣，入屋左右兩邊設有洗手間及開放式廚櫃，廚櫃旁預留了一個4呎小凹位，可用來擺放少量雜物。洗手間一邊牆身看似非實心牆，變相可偷了部份內空間，而朝向客飯廳的洗手間門也改用趟門，藉以有助擴闊室內視野。

單位面積出現輕微分別，背後跟牆身厚度有關。當中不少單位外牆設有長長「隔音鯺」，部份則跟外牆連接公共地方，有一邊牆身需獨力承擔計入實用面積。以首張價單中推出「3座11室」(211呎)及「3座15室」(207呎)為例，兩個單位出現了四呎差異，大單位平均賣貴細單位七萬元，但實情純粹跟客飯廳外接牆身厚度不一有關。

兩個單位的內櫳面積並沒有任何差異。純粹是「3座11室」跟毗鄰單位連接的牆身，均厚「200毫米」；反觀「3座15室」跟毗鄰單位外接牆身，分別為「200毫米」及「100毫米」，從而影響了標示的面積大細。由於發展商在訂價上有把相關牆身計算入樓價，故開放放式單位的揀樓秘訣是「揀細不揀大」。

總結: 開放式單位揀細不揀大

1房: 309個

「帝御．金灣」主打一房類別，首期就提供了309個一房單位，但當中也有幾種不同類別，包括「純一房」及「一房連衣帽間」，建議你用「消除法」來作出收窄範圍。

間隔	伙數
純一房	186間
一房連衣帽間	123間

純一房: 186間

「純一房」比例最高，一共有186個單位，分布於12柱，面積則由290呎至最大323呎之。你可能會問，如果真的鍾情「純一房」戶型，在該12柱單位中，又應該怎樣選擇? 揀樓上可按這三步驟作選擇。

第一步: 決定是否選設玄關單位

第一，該12柱單位「純一房」單位，實情可再仔細分兩類。一類是「290呎-305呎」的；另一類則是「304-323呎」的單位。兩款單位的客飯廳均有135呎、而睡房也有65呎大，唯一分別在於前者不設玄關、但後者在入門口位卻設有玄關，成為了面積高低差野。所以第一步，你要先問一問自己對玄關有多大需求。

純一房+沒有玄關 (290-350呎)	純一房+有玄關 (304-323呎)
3座3室 3座5室 3座6室 3座7室 3座8室 3座9室	3座21室 3座26室 3座27室 5座5室 5座6室 5座7室

第二步: 沒有玄關的單位，需留意牆身厚度

假如你決定不選擇玄關單位，你就只餘下六柱單位可選擇，包括「3座3室」、「3座5室」、「3座6室」、「3座7室」、「3座8室」及「3座9室」。值得留意的是，六柱單位也是290呎，除了以下幾伙: 「3座高層地下及1樓3室」(305呎)及「3座9室」 (292呎)。究竟有何分別? 答案又是厚牆身。

面積290呎的「3座3室」、「3座5室」、「3座6室」、「3座7室」、「3座8室」全部朝向同一方位，面積及面數也是相同，故發展商在訂價上也沒有分別，故自行按樓價高低作排序便可以。

但如果發展商在其後價單，如果推出「3座高層地下及1樓3室」及「3座9室」則要留意。「3座高層地下及1樓」因不設「2室」的關係，令「3座高層地下及1樓3室」成為了大單邊，並連接了「風機房」。與「風機房」連接的牆身厚度達「400毫米」，要業主獨力來承擔；至於「3座9室」的一邊牆身也會連接「電錶房」，也需獨力計入實用面積，故成為了沒有玄關的純一房次選類別。

純一房+沒有玄關	單位	備註
290呎	3座3室 (*2-18樓) 3座5室 3座6室 3座7室 3座8室	—-
292呎	3座9室	外牆跟電錶房連接
305呎	3座3室 (*高層地下、1樓)	外牆跟風機房連接，厚度達400毫米

第三步: 有玄關+純一房

不過如果你鍾情於有玄關的純一房單位，你也有六柱單位可選擇，包括「3座21室」、「3座26室」、「3座27室」、「5座5室」、「5座6室」及「5座7室」。這六柱中又該怎排序呢?

值得留意的是，有三柱單位睡房均改用「活動牆身」，變相可拉開睡房，擴闊室內視野，間隔頓時變得更靈活，分別為「3座26室」(321呎)、「3座27室」(321呎)及「5座7室」(323呎)。度內櫳的話，由於三款單位內櫳沒有差異，故揀樓上應首選「3座26室」及「3座27室」，而次選才是「5座7室」。

至於餘下幾柱有玄關的純一房戶型，睡房則不屬於活動牆身，分別為「3座21室」(312呎)、「5座5室」(315呎)及「5座6室」(304呎)，而單位分配給玄關比例也高，分別有14呎、18呎及12呎，佔單位面積比例3.9%-5.7%；加上部份高層地下或一樓的單位，因部份牆身連接公共地方，也需計入實用面積，變相谷大了面數，但實際內櫳並沒有別，故揀樓上也寧願「揀細不揀大」。

活動牆身睡房	單位	備註
321-323呎	3座26室 3座27室 5座7室	揀細不揀大，內櫳沒有分別
非活動牆身睡房	單位	備註
304呎、312呎、315呎	5座6室(*2-18樓) 3座21室(*2-18樓) 5座5室(*2-18樓)	單位分別在玄關大細
高層地下及一樓	單位	備註
312呎	5座6室(*1樓)	外牆連接變壓器運送口，牆身獨力承擔
313呎	3座21室(*1樓)	外牆連接垃圾房，牆身需獨力承擔
316呎	3座21室(*高層地下)	外牆連接入口大堂，牆身需獨力承擔

總結: 純一房單位先決定是否需要玄關，要注意牆身厚度

「一房連衣帽間」: 123間

「純一房」單位以外，如果希望升格至兩房，但又自覺資金有限的話，可考慮「一房連衣帽門」戶型，皆因雖然「衣帽間」沒有窗戶，但勉強也可當作一間房間使用。「一房連衣帽間」單位共有八柱，合共123間，但揀樓上也可按以下步驟篩選。

第一步，先決定自己需否要套廁類別。因為有六柱「一房連衣帽間」也不是套廁類別，包括「3座17室」、「3座18室」、「3座22室」、「3座23室」、「3座25室」及「5座2室」，但這幾柱的「衣帽間」面積卻較大，差不多有接近40呎。至於六柱單位的面積上，雖然略有差異，介乎342-348呎之間，但比較內櫳會發現沒有差異的。因此也應揀細不揀大。

如果希望單位設套廁類別，就只得餘下兩柱「一房連衣帽間」可選擇，分別為「3座12室」及「3座20室」。比起沒有套廁的單位，這兩柱的「衣帽間」較細，面積只有約30呎大，但間隔上也頗為靈活，在客飯廳與進入睡房間加一道門，就可自製作套廁單位。至於「3座12室」(366呎)及「3座20室」(362呎)有何分別？要特別留意的是「3座12室」的露台，除了露台的摺門外，還多設一重「隔聲摺叠門」，佔用了部份客飯廳的空間。

不設套廁	單位	備註
342呎、345呎、346呎、347呎、348呎	3座17室 3座18室 3座22室(*2-18樓) 3座23室(*2-18樓) 3座25室(*1-18樓) 5座2室(*2-18樓)	衣帽間達40呎
可改套廁	單位	備註
362呎、366呎	3座12室 3座20室	衣帽間僅30呎 366呎單位備有「隔聲摺叠門」
部份一樓	單位	備註
348呎	3座23室(*1樓)	外牆連接入口大堂，牆身需獨力承擔
354呎	5座2室(*1樓)	外牆連接混土結構牆，牆身需獨力承擔

總結:一房連衣帽間可作兩房，先決定對「套廁」有否需求

2房: 136個

「一房連衣帽間」單位入場價折實為459萬，最貴則為509萬元，如果想升格真正的兩房單位，在「帝御．金灣」也有136個單位提供。兩房分「兩房開放式廚房」、「兩房梗廚」及「兩房一套連儲物室」單位，因面積有一定差距，故三類間隔的樓價高低有別，也間接把買家作出分流。

兩房連開放式廚房

不過，比例佔較多的「兩房連開放式廚房」，一共有75個單位，分布於樓盤的五柱單位內，分別為「3座10室」、「5座1室」、「5座3室」、「5座9室」及「5座16室」，面積介乎392呎-446呎之間。在五柱單位又該如何選擇?

如果著重單位內櫳空間的話，我們建議首選「5座9室」，單位面積雖然只得406呎，但這一款開則不設玄關，故可分配更多空間予內櫳，客飯廳空間也方正，更重要一點是主人房面積達90呎，比起「3座10室」(446呎)的主人房78呎還要大。

但當然如果對洗手間通風有要求，則要剔走「5座9室」(406呎)及「5座16室」(392呎)；其餘的單位的洗手間，包括「3座10室」、「5座1室」、「5座3室」、「5座9室」及「5座16室」也設有氣窗可通風。但值得注意，「3座10室」及「5座16室」的露台均設有「摺叠門」也會佔據客飯廳一定空間。買家需自行作出取捨。發展商首張價單就先推出了「3座10室」供買家選擇。

	單位	伙數	備註
392呎	5座16室	15個	露台設摺叠門浪費空間 洗手間屬黑廁類
406呎	5座9室	15個	不設玄關 主人房面積達90呎 洗手間屬黑廁類
422呎	5座1室	15個	洗手間有氣窗 跟「5座3室」內櫳相同
425呎	5座3室	14個	洗手間有氣窗 跟「5座1室」內櫳相同
446呎	3座10室	16個	露台設摺叠門浪費空間 主人房面積78呎 洗手間設氣窗

總結: 兩房連開放式廚房 間隔各有參差

兩房連梗廚

部份鍾情有梗廚的買家，就一定要放眼467呎以上的單位，因為由這個面積以上的單位才有梗廚設計，都屬於兩房戶型，只得46個單位，分布於三柱，包括「3座2室」(474呎)、「3座16室」(467呎)及「3座19室」(487呎)，三個單位都設於該座的最單邊位置，高低面積差距達23呎之多。究竟反映在哪? 量度平面圖，我們會發現三柱單位，主要分別反映在玄關及走廊位。

當中「3座2室」內在玄關及走廊比例最細，玄關連走廊面積約36.5呎左右，佔單位面積約7.7%，且露台不設浪費空間的「摺叠門」，故成為「兩房連梗廚」的首選；至於「3座16室」及「3座19室」也只屬於次選類別。

	3座2室(474呎)	3座16室(467呎)	3座19室(487呎)
客飯廳	139呎	139呎	139呎
客房	49.7呎	45.2呎	45.2呎
主人房	84呎	84呎	86呎
洗手間	31.6呎	31.6呎	31.6呎
廚房	43.5呎	43.5呎	43.5呎
玄關及走廊	36.5呎	46.4呎	46.3呎
露台	22呎	22呎	22呎
備註	望國際紅十字路會 露台只有單邊摺叠門	望青山公路 露台設摺叠門	望青山公路 露台設摺叠門

總結: 兩房連開放式廚房 首選3座2室

兩房一套連儲物室

至於分層面積最大的單位，就是「兩房一套連儲物室」單位，限量只得一柱單位提供，共有15個單位，買家只按樓價高低作排序便可以了。發展商在首張價單中也有推出相關貨源，但就只有一樓及二樓，訂價為697.3萬至698.2萬元，即供價折實為655萬及656萬元。

總結: 兩房一套連儲物室 按樓價高低排序

分析價單

了解各款單位後，來到揀樓時還要視乎價格高與低。今次發展商按不同戶型也有推出單位，首張價單中推出123個單位，扣除最高折扣額6%後，即供均價13,578元，比起「OMA by the Sea」貴約7%，但較同區也主打上車間隔的「恆大‧珺瓏灣」，價錢則低約11%。而且更重要一點，今次發展商以300萬以下作為招徠，希望壓低入場價堵截較早開售「御海灣」的客源。

	伙數	訂價	即供折實
開放式	32個	309.8萬-349.6萬元	291萬-329萬元
純1房	32個	403.8萬-446萬元	380萬-419萬元
1房連衣帽間	25個	475萬-541.1萬元	447萬-509萬元
2房連開放式廚房	16個	596.3萬-659.6萬元	561萬-620萬元
2房連梗廚	16個	623.8萬-690.7萬元	586萬-649萬元
2房1套+儲物室	2個	697.3萬-698.2萬元	655萬-656萬元

付款辦法

當然除了價錢是否吸引外，發展商付款辦法能否幫到買家也是出線因素之一。今次發展商提供付款辦法，雖然不外乎都是「即供」、「建築期付款」，再配以「發展商二按」及「發展商一按」計劃，但由於「即供付款」上也細分「100天成交期」及「200天成交期」，且不少單位也符合「新舊按保」門檻，故粗略分類會有九種不同付款方式。

希望減低供樓開支，選取發展商「即供+100天」成交計劃，可以獲取最高6%的折扣額；但如果希望減低首期開支，則需選用發展商的一二按安排，以至若希望資金調動較靈活的準買家、或希望申請「新按揭保險」，就要使用折扣額最少的「建築期付款」。我們會在下方逐一闡述各付款方法的優劣。

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付款辧法	折扣額
即供+100天成交期	-6%
即供+100天成交期+發展商二按/發展商一按	-5%
即供+200天成交期	-5%
即供+200天成交期+發展商二按/發展商一按	-4%
建築期付款	-1.5%
建築期付款+發展商二按/發展商一按	-0.5% (*提前成交可回贈1-2%)

即供+100天成交期: -6%

最簡單的付款辦法就「即供+100天成交期」。選用這個計劃的買家，最大好處是可獲最高6%折扣額。根據付款安排，準買家支付了10%訂金後，餘額90%需在簽署臨時買賣合後100天內找清，意味買家支付了臨時訂金後，就只得約三個月時間尋找銀行承造按揭上會，故時間上也較為倉促。

由於「帝御．金灣」的關鍵日期在2022年4月30日，距離落成日期約有21個月時間，故雖然「帝御．金灣」大部份單位也能符合「舊按保」門檻，但卻因按揭證券公司只接受樓花期一年的物業申請「舊按保」，因此寄望申請按揭保險的買家並不能選用此計劃。在承造按揭時，要自己預算四成首期、向銀行承造六成按揭，故每月供款會較低，但自己卻需墊支較高門檻的第一筆資金。

即供+100天成交期+發展商二按/ 發展商一按: -5%

因此如果對高成數按揭的買家有需求，又有什麼選擇呢? 他可以選用「發展商付款辦法」、或者透過其他付款辦法來滿足「按揭保險」的需求，但第一步，準買家必先衡量自己需要多長成交期。問一問自己，究竟200天成交期是否足夠，抑或需要更長的時間? 會決定續後所選取的付款辦法。

如果對高成數按揭有需求，但又覺得未必太長成交期，眼前有三個選擇。第一，他可以選取「即供+100天成交期」，但再搭以發展商的二按、或全期發展商一按計劃。這個計劃的折扣額，會比起不採用發展商付款安排少了1%，實質折扣額為5%。

如果選用發展商二按計劃，最高按揭額可達90%。準買家需自己墊支10%首期後，餘額60%先向傳統銀行承造一按，之後30%就會向發展商承造二按。根據條款，二按首兩年息率為3厘，第三年4厘，而其後全期6厘，故需要適時甩掉二按。我們致電發展商查詢，表示二按計劃需要得到一按銀行同意方可確立，準買家要有做加息三厘壓力測試的心理準備。在審批按揭時，除了要提三個月至六個月的入息證明外，還要提交稅單。

第二，他可以選取「即供+100天成交期」，之後直接選用「全期發展商一按85%」計劃。整體條款大致跟二按相差不遠， 但「全期發展商一按85%」計劃，跟「二按」的分別在於，「全期發展商一按85%」的最高貸款額為85%，買家需墊支15%首期。不過，我們致電發展商職員查詢時，他們表示「全期發展商一按85%」的計劃，在審批上相對較寬鬆，不用通過壓力測試，並僅以供款佔入息一半作為審批準則；且未必需要提交稅單，提交三個月至六個月的入息證明已可審批。

無論一二按付款計劃，跟一般發展商計劃不同在於貸款年期高達30年，而不是25年；但始終息率在第三年起，已經會較傳統銀行為高，故買家也務必在兩年後成功轉按。發展商職員表示，兩項付款安排均不設罰息期，但如果「全期發展商一按85%」計劃，選擇局部還款就需用「10萬元的倍數」為基礎還款。

即供+200天成交期+舊按揭保險: -5%

因此，如果不希望在兩年後作轉按安排的買家，眼前的第三個選擇，還可以考慮「即供+200天成交期」，「搏一搏」能否跌得入「舊按揭保險」門檻。跟「即供+100天成交期+發展商二按/發展商一按」相同，選用「即供+200天成交期」的折扣額也是5%，但好處卻是除非最優惠利率有變化，否則全期供款相同。

當然能否借取「舊按揭保險」也只是「搏一搏」，皆因要成功申請「舊按保」，樓價必須在600萬以下。600萬以下才可申請最高80%按揭、400萬以下可申請最高90%；然而正如之前講述，按揭證券公司只接納樓花期約一年的物業申請。

所以雖然「帝御．金灣」首張價單中，首批推出的123個單位中，有100個也符合舊按保門檻，惜選用「即供+200天成交期」付辦方法，距離落成期也還有約15個月，也只是掹車邊符合門檻。所以最終能否申請「舊按保」還要看按揭證券公司是否接納。而且就算接受申請，由於選用「即供+200天成交期」的付款方法，在成交期自己需墊支15%訂金，故最高也只能申請85%按揭。

	即供+100天成交期+發展商二按	即供+100成交期+發展商一按	即供+200天成交期+舊按揭保險
首期	10%	15%	15%
貸款額	一按: 60% 二按: 30%	85%	85%+按揭保費
貸款年期	30年	30年	30年
罰息期	沒有(二按)	沒有	有
需否轉按?	要	要	可不轉按
入息要求	壓力測試	供款佔入息一半	壓力測試
申請文件	稅單入息證明: 3-6個月	入息證明: 3-6個月	稅單入息證明: 3-6個月

即供+200天成交期+發展商二按/發展商一按: -4%

假如買家不放心，擔心按揭保險未能獲批，其實他也可以選擇折扣額再縮減一點的付款計劃，可以選擇即供及200天內上會的計劃，但最終搭配發展商的二按、或發展商一按付款辦法。基本上息率、貸款年期、申請文件、入息要求等，跟之前所述的沒有太大分別，分別只在於如果選取「即供+200天成交期+發展商二按」的話，最高貸款額金額只是85%，而未能去到90%水平。

建築期付款+新按揭保險: -1.5%

又或者，買家還可直接放棄「即供」付款方法，而考慮「建築期付款」。由於準買家在放低15%訂金後，餘額85%在入伙時才找清，發展商提供了較大靈活性，故此在折扣額上也較低，實質折扣額只有1.5%。

根據按揭證券公司的規定，1000萬以下物業可申請最高80%按揭、而800萬以下物業可申請最高90%按揭，但物業必須「落成」方可申請，故買家要選用「建築期付款」，並待物業接近落成時申請「新按揭保險」。

但值得注意兩點，第一，由於選用「建築期付款」在入伙前要自己墊支15%的訂金，故準買家最高只能申請85%的按揭。第二，根據發展商安排，選用「建築期付款」但最終提前成交的話，可視乎提前成交時間，獲得1-2%的回贈，但若有意申請「新按保」，因要待物業落成時才能申請，故必須放棄現金回贈。

建築期付款+發展商二按/發展商一按: -0.5%

所以如果買家希望同時賺取現金回贈的話，但又希望可以有長成交期、以及有高成數按揭申請，則需要選用「建築期付款+發展商二按/發展商一按」。雖然在前期所獲取的折扣額只有0.5%，但由於選擇提前成交的話，可獲取1-2%的現金回贈，故實質折扣額可達2.49%，比起「建築期付款+新按保」的1.5%為高。不過根據條款，建築期付款下的發展商計劃，首兩年息率為三厘後，其後全期已三級跳至五厘，故買家務必適時進行轉按。

實際例子

究竟準買家應該如何怎樣選擇呢？我們決定以全盤最平的單位「3座高層地下15室」，一個實用207呎的開放式單位作闡述，單位訂價為309.8萬元，也是在即供折扣後低至300萬有找的單位。運用發展商的按揭，如果希望用最少首期入市的買家，就可選用「即供+100天+發展商二按」，因為買家可借取最高90%貸款額，以最平單位為例，首置客印花稅、律師費連同首期開支，買家只需有35萬元已可進駐樓盤最平單位。

但如果買家希望壓低每月供款，則需採用「即供+100天成交期」的付款計劃，事關買家會自己支付了四成首期，餘額60%借貸上會，以入場單位計月供可低至7,000元以下；反觀如果放眼於入息要求最低的付款計劃，則需要採用「即供+100天+發展商一按」，因為這是唯一不用通過壓力測試的付款方式。

	即供+100天成交期	即供+100天成交期+發展商二按	即供+100天成交期+發展商一按	即供+200天成交期+舊按揭保險
訂價	309.8萬元	309.8萬元	309.8萬元	309.8萬元
折實	291萬元	294.3萬元	294.3萬元	294.3萬元
首期	40%: 116.4萬元	10%: 29.43萬元	15%: 44.145萬元	15%: 44.145萬元
貸款額	60%: 174.6萬元	一按: 176.58萬元 二按: 88.29萬元	85%: 250.155萬元	85%: 250.155萬元 按保: 7.629萬元
月供	6,899元	10,699元(首2年)	10,547元(首2年)	10,194元
月入	16,523元	28,163元	21,094元	24,415元
第一筆資金	122萬元	35萬元	49.6萬元	49.6萬元
現金回贈	—	—	—	—
需轉按?	不需要	需要	需要	不需要

在「即供」與「建築期」之間，由於折扣額差距不算太大，所以實際計算上，在供款額、資金要求等分別也不算大大，故如對高成數按揭、或新按保有需求的買家也值得採用。只是如運用發展商二按及一按計劃的準買家，就謹記必須在兩年內轉按至傳統銀行。

	即供+200天成交期+發展商二按	即供+200天成交期+發展商一按	建築期+新按揭保險	建築期+發展商二按	建築期+發展商一按
訂價	309.8萬元	309.8萬元	309.8萬元	309.8萬元	309.8萬元
折實	297.4萬元	297.4萬元	305.153萬元	308.251萬元	308.251萬元
首期	15%: 44.61萬元	15%: 44.61萬元	15%: 45.77萬元	15%: 46.2萬元	15%: 46.2萬元
貸款額	一按: 178.44萬元 二按: 74.35萬元	85%: 252.79萬元	85%: 259.3萬元 按保: 9.1萬元	一按: 184.9萬元 二按: 77.1萬元	85%: 262萬元
月供	10,186元(首2年)	12,539元(首2年)	10,605元	10,557元	11,046元
月入	26,538元	25,078元	25,399元	26,850元	22,092元
第一筆資金	50萬元	50萬元	52萬元	53萬元	53萬元
現金回贈	—	—	—	3.1萬-6.2萬元	3.1萬-6.2萬元
需轉按?	需要	需要	不需要	需要	需要