【LP10揀樓攻略】入票前必讀!平面圖、價單詳盡分析

2021年新盤蓄勢待發,由南豐及港鐵站合作的康城站「LP10」,全盤共由兩座樓高49及53層高的住宅物業,合共提供893個單位,項目提供多款戶型與付款辦法,為免你看得眼花撩亂,我們決定一文詳解整本樓書與投資價值,為你節省時間!

「LP10」預計關鍵日期為2022年7月31日,距離落成期約17個月,較上期「SEA TO SKY」的落成期僅遲了約五個月左右。項目以兩房至四房為主,分層面積介乎484-1,526呎,而特色單位面積由447-3,928呎之間。由於位置較沿「藍塘海峽」而建,發展商表示逾半單位能夠望到海景。加上康城站商場開幕下,究竟景觀、配套是否已經完善?

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LP 10資料

樓盤名稱LP10
位置康城路1號
單位數目893個單位
面積447-3,928呎
戶型2房: 484-712呎 (458個)
3房: 770-1,005呎 (290個)
4房: 1,203-1,526呎(83個)
特色單位: 447-3,928呎(62個)
車位178個
校網95校網
關鍵日期2022年7月31日
綠色建築認證評級暫定評級金級
發展商南豐、港鐵
示範單位九龍灣臨澤街8號啟匯1樓及3樓 (上午11時至晚上7時開放)
官方網站http://www.lp10.com.hk/

LP 10開價

首批179伙
折扣額最多20.5%
平均呎價$19,984
折扣後售價$15,888
區內二手造價首都: 12,778元
領都、領峰、領凱: 12,565元
緻藍天: 13,964元
晉海: 17,164元

日出康城未來供應

「夢幻之城」改名為「日出康城」

我們在「SEA TO SKY」一文中已經詳述過康城站的背景。這一個地區原稱為「夢幻之城」,及後改名為「日出康城」,原為將軍澳86區車廠,屬於將軍澳線的尾站「康城站」。港鐵透過向城規會申請興建住宅,分期提供超過25,500個住宅單位,約由50座住宅所組成。當時「日出康城」就希望主打健康生活,希望做到人車分隔、以及透過大量綠化來打造小社區。按港鐵在2015年的藍圖,整個項目會提供不少於2.3公頃公眾休憩用地,及不少於8.147公頃的私人休憩用地。

2004-2020年政府推出招標

隨著港鐵去年尾推出康城站13期招標後,整個康城站的住宅項目已全數推出招標。撇除「LP10」之外,區內尚餘第11至13期尚待發售,第11月期由信和、嘉華及招商局所持有,料會提供1,850個單位;第12期則由會德豐發展,提供最多2,000個單位。兩期位置皆較捱近商場上蓋位置,並非排於最臨海的位置。最後一期則是由信和投得,為現時康城站的交通交匯處位置,位置上較能跟今次「LP10」媲美。

LP 10」地價成本為「康城站」第三低

因為「LP10」的實際位置,就是夾在「SEA TO SKY」及同系「LP6」之間,在整個康城站地皮的西南邊陲位置,鄰近日後將軍澳跨灣大橋的出入口,可以看得到較遼闊的海景。南豐在2016年3月投得,項目可建樓面逾81萬呎,支付了16.59億元補地價金額,每呎地價成本2,044元,為康城站中地價成本的第三低項目, 僅次於第一期「首都」(1,540元呎)、以及第五期「Malibu」(1,873元呎)。

日出康城項目分布圖

康城站各期項目

項目可建樓面補地價金額每呎補地價入場費分紅單位數目發展商
1期(首都)150.4萬呎23.19億元1,540元1.8億元60%2,096伙長實、南豐
2期(領都、領峯、領凱)333.3萬呎80.5億元2,415元4.1億元自訂+100萬呎樓面4,272伙長實、南豐
3期(緻藍天)138.36萬呎33.35億元2,410元1.6億元自訂1,648伙長實、南豐
4期(晉海)131.65萬呎27.1億元2,058元2.9億元自訂2,172伙新地
5期(MALIBU)110. 154萬呎20.64億元1,873元10%1,600伙會德豐
6期(LP6)147.4萬呎33.45億元2,269元15%2,392伙南豐、遠洋地產
7期(MONTARA)123.5277萬呎38.8779億元3,147元連商場: 固定分紅10%、賣樓回籠65%才分紅、當中14.4億元轄免分紅

放棄商場: 分紅10%、港鐵承擔商場建築費  
1,120伙會德豐
8期(SEA TO SKY)104.41萬呎29.55億元2,830元自訂>15%1,422伙長實
9期(MARINI)112.06萬呎28.52億元2,546元自訂>15%1,653伙會德豐
10期 (LP10)81.16萬呎16.59億元2,044元自訂固定20%751-1170伙南豐
11期95.64萬呎30.549億元3,194元自訂固定20%1,850伙信和、嘉華、招商局
12期96.11萬呎27.25億元2,835元3.5億元15%1,217-2,000伙會德豐
13154.7萬呎55.68億元3,600元>5億元>15%1,667-2,550伙信和

區內未來供應

除了「康城站」餘下期數,未來區內只能放眼於「石角路」一帶的住宅項目。其中九龍建業持有的「石角路1-3號」。這個前身為「捷和製銅廠」的項目,獲批興建2座合共提供1,518個單位,提供開放式至兩房單位為主。上屆特首梁振英提出會在「將軍澳137區」,即將軍澳堆填區以南的用地,興建35,000個住宅單位,也會成為區內的主要供應。

九建石角路項目
將軍澳137區規劃

康城站其他供應

 石角路1-3將軍澳137
地盤面積103,713呎80公頃
可建樓面518,565呎待定
單位數目1,518個約35,000個
車位數目私家車: 149個
電單車: 14個
單車: 102個
上落客貨車位: 3個
待定
發展商九龍建業待定

區內二手價格與租值參考

 座數面積單位數目車位數目入伙紙日期
1期(首都)5517-840呎2096伙30008年12月
2A期(領都)4679-880呎1,688伙85510年1月
2B期(領峯)3654-990呎1,416伙 11年3月
2C期(領凱)3602-1,710呎1,168伙 12年12月
3期(緻藍天)4680-1,142呎1,648伙33014年12月
4A期(晉海)2318-1,132呎1,040伙43519年10月
4B期(晉海II)2321-934呎1,132伙 19年12月
5期(MALIBU)3346-1,344呎1,600伙26320年5月
6期(LP6)4289-2,739呎2,392伙47920年9月
7A期(MONTARA)1342-816呎616伙10921年10月
7B期(GRAND MONTARA)1346-789呎504伙7121年12月
9A期(MARINI)1348-1,305呎647伙27421年11月
9B期GRAND MARINI)1353-1,379呎503伙 22年1月
9C期(OCEAN MARINI)1450-1,476呎503伙 22年4月
10期(SEA TO SKY)3434-1,077呎1,422伙255個22年2月
峻瀅6497-761呎1,777伙25514年4月
峻瀅II3499-765呎872伙18016年7月
日出康城首都

首都

整個康城站的第一個發展為「首都」,項目在2008年2月開售,當時以建築呎價4800多元開售,並在一晚內沽清全盤2,096個單位。在康城站四期「晉海」推售之前,全區只得「首都」及石角路「峻瀅」有兩房提供,故二手頗具承接。截至2020年尾止,「首都」平均呎價為12,800元,兩房單位平均價800萬元,三房885萬元起。

首都二手造價(截至202012月止)

 兩房三房
售價800萬元885萬-920萬元
租值14,500-15,500元17,000-19,000元

領都、領峯、領凱

長實分別在05年12月及07年11月再連下兩城,投得二期「領都、領峯及領凱」及三期「緻藍天」。其中規模較大的二期,沼著「環保大道」而建,項目可建樓面高達333.3萬呎,補地價金額為80.5億元,相當於每呎補地價金額2,415元,發展商需支付4.1億元入場價後,再向港鐵自訂分紅比例及給予100萬呎樓面。項目分階段在09年展開推售,由於都以大單位為主,現時二手呎價約12,565元,三房約售865萬元起、四房則985萬元起。

領都、領峰、領凱二手價(截至202012月止)

 三房四房
售價865萬-870萬元985萬-1,180萬元
租值16,500-18,000元18,500-19,000元

緻藍天

第三期「緻藍天」,為整個「康城站」最貼近上蓋的項目,面向其中一個已關閉的堆填區及寵物公園。「緻藍天」全盤由四座物業組成,共提供1,648個單位,發展商在2015年4月推售,首批連加推約740個單位,即供均價9,110元,終收到16,000個認購登記,首日也沽出所推售的單位。現時二手市場均價13,965元,三房由1,000萬起,部份四房則高見1,770萬元。

緻藍天二手價(截至202012月止)

 三房四房
售價1,000萬-1,100萬元1,770萬元
租值19,000-20,000元33,000-36,500元
康城晉海

晉海

康城站四期由新地發展,共分兩期發展合共提供2,172個單位,終於扭轉了「康城站」主打大單位為主的慣例,最細單位由318呎起步,最大為1,132呎。晉海位於較偏離港鐵康城站的位置,貼近跨灣大橋的出入口,需經行人天橋接駁至康城站,步程需時約五分鐘。發展商在2017年9月推售第一期,首批403個單位,即供均價15,000元。項目在2019年11月收樓時,我們《胡.說樓市》曾協助其中一位業主驗樓,得分為95分。樓盤在2020年9月過了額外印花稅禁售期後,開始出現二手成交。一房二手價約630萬-680萬元;兩房單位780萬元起步,而三房則全數高見於1,000萬元。

晉海二手價(截至202012月止)

 一房兩房三房
售價630萬-680萬元780萬-858萬元1,000萬-1,200萬元
租值14,870元15,300-16,600元19,500元
康城Malibu

MALIBU

康城站第五期則由會德豐發展,項目共由3座物業所組成,合共提供1,600個住宅單位。項目在2018年初開售時,首批推320伙、即供均價14346元,卻被我們《胡.說樓市》發現,一個三房單位內竟出現五幅厚牆身,其中主人房更驚現800毫米的厚柱,需計入實用面積,變相蠶食單位實用性。一房面積356-372呎,全盤共提159個單位,首批折實536-602萬元;兩房由453-549呎之間,合共有960伙,首批折實646-898萬元。至於三房單位由649呎-850呎,合共提供377伙,首批售價827萬元起。項目在2020年7月入伙時,我們《胡.說樓市》平台的驗樓得分為89分,市場上也陸續有租盤出現。

Malibu首批售價及入伙租值

 面積首批售價租值
1356-372呎536萬-602萬元15,500元
2453-549呎646萬-898萬元16,500-17,500元
3649-850呎827萬元-1,246萬元22,500-27,000元

LP6

康城站第六期則由南豐發展,為「LP10」的同系發展商,加上位置上座落在「晉海」旁,也毗鄰「LP 10」,故物業的可比性很高。「LP6」共由四座物業組成,合共提供2,392個住宅單位。但最為人詬病的並非單位的內部交樓質素,而是其公共設施。有小業主曾向我們《胡.說樓市》反映,屋苑外接駁往天橋的路段,明明在售樓處的模型列明為「有蓋行人天橋」,怎料近日物業落成時,卻發現有一段路的瓦遮頭不翼而飛,向發展商了解才知道不會興建。

至於驗樓成績方面則有74分,較南豐在香島的得分80分相若。「LP6」是在2018年9月日開售,首批推出487個單位,扣除最高19.5%的折扣額後,即供均價15,304元。隨著近日項目入伙也開始有租務成交,一房單位租值約11,500-13,500元、兩房則介乎15,500-18,000元、三房單位則19,000元起步。

LP6首批售價及入伙租值

 面積首批售價租值
1350-379呎449萬元起11,500-13,500元
2422-515呎609萬元起15,500-18,000元
3636-906呎871萬元起19,000-28,000元

《胡.說樓市》評析

景觀全攻略

海景屬康城站最優質一期

「LP10」共由兩座物業組成,合共提供893個單位的「LP10」,位於康城站的西南邊陲位置,可以享有最一線的景觀。兩座物業以U型方式向內園方向伸展,透過開則擴闊屋苑望海景的範圍,簡單易記的方式就是樓盤的1A座及2A座的「A、B、C室」、以1B及2B座的「A、B室」均可以望到最遼闊的藍塘海峽。但景觀上也有一些差異。

西南(1A座A-C室、2A座A-C室)

屬於全盤最一線之選,向西南可以望到無遮擋的「藍塘海峽」,但這個方位的單位會海景、有少量西斜問題之外,下方就是連接將軍澳的跨灣大橋,日後車輛飛馳電掣會產生噪音。而且正因為單位望全海景,康城站最著名的雙墳景也就一覽無遺,這六柱單位也會望到將軍澳華人永遠墳場、以及柴灣哥連臣角墳場景。1A座A室、以及2A座A室,均全盤最具特色的開則,單位呈少弧形設計,故部份座向也會向西北(1A座A室)及向南(2A座A室)。

向南(2BAB室、2AA)

南向單位,包括「2B座AB室」、以及「2A座A室」的客房上,在方位上有其可取之處,只因向南,變相有冬暖夏涼的優勢。開則上盡量把幾個位向大廈內縮入去,可避過部份西斜影響外,也可以避免望到「將軍澳墳場景」,但望藍塘海峽的同時,也難避免望到柴灣「哥連臣角」墳場,而且向南面的單位,也會跟會德豐「Marini」的部份單位對面,故私隱度稍為欠奉。

西北(1BAB室、2AA)

朝向西北方向的單位,包括「1B座AB室」、以及2A座A室的三間睡房,會主力望向將軍澳南及調景嶺為主,同樣以望到海景,但角度卻不及向西南方向的單位般遼闊。這邊方向的單位,未必會望到柴灣「哥連臣角」墳場景,卻會望到「將軍澳華人永遠墳場」。

LP10海景分布

 單位海景將軍澳墳場柴灣墳場跨灣大橋受樓景阻擋
西南1A座A-C室
2A座A-C室
藍塘海峽不會
正南2B座A-B室
2A座A室(客房)
藍塘海峽未必
西北1B座A-B室
2A座A室
將軍澳海景未必未必未必
LP10海景分布

東北(1ADE室、1BCD室、2ADE)

逾半單位望到海,也意味有約一半單位會跟海景絕緣。其中六柱向東北的單位,均會朝向東北方向,均會望向現時的將軍澳車廠。根據樓書所述,車廠上蓋仍未定出發展用途,有機會住宅、休憩用地、及政府、機構及社區用途之用,而在車廠前方則是會德豐投得的「康城站12期」項目,料會建約2,000個住宅單位,但跟「LP10」尚有一定距離,故壓迫感未算太過沉重。

向北(2BCDEF)

還有朝向北面的單位,包括「2B座CDEF室」六柱,均會望向自己的內園,原本可以望到海景,卻因「SEA TO SKY」的興建而阻擋,所以只能跟「SEA TO SKY」的樓景對望,而未能望到海景。

LP10內園座向

間隔及樓層分析

間隔多樣化

LP10共提供了兩房、三房及四房戶型,其中兩房共有458個單位,面積由484-712呎,佔全盤約一半,當中會細分「兩房一套連儲物室」(84個)、「兩房連工人房及工人廁」(41伙)、「兩房一套」(83個)、「純兩房」(250個)。至於三房及四房分別設有290間及83間,其中三房可再細分「三房一套連儲物室」(82個)、「三房一套連工人房及工人廁」(84個)。項目另設62個特色戶型。開則算是多樣化,我們會在揀樓攻略中,詳述樓盤間隔特色及需注意事項。

單位內設特厚主力牆

不過有三點值得一提,第一,跟Malibu有點異曲同工。LP10中,不少單位都設有特厚主力牆,除了需計入實用面積由業主購入,變相蠶食了內櫳的實用性外,不少都設於近廳房位置,侷限了業主需要更改間隔的靈活性。

單位內設特厚主力牆
單位內設特厚主力牆

樓層高度不一

第二,「LP10」的樓底特高,部份樓層樓達3.5米,餘下的也有3.15米。記住兩個分水嶺,分別是「1座23樓或以上」、以及「2座35樓或以上」,上方單位樓層均為3.5米,下方樓層則3.15米。由於兩座高樓底的單位起跳層數不一,1座在較低樓層開始已達3.5米,所以你會發現兩座物業同屬40樓,「1座」單位會比起「2座」高了一層。因此,在論述樓層時要注意,「1座」的40樓,實情就是「2座」的39樓,如此類推。

冷氣機散熱器

第三,不少單位的外牆均安裝了冷氣機散熱器,雖然方便日後維修之用,但因置於窗口下方,熱氣有機會隨風入屋。

購物配套

商場配套接近全數開幕

至於配套方面,跟「SEA TO SKY」的推售時間相差半年,在過去半年間有沒有改善呢? 答案是有的。首先過去缺乏配套的康城站,隨著佔地48萬呎的康城商場開幕後,令區內居民不用再倚賴臨時超市「惠康」,而可改往商場內消費。去年8月開幕,我們《胡.說樓市》團隊曾實地考察,當時營業的商鋪只有約三分一左右,包括兩萬呎超市「FRESH新鮮生活」、以及「大快活」、「pizza hut」等,但半年後的今天,營業的商鋪進一步增加,包括設有一所提供六個獨立影院的「英皇戲院」,日式餐飲品牌牛氣、及台式鼎王麻辣鍋也會進駐商場。

商場連接已落成的屋苑

港鐵康城站的B出口也直接連接了「康城站」的商場,而已入伙的各期數都可通過商場前往。如果想前往第一期「首都」及二期「領都」系列,則在上電梯後的「L3」層直接通過通道可前往;但若希望前往第三期「緻藍天」及第五期「Malibu」則需在「L4」層通往;若想前往最遠離康城站的第四期「晉海」及第六期「LP6」則需在商場「L2」層前往。

商場往各期通道指示圖
商場往各期通道指示圖

交通配套一覽

LP10距離康城站約七分鐘

至於「LP10」屬「康城站」的發展項目,但其位置距離「康城站」比起「SEA TO SKY」還要遙遠。我們《胡.說樓市》團隊實測,希望由「康城站」前往「LP10」卻暫時未有任何通道可直接前往。日後商場會否有通道接駁,商場職員的說法也眾說粉紜。但若以「LP6」的大約時間來推算,我們由康城站前往LP6也約需時七分鐘木

康城站鐵路採「2+1」行車模式

鐵路班次對照將軍澳線頗稀疏。現時在將軍澳站會設有兩條線,一條直入「寶琳站」、而另一條則直入「康城站」。每兩班通往「寶琳站」才有一班「康城站」的列車,故日後有乘坐鐵路需要的買家,在出門時必須要預留時間

康城站鐵路採「2+1」行車模式

公共交通交匯處進駐Malibu基座

隨著康城站13期的招標,意味這個臨時公共交通交匯處也會對外交通仍未有改善。康城站的公共交通交匯處(Malibu基座),會有四個巴士停車處、八個巴士停泊處、兩個小巴停車處、一個的士候客處、及兩個上落客貨車處。隨著康城站的人口增長,開始有更多巴士線及專線小巴走往該處。

增設了巴士及小巴路線

除了一些特別班次外,巴士公司也增設了一些常規路線。例如,九巴在自2018年12月起,就把290X提升至每日全日服務,經由荃灣西、通往葵涌、龍翔道、黃大仙、觀塘至康城站,並於2020年10月31日把康城站線站遷入新落成的公共交通交匯處,巴士運作時間由早上6:30至晚上11:05,每程收費10.7元。新巴在2020年10月2日起亦提供了「797」號,由康城站駛往九龍灣,服務時間由早上6:45至晚上12:00,每程7.9元。另外,也有兩條駛經峻瀅(112A)及將軍澳工業邨(112M)號運作,變相有助減輕區內居民單一倚賴鐵路。

 途經時間收費
九巴290X荃灣、葵涌、黃大仙、觀塘6:30-11:0510.7元
新巴797九龍灣6:45-00:007.9元
小巴112A峻瀅6:30-00:303.7元
小巴112M將軍澳工業區6:30-00:204.9元

康城站車位長期不足

但當然也有一些地方仍有待改善。例如康城站車位,長久以來也是不足夠,導致車位租值也頗高企。以LP10為例,全盤只提供178個車位,若對照全盤893個單計,差不多五戶才能分配一個車位。但對於住在大單位、樓價動輒也貼近千萬元,估計戶主對揸車的需求也頗殷切,但顯然LP10卻未能完全照顧住戶需求。

道路配套

環保大道仍為接駁外區的主要幹道

康城站現時的陸路,主要倚賴「環保大道」作為接駁。「環保大道」車速放寬至70公里,一旦發生交通意外會把區內陸路斬斷。道路上的接駁可能也待2022年完工的跨灣大橋才足以疏導區內交通。

跨灣大橋對LP10構成噪音影響

值得注意一點,「環保大道」是接駁「將軍澳工業區」及「將軍澳堆填區」的主要幹道之一,「將軍澳堆填區」已改為僅接收建築廢料,故減輕了道路臭味,但每天也會有重型貨櫃車及泥頭車經過,故仍然會沙塵滾滾,只不過計及位置,對「LP10」的影響很輕微。總長1.8公里的「跨灣大橋」,其入口會捱近「晉海」對出的「環澳路」,在2018年開始動工,橋面附設單車徑、行人路雙程雙線分隔車道,會連接至將軍澳至藍田隧道。但也由於車道較鄰近「LP10」,望向西南或南的單位有機會受車輛噪音影響。

跨灣大橋對LP10構成噪音影響

胡.說評分

在衡量及歸納各項因素後,我們《胡.說樓市》編輯團隊均認為,康城站的配套漸見完善,按道理可以可加一點分,配套方面,經商討後我們給予2分,而位置及交通上則給予3分。「LP10」的間隔算多樣化,但因內櫳的厚主力牆影響實用性,故也只能給予2分。至於景觀方面,由於「LP10」屬於康城站最優質的一期,故可給予4分。因此若以20分為滿分的話,我們《胡.說樓市》編輯團隊共給予樓盤11分。

《胡.說樓市》團隊評分

位置及交通3分
配套2分
間隔2分
景觀4分
總分11分
註: 由編輯團隊共同評分,總分為20分,每小項以5分為滿分。

各戶型揀盤策略

撇除特色單位不計算,雖然「LP10」只提供了兩房、三房及四房戶型,但各戶型內裡可再作細分,我們會按各戶型作出揀樓建議。但首先值得一提,就是同一柱單位的面積可能會有差異,這大致反映牆身厚度為主,故同柱單位中應先選面數較細的單位。至於各單位的揀樓建議則分析如下:

兩房單位

佔全盤比例最多的兩房單位,共提供458個單位,分布於全盤十一柱,但實情可再細分三類。第一,純兩房開則,柱數最多,共有六柱,合共有250個單位,面積400多至500呎左右;第二類,兩房一套共有兩柱,合共有83個單位,面積五字中的單位則屬這一類,包括「1A座E室」(542-555呎)及「2A座E室」(553-555呎)。第三類,針對有聘請工人需要的準買家,可需留意兩房設有儲物室或工人房的一類,其面積也屬於兩房中最大,六百呎起步的單位則屬這一類,包括「2A座D室」(642-647呎)及「2B座D室」(711-712呎)、以及「1A座D室」(634-640呎)。

LP10」兩房單位分布

戶型單位面積伙數
純兩房1B座C室
1B座D室
2B座C室
2B座D室
2B座E室
2B座F室
484呎-517呎250個
兩房一套1A座E室
2A座E室
542-555呎83個
兩房+工人房及工人廁1A座D室634-640呎41個
兩房一套+儲物室2A座D室
2B座B室
642-712呎84個
LP10純兩房分布

純兩房(250)

首選「1BC室」(400)

純兩房單位共有六柱提供,面積較細的共有四柱,清一色480多呎,分別為「1B座C室」(484呎)、「1B座D室」(485呎)、「2B座D室」(484-488呎)、以及「2B座F室」(484-488呎)。480多呎的兩房,全屬開放式廚房。四柱之中,我們《胡.說樓市》編輯部建議先選擇「1B座C室」。雖然客房跟主人房設有550毫米厚牆身,會侷限間隔改動,但它卻是純兩房中唯一非黑廁類別,而且其主人房還有一扇側窗,令房間可形成對流,加上景觀上向東,可以望向山景,比起「2B座D室」及「2B座F室」向北望「SEA TO SKY」樓景,相對上會開揚一點。

次選「2BD室」「2BF室」「1BD室」(400)

至於「2B座D室」、「2B座F室」跟「1B座D室」三柱,我們認為各有優劣,視乎準買家個人取向。「1B座D室」贏方向,向東望山景,但客房外接600毫米主力牆需計入實用面積,且主人房會縮了入客房一半位置,故雖然單位做到廳房同向,但主人房視野卻會受到少量自己牆身所阻擋。「2B座D室」及「2B座F室」則輸方位,但間隔靈活度較大,起碼近廳房及主人房與客房之間並非主力牆,可按個人需求作改動。

2(400多呎)

 1BC1BD2BD2BE
面積484呎485呎484呎(35-50樓)
486呎(23-33樓)
488呎(2-21樓)
484呎(35-50樓)
486呎(23-33樓)
488呎(2-21樓)
景觀向東望山景向東望山景向北望樓景向北望樓景
黑廁非黑廁黑廁黑廁黑廁
間隔主人房與客房間設主力牆客房外接主力牆需計入面積較靈活較靈活
選擇次序首選次選次選次選
「2B座C室」VS 「2B座F室」
「2B座C室」VS 「2B座F室」

2BC室」VS 2BF」(500)

純兩房中也有提供面積較大的500多呎的單位,兩柱分別為「2B座C室」(512-515呎)及「2B座F室」(513-517呎)。我們把其中一間400多呎的單位,跟500呎單位的空間比較,發現500多呎的單位,主要在客飯廳面積略寬敞一點,其他地方分別則不算很多。500多呎的純兩房,並未能做到廳房同向,而且整個單位會縮入大廈內,景觀視野較狹窄,特別是「2B座C室」的主人房,室內較暗。因此,兩者之中首選「2B座F室」、次選為「2B座C室」。

純兩房 (400 VS 500)

 2BD (488)2BC (512)
客飯廳150呎180呎
客房50呎53呎
主人房101呎85呎
洗手間39呎41呎
玄關7呎13呎
走廊22呎12呎
露台38呎38呎

同一柱面積差異

值得一提,你會發現同一柱面積差異,主要跟牆身厚度的攤分有關,在選擇同柱單位時,若同一呎價的話,面積較細的單位相對划算一點。

兩房一套(83)

套廁非黑廁類別

事實上,若買家在選擇500多呎的純兩房單位時,也值得看價錢來考慮是否升格至「兩房一套」。全盤共兩柱提供「兩房一套」開則,分別為「1A座E室」(542-555呎)及「2A座E室」(553-555呎)。跟「純兩房」單位比,「兩房一套」的優勢在於主人套廁並非黑廁類,有助透風。兩個單位均朝向東北,望將軍澳車廠及日後第12期的項目,遠眺能望山景,也較純兩房500多呎單位主力向北望「SEA TO SKY」樓景為吸引一點。

首選「1AE室」

可能大家會問,兩柱「兩房一套」中,「1A座E室」及「2A座E室」二選一又該怎抉擇呢? 我們《胡.說樓市》編輯部建議,先選擇「1A座E室」,因為「1A座E室」主人房外接牆身雖達500毫米,但比起「2A座E室」600毫米為薄,而且入門口設有的開放式廚房為「L型」廚櫃,日後會有較闊廚櫃面工作;反觀「2A座E室」的廚櫃則分開兩截,廚面較短身,日後使用上未必太方便。

「1A座E室」

兩房(儲物室/工人房)(125)

選擇方位及面積: 2BB室」

兩房中面積最大單位則由600多呎起步,合共提供125個單位,有三柱可供選擇。開則上分「純儲物室」(2A座D室、2B座B室)或「工人房及工人廁」(1A座D室)。若有聘請工人,但又未能升格至三房買家,則可需選擇上述其中一款。當中「2B座B室」景觀向南,可望到藍塘海峽;反觀「2A座D室」及「1A座D室」均望向將軍澳車廠及康城站12期方向,只能望樓景為主。「2B座B室」面積712呎,樓價也肯定最高,但開則上也有其缺點,洗手間屬於黑廁,反觀其餘兩柱則非黑廁類,客廁有窗、主人套廁則連接工作平台。

「1A座D室」VS「2A座D室」
「1A座D室」VS「2A座D室」

1AD室」VS2AD室」

至於「1A座D室」及「2A座D室」之間,又應如何抉擇? 「1A座D室」的工人房內自設洗手間,可跟戶主分開洗手間使用,但全家人則只有一個洗手間可用。另外,客房跟主人房之間設有厚達500毫米的主力牆,但近廳房的牆身則為非主力牆可拆走;反觀「2A座D室」工人需使用客廁,但全家卻有多一個洗手間使用;兩間房間可打通,但近廳房的牆身為非主力牆則不能跟客飯廳打通。

兩房(儲物室/工人房)

 2BB2AD1AD
景觀藍塘海峽將軍澳車廠將軍澳車廠
方位向南向東北向東北
洗手間黑廁非黑廁非黑廁
間隔工人房(沒有廁所) 兩房一套工人房(有廁所) 純兩房工人房(沒有廁所) 兩房一套
主力牆客房與主人房厚達500毫米主力牆近廳房設主力牆

三房單位

「LP10」也提供了290個三房單位,分布於七柱單位。三房全屬套房設計,其中面積700多呎的單位均屬「三房一套連儲物室」(1B座A室、1B座B室);餘下全屬面積800多呎起步的「三房一套連工人房及工人廁」(1A座B室、1A座C室、2A座B室、2A座C室、2B座A室)。幾柱單位之中應該怎樣作出抉擇呢?

LP10」三房單位分布

戶型單位面積伙數
三房一套連儲物室1B座A室
1B座B室
770-796呎82個
三房一套連工人房及工人廁(開放式廚房)2B座A室880-884呎42個
三房一套連工人房及工人廁(梗廚)1A座B室
1A座C室
2A座B室
2A座C室
857-1,005呎166個

三房一套連儲物室(82)

景觀向西北望將軍澳海景

LP10的「三房一套連儲物室」共由兩柱提供,分為「1B座A室」及「1B座B室」。兩個設於毗鄰的單位,方位上同樣扭向西北方,望將軍澳南景觀,還可望到海景,但值得注意單位會望到將軍澳墳場景。景觀上分別不算太大,故兩柱之間應怎樣作出抉擇,還看內櫳間隔為主。

客房面積狹小且欠缺靈活度

「1B座A室」(796呎)的面積比起「1B座B室」(770呎)稍大了約26呎,究竟分別在哪? 我們按照樓書平面圖來量度,兩柱的分別反映在玄關和主人房的面積。設計上份屬廳房同向設計,「1B座A室」在入門口的玄關位達26呎,比起「1B座B室」大了約一倍;而主人房則近100呎,面積也相對大一點。值得一提,兩個單位的客房面積只有47呎,空間相當狹小,而且房與房之間為主力牆,不能透過拆牆去把兩間房打通,靈活性欠奉。

首選「1BB室」

不過,我們《胡.說樓市》團隊一致認為,首選反而是面積細一點的「1B座B室」,最主要一點在於洗手間。「1B座B室」的客廁屬於非黑廁類別,而主人套廁也外接工作平台可通風。反觀「1B座A室」的客廁屬黑廁類,只有主人套廁為非黑廁。因此,編輯建議先選擇「1B座B室」、次選「1B座A室」。

1B座B室
1B座B室

三房一套連儲物室

 1BA(796)1BB(770)
客飯廳184呎184呎
客房47呎47呎
客房47呎47呎
主人房99.6呎85呎
儲物室31呎31呎
洗手間31呎31呎
廚房58.6呎58.6呎
玄關26呎18呎
走廊47呎47呎
露台26呎26呎
工作平台16呎16呎
擇樓次序次選首選

三房一套連工人房及工人廁(208)

先決定需否梗廚

三房一套連工人房及工人廁的單位,共由五柱提供,合共208個單位。應該怎樣抉擇呢? 我們建議可先問一問自己,想購買一個梗廚單位、還是開放式廚房單位。如果準買家只希望銀碼可以壓縮到最低,則可能要選擇開放式廚房類別,因為面積也是這類開則中最細,只有一柱提供,就是「2B座A室」(880-884呎)。「2B座A室」方位向南,可望到無遮擋的藍塘海峽,雖然可避過將軍澳墳景,卻要望到歌連臣山墳場、以及跨灣大橋,同時也會跟毗鄰「Marini」的單位對望。另外單位最大缺點是一屋會被至少六幅厚牆身所包圍。其中近廳房、客房以及主人房牆身厚達600毫米。不單侷限了間隔靈活度,也需計入實用面積而影響內櫳實用性。

1AB室」VS2AB室」

餘下四柱單位,份屬平排而列,向西南望藍塘海峽的單位,但同時會望到雙墳景及跨灣大橋一類。但論間隔上,「1A座B室」(857-859呎)及「2A座B室」(864-869呎)均屬次選類別,皆因這兩柱的洗手間(客廁及主人套廁)均屬黑廁類,不利通風。但若要二選一的話,我們則建議先選「1A座B室」、次選「2A座B室」。若量度實際面積的話,「2A座B室」的房間略大一點,但同時牆身也較厚一點,特別是近廳房牆身厚550毫米,跟毗鄰連分攤的牆身厚450毫米、以及自己獨自計實用面的客房外牆厚425毫米,統統較「1A座B室」為多。

1A座B室

三房一套工人房連工人廁

 1AB(857-859)2AB(864-869)
客飯廳226呎226呎
客房53呎56呎
客房78呎77呎
主人房147呎149呎
工人房及工人廁37呎37呎
洗手間38呎38呎
廚房68呎68呎
走廊26呎28呎
露台30呎30呎
工作平台16呎16呎

牆身厚度比較

 1AB2AB
近廳房牆身550mm650mm
跟毗鄰連分攤的牆身400mm450mm
客房外牆400mm425mm
揀樓次序首選次選
1A座C室
1A座C室

1AC室」VS2AC室」

 至於餘下兩柱的單位,包括「1A座C室」及「2A座C室」,方位相同,景觀相同,且洗手間也非黑廁類別。間隔上,兩款開則主要分別在於「2A座C室」的主人房連套廁、以及及客廳面積較大,而也有一定差別,買家可按個人的負擔能力作出排序。

三房一套工人房連工人廁

 1AC(921-922)2AC(1002-1005)
客飯廳226呎282呎
客房53呎56呎
客房78呎86呎
主人房148呎182呎
工人房及工人廁37呎44呎
洗手間38呎39呎
廚房68呎74呎
走廊26呎28呎
玄關40呎17呎
露台30呎30呎
工作平台16呎16呎

四房雙套+工人房及工人廁

開則呈梯形

四房單位全盤只由兩柱提供,分別為「1A座A室」(1203-1205呎)以及「2A座A室」(1517-1526呎),份屬全盤的樓王之選,整體來說開則分別不大,整體開則都呈梯形設計,主人套房還設有轉角玻璃窗,而浴缸則置於玻璃窗前方。

按負擔能力排序

感覺上,開則上似為戶主日後鋪路再劏細出租而設,因為四間房間需經過兩幅厚牆身經過,跟客飯廳似分隔出來似的。由於兩柱單位面積上有數百呎的差異,需按自己負擔能力作排序。

2A座A室
2A座A室

價單拆解

發展商在2021年1月13日開出首張價單,首批推出179個單位,項目訂價19,984元呎,若扣除最高20.5%即供折扣,則即供均價15,887元。兩房單位佔多數,共推出了119個單位,最平入場價699萬元,最高914萬元;至於三房單位共有51個單位,即供起步價為1,169萬元。四房單位則推出9個,最平單位1,960萬元。

第一張價單(2020113)

戶型推出訂價即供價
純兩房88個879.2萬-1,024.1萬元699萬-814萬元
兩房一套27個1,012.2萬-1,132萬元805萬-900萬元
兩房+工人房及工人廁4個1,107.5萬-1,150.3萬元880萬-914萬元
三房一套+儲物室36個1,470.1萬-1,666.6萬元1,169萬-1,325萬元
三房一套+工人房及工人廁(開放式廚房)4個1,634.9萬-1,702.2萬元1,300-1,353萬元
三房一套+工人房及工人廁(梗廚)11個1,755.7萬-1,849.7萬元1,396萬-1,471萬元
四房雙套+工人房及工人廁9個2,465.2萬-2,550.9萬元1,960萬-2,028萬元

付款辦法分析

今次發展商的付款方法趨向簡單易明,一共提供了五種付款辦法,分別有即供類的「120天付款辦法」及「360天付款辦法」;只適用於700呎以下單位的建期付款「輕鬆付款辦法」;只適用於700呎以上單位的發展商高成按揭「最易按付款辦法」;以及700呎以上單位的建期選項「建築期付款辦法」。一如以往,五種付款辦法的折扣額也不盡相同,愈早成交的可獲取的折扣額最高,反觀愈遲上會的可獲取的折扣額愈低。

LP10 付款辦法

付款方法支付條款折扣額備註
120天付款辦法臨約: 5%
120天: 95%
20.5%全數單位
360天付款辦法臨約: 5%
120天: 5%
360天: 90%
17.5%全數單位
輕鬆付款辦法臨約: 5%
120天: 5%
入伙: 90%
17.5%– 只適用於700呎以下單位
– 相當於建築期付款計劃
– 可考慮搭配新按保
最易按付款辦法臨約: 5%
120天: 95%
17%– 只適用於700呎以上單位
– 可用發展商70%一按
– 屬大單位的高成數按揭唯一可行方案
建築期付款辦法臨約: 5%
120天: 5%
入伙: 90%
13.5%700呎以上單位才會使用

120天付款辦法」

可說是樓盤的即供付款方式,準買家在售樓處簽署了臨約,需要即時支付5%樓價,在五天後簽署正式買賣合約,而餘額95%需在簽署臨約後的120天找清,這意味買家約有四個月時間可找尋銀行承造按揭。由於物業樓花期都超過一年,加上物業即供價後也超出了舊按保(600萬元以下)的門檻,故買家只能向銀行承造最高60%(1000萬元以下)或50%(1000萬元以上)的按揭,變相自己需要預備40%-50%的首期。透過此付款方式,可獲取的折扣額最高,一共有20.5%,市場所說兩房單位不用700萬元也是基於此計算方式,自己需墊支的資金最多,但每月供款相對輕鬆。

360天付款辦法」

跟「120天付款辦法」相比,其折扣額會輕度縮減至17.5%,但成交期可以拉長至約一年時間。買家在售樓處現場簽署臨約後需即時支付5%,五天後簽正式買賣合約,並在簽署臨約後的120天加訂金5%,而餘額90%則在360天找清。雖然此時樓花期可能少於一年,但因樓價門檻也超出了舊按保門檻,故也未能夠借到按揭保險。不過,買家卻有約一年時間籌備資金上會,對於一些需要沽出舊居套現的買家、或資金即將到位的買家,才遘合選擇此付款方法。

「輕鬆付款辦法」

不過,如果選購單位在700呎以下的買家,則不宜採用「360天付款辦法」而應該直接選用「輕鬆付款辦法」,因為兩者的折扣額是完全相同,但「輕鬆付款辦法」則屬於細單位的建築期付款辦法。買家在售樓處現場簽臨約支付了5%後,五天後簽署正式買賣合約,並在簽署臨約後的120天加訂5%後,餘額90%可在入伙時才找清。此時買家眼前有兩個選擇, 可以考慮自己支付40%首期,而餘額則向銀行承造60%按揭;又或者選擇二,就是選用按揭保險上會。因為根據新按揭保險政策,1000萬元以下物業,只要屬於現樓契,都可透過按揭保險承造最高80%;而800萬元以下則90%。根據首張價單,700呎以下單位按「輕鬆付款辦法」折扣額17.5%計,樓價為725萬-949萬元,全數符合按保門檻。

「最易按付款辦法」

至於針對面積較大的單位(700呎以上),若需要較高成數的按揭安排,眼前只能選取發展商高成數按揭。折扣額會縮減至17%,但卻可採用發展商70%一按付款辦法,全期息率2.5厘,最長供款年期25年。支付條款是如何呢? 買家在售樓處現場簽臨約支付了5%後,五天後簽署正式買賣合約,餘額95%需要簽臨約後120天找清(買家額外預備25%訂金、70%向發展商借取)。至於能否選擇按揭保險上會呢? 答案似乎也頗渺茫,因為面積700呎以上的單位,折扣後最平也要1,220萬元,已超出了新按保門檻,與按保絕緣。

發展商高成數按揭 (700呎以上單位)

 發展商高成數計劃傳統銀行
首期30%50%
按揭成數70%50%
息率2.5厘2.5厘
按揭年期25年30年

「建築期付款辦法」

所以對於面積700呎以上的單位,選擇折扣額只得13.5%的「建築期付款辦法」,只適合一批會沽出舊居套現資金、或有資金到位的買家選擇。若希望透過「建築期付款辦法」,待入伙時再選擇新按揭保險,這條路是行不通的。

個案分析

入場單位

為了讓大家更了解各付款辦法的運用,我們選定了全場最平的1B座2樓D室,實用面積485呎的兩房(開放式廚房)作例子說明。這個單位訂價為879.2萬元,如果選用「120天付款辦法」,第一筆資金則需預備高達300萬元才可以入市,但每月供款卻可減少至16000-17000多元。但選用建期(輕鬆付款辦法),再在入伙時搭配新按保上會,則可減少首期支出,連同雜費約需取出100萬元資金便可以,但當然月供也會因應上調,以入場單位計,月供需達27,071元,而入息需達64,834元才可通過壓力測試。

 120天付款辦法360天付款辦法輕鬆付款辦法輕鬆付款辦法+按揭保險
樓價699萬元725萬元725萬元725萬元
首期40%: 279.6萬元40%: 290萬元40%: 290萬元10%: 72.5萬元
貸款額60%: 419.4萬元60%: 435萬元60%: 435萬元90%: 652.5萬元
按揭保費: 32.625萬元
每月供款16,571元17,188元17,188元27,071元
入息水平39,688元41,165元41,165元64,834元
第一筆資金308萬元319萬元319萬元102萬元

700呎以上單位入場價

如果700呎以上的單位,又希望借取高成數按揭,則只能倚賴發展商的「最易按保付款辦法」,我們會以「1B座2樓B室」作為例子闡述,這個單位面積770呎,訂價1,470.1萬元,其實都可以採用「120天付款辦法」、「360天付款辦法」,但首期資金卻需達600多萬元。但如果採用發展商高成數按揭計劃,第一筆資金可以減少至400多萬元,但月供卻需達38,000多元,如果發展商需計算壓力測試,則月入需要有87,405元才可過關。

 120天付款辦法360天付款辦法最易按保付款辦法建築期付款辦法
樓價1169萬元1213萬元1220萬元1272萬元
首期50%: 584.5萬元50%: 606.5萬元30%: 366萬元50%: 636萬元
貸款額50%: 584.5萬元50%: 606.5萬元70%: 854萬元50%: 636萬元
每月供款23,095元23,964元38,31225,130元
入息水平55,312元57,394元87,405元60,186元
第一筆資金630萬元654萬元414萬元686萬元

除了LP10的揀樓攻略外,如果對一手樓購買流程二手樓購買流程、或其他按揭事宜,也可按橙色的快速鍵直接跳往。

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