2021年新盤蓄勢待發，由南豐及港鐵站合作的康城站「LP10」，全盤共由兩座樓高49及53層高的住宅物業，合共提供893個單位，項目提供多款戶型與付款辦法，為免你看得眼花撩亂，我們決定一文詳解整本樓書與投資價值，為你節省時間！
「LP10」預計關鍵日期為2022年7月31日，距離落成期約17個月，較上期「SEA TO SKY」的落成期僅遲了約五個月左右。項目以兩房至四房為主，分層面積介乎484-1,526呎，而特色單位面積由447-3,928呎之間。由於位置較沿「藍塘海峽」而建，發展商表示逾半單位能夠望到海景。加上康城站商場開幕下，究竟景觀、配套是否已經完善?
快速跳往: LP10開價、日出康城未來供應、區內二手價格與租值參考、景觀全攻略、間隔及樓層分析、交通配套一覽、各戶型揀盤策略、價單拆解
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LP 10資料
| 樓盤名稱 | LP10 |
| 位置 | 康城路1號 |
| 單位數目 | 893個單位 |
| 面積 | 447-3,928呎 |
| 戶型 | 2房: 484-712呎 (458個) 3房: 770-1,005呎 (290個) 4房: 1,203-1,526呎(83個) 特色單位: 447-3,928呎(62個) |
| 車位 | 178個 |
| 校網 | 95校網 |
| 關鍵日期 | 2022年7月31日 |
| 綠色建築認證評級 | 暫定評級金級 |
| 發展商 | 南豐、港鐵 |
| 示範單位 | 九龍灣臨澤街8號啟匯1樓及3樓 (上午11時至晚上7時開放) |
| 官方網站 | http://www.lp10.com.hk/ |
LP 10開價
| 首批 | 179伙 |
| 折扣額 | 最多20.5% |
| 平均呎價 | $19,984 |
| 折扣後售價 | $15,888 |
| 區內二手造價 | 首都: 12,778元 領都、領峰、領凱: 12,565元 緻藍天: 13,964元 晉海: 17,164元 |
日出康城未來供應
「夢幻之城」改名為「日出康城」
我們在「SEA TO SKY」一文中已經詳述過康城站的背景。這一個地區原稱為「夢幻之城」，及後改名為「日出康城」，原為將軍澳86區車廠，屬於將軍澳線的尾站「康城站」。港鐵透過向城規會申請興建住宅，分期提供超過25,500個住宅單位，約由50座住宅所組成。當時「日出康城」就希望主打健康生活，希望做到人車分隔、以及透過大量綠化來打造小社區。按港鐵在2015年的藍圖，整個項目會提供不少於2.3公頃公眾休憩用地，及不少於8.147公頃的私人休憩用地。
2004-2020年政府推出招標
隨著港鐵去年尾推出康城站13期招標後，整個康城站的住宅項目已全數推出招標。撇除「LP10」之外，區內尚餘第11至13期尚待發售，第11月期由信和、嘉華及招商局所持有，料會提供1,850個單位；第12期則由會德豐發展，提供最多2,000個單位。兩期位置皆較捱近商場上蓋位置，並非排於最臨海的位置。最後一期則是由信和投得，為現時康城站的交通交匯處位置，位置上較能跟今次「LP10」媲美。
「LP 10」地價成本為「康城站」第三低
因為「LP10」的實際位置，就是夾在「SEA TO SKY」及同系「LP6」之間，在整個康城站地皮的西南邊陲位置，鄰近日後將軍澳跨灣大橋的出入口，可以看得到較遼闊的海景。南豐在2016年3月投得，項目可建樓面逾81萬呎，支付了16.59億元補地價金額，每呎地價成本2,044元，為康城站中地價成本的第三低項目， 僅次於第一期「首都」(1,540元呎)、以及第五期「Malibu」(1,873元呎)。
康城站各期項目
| 項目 | 可建樓面 | 補地價金額 | 每呎補地價 | 入場費 | 分紅 | 單位數目 | 發展商 |
| 1期(首都) | 150.4萬呎 | 23.19億元 | 1,540元 | 1.8億元 | 60% | 2,096伙 | 長實、南豐 |
| 2期(領都、領峯、領凱) | 333.3萬呎 | 80.5億元 | 2,415元 | 4.1億元 | 自訂+100萬呎樓面 | 4,272伙 | 長實、南豐 |
| 3期(緻藍天) | 138.36萬呎 | 33.35億元 | 2,410元 | 1.6億元 | 自訂 | 1,648伙 | 長實、南豐 |
| 4期(晉海) | 131.65萬呎 | 27.1億元 | 2,058元 | 2.9億元 | 自訂 | 2,172伙 | 新地 |
| 5期(MALIBU) | 110. 154萬呎 | 20.64億元 | 1,873元 | — | 10% | 1,600伙 | 會德豐 |
| 6期(LP6) | 147.4萬呎 | 33.45億元 | 2,269元 | — | 15% | 2,392伙 | 南豐、遠洋地產 |
| 7期(MONTARA) | 123.5277萬呎 | 38.8779億元 | 3,147元 | 連商場: 固定分紅10%、賣樓回籠65%才分紅、當中14.4億元轄免分紅 放棄商場: 分紅10%、港鐵承擔商場建築費 | — | 1,120伙 | 會德豐 |
| 8期(SEA TO SKY) | 104.41萬呎 | 29.55億元 | 2,830元 | 自訂 | >15% | 1,422伙 | 長實 |
| 9期(MARINI) | 112.06萬呎 | 28.52億元 | 2,546元 | 自訂 | >15% | 1,653伙 | 會德豐 |
| 10期 (LP10) | 81.16萬呎 | 16.59億元 | 2,044元 | 自訂 | 固定20% | 751-1170伙 | 南豐 |
| 11期 | 95.64萬呎 | 30.549億元 | 3,194元 | 自訂 | 固定20% | 1,850伙 | 信和、嘉華、招商局 |
| 12期 | 96.11萬呎 | 27.25億元 | 2,835元 | 3.5億元 | 15% | 1,217-2,000伙 | 會德豐 |
| 13期 | 154.7萬呎 | 55.68億元 | 3,600元 | >5億元 | >15% | 1,667-2,550伙 | 信和 |
區內未來供應
除了「康城站」餘下期數，未來區內只能放眼於「石角路」一帶的住宅項目。其中九龍建業持有的「石角路1-3號」。這個前身為「捷和製銅廠」的項目，獲批興建2座合共提供1,518個單位，提供開放式至兩房單位為主。上屆特首梁振英提出會在「將軍澳137區」，即將軍澳堆填區以南的用地，興建35,000個住宅單位，也會成為區內的主要供應。
康城站其他供應
| 石角路1-3號 | 將軍澳137區 | |
| 地盤面積 | 103,713呎 | 80公頃 |
| 可建樓面 | 518,565呎 | 待定 |
| 單位數目 | 1,518個 | 約35,000個 |
| 車位數目 | 私家車: 149個 電單車: 14個 單車: 102個 上落客貨車位: 3個 | 待定 |
| 發展商 | 九龍建業 | 待定 |
區內二手價格與租值參考
| 座數 | 面積 | 單位數目 | 車位數目 | 入伙紙日期 | |
| 1期(首都) | 5 | 517-840呎 | 2096伙 | 300 | 08年12月 |
| 2A期(領都) | 4 | 679-880呎 | 1,688伙 | 855 | 10年1月 |
| 2B期(領峯) | 3 | 654-990呎 | 1,416伙 | 11年3月 | |
| 2C期(領凱) | 3 | 602-1,710呎 | 1,168伙 | 12年12月 | |
| 3期(緻藍天) | 4 | 680-1,142呎 | 1,648伙 | 330 | 14年12月 |
| 4A期(晉海) | 2 | 318-1,132呎 | 1,040伙 | 435 | 19年10月 |
| 4B期(晉海II) | 2 | 321-934呎 | 1,132伙 | 19年12月 | |
| 5期(MALIBU) | 3 | 346-1,344呎 | 1,600伙 | 263 | 20年5月 |
| 6期(LP6) | 4 | 289-2,739呎 | 2,392伙 | 479 | 20年9月 |
| 7A期(MONTARA) | 1 | 342-816呎 | 616伙 | 109 | 21年10月 |
| 7B期(GRAND MONTARA) | 1 | 346-789呎 | 504伙 | 71 | 21年12月 |
| 9A期(MARINI) | 1 | 348-1,305呎 | 647伙 | 274 | 21年11月 |
| 9B期GRAND MARINI) | 1 | 353-1,379呎 | 503伙 | 22年1月 | |
| 9C期(OCEAN MARINI) | 1 | 450-1,476呎 | 503伙 | 22年4月 | |
| 10期(SEA TO SKY) | 3 | 434-1,077呎 | 1,422伙 | 255個 | 22年2月 |
| 峻瀅 | 6 | 497-761呎 | 1,777伙 | 255 | 14年4月 |
| 峻瀅II | 3 | 499-765呎 | 872伙 | 180 | 16年7月 |
首都
整個康城站的第一個發展為「首都」，項目在2008年2月開售，當時以建築呎價4800多元開售，並在一晚內沽清全盤2,096個單位。在康城站四期「晉海」推售之前，全區只得「首都」及石角路「峻瀅」有兩房提供，故二手頗具承接。截至2020年尾止，「首都」平均呎價為12,800元，兩房單位平均價800萬元，三房885萬元起。
首都二手造價(截至2020年12月止)
| 兩房 | 三房 | |
| 售價 | 800萬元 | 885萬-920萬元 |
| 租值 | 14,500-15,500元 | 17,000-19,000元 |
領都、領峯、領凱
長實分別在05年12月及07年11月再連下兩城，投得二期「領都、領峯及領凱」及三期「緻藍天」。其中規模較大的二期，沼著「環保大道」而建，項目可建樓面高達333.3萬呎，補地價金額為80.5億元，相當於每呎補地價金額2,415元，發展商需支付4.1億元入場價後，再向港鐵自訂分紅比例及給予100萬呎樓面。項目分階段在09年展開推售，由於都以大單位為主，現時二手呎價約12,565元，三房約售865萬元起、四房則985萬元起。
領都、領峰、領凱二手價(截至2020年12月止)
| 三房 | 四房 | |
| 售價 | 865萬-870萬元 | 985萬-1,180萬元 |
| 租值 | 16,500-18,000元 | 18,500-19,000元 |
緻藍天
第三期「緻藍天」，為整個「康城站」最貼近上蓋的項目，面向其中一個已關閉的堆填區及寵物公園。「緻藍天」全盤由四座物業組成，共提供1,648個單位，發展商在2015年4月推售，首批連加推約740個單位，即供均價9,110元，終收到16,000個認購登記，首日也沽出所推售的單位。現時二手市場均價13,965元，三房由1,000萬起，部份四房則高見1,770萬元。
緻藍天二手價(截至2020年12月止)
| 三房 | 四房 | |
| 售價 | 1,000萬-1,100萬元 | 1,770萬元 |
| 租值 | 19,000-20,000元 | 33,000-36,500元 |
晉海
康城站四期由新地發展，共分兩期發展合共提供2,172個單位，終於扭轉了「康城站」主打大單位為主的慣例，最細單位由318呎起步，最大為1,132呎。晉海位於較偏離港鐵康城站的位置，貼近跨灣大橋的出入口，需經行人天橋接駁至康城站，步程需時約五分鐘。發展商在2017年9月推售第一期，首批403個單位，即供均價15,000元。項目在2019年11月收樓時，我們《胡．說樓市》曾協助其中一位業主驗樓，得分為95分。樓盤在2020年9月過了額外印花稅禁售期後，開始出現二手成交。一房二手價約630萬-680萬元；兩房單位780萬元起步，而三房則全數高見於1,000萬元。
晉海二手價(截至2020年12月止)
| 一房 | 兩房 | 三房 | |
| 售價 | 630萬-680萬元 | 780萬-858萬元 | 1,000萬-1,200萬元 |
| 租值 | 14,870元 | 15,300-16,600元 | 19,500元 |
MALIBU
康城站第五期則由會德豐發展，項目共由3座物業所組成，合共提供1,600個住宅單位。項目在2018年初開售時，首批推320伙、即供均價14346元，卻被我們《胡．說樓市》發現，一個三房單位內竟出現五幅厚牆身，其中主人房更驚現800毫米的厚柱，需計入實用面積，變相蠶食單位實用性。一房面積356-372呎，全盤共提159個單位，首批折實536-602萬元；兩房由453-549呎之間，合共有960伙，首批折實646-898萬元。至於三房單位由649呎-850呎，合共提供377伙，首批售價827萬元起。項目在2020年7月入伙時，我們《胡．說樓市》平台的驗樓得分為89分，市場上也陸續有租盤出現。
Malibu首批售價及入伙租值
| 面積 | 首批售價 | 租值 | |
| 1房 | 356-372呎 | 536萬-602萬元 | 15,500元 |
| 2房 | 453-549呎 | 646萬-898萬元 | 16,500-17,500元 |
| 3房 | 649-850呎 | 827萬元-1,246萬元 | 22,500-27,000元 |
LP6
康城站第六期則由南豐發展，為「LP10」的同系發展商，加上位置上座落在「晉海」旁，也毗鄰「LP 10」，故物業的可比性很高。「LP6」共由四座物業組成，合共提供2,392個住宅單位。但最為人詬病的並非單位的內部交樓質素，而是其公共設施。有小業主曾向我們《胡．說樓市》反映，屋苑外接駁往天橋的路段，明明在售樓處的模型列明為「有蓋行人天橋」，怎料近日物業落成時，卻發現有一段路的瓦遮頭不翼而飛，向發展商了解才知道不會興建。
至於驗樓成績方面則有74分，較南豐在香島的得分80分相若。「LP6」是在2018年9月日開售，首批推出487個單位，扣除最高19.5%的折扣額後，即供均價15,304元。隨著近日項目入伙也開始有租務成交，一房單位租值約11,500-13,500元、兩房則介乎15,500-18,000元、三房單位則19,000元起步。
LP6首批售價及入伙租值
| 面積 | 首批售價 | 租值 | |
| 1房 | 350-379呎 | 449萬元起 | 11,500-13,500元 |
| 2房 | 422-515呎 | 609萬元起 | 15,500-18,000元 |
| 3房 | 636-906呎 | 871萬元起 | 19,000-28,000元 |
《胡．說樓市》評析
景觀全攻略
海景屬康城站最優質一期
「LP10」共由兩座物業組成，合共提供893個單位的「LP10」，位於康城站的西南邊陲位置，可以享有最一線的景觀。兩座物業以U型方式向內園方向伸展，透過開則擴闊屋苑望海景的範圍，簡單易記的方式就是樓盤的1A座及2A座的「A、B、C室」、以1B及2B座的「A、B室」均可以望到最遼闊的藍塘海峽。但景觀上也有一些差異。
西南(1A座A-C室、2A座A-C室)
屬於全盤最一線之選，向西南可以望到無遮擋的「藍塘海峽」，但這個方位的單位會海景、有少量西斜問題之外，下方就是連接將軍澳的跨灣大橋，日後車輛飛馳電掣會產生噪音。而且正因為單位望全海景，康城站最著名的雙墳景也就一覽無遺，這六柱單位也會望到將軍澳華人永遠墳場、以及柴灣哥連臣角墳場景。1A座A室、以及2A座A室，均全盤最具特色的開則，單位呈少弧形設計，故部份座向也會向西北(1A座A室)及向南(2A座A室)。
向南(2B座AB室、2A座A室)
南向單位，包括「2B座AB室」、以及「2A座A室」的客房上，在方位上有其可取之處，只因向南，變相有冬暖夏涼的優勢。開則上盡量把幾個位向大廈內縮入去，可避過部份西斜影響外，也可以避免望到「將軍澳墳場景」，但望藍塘海峽的同時，也難避免望到柴灣「哥連臣角」墳場，而且向南面的單位，也會跟會德豐「Marini」的部份單位對面，故私隱度稍為欠奉。
西北(1B座AB室、2A座A室)
朝向西北方向的單位，包括「1B座AB室」、以及2A座A室的三間睡房，會主力望向將軍澳南及調景嶺為主，同樣以望到海景，但角度卻不及向西南方向的單位般遼闊。這邊方向的單位，未必會望到柴灣「哥連臣角」墳場景，卻會望到「將軍澳華人永遠墳場」。
LP10海景分布
| 單位 | 海景 | 將軍澳墳場 | 柴灣墳場 | 跨灣大橋 | 受樓景阻擋 | |
| 西南 | 1A座A-C室 2A座A-C室 | 藍塘海峽 | 會 | 會 | 會 | 不會 |
| 正南 | 2B座A-B室 2A座A室(客房) | 藍塘海峽 | 未必 | 會 | 會 | 會 |
| 西北 | 1B座A-B室 2A座A室 | 將軍澳海景 | 會 | 未必 | 未必 | 未必 |
東北(1A座DE室、1B座CD室、2A座DE室)
逾半單位望到海，也意味有約一半單位會跟海景絕緣。其中六柱向東北的單位，均會朝向東北方向，均會望向現時的將軍澳車廠。根據樓書所述，車廠上蓋仍未定出發展用途，有機會住宅、休憩用地、及政府、機構及社區用途之用，而在車廠前方則是會德豐投得的「康城站12期」項目，料會建約2,000個住宅單位，但跟「LP10」尚有一定距離，故壓迫感未算太過沉重。
向北(2B座CDEF室)
還有朝向北面的單位，包括「2B座CDEF室」六柱，均會望向自己的內園，原本可以望到海景，卻因「SEA TO SKY」的興建而阻擋，所以只能跟「SEA TO SKY」的樓景對望，而未能望到海景。
間隔及樓層分析
間隔多樣化
LP10共提供了兩房、三房及四房戶型，其中兩房共有458個單位，面積由484-712呎，佔全盤約一半，當中會細分「兩房一套連儲物室」(84個)、「兩房連工人房及工人廁」(41伙)、「兩房一套」(83個)、「純兩房」(250個)。至於三房及四房分別設有290間及83間，其中三房可再細分「三房一套連儲物室」(82個)、「三房一套連工人房及工人廁」(84個)。項目另設62個特色戶型。開則算是多樣化，我們會在揀樓攻略中，詳述樓盤間隔特色及需注意事項。
單位內設特厚主力牆
不過有三點值得一提，第一，跟Malibu有點異曲同工。LP10中，不少單位都設有特厚主力牆，除了需計入實用面積由業主購入，變相蠶食了內櫳的實用性外，不少都設於近廳房位置，侷限了業主需要更改間隔的靈活性。
樓層高度不一
第二，「LP10」的樓底特高，部份樓層樓達3.5米，餘下的也有3.15米。記住兩個分水嶺，分別是「1座23樓或以上」、以及「2座35樓或以上」，上方單位樓層均為3.5米，下方樓層則3.15米。由於兩座高樓底的單位起跳層數不一，1座在較低樓層開始已達3.5米，所以你會發現兩座物業同屬40樓，「1座」單位會比起「2座」高了一層。因此，在論述樓層時要注意，「1座」的39樓，實情就是「2座」的40樓，如此類推。
冷氣機散熱器
第三，不少單位的外牆均安裝了冷氣機散熱器，雖然方便日後維修之用，但因置於窗口下方，熱氣有機會隨風入屋。
購物配套
商場配套接近全數開幕
至於配套方面，跟「SEA TO SKY」的推售時間相差半年，在過去半年間有沒有改善呢? 答案是有的。首先過去缺乏配套的康城站，隨著佔地48萬呎的康城商場開幕後，令區內居民不用再倚賴臨時超市「惠康」，而可改往商場內消費。去年8月開幕，我們《胡．說樓市》團隊曾實地考察，當時營業的商鋪只有約三分一左右，包括兩萬呎超市「FRESH新鮮生活」、以及「大快活」、「pizza hut」等，但半年後的今天，營業的商鋪進一步增加，包括設有一所提供六個獨立影院的「英皇戲院」，日式餐飲品牌牛氣、及台式鼎王麻辣鍋也會進駐商場。
商場連接已落成的屋苑
港鐵康城站的B出口也直接連接了「康城站」的商場，而已入伙的各期數都可通過商場前往。如果想前往第一期「首都」及二期「領都」系列，則在上電梯後的「L3」層直接通過通道可前往；但若希望前往第三期「緻藍天」及第五期「Malibu」則需在「L4」層通往；若想前往最遠離康城站的第四期「晉海」及第六期「LP6」則需在商場「L2」層前往。
交通配套一覽
LP10距離康城站約七分鐘
至於「LP10」屬「康城站」的發展項目，但其位置距離「康城站」比起「SEA TO SKY」還要遙遠。我們《胡．說樓市》團隊實測，希望由「康城站」前往「LP10」卻暫時未有任何通道可直接前往。日後商場會否有通道接駁，商場職員的說法也眾說粉紜。但若以「LP6」的大約時間來推算，我們由康城站前往LP6也約需時七分鐘木
康城站鐵路採「2+1」行車模式
鐵路班次對照將軍澳線頗稀疏。現時在將軍澳站會設有兩條線，一條直入「寶琳站」、而另一條則直入「康城站」。每兩班通往「寶琳站」才有一班「康城站」的列車，故日後有乘坐鐵路需要的買家，在出門時必須要預留時間
公共交通交匯處進駐Malibu基座
隨著康城站13期的招標，意味這個臨時公共交通交匯處也會對外交通仍未有改善。康城站的公共交通交匯處(Malibu基座)，會有四個巴士停車處、八個巴士停泊處、兩個小巴停車處、一個的士候客處、及兩個上落客貨車處。隨著康城站的人口增長，開始有更多巴士線及專線小巴走往該處。
增設了巴士及小巴路線
除了一些特別班次外，巴士公司也增設了一些常規路線。例如，九巴在自2018年12月起，就把290X提升至每日全日服務，經由荃灣西、通往葵涌、龍翔道、黃大仙、觀塘至康城站，並於2020年10月31日把康城站線站遷入新落成的公共交通交匯處，巴士運作時間由早上6:30至晚上11:05，每程收費10.7元。新巴在2020年10月2日起亦提供了「797」號，由康城站駛往九龍灣，服務時間由早上6:45至晚上12:00，每程7.9元。另外，也有兩條駛經峻瀅(112A)及將軍澳工業邨(112M)號運作，變相有助減輕區內居民單一倚賴鐵路。
| 途經 | 時間 | 收費 | |
| 九巴290X | 荃灣、葵涌、黃大仙、觀塘 | 6:30-11:05 | 10.7元 |
| 新巴797 | 九龍灣 | 6:45-00:00 | 7.9元 |
| 小巴112A | 峻瀅 | 6:30-00:30 | 3.7元 |
| 小巴112M | 將軍澳工業區 | 6:30-00:20 | 4.9元 |
康城站車位長期不足
但當然也有一些地方仍有待改善。例如康城站車位，長久以來也是不足夠，導致車位租值也頗高企。以LP10為例，全盤只提供178個車位，若對照全盤893個單計，差不多五戶才能分配一個車位。但對於住在大單位、樓價動輒也貼近千萬元，估計戶主對揸車的需求也頗殷切，但顯然LP10卻未能完全照顧住戶需求。
道路配套
環保大道仍為接駁外區的主要幹道
康城站現時的陸路，主要倚賴「環保大道」作為接駁。「環保大道」車速放寬至70公里，一旦發生交通意外會把區內陸路斬斷。道路上的接駁可能也待2022年完工的跨灣大橋才足以疏導區內交通。
跨灣大橋對LP10構成噪音影響
值得注意一點，「環保大道」是接駁「將軍澳工業區」及「將軍澳堆填區」的主要幹道之一，「將軍澳堆填區」已改為僅接收建築廢料，故減輕了道路臭味，但每天也會有重型貨櫃車及泥頭車經過，故仍然會沙塵滾滾，只不過計及位置，對「LP10」的影響很輕微。總長1.8公里的「跨灣大橋」，其入口會捱近「晉海」對出的「環澳路」，在2018年開始動工，橋面附設單車徑、行人路雙程雙線分隔車道，會連接至將軍澳至藍田隧道。但也由於車道較鄰近「LP10」，望向西南或南的單位有機會受車輛噪音影響。
胡．說評分
在衡量及歸納各項因素後，我們《胡．說樓市》編輯團隊均認為，康城站的配套漸見完善，按道理可以可加一點分，配套方面，經商討後我們給予2分，而位置及交通上則給予3分。「LP10」的間隔算多樣化，但因內櫳的厚主力牆影響實用性，故也只能給予2分。至於景觀方面，由於「LP10」屬於康城站最優質的一期，故可給予4分。因此若以20分為滿分的話，我們《胡．說樓市》編輯團隊共給予樓盤11分。
《胡．說樓市》團隊評分
| 位置及交通 | 3分 |
| 配套 | 2分 |
| 間隔 | 2分 |
| 景觀 | 4分 |
| 總分 | 11分 |
各戶型揀盤策略
撇除特色單位不計算，雖然「LP10」只提供了兩房、三房及四房戶型，但各戶型內裡可再作細分，我們會按各戶型作出揀樓建議。但首先值得一提，就是同一柱單位的面積可能會有差異，這大致反映牆身厚度為主，故同柱單位中應先選面數較細的單位。至於各單位的揀樓建議則分析如下:
兩房單位
佔全盤比例最多的兩房單位，共提供458個單位，分布於全盤十一柱，但實情可再細分三類。第一，純兩房開則，柱數最多，共有六柱，合共有250個單位，面積400多至500呎左右；第二類，兩房一套共有兩柱，合共有83個單位，面積五字中的單位則屬這一類，包括「1A座E室」(542-555呎)及「2A座E室」(553-555呎)。第三類，針對有聘請工人需要的準買家，可需留意兩房設有儲物室或工人房的一類，其面積也屬於兩房中最大，六百呎起步的單位則屬這一類，包括「2A座D室」(642-647呎)及「2B座D室」(711-712呎)、以及「1A座D室」(634-640呎)。
「LP10」兩房單位分布
| 戶型 | 單位 | 面積 | 伙數 |
| 純兩房 | 1B座C室 1B座D室 2B座C室 2B座D室 2B座E室 2B座F室 | 484呎-517呎 | 250個 |
| 兩房一套 | 1A座E室 2A座E室 | 542-555呎 | 83個 |
| 兩房+工人房及工人廁 | 1A座D室 | 634-640呎 | 41個 |
| 兩房一套+儲物室 | 2A座D室 2B座B室 | 642-712呎 | 84個 |
純兩房(250個)
首選「1B座C室」(400呎)
純兩房單位共有六柱提供，面積較細的共有四柱，清一色480多呎，分別為「1B座C室」(484呎)、「1B座D室」(485呎)、「2B座D室」(484-488呎)、以及「2B座F室」(484-488呎)。480多呎的兩房，全屬開放式廚房。四柱之中，我們《胡．說樓市》編輯部建議先選擇「1B座C室」。雖然客房跟主人房設有550毫米厚牆身，會侷限間隔改動，但它卻是純兩房中唯一非黑廁類別，而且其主人房還有一扇側窗，令房間可形成對流，加上景觀上向東，可以望向山景，比起「2B座D室」及「2B座F室」向北望「SEA TO SKY」樓景，相對上會開揚一點。
次選「2B座D室」「2B座E室」「1B座D室」(400呎)
至於「2B座D室」、「2B座E室」跟「1B座D室」三柱，我們認為各有優劣，視乎準買家個人取向。「1B座D室」贏方向，向東望山景，但客房外接600毫米主力牆需計入實用面積，且主人房會縮了入客房一半位置，故雖然單位做到廳房同向，但主人房視野卻會受到少量自己牆身所阻擋。「2B座D室」及「2B座E室」則輸方位，但間隔靈活度較大，起碼近廳房及主人房與客房之間並非主力牆，可按個人需求作改動。
純2房(400多呎)
| 1B座C室 | 1B座D室 | 2B座D室 | 2B座E室 | |
| 面積 | 484呎 | 485呎 | 484呎(35-50樓) 486呎(23-33樓) 488呎(2-21樓) | 484呎(35-50樓) 486呎(23-33樓) 488呎(2-21樓) |
| 景觀 | 向東望山景 | 向東望山景 | 向北望樓景 | 向北望樓景 |
| 黑廁 | 非黑廁 | 黑廁 | 黑廁 | 黑廁 |
| 間隔 | 主人房與客房間設主力牆 | 客房外接主力牆需計入面積 | 較靈活 | 較靈活 |
| 選擇次序 | 首選 | 次選 | 次選 | 次選 |
「2B座C室」VS 「2B座F室」(500呎)
純兩房中也有提供面積較大的500多呎的單位，兩柱分別為「2B座C室」(512-515呎)及「2B座F室」(513-517呎)。我們把其中一間400多呎的單位，跟500呎單位的空間比較，發現500多呎的單位，主要在客飯廳面積略寬敞一點，其他地方分別則不算很多。500多呎的純兩房，並未能做到廳房同向，而且整個單位會縮入大廈內，景觀視野較狹窄，特別是「2B座C室」的主人房，室內較暗。因此，兩者之中首選「2B座F室」、次選為「2B座C室」。
純兩房 (400呎 VS 500呎)
| 2B座D室 (488呎) | 2B座C室 (512呎) | |
| 客飯廳 | 150呎 | 180呎 |
| 客房 | 50呎 | 53呎 |
| 主人房 | 101呎 | 85呎 |
| 洗手間 | 39呎 | 41呎 |
| 玄關 | 7呎 | 13呎 |
| 走廊 | 22呎 | 12呎 |
| 露台 | 38呎 | 38呎 |
同一柱面積差異
值得一提，你會發現同一柱面積差異，主要跟牆身厚度的攤分有關，在選擇同柱單位時，若同一呎價的話，面積較細的單位相對划算一點。
兩房一套(83個)
套廁非黑廁類別
事實上，若買家在選擇500多呎的純兩房單位時，也值得看價錢來考慮是否升格至「兩房一套」。全盤共兩柱提供「兩房一套」開則，分別為「1A座E室」(542-555呎)及「2A座E室」(553-555呎)。跟「純兩房」單位比，「兩房一套」的優勢在於主人套廁並非黑廁類，有助透風。兩個單位均朝向東北，望將軍澳車廠及日後第12期的項目，遠眺能望山景，也較純兩房500多呎單位主力向北望「SEA TO SKY」樓景為吸引一點。
首選「1A座E室」
可能大家會問，兩柱「兩房一套」中，「1A座E室」及「2A座E室」二選一又該怎抉擇呢? 我們《胡．說樓市》編輯部建議，先選擇「1A座E室」，因為「1A座E室」主人房外接牆身雖達500毫米，但比起「2A座E室」600毫米為薄，而且入門口設有的開放式廚房為「L型」廚櫃，日後會有較闊廚櫃面工作；反觀「2A座E室」的廚櫃則分開兩截，廚面較短身，日後使用上未必太方便。
兩房(儲物室/工人房)(125個)
選擇方位及面積: 「2B座B室」
兩房中面積最大單位則由600多呎起步，合共提供125個單位，有三柱可供選擇。開則上分「純儲物室」(2A座D室、2B座B室)或「工人房及工人廁」(1A座D室)。若有聘請工人，但又未能升格至三房買家，則可需選擇上述其中一款。當中「2B座B室」景觀向南，可望到藍塘海峽；反觀「2A座D室」及「1A座D室」均望向將軍澳車廠及康城站12期方向，只能望樓景為主。「2B座B室」面積712呎，樓價也肯定最高，但開則上也有其缺點，洗手間屬於黑廁，反觀其餘兩柱則非黑廁類，客廁有窗、主人套廁則連接工作平台。
「1A座D室」VS「2A座D室」
至於「1A座D室」及「2A座D室」之間，又應如何抉擇? 「1A座D室」的工人房內自設洗手間，可跟戶主分開洗手間使用，但全家人則只有一個洗手間可用。另外，客房跟主人房之間設有厚達500毫米的主力牆，但近廳房的牆身則為非主力牆可拆走；反觀「2A座D室」工人需使用客廁，但全家卻有多一個洗手間使用；兩間房間可打通，但近廳房的牆身為非主力牆則不能跟客飯廳打通。
兩房(儲物室/工人房)
| 2B座B室 | 2A座D室 | 1A座D室 | |
| 景觀 | 藍塘海峽 | 將軍澳車廠 | 將軍澳車廠 |
| 方位 | 向南 | 向東北 | 向東北 |
| 洗手間 | 黑廁 | 非黑廁 | 非黑廁 |
| 間隔 | 工人房(沒有廁所) 兩房一套 | 工人房(有廁所) 純兩房 | 工人房(沒有廁所) 兩房一套 |
| 主力牆 | — | 客房與主人房厚達500毫米主力牆 | 近廳房設主力牆 |
三房單位
「LP10」也提供了290個三房單位，分布於七柱單位。三房全屬套房設計，其中面積700多呎的單位均屬「三房一套連儲物室」(1B座A室、1B座B室)；餘下全屬面積800多呎起步的「三房一套連工人房及工人廁」(1A座B室、1A座C室、2A座B室、2A座C室、2B座A室)。幾柱單位之中應該怎樣作出抉擇呢?
「LP10」三房單位分布
| 戶型 | 單位 | 面積 | 伙數 |
| 三房一套連儲物室 | 1B座A室 1B座B室 | 770-796呎 | 82個 |
| 三房一套連工人房及工人廁(開放式廚房) | 2B座A室 | 880-884呎 | 42個 |
| 三房一套連工人房及工人廁(梗廚) | 1A座B室 1A座C室 2A座B室 2A座C室 | 857-1,005呎 | 166個 |
三房一套連儲物室(82個)
景觀向西北望將軍澳海景
LP10的「三房一套連儲物室」共由兩柱提供，分為「1B座A室」及「1B座B室」。兩個設於毗鄰的單位，方位上同樣扭向西北方，望將軍澳南景觀，還可望到海景，但值得注意單位會望到將軍澳墳場景。景觀上分別不算太大，故兩柱之間應怎樣作出抉擇，還看內櫳間隔為主。
客房面積狹小且欠缺靈活度
「1B座A室」(796呎)的面積比起「1B座B室」(770呎)稍大了約26呎，究竟分別在哪? 我們按照樓書平面圖來量度，兩柱的分別反映在玄關和主人房的面積。設計上份屬廳房同向設計，「1B座A室」在入門口的玄關位達26呎，比起「1B座B室」大了約一倍；而主人房則近100呎，面積也相對大一點。值得一提，兩個單位的客房面積只有47呎，空間相當狹小，而且房與房之間為主力牆，不能透過拆牆去把兩間房打通，靈活性欠奉。
首選「1B座B室」
不過，我們《胡．說樓市》團隊一致認為，首選反而是面積細一點的「1B座B室」，最主要一點在於洗手間。「1B座B室」的客廁屬於非黑廁類別，而主人套廁也外接工作平台可通風。反觀「1B座A室」的客廁屬黑廁類，只有主人套廁為非黑廁。因此，編輯建議先選擇「1B座B室」、次選「1B座A室」。
三房一套連儲物室
| 1B座A室(796呎) | 1B座B室(770呎) | |
| 客飯廳 | 184呎 | 184呎 |
| 客房 | 47呎 | 47呎 |
| 客房 | 47呎 | 47呎 |
| 主人房 | 99.6呎 | 85呎 |
| 儲物室 | 31呎 | 31呎 |
| 洗手間 | 31呎 | 31呎 |
| 廚房 | 58.6呎 | 58.6呎 |
| 玄關 | 26呎 | 18呎 |
| 走廊 | 47呎 | 47呎 |
| 露台 | 26呎 | 26呎 |
| 工作平台 | 16呎 | 16呎 |
| 擇樓次序 | 次選 | 首選 |
三房一套連工人房及工人廁(208個)
先決定需否梗廚
三房一套連工人房及工人廁的單位，共由五柱提供，合共208個單位。應該怎樣抉擇呢? 我們建議可先問一問自己，想購買一個梗廚單位、還是開放式廚房單位。如果準買家只希望銀碼可以壓縮到最低，則可能要選擇開放式廚房類別，因為面積也是這類開則中最細，只有一柱提供，就是「2B座A室」(880-884呎)。「2B座A室」方位向南，可望到無遮擋的藍塘海峽，雖然可避過將軍澳墳景，卻要望到歌連臣山墳場、以及跨灣大橋，同時也會跟毗鄰「Marini」的單位對望。另外單位最大缺點是一屋會被至少六幅厚牆身所包圍。其中近廳房、客房以及主人房牆身厚達600毫米。不單侷限了間隔靈活度，也需計入實用面積而影響內櫳實用性。
「1A座B室」VS「2A座B室」
餘下四柱單位，份屬平排而列，向西南望藍塘海峽的單位，但同時會望到雙墳景及跨灣大橋一類。但論間隔上，「1A座B室」(857-859呎)及「2A座B室」(864-869呎)均屬次選類別，皆因這兩柱的洗手間(客廁及主人套廁)均屬黑廁類，不利通風。但若要二選一的話，我們則建議先選「1A座B室」、次選「2A座B室」。若量度實際面積的話，「2A座B室」的房間略大一點，但同時牆身也較厚一點，特別是近廳房牆身厚550毫米，跟毗鄰連分攤的牆身厚450毫米、以及自己獨自計實用面的客房外牆厚425毫米，統統較「1A座B室」為多。
三房一套工人房連工人廁
| 1A座B室(857-859呎) | 2A座B室(864-869呎) | |
| 客飯廳 | 226呎 | 226呎 |
| 客房 | 53呎 | 56呎 |
| 客房 | 78呎 | 77呎 |
| 主人房 | 147呎 | 149呎 |
| 工人房及工人廁 | 37呎 | 37呎 |
| 洗手間 | 38呎 | 38呎 |
| 廚房 | 68呎 | 68呎 |
| 走廊 | 26呎 | 28呎 |
| 露台 | 30呎 | 30呎 |
| 工作平台 | 16呎 | 16呎 |
牆身厚度比較
| 1A座B室 | 2A座B室 | |
| 近廳房牆身 | 550mm | 650mm |
| 跟毗鄰連分攤的牆身 | 400mm | 450mm |
| 客房外牆 | 400mm | 425mm |
| 揀樓次序 | 首選 | 次選 |
「1A座C室」VS「2A座C室」
至於餘下兩柱的單位，包括「1A座C室」及「2A座C室」，方位相同，景觀相同，且洗手間也非黑廁類別。間隔上，兩款開則主要分別在於「2A座C室」的主人房連套廁、以及及客廳面積較大，而也有一定差別，買家可按個人的負擔能力作出排序。
三房一套工人房連工人廁
| 1A座C室(921-922呎) | 2A座C室(1002-1005呎) | |
| 客飯廳 | 226呎 | 282呎 |
| 客房 | 53呎 | 56呎 |
| 客房 | 78呎 | 86呎 |
| 主人房 | 148呎 | 182呎 |
| 工人房及工人廁 | 37呎 | 44呎 |
| 洗手間 | 38呎 | 39呎 |
| 廚房 | 68呎 | 74呎 |
| 走廊 | 26呎 | 28呎 |
| 玄關 | 40呎 | 17呎 |
| 露台 | 30呎 | 30呎 |
| 工作平台 | 16呎 | 16呎 |
四房雙套+工人房及工人廁
開則呈梯形
四房單位全盤只由兩柱提供，分別為「1A座A室」(1203-1205呎)以及「2A座A室」(1517-1526呎)，份屬全盤的樓王之選，整體來說開則分別不大，整體開則都呈梯形設計，主人套房還設有轉角玻璃窗，而浴缸則置於玻璃窗前方。
按負擔能力排序
感覺上，開則上似為戶主日後鋪路再劏細出租而設，因為四間房間需經過兩幅厚牆身經過，跟客飯廳似分隔出來似的。由於兩柱單位面積上有數百呎的差異，需按自己負擔能力作排序。
價單拆解
發展商在2021年1月13日開出首張價單，首批推出179個單位，項目訂價19,984元呎，若扣除最高20.5%即供折扣，則即供均價15,887元。兩房單位佔多數，共推出了119個單位，最平入場價699萬元，最高914萬元；至於三房單位共有51個單位，即供起步價為1,169萬元。四房單位則推出9個，最平單位1,960萬元。
第一張價單(2020年1月13日)
| 戶型 | 推出 | 訂價 | 即供價 |
| 純兩房 | 88個 | 879.2萬-1,024.1萬元 | 699萬-814萬元 |
| 兩房一套 | 27個 | 1,012.2萬-1,132萬元 | 805萬-900萬元 |
| 兩房+工人房及工人廁 | 4個 | 1,107.5萬-1,150.3萬元 | 880萬-914萬元 |
| 三房一套+儲物室 | 36個 | 1,470.1萬-1,666.6萬元 | 1,169萬-1,325萬元 |
| 三房一套+工人房及工人廁(開放式廚房) | 4個 | 1,634.9萬-1,702.2萬元 | 1,300-1,353萬元 |
| 三房一套+工人房及工人廁(梗廚) | 11個 | 1,755.7萬-1,849.7萬元 | 1,396萬-1,471萬元 |
| 四房雙套+工人房及工人廁 | 9個 | 2,465.2萬-2,550.9萬元 | 1,960萬-2,028萬元 |
付款辦法分析
今次發展商的付款方法趨向簡單易明，一共提供了五種付款辦法，分別有即供類的「120天付款辦法」及「360天付款辦法」；只適用於700呎以下單位的建期付款「輕鬆付款辦法」；只適用於700呎以上單位的發展商高成按揭「最易按付款辦法」；以及700呎以上單位的建期選項「建築期付款辦法」。一如以往，五種付款辦法的折扣額也不盡相同，愈早成交的可獲取的折扣額最高，反觀愈遲上會的可獲取的折扣額愈低。
LP10 付款辦法
| 付款方法 | 支付條款 | 折扣額 | 備註 |
| 120天付款辦法 | 臨約: 5% 120天: 95% | 20.5% | 全數單位 |
| 360天付款辦法 | 臨約: 5% 120天: 5% 360天: 90% | 17.5% | 全數單位 |
| 輕鬆付款辦法 | 臨約: 5% 120天: 5% 入伙: 90% | 17.5% | – 只適用於700呎以下單位 – 相當於建築期付款計劃 – 可考慮搭配新按保 |
| 最易按付款辦法 | 臨約: 5% 120天: 95% | 17% | – 只適用於700呎以上單位 – 可用發展商70%一按 – 屬大單位的高成數按揭唯一可行方案 |
| 建築期付款辦法 | 臨約: 5% 120天: 5% 入伙: 90% | 13.5% | 700呎以上單位才會使用 |
「120天付款辦法」
可說是樓盤的即供付款方式，準買家在售樓處簽署了臨約，需要即時支付5%樓價，在五天後簽署正式買賣合約，而餘額95%需在簽署臨約後的120天找清，這意味買家約有四個月時間可找尋銀行承造按揭。由於物業樓花期都超過一年，加上物業即供價後也超出了舊按保(600萬元以下)的門檻，故買家只能向銀行承造最高60%(1000萬元以下)或50%(1000萬元以上)的按揭，變相自己需要預備40%-50%的首期。透過此付款方式，可獲取的折扣額最高，一共有20.5%，市場所說兩房單位不用700萬元也是基於此計算方式，自己需墊支的資金最多，但每月供款相對輕鬆。
「360天付款辦法」
跟「120天付款辦法」相比，其折扣額會輕度縮減至17.5%，但成交期可以拉長至約一年時間。買家在售樓處現場簽署臨約後需即時支付5%，五天後簽正式買賣合約，並在簽署臨約後的120天加訂金5%，而餘額90%則在360天找清。雖然此時樓花期可能少於一年，但因樓價門檻也超出了舊按保門檻，故也未能夠借到按揭保險。不過，買家卻有約一年時間籌備資金上會，對於一些需要沽出舊居套現的買家、或資金即將到位的買家，才遘合選擇此付款方法。
「輕鬆付款辦法」
不過，如果選購單位在700呎以下的買家，則不宜採用「360天付款辦法」而應該直接選用「輕鬆付款辦法」，因為兩者的折扣額是完全相同，但「輕鬆付款辦法」則屬於細單位的建築期付款辦法。買家在售樓處現場簽臨約支付了5%後，五天後簽署正式買賣合約，並在簽署臨約後的120天加訂5%後，餘額90%可在入伙時才找清。此時買家眼前有兩個選擇， 可以考慮自己支付40%首期，而餘額則向銀行承造60%按揭；又或者選擇二，就是選用按揭保險上會。因為根據新按揭保險政策，1000萬元以下物業，只要屬於現樓契，都可透過按揭保險承造最高80%；而800萬元以下則90%。根據首張價單，700呎以下單位按「輕鬆付款辦法」折扣額17.5%計，樓價為725萬-949萬元，全數符合按保門檻。
「最易按付款辦法」
至於針對面積較大的單位(700呎以上)，若需要較高成數的按揭安排，眼前只能選取發展商高成數按揭。折扣額會縮減至17%，但卻可採用發展商70%一按付款辦法，全期息率2.5厘，最長供款年期25年。支付條款是如何呢? 買家在售樓處現場簽臨約支付了5%後，五天後簽署正式買賣合約，餘額95%需要簽臨約後120天找清(買家額外預備25%訂金、70%向發展商借取)。至於能否選擇按揭保險上會呢? 答案似乎也頗渺茫，因為面積700呎以上的單位，折扣後最平也要1,220萬元，已超出了新按保門檻，與按保絕緣。
發展商高成數按揭 (700呎以上單位)
| 發展商高成數計劃 | 傳統銀行 | |
| 首期 | 30% | 50% |
| 按揭成數 | 70% | 50% |
| 息率 | 2.5厘 | 2.5厘 |
| 按揭年期 | 25年 | 30年 |
「建築期付款辦法」
所以對於面積700呎以上的單位，選擇折扣額只得13.5%的「建築期付款辦法」，只適合一批會沽出舊居套現資金、或有資金到位的買家選擇。若希望透過「建築期付款辦法」，待入伙時再選擇新按揭保險，這條路是行不通的。
個案分析
入場單位
為了讓大家更了解各付款辦法的運用，我們選定了全場最平的1B座2樓D室，實用面積485呎的兩房(開放式廚房)作例子說明。這個單位訂價為879.2萬元，如果選用「120天付款辦法」，第一筆資金則需預備高達300萬元才可以入市，但每月供款卻可減少至16000-17000多元。但選用建期(輕鬆付款辦法)，再在入伙時搭配新按保上會，則可減少首期支出，連同雜費約需取出100萬元資金便可以，但當然月供也會因應上調，以入場單位計，月供需達27,071元，而入息需達64,834元才可通過壓力測試。
| 120天付款辦法 | 360天付款辦法 | 輕鬆付款辦法 | 輕鬆付款辦法+按揭保險 | |
| 樓價 | 699萬元 | 725萬元 | 725萬元 | 725萬元 |
| 首期 | 40%: 279.6萬元 | 40%: 290萬元 | 40%: 290萬元 | 10%: 72.5萬元 |
| 貸款額 | 60%: 419.4萬元 | 60%: 435萬元 | 60%: 435萬元 | 90%: 652.5萬元 按揭保費: 32.625萬元 |
| 每月供款 | 16,571元 | 17,188元 | 17,188元 | 27,071元 |
| 入息水平 | 39,688元 | 41,165元 | 41,165元 | 64,834元 |
| 第一筆資金 | 308萬元 | 319萬元 | 319萬元 | 102萬元 |
700呎以上單位入場價
如果700呎以上的單位，又希望借取高成數按揭，則只能倚賴發展商的「最易按保付款辦法」，我們會以「1B座2樓B室」作為例子闡述，這個單位面積770呎，訂價1,470.1萬元，其實都可以採用「120天付款辦法」、「360天付款辦法」，但首期資金卻需達600多萬元。但如果採用發展商高成數按揭計劃，第一筆資金可以減少至400多萬元，但月供卻需達38,000多元，如果發展商需計算壓力測試，則月入需要有87,405元才可過關。
| 120天付款辦法 | 360天付款辦法 | 最易按保付款辦法 | 建築期付款辦法 | |
| 樓價 | 1169萬元 | 1213萬元 | 1220萬元 | 1272萬元 |
| 首期 | 50%: 584.5萬元 | 50%: 606.5萬元 | 30%: 366萬元 | 50%: 636萬元 |
| 貸款額 | 50%: 584.5萬元 | 50%: 606.5萬元 | 70%: 854萬元 | 50%: 636萬元 |
| 每月供款 | 23,095元 | 23,964元 | 38,312 | 25,130元 |
| 入息水平 | 55,312元 | 57,394元 | 87,405元 | 60,186元 |
| 第一筆資金 | 630萬元 | 654萬元 | 414萬元 | 686萬元 |
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