「屯赤隧道」通車，坊間卻說，屯門樓即時熾熱起來，更有指可吸引機組人員進駐，實情是否如此？今次我們同大家一齊睇兩個上車盤，兩個都係叫價$500萬，究竟上車客點揀好？
炒作基建概念，但最終落空的例子，實在多不勝數。近一點有迪士尼概念，當時人人也把東涌看成寶，當時映灣園就吸引不少投資者及炒家連環掃貨，結果當然就損手爛腳。再對上一次炒作新界西，就已經數到回歸前，炒作赤鱲角機場概念，當年但凡跟機場扯上關係的地方，特別是新界西區都被追捧到上天，連深井樓都說有相關概念，結果一場金融風暴就徹底將概念粉碎。
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放盤1: 錦華花園
| 屋苑 | 錦華花園 |
| 地址 | 屯門屯隆街1號 |
| 座數 | 2座 |
| 單位 | 496個 |
| 面積 | 330-353呎 |
| 發展商 | 新鴻基地產 |
| 入伙日期 | 1986年 |
今天我們一共決定參觀兩個單位。第一個盤來到屯門市中心的「錦華花園」，物業由兩座組成，合共提供496個單位，發展商為新鴻基地產。物業在1986年入伙，距今已有35年樓齡。一層八個單位格局，屋苑主打實用300多呎的單位。計及市中心，還有兩個主要屋苑，包括「屯門市廣場」以及「時代廣場」。至於我們參觀的放盤位於「錦華花園」2座，屬於面積353呎的單位，現時業主叫價500萬元，呎價14,164元。
| 屋苑 | 錦華花園 |
| 單位 | B座中層8室 |
| 面積 | 353呎 |
| 叫價 | 500萬元 |
| 呎價 | 14,164元 |
特色1: 客飯廳方正
單位屬於標準上車戶型，廚房洗手間歸於一邊，內櫳不致於太過殘舊。客飯廳設計方正，感覺上算企理。直入兩間眼鏡房，一間房就跟客廳同向，可以望到屯門新墟，還可以望到新落成住宅「城．點」及輕鐵站「杯渡站」；另一間房就望到屯門市廣場方向，還可望到泳池及山景。
特色2: 睡房窗台大
「錦華花園」窗台，真的是看過很多二手樓中，比較巨型的一類。我記得以前看過沙田「河畔花園」、九龍灣「得寶花園」、大圍「金獅花園」都有類近情況。基本上一個窗台已可以把一張單人床架上去。大窗台好與壞? 兩睇! 以前會覺得單位不實用，按照當日建築面積跟實用面積對比，實用率僅得66%，相對偏低。但今日定義來說，因窗台並不計算實用面積，所以窗台可說是隨屋附送的。西鐵站附近三大屋苑中，「錦華花園」空間分布算比較平均，反觀「屯門市廣場」房細廳大，而「時代廣場」則房大廳細。「錦華花園」的兩間睡房都可以放置到雙人床。
特色3: 購物配套方便
這個盤最大賣點是幾近屯門西鐵站，由住屯門市中心，最大好處還是方便。這裡有幾個商場連接起來。屯門市廣場、V CITY等都有齊生活消閒等配套，可以去新墟買餸及日用品等，但缺點當然是有點繁囂。由「錦華花園」前往市中心的巴士總站，這裡就有「E33」巴士可以乘搭。由於屬於總站，所以都確保一定有位坐，但缺點就是在屯門區兜十分鐘，才進入隧道。
特色4: 屋苑未做大維修
入到單位，我又不覺得很嘈吵，反而更關注是，屋苑比較舊一點。事關「錦華花園」已經35年樓齡，你能否看見原本白色大廈外牆，都已經變得灰暗暗，就知屋苑未做大維修，大家要有心理準備。
放盤2: 豐景園
| 屋苑 | 豐景園 |
| 地址 | 屯門海珠路7號 |
| 座數 | 5座 |
| 單位 | 1,280個 |
| 面積 | 337-506呎 |
| 發展商 | 南豐 |
| 入伙日期 | 1990年 |
如果跟「屯赤隧道」有更大關係，理應要找到「屯門碼頭」一帶。因為這裡比較鄰近「屯赤隧道」出入口。我們會參觀其一個單位，就是位於「豐景園」。「豐景園」由南豐發展，前臨青山灣畔，故可以望到海景，毗鄰就是輕鐵站，屋苑都以兩至三房為主，屋苑也設有256個車位。環繞「豐景園」，還有在2004年落成的「海典軒」、2002年落成的「嘉悅半島」及2000年落成的「南浪海灣」，令該區形成了一個新社區群。我們參觀的放盤位於「豐景園」三座高層2室，是一個實用346呎的單位，業主叫價500萬元，呎價14,450元。
| 屋苑 | 豐景園 |
| 單位 | 3座高層2室 |
| 面積 | 346呎 |
| 叫價 | 500萬元 |
| 呎價 | 14,450元 |
特色1: 內櫳保養得宜
跟剛才單位價格一樣，連開則分別也不太太，這個單位內櫳保養得較相宜一點，入門口號旁的廚房，L型廚櫃空間雖小，但上下廚櫃都好新淨，亦把洗衣機、雪櫃妥善收納起來，洗手間也不是黑廁類別。唯獨客飯廳不及剛剛看的單位般方正。至於兩個眼鏡客房，空間也算寬敞。
特色2: 可望青山灣海景
住得屯門碼頭一帶，多數放眼於周邊環境，特別是這個單位外望，可以望到少量海景，透過新地的「御海灣」可以望到青山灣、及龍珠島別墅一帶，明顯是市中心不能媲美的。但聽一些屯門碼頭谷友表示，晚間貨船經過會有響笛聲，有時也頗為擾民，這一點真的要住在這裡才知道。
特色3: 鄰近輕鐵「豐景園站」
至於說購物，最近也要走去公屋「友愛邨」、或「安定邨」商場；而交通就要在樓下「豐景園站」轉駁輕鐵，大約搭兩至三個站才可到達市中心，起碼要待日後「屯門南線」落成才會進一步改善屯門南跟市中心交通接駁，最快也要2030年才會落成，但「豐景園」樓下的巴士站，就有巴士線直入「屯赤隧道」，可以省卻在屯門市中心兜路的時間。
應該點揀好?
適合東涌區置業買家可選擇
兩個放盤叫價500萬，問心，算不算便宜? 對於要在東涌區或屯門作抉擇的準買家，屯門區可能負擔會輕鬆一點。兩個盤的銀碼都跌得入按揭保險門檻，新舊按保都適用，上車客可以計數上車。如果計到最盡，用新按保來上會，最高做九成按揭，連按保一併上會，月供不用兩萬。想免卻壓測的首置客，還可以加一成保費，變相月入四萬元內就買得到。
新按揭保險(壓力測試)
| 單位 | 錦華花園B座中層8室 | 豐景園3座高層2室 |
| 叫價 | 500萬元 | 500萬元 |
| 首期 | 10%: 50萬元 | 10%: 50萬元 |
| 貸款額 | 90%: 450萬元 按保: 22.5萬元 | 90%: 450萬元 按保: 22.5萬元 |
| 月供 | 18,669元 | 18,669元 |
| 壓力測試 | 44,713元 | 44,713元 |
新按揭保險(免壓力測試)
| 單位 | 錦華花園B座中層8室 | 豐景園3座高層2室 |
| 叫價 | 500萬元 | 500萬元 |
| 首期 | 10%: 50萬元 | 10%: 50萬元 |
| 貸款額 | 90%: 450萬元 按保: 24.75萬元 | 90%: 450萬元 按保: 24.75萬元 |
| 月供 | 18,768元 | 18,768元 |
| 供款佔入息 | 37,536元 | 37,536元 |
反觀東涌四大屋苑包括「映灣園」、「東堤灣畔」、「海堤灣畔」及「藍天海岸」，雖然受制於早前航空界人士退租潮，但最平「映灣園」626萬、「藍天海岸」也要650萬，其餘兩個屋苑都要七字頭以上。計盡去上會，每個月供款23000元以上，而月入起碼要多一萬元才可以。正正是兩地間的樓價差野，足以令一批潛在東涌客轉投屯門區入市的。
新按揭保險(壓力測試)
| 單位 | 映灣園 | 海堤灣畔 | 藍天海岸 | 東堤灣畔 |
| 叫價 | 626萬元 | 740萬元 | 650萬元 | 710萬元 |
| 首期 | 10%: 62.6萬元 | 10%: 74萬元 | 10%: 65萬元 | 10%: 71萬元 |
| 貸款額 | 90%: 563.4萬元 按保: 28.17萬元 | 90%: 666萬元 按保: 33.3萬元 | 90%: 585萬元 按保: 29.25萬元 | 90%: 639萬元 按保: 31.95萬元 |
| 月供 | 23,374元 | 27,631元 | 24,270元 | 26,511元 |
| 壓力測試 | 55,981元 | 66,176元 | 58,127元 | 63,493元 |
新按揭保險(免壓力測試)
| 單位 | 映灣園 | 海堤灣畔 | 藍天海岸 | 東堤灣畔 |
| 叫價 | 626萬元 | 740萬元 | 650萬元 | 710萬元 |
| 首期 | 10%: 62.6萬元 | 10%: 74萬元 | 10%: 65萬元 | 10%: 71萬元 |
| 貸款額 | 90%: 563.4萬元 按保: 30.987萬元 | 90%: 666萬元 按保: 36.63萬元 | 90%: 585萬元 按保: 32.175萬元 | 90%: 639萬元 按保: 35.145萬元 |
| 月供 | 23,485元 | 27,762元 | 24,386元 | 26,637元 |
| 供款佔入息 | 46,870元 | 55,524元 | 48,772元 | 53,274元 |
屋苑流轉率
但值不值得買? 不如多看兩點。第一、流轉率。流轉率決定承接力高低，對日後轉手是否容易有啟示性。我們參觀的兩個盤，「錦華花園」去年一共錄得29宗買賣，相當於屋苑流轉率達5.8%，而「豐景園」就大約4.2%。至於十大藍籌屋苑的平均流轉率是多少? 答案是4.1%，證明兩個屋苑的流轉度也追貼大市。
屯門及東涌區流轉率(2020年)
| 屋苑 | 註冊量 | 流轉率 |
| 錦華花園 | 29宗 | 5.8% |
| 豐景園 | 54宗 | 4.2% |
| 映灣園 | 408宗 | 7.6% |
| 藍天海岸 | 228宗 | 6.8% |
| 海堤灣畔 | 104宗 | 6.8% |
| 東堤灣畔 | 137宗 | 6.3% |
十大屋苑流轉率(2020年)
| 屋苑 | 註冊量 | 流轉率 |
| 太古城 | 437宗 | 3.4% |
| 康怡花園 | 265宗 | 3.98% |
| 海怡半島 | 387宗 | 3.94% |
| 黃埔花園 | 382宗 | 3.65% |
| 美孚新邨 | 455宗 | 3.5% |
| 麗港城 | 304宗 | 3.6% |
| 新都城 | 348宗 | 5.1% |
| 沙田第一城 | 525宗 | 4.9% |
| 嘉湖山莊 | 619宗 | 3.9% |
| 映灣園 | 408宗 | 7.6% |
供租比較
但看完承租能力，可能會有些少卻步。類近單位，選擇租樓大約11,000元，跟供樓月供兩萬元，相比高出七成。雖則現在處於低息環境，供本多過供息，但這個價錢也反映了租金未必追得上，都是捕捉今次「屯赤隧道」通車時，需要考慮的要點。
| 屋苑 | 租值 | 供款 | 供VS租 |
| 錦華花園 | 11,000元 | 18,669元 | +70% |
| 豐景園 | 11,000元 | 18,669元 | +70% |
| 映灣園 | 13,500元 | 23,374元 | +73% |
| 藍天海岸 | 13,500元 | 27,631元 | +105% |
| 海堤灣畔 | 14,000元 | 24,270元 | +73% |
| 東堤灣畔 | 14,000元 | 26,511元 | +89% |
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