【和你搵盤: 屯門篇】$500萬上車盤比拚:錦華花園、豐景園點揀好?

「屯赤隧道」通車,坊間卻說,屯門樓即時熾熱起來,更有指可吸引機組人員進駐,實情是否如此?今次我們同大家一齊睇兩個上車盤,兩個都係叫價$500萬,究竟上車客點揀好?

炒作基建概念,但最終落空的例子,實在多不勝數。近一點有迪士尼概念,當時人人也把東涌看成寶,當時映灣園就吸引不少投資者及炒家連環掃貨,結果當然就損手爛腳。再對上一次炒作新界西,就已經數到回歸前,炒作赤鱲角機場概念,當年但凡跟機場扯上關係的地方,特別是新界西區都被追捧到上天,連深井樓都說有相關概念,結果一場金融風暴就徹底將概念粉碎。

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放盤1: 錦華花園

屋苑錦華花園
地址屯門屯隆街1號
座數2座
單位496個
面積330-353呎
發展商新鴻基地產
入伙日期1986年

今天我們一共決定參觀兩個單位。第一個盤來到屯門市中心的「錦華花園」,物業由兩座組成,合共提供496個單位,發展商為新鴻基地產。物業在1986年入伙,距今已有35年樓齡。一層八個單位格局,屋苑主打實用300多呎的單位。計及市中心,還有兩個主要屋苑,包括「屯門市廣場」以及「時代廣場」。至於我們參觀的放盤位於「錦華花園」2座,屬於面積353呎的單位,現時業主叫價500萬元,呎價14,164元。

屋苑錦華花園
單位B座中層8室
面積353呎
叫價500萬元
呎價14,164元

特色1: 客飯廳方正

單位屬於標準上車戶型,廚房洗手間歸於一邊,內櫳不致於太過殘舊。客飯廳設計方正,感覺上算企理。直入兩間眼鏡房,一間房就跟客廳同向,可以望到屯門新墟,還可以望到新落成住宅「城.點」及輕鐵站「杯渡站」;另一間房就望到屯門市廣場方向,還可望到泳池及山景。

錦華花園客飯廳方正

特色2: 睡房窗台大

「錦華花園」窗台,真的是看過很多二手樓中,比較巨型的一類。我記得以前看過沙田「河畔花園」、九龍灣「得寶花園」、大圍「金獅花園」都有類近情況。基本上一個窗台已可以把一張單人床架上去。大窗台好與壞? 兩睇! 以前會覺得單位不實用,按照當日建築面積跟實用面積對比,實用率僅得66%,相對偏低。但今日定義來說,因窗台並不計算實用面積,所以窗台可說是隨屋附送的。西鐵站附近三大屋苑中,「錦華花園」空間分布算比較平均,反觀「屯門市廣場」房細廳大,而「時代廣場」則房大廳細。「錦華花園」的兩間睡房都可以放置到雙人床。

睡房窗台大

特色3: 購物配套方便

這個盤最大賣點是幾近屯門西鐵站,由住屯門市中心,最大好處還是方便。這裡有幾個商場連接起來。屯門市廣場、V CITY等都有齊生活消閒等配套,可以去新墟買餸及日用品等,但缺點當然是有點繁囂。由「錦華花園」前往市中心的巴士總站,這裡就有「E33」巴士可以乘搭。由於屬於總站,所以都確保一定有位坐,但缺點就是在屯門區兜十分鐘,才進入隧道。

購物配套方便

特色4: 屋苑未做大維修

入到單位,我又不覺得很嘈吵,反而更關注是,屋苑比較舊一點。事關「錦華花園」已經35年樓齡,你能否看見原本白色大廈外牆,都已經變得灰暗暗,就知屋苑未做大維修,大家要有心理準備。

「錦華花園」已經35年樓齡,你能否看見原本白色大廈外牆,都已經變得灰暗暗

放盤2: 豐景園

屋苑豐景園
地址屯門海珠路7號
座數5座
單位1,280個
面積337-506呎
發展商南豐
入伙日期1990年

如果跟「屯赤隧道」有更大關係,理應要找到「屯門碼頭」一帶。因為這裡比較鄰近「屯赤隧道」出入口。我們會參觀其一個單位,就是位於「豐景園」。「豐景園」由南豐發展,前臨青山灣畔,故可以望到海景,毗鄰就是輕鐵站,屋苑都以兩至三房為主,屋苑也設有256個車位。環繞「豐景園」,還有在2004年落成的「海典軒」、2002年落成的「嘉悅半島」及2000年落成的「南浪海灣」,令該區形成了一個新社區群。我們參觀的放盤位於「豐景園」三座高層2室,是一個實用346呎的單位,業主叫價500萬元,呎價14,450元。

屋苑豐景園
單位3座高層2室
面積346呎
叫價500萬元
呎價14,450元

特色1: 內櫳保養得宜

跟剛才單位價格一樣,連開則分別也不太太,這個單位內櫳保養得較相宜一點,入門口號旁的廚房,L型廚櫃空間雖小,但上下廚櫃都好新淨,亦把洗衣機、雪櫃妥善收納起來,洗手間也不是黑廁類別。唯獨客飯廳不及剛剛看的單位般方正。至於兩個眼鏡客房,空間也算寬敞。

豐景園內櫳保養得宜

特色2: 可望青山灣海景

住得屯門碼頭一帶,多數放眼於周邊環境,特別是這個單位外望,可以望到少量海景,透過新地的「御海灣」可以望到青山灣、及龍珠島別墅一帶,明顯是市中心不能媲美的。但聽一些屯門碼頭谷友表示,晚間貨船經過會有響笛聲,有時也頗為擾民,這一點真的要住在這裡才知道。

睡房可望青山灣海景

特色3: 鄰近輕鐵「豐景園站」

至於說購物,最近也要走去公屋「友愛邨」、或「安定邨」商場;而交通就要在樓下「豐景園站」轉駁輕鐵,大約搭兩至三個站才可到達市中心,起碼要待日後「屯門南線」落成才會進一步改善屯門南跟市中心交通接駁,最快也要2030年才會落成,但「豐景園」樓下的巴士站,就有巴士線直入「屯赤隧道」,可以省卻在屯門市中心兜路的時間。

鄰近輕鐵「豐景園站」

應該點揀好?

適合東涌區置業買家可選擇

兩個放盤叫價500萬,問心,算不算便宜? 對於要在東涌區或屯門作抉擇的準買家,屯門區可能負擔會輕鬆一點。兩個盤的銀碼都跌得入按揭保險門檻,新舊按保都適用,上車客可以計數上車。如果計到最盡,用新按保來上會,最高做九成按揭,連按保一併上會,月供不用兩萬。想免卻壓測的首置客,還可以加一成保費,變相月入四萬元內就買得到。

新按揭保險(壓力測試)

單位錦華花園B座中層8豐景園3座高層2
叫價500萬元500萬元
首期10%: 50萬元10%: 50萬元
貸款額90%: 450萬元
按保: 22.5萬元
90%: 450萬元
按保: 22.5萬元
月供18,669元18,669元
壓力測試44,713元44,713元

新按揭保險(免壓力測試)

單位錦華花園B座中層8豐景園3座高層2
叫價500萬元500萬元
首期10%: 50萬元10%: 50萬元
貸款額90%: 450萬元
按保: 24.75萬元
90%: 450萬元
按保: 24.75萬元
月供18,768元18,768元
供款佔入息37,536元37,536元

反觀東涌四大屋苑包括「映灣園」、「東堤灣畔」、「海堤灣畔」及「藍天海岸」,雖然受制於早前航空界人士退租潮,但最平「映灣園」626萬、「藍天海岸」也要650萬,其餘兩個屋苑都要七字頭以上。計盡去上會,每個月供款23000元以上,而月入起碼要多一萬元才可以。正正是兩地間的樓價差野,足以令一批潛在東涌客轉投屯門區入市的。

新按揭保險(壓力測試)

單位映灣園海堤灣畔藍天海岸東堤灣畔
叫價626萬元740萬元650萬元710萬元
首期10%: 62.6萬元10%: 74萬元10%: 65萬元10%: 71萬元
貸款額90%: 563.4萬元
按保: 28.17萬元
90%: 666萬元
按保: 33.3萬元
90%: 585萬元
按保: 29.25萬元
90%: 639萬元
按保: 31.95萬元
月供23,374元27,631元24,270元26,511元
壓力測試55,981元66,176元58,127元63,493元

新按揭保險(免壓力測試)

單位映灣園海堤灣畔藍天海岸東堤灣畔
叫價626萬元740萬元650萬元710萬元
首期10%: 62.6萬元10%: 74萬元10%: 65萬元10%: 71萬元
貸款額90%: 563.4萬元
按保: 30.987萬元
90%: 666萬元
按保: 36.63萬元
90%: 585萬元
按保: 32.175萬元
90%: 639萬元
按保: 35.145萬元
月供23,485元27,762元24,386元26,637元
供款佔入息46,870元55,524元48,772元53,274元

屋苑流轉率

但值不值得買? 不如多看兩點。第一、流轉率。流轉率決定承接力高低,對日後轉手是否容易有啟示性。我們參觀的兩個盤,「錦華花園」去年一共錄得29宗買賣,相當於屋苑流轉率達5.8%,而「豐景園」就大約4.2%。至於十大藍籌屋苑的平均流轉率是多少? 答案是4.1%,證明兩個屋苑的流轉度也追貼大市。

屯門及東涌區流轉率(2020)

屋苑註冊量流轉率
錦華花園29宗5.8%
豐景園54宗4.2%
映灣園408宗7.6%
藍天海岸228宗6.8%
海堤灣畔104宗6.8%
東堤灣畔137宗6.3%

十大屋苑流轉率(2020)

屋苑註冊量流轉率
太古城437宗3.4%
康怡花園265宗3.98%
海怡半島387宗3.94%
黃埔花園382宗3.65%
美孚新邨455宗3.5%
麗港城304宗3.6%
新都城348宗5.1%
沙田第一城525宗4.9%
嘉湖山莊619宗3.9%
映灣園408宗7.6%

供租比較

但看完承租能力,可能會有些少卻步。類近單位,選擇租樓大約11,000元,跟供樓月供兩萬元,相比高出七成。雖則現在處於低息環境,供本多過供息,但這個價錢也反映了租金未必追得上,都是捕捉今次「屯赤隧道」通車時,需要考慮的要點。

屋苑租值供款VS
錦華花園11,000元18,669元+70%
豐景園11,000元18,669元+70%
映灣園13,500元23,374元+73%
藍天海岸13,500元27,631元+105%
海堤灣畔14,000元24,270元+73%
東堤灣畔14,000元26,511元+89%

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