近日內地網上流傳一份文件，表示內房恒大集團懷疑因財困需進行業務重組，將觸發系統性風險。雖然文件刊登不久後被下架，恒大其後也發表聲明指出，相關文件及截圖「憑空捏造、純屬誹謗」，但消息已拖累恒大境內債價急跌，連香港業主也向我們表示，擔心購入了恒大的香港樓花會爛尾，究竟現行制度與條例對新盤買家的保障有多大？如遇上爛尾樓，買家可以怎樣？
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什麼是爛尾樓？
爛尾樓泛指發展商未能完成整個建築工程，令樓花買家未能收樓。這種情況，一般都出現在發展商財困，未能支付工程款項，導致建築工程半途而廢，但觀乎香港住宅物業市場，自2003年之後，都未曾出現爛尾樓情況，最大原因，都因為一手樓銷售改革後，「預售樓花同意書」制度，及「一手住宅銷售條例」為買家帶來的保障。
樓花買家保障1: 預售樓花同意書制度
近日再引起市場討論爛尾樓問題，只因內房恒大傳出財困消息，雖然恒大集團已作出嚴正聲明否認，但事件卻本港物業買家的神經。《胡．說樓市》剛收到觀眾私訊，表示他早年購買了恒大地產在香港的樓花項目，擔心一旦發展商財困，工程會爛尾，置業夢最終化為烏有。
要得到答案，我們要先了解新盤的「預售樓花同意書」制度，看看條例對小業主有甚麼保障。
證明發展商有能力支付建築費
在目前「預售樓花同意書」制度下，發展商預售時取得買家的臨時訂金，是要用作完成建築之用，所以發展商在申請預售時要證明兩點：一、確保地價已全數支付；二、要證明發展商有能力支付「建築費」。但怎樣證明「有能力支付建築費」？這筆建築費，在審批預售樓花前已計算好，但怎樣去支付，一般來說有三種方法。
- 「建築按揭」(Building Mortgage): 發展商可用自己資金存放在信託戶口內，用以支付建築費。但如果本身沒有這筆費用，部份會透過銀行承造「建築按揭」(Building Mortgage)。選用「建築按揭」，銀行不可要求發展商在物業落成前還款；以至發展商出現經濟問題，銀行也不可要求發展商提前償還「建築按揭」貸款。
- 「銀行承諾書」(Finance Undertaking): 這份承諾書，就是銀行向政府保證，一旦發展商無能力支付建築費，會由它們繼續支付餘下建築費，直至整個建築期完成為止。
- 「無擔保貸款合約」 (Unsecured Loan): 由財務公司作出無擔保貸款合約。這種方式風險相對較高，所以政府接受擔保的金額較細，意味發展商需要找尋途徑自己墊支一定建築費在信託戶口內，餘額用擔保來承借。做到以上三種方法，變相也確保發展商有足夠建築費完工，這時也會獲批預售樓花同意書。
發展商提取建築費需具證明
當物業開始預售，賣出單位後會收到買家訂金，訂金會存放於發展商律師樓的信託戶口內。在現行制度下，發展商需要先找清建築商，完成一定工序，取得則師證明書後，才可申請在信託戶口取回建築費，此舉能確保買家的血汗錢是用來支付建築費。
執業律師謝天良表示，基本上在建築期付款時，所有臨訂、大訂，買家一般只需支付樓價15%；雖然即供付款需要在簽訂買賣合約後找清全部款項，但所有款項均會先存入發展商的律師樓戶口內。律師樓發放資金有既定程序，例如需得到則師證明發展商已支付建築費，才可申請向發展商撥款。
發展商在中途清盤的處理
除非則師發出的證書有問題，讓發展商可非法取回資金，否則很難出現拖欠建築款項的問題。現有預售樓花的制度下，即使發展商中途清盤，用以興建物業的信託戶口都不受影響，所以清盤對建築工程的影響有限，最大影響是交樓時的業權轉讓做法。
謝天良表示，如果發展商本身財政有問題要清盤時，清盤人很有可能把整個物業轉讓予另一發展商管理。如果沒有發展商願意接手，則在物業落成時，由清盤人以大業主身份負責簽樓契，把業權轉讓予業主。換言之，物業最終都會建成，只是交樓人會不同。
樓花買家保障2: 一手住宅物業銷售條例
部份人可能會反問，上述條例只規範受「預售樓花同意書」規管的物業，但市場上也有不少屬舊樓重建的項目，並不在預售樓花同意書方案內，豈不是這類型的物業，對買家沒有保障？
律師表示，現時大部份發展商在資金的處理上也會跟足類近方案。而事實上，即使項目不跌入預售樓花同意書方案，仍需受制於《一手住宅物業銷售條例》。因為根據局方規定，幾乎所有由發展商出售予公眾的一手住宅物業會也屬條例規管範圍，包括未落成和已落成的一手住宅物業，以及無論該物業是否屬於地政總署的預售樓花同意方案的項目。
延遲交樓點算好？
- 關鍵日期後未能完工: 當然在這種情況下，多數有機會延遲交樓。一手條例寫明，在買賣合約中有強制條文規定，如賣方於預計關鍵日期、或任何經延展日期或之前未能完成該發展項目，買方可以踢契。發展商須於撤銷後的7日內，將買方根據該合約支付的所有款項，連同該等款項的利息，退還買方。
- 28日內沒有取消合約: 不過，如果買家不在預計關鍵日期、或經延展的日期後28日內撤銷合約，則會視為選擇等待發展項目完成。發展商須向買家支付買方期內的利息支出。
- 關鍵日期後六個月仍未能完工: 即使有以上規定，如該發展項目未能在預計關鍵日期、或任何經延展的日期起計6個月內完成，則買家可撤銷該合約。發展商須於撤銷後的7日內，將合約支付的所有款項連利息退還。
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一手條例下公司清盤的處理
- 律師以托管人身份保存訂金: 在買賣完成前，由買方向賣方律師支付的售價任何部分，須由該律師作為保證金保存人而持有，並僅可按特定方式分階段運用及發放。
- 公司清盤時: 如賣方清盤或解散，所有發展項目的建造合約的保證條款、及擔保的利益及權利，須轉讓予按《建築物管理條例》成立的業主立案法團；如沒有該法團存在，則轉讓予發展項目的管理人，以信託形式代買家持有。
遇上爛尾樓應該點做？
既然有以上兩大保障，香港出現爛尾樓的機會可算微乎其微，發展商財困對買家最大的影響，應是延遲收樓的問題，買家目前有兩個選項：一、即使延誤，仍等待發展商交樓；二、踢契，取回已支付樓價與利息，程序如下：
- 獲延展的關鍵日期後1至28日：若未能交樓，可立刻踢契，賣方要於7日內退款已支付樓價與利息
- 獲延展的關鍵日期後第29日至第六個月：買家不能踢契，但賣方仍要向買家支付利息支出
- 獲延展的關鍵日期後第六個月後：若未能交樓，可立刻踢契，賣方要於7日內退款已支付樓價與利息
雖然條例下似乎有充足保障，但對準買家來說，就算可以收樓，也擔心面對上會問題，未知銀行取態會否轉趨保守。就近日出現的熱議，我們曾向銀行業界查詢，回覆指近日都收到不少業主問相關問題，但暫時未有因一些樓花問題而拒批按揭的情況。
本港爛尾樓事件簿
2003年3月: 茵翠豪庭
香港地較大型的爛尾樓項目，也要數到2003年的「茵翠豪庭」及「愛琴灣」。兩個項目均由上市公司均來集團所發展，但在2003年3月卻傳出屯門康寶路88號的「茵翠豪庭」出現問題。原定在2002年年底交樓，卻因工程延誤停工，當時有傳媒報道公司陷入財政困難，頻被俊和集團旗下建築公司追討建築費，但均來作出鄭重否認，並會保留追究權利。
事件發展至2003年5月，「茵翠豪庭」終被中銀為首的銀團委託人安永接收，接管人按抵押文件全權處理未來收益，故地盤即時關閉。全個「茵翠豪庭」共有319個單位，提供25幢獨立洋房及98幢三層高的低密度住宅，當時累計售出204個，涉及賣樓收益高達五億元，惜樓款不翼而飛。
2003年5月: 愛琴灣
至於旗下另一個樓盤青山公路「愛琴灣」，終也陷入停工狀態，當時均來集團曾表示，停工跟露台圖則出現問題有關，料稍後會重啟工程追趕進度，惜一直未能復工。項目在停售前已售出約20個單位，同樣在2003年5月被安永接管，地政總署也罕有地取消發愛琴灣的預售樓花同意書。
2003年5月: 均來集團高層被捕
均來集團由戴氏家族掌管，集團主席戴權是元朗鄉紳，兒子戴志華及媳婦戴蕭玉萍等，共持有均來45.84%權益。其後警方更以涉嫌造假賬詐騙等罪名，拘捕實集團董事總經理戴志華及公司財務總監。戴志華為戴權的親侄。
及後時任房屋及規劃地政局局長孫明揚表示，政府就均來「爛尾樓花」事件展開調查，表示有要求有關樓盤律師提交資料，並強調一旦發現有人利用制度進行不當行為，當局會採取針對措施改善。當時樓花制度下，律師行角色僅替小業主保存首期和供樓款項，再將款項支付建築費用。而小業主簽署的樓花買賣合約中，已訂明該筆款項只能作建築費，和償還銀行與發展商之間的按揭用途。「均來事件」發生後，政府有多番修定「預售樓花同意制度」方案去保障買家，其後也隨著本港經濟慢慢復甦，本港絕少出現爛尾樓問題。
