【恒大事件】財困傳聞惹業主憂慮!如遇爛尾樓可以點做?

近日內地網上流傳一份文件,表示內房恒大集團懷疑因財困需進行業務重組,將觸發系統性風險。雖然文件刊登不久後被下架,恒大其後也發表聲明指出,相關文件及截圖「憑空捏造、純屬誹謗」,但消息已拖累恒大境內債價急跌,連香港業主也向我們表示,擔心購入了恒大的香港樓花會爛尾,究竟現行制度與條例對新盤買家的保障有多大?如遇上爛尾樓,買家可以怎樣?

快速跳往:現行制度怎樣防止爛尾樓一手條例的保障遇上爛尾樓可以點做香港爛尾樓事件簿

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什麼是爛尾樓?

爛尾樓泛指發展商未能完成整個建築工程,令樓花買家未能收樓。這種情況,一般都出現在發展商財困,未能支付工程款項,導致建築工程半途而廢,但觀乎香港住宅物業市場,自2003年之後,都未曾出現爛尾樓情況,最大原因,都因為一手樓銷售改革後,「預售樓花同意書」制度,及「一手住宅銷售條例」為買家帶來的保障。

樓花買家保障1: 預售樓花同意書制度

近日再引起市場討論爛尾樓問題,只因內房恒大傳出財困消息,雖然恒大集團已作出嚴正聲明否認,但事件卻本港物業買家的神經。《胡.說樓市》剛收到觀眾私訊,表示他早年購買了恒大地產在香港的樓花項目,擔心一旦發展商財困,工程會爛尾,置業夢最終化為烏有。

要得到答案,我們要先了解新盤的「預售樓花同意書」制度,看看條例對小業主有甚麼保障。

證明發展商有能力支付建築費

在目前「預售樓花同意書」制度下,發展商預售時取得買家的臨時訂金,是要用作完成建築之用,所以發展商在申請預售時要證明兩點:一、確保地價已全數支付;二、要證明發展商有能力支付「建築費」。但怎樣證明「有能力支付建築費」?這筆建築費,在審批預售樓花前已計算好,但怎樣去支付,一般來說有三種方法。

  • 「建築按揭」(Building Mortgage): 發展商可用自己資金存放在信託戶口內,用以支付建築費。但如果本身沒有這筆費用,部份會透過銀行承造「建築按揭」(Building Mortgage)。選用「建築按揭」,銀行不可要求發展商在物業落成前還款;以至發展商出現經濟問題,銀行也不可要求發展商提前償還「建築按揭」貸款。
「建築按揭」(Building Mortgage)
  • 銀行承諾書(Finance Undertaking): 這份承諾書,就是銀行向政府保證,一旦發展商無能力支付建築費,會由它們繼續支付餘下建築費,直至整個建築期完成為止。
「銀行承諾書」(Finance Undertaking)
  • 無擔保貸款合約 (Unsecured Loan): 由財務公司作出無擔保貸款合約。這種方式風險相對較高,所以政府接受擔保的金額較細,意味發展商需要找尋途徑自己墊支一定建築費在信託戶口內,餘額用擔保來承借。做到以上三種方法,變相也確保發展商有足夠建築費完工,這時也會獲批預售樓花同意書。
「無擔保貸款合約」 (Unsecured Loan)

發展商提取建築費需具證明

當物業開始預售,賣出單位後會收到買家訂金,訂金會存放於發展商律師樓的信託戶口內。在現行制度下,發展商需要先找清建築商,完成一定工序,取得則師證明書後,才可申請在信託戶口取回建築費,此舉能確保買家的血汗錢是用來支付建築費。

執業律師謝天良表示,基本上在建築期付款時,所有臨訂、大訂,買家一般只需支付樓價15%;雖然即供付款需要在簽訂買賣合約後找清全部款項,但所有款項均會先存入發展商的律師樓戶口內。律師樓發放資金有既定程序,例如需得到則師證明發展商已支付建築費,才可申請向發展商撥款。

發展商在中途清盤的處理

除非則師發出的證書有問題,讓發展商可非法取回資金,否則很難出現拖欠建築款項的問題。現有預售樓花的制度下,即使發展商中途清盤,用以興建物業的信託戶口都不受影響,所以清盤對建築工程的影響有限,最大影響是交樓時的業權轉讓做法。

謝天良表示,如果發展商本身財政有問題要清盤時,清盤人很有可能把整個物業轉讓予另一發展商管理。如果沒有發展商願意接手,則在物業落成時,由清盤人以大業主身份負責簽樓契,把業權轉讓予業主。換言之,物業最終都會建成,只是交樓人會不同。

樓花買家保障2: 一手住宅物業銷售條例

部份人可能會反問,上述條例只規範受「預售樓花同意書」規管的物業,但市場上也有不少屬舊樓重建的項目,並不在預售樓花同意書方案內,豈不是這類型的物業,對買家沒有保障?

律師表示,現時大部份發展商在資金的處理上也會跟足類近方案。而事實上,即使項目不跌入預售樓花同意書方案,仍需受制於《一手住宅物業銷售條例》。因為根據局方規定,幾乎所有由發展商出售予公眾的一手住宅物業會也屬條例規管範圍,包括未落成和已落成的一手住宅物業,以及無論該物業是否屬於地政總署的預售樓花同意方案的項目。

延遲交樓點算好?

  • 關鍵日期後未能完工: 當然在這種情況下,多數有機會延遲交樓。一手條例寫明,在買賣合約中有強制條文規定,如賣方於預計關鍵日期、或任何經延展日期或之前未能完成該發展項目,買方可以踢契。發展商須於撤銷後的7日內,將買方根據該合約支付的所有款項,連同該等款項的利息,退還買方。
  • 28日內沒有取消合約:  不過,如果買家不在預計關鍵日期、或經延展的日期後28日內撤銷合約,則會視為選擇等待發展項目完成。發展商須向買家支付買方期內的利息支出。
  • 關鍵日期後六個月仍未能完工: 即使有以上規定,如該發展項目未能在預計關鍵日期、或任何經延展的日期起計6個月內完成,則買家可撤銷該合約。發展商須於撤銷後的7日內,將合約支付的所有款項連利息退還。
延伸閱讀:關鍵日期等於入伙日期嗎?

一手條例下公司清盤的處理

  • 律師以托管人身份保存訂金: 在買賣完成前,由買方向賣方律師支付的售價任何部分,須由該律師作為保證金保存人而持有,並僅可按特定方式分階段運用及發放。
  • 公司清盤時: 如賣方清盤或解散,所有發展項目的建造合約的保證條款、及擔保的利益及權利,須轉讓予按《建築物管理條例》成立的業主立案法團;如沒有該法團存在,則轉讓予發展項目的管理人,以信託形式代買家持有。

遇上爛尾樓應該點做?

既然有以上兩大保障,香港出現爛尾樓的機會可算微乎其微,發展商財困對買家最大的影響,應是延遲收樓的問題,買家目前有兩個選項:一、即使延誤,仍等待發展商交樓;二、踢契,取回已支付樓價與利息,程序如下:

  • 獲延展的關鍵日期後1至28日:若未能交樓,可立刻踢契,賣方要於7日內退款已支付樓價與利息
  • 獲延展的關鍵日期後第29日至第六個月:買家不能踢契,但賣方仍要向買家支付利息支出
  • 獲延展的關鍵日期後第六個月後:若未能交樓,可立刻踢契,賣方要於7日內退款已支付樓價與利息

雖然條例下似乎有充足保障,但對準買家來說,就算可以收樓,也擔心面對上會問題,未知銀行取態會否轉趨保守。就近日出現的熱議,我們曾向銀行業界查詢,回覆指近日都收到不少業主問相關問題,但暫時未有因一些樓花問題而拒批按揭的情況。

本港爛尾樓事件簿

20033: 茵翠豪庭

香港地較大型的爛尾樓項目,也要數到2003年的「茵翠豪庭」及「愛琴灣」。兩個項目均由上市公司均來集團所發展,但在2003年3月卻傳出屯門康寶路88號的「茵翠豪庭」出現問題。原定在2002年年底交樓,卻因工程延誤停工,當時有傳媒報道公司陷入財政困難,頻被俊和集團旗下建築公司追討建築費,但均來作出鄭重否認,並會保留追究權利。

事件發展至2003年5月,「茵翠豪庭」終被中銀為首的銀團委託人安永接收,接管人按抵押文件全權處理未來收益,故地盤即時關閉。全個「茵翠豪庭」共有319個單位,提供25幢獨立洋房及98幢三層高的低密度住宅,當時累計售出204個,涉及賣樓收益高達五億元,惜樓款不翼而飛。

20035: 愛琴灣

至於旗下另一個樓盤青山公路「愛琴灣」,終也陷入停工狀態,當時均來集團曾表示,停工跟露台圖則出現問題有關,料稍後會重啟工程追趕進度,惜一直未能復工。項目在停售前已售出約20個單位,同樣在2003年5月被安永接管,地政總署也罕有地取消發愛琴灣的預售樓花同意書。

20035: 均來集團高層被捕

均來集團由戴氏家族掌管,集團主席戴權是元朗鄉紳,兒子戴志華及媳婦戴蕭玉萍等,共持有均來45.84%權益。其後警方更以涉嫌造假賬詐騙等罪名,拘捕實集團董事總經理戴志華及公司財務總監。戴志華為戴權的親侄。

及後時任房屋及規劃地政局局長孫明揚表示,政府就均來「爛尾樓花」事件展開調查,表示有要求有關樓盤律師提交資料,並強調一旦發現有人利用制度進行不當行為,當局會採取針對措施改善。當時樓花制度下,律師行角色僅替小業主保存首期和供樓款項,再將款項支付建築費用。而小業主簽署的樓花買賣合約中,已訂明該筆款項只能作建築費,和償還銀行與發展商之間的按揭用途。「均來事件」發生後,政府有多番修定「預售樓花同意制度」方案去保障買家,其後也隨著本港經濟慢慢復甦,本港絕少出現爛尾樓問題。

胡‧說精選

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