【新盤按揭】揭穿發展商高成數按揭五大陷阱!

新盤繼續有捧場客,背後因發展商慣於以「高成數按揭」作包裝,變相吸走因受按揭成數影響,而未能購入二手樓的準買家。但這些被視為糖衣毒藥的「高成數按揭」計劃 (或俗稱「呼吸Plan」),實情卻是先甜後苦,殺準買家一個措手不及,我們今次就揭穿發展商高成數按揭五大陷阱!

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谷友個案分析

《胡.說樓市》早前收到一名谷友私訊,表示自己早幾年在樓花階段,購入了恒基在元朗區的單幢樓,當時用了發展商高成數按揭上會,隨著低息期過後,面對轉按問題,卻擔心入息未必夠轉按,詢問我們可以怎樣處理。

他的處境是幾年前以417萬元買入單位,當時採用發展商提供的「一按85%高成數按揭」,條款是首三年息率3厘、第四年跳升至4厘,第五年打後甚至要6厘,所以三年內一定要轉按。按照他的個案來說計算,樓價417萬元,借85%按揭,相當於借貸額約354萬左右,首三年供款16,787元。由於發展商當時不用做任何壓力測試,令他產生容易上車的錯覺。

高成數按揭個案

樓價417萬元
發展商一按85%
條款首3年: 3厘
 第4年: 4厘
 4-25年: 6厘
每月供款16,787元

事實上,類近高成數按揭的使用額度,新盤大行其道,選用的準買家也比比皆是。但我們從金管局的數字並不會得知。只因由金管局反映的二按數字,只能反映出受金管局規管的銀行,卻沒有納入財務公司的統計。正因為發展商推出的高成數按揭計劃,均由旗下財務公司提供,故我們只能透過側面數字來反映,部份地產代理作出相關統計。

由2012年至2019年第二季止,經非金管局認可機構的一按高成數按揭,累計有7,808宗,涉及總金額高達941.13億元。其中在2018年落成的新盤共有2,596宗一按高成數按揭。以落成期在2018年的新盤,就有2,596個買家選用了發展商的高成數按揭計劃,涉及總金額317.81億元,相當於每宗成交高達1,224萬元。

發展商高成數按揭計劃金額

落成期一按宗數一按總額
201223427.39億元
201320524.41億元
201446541.7億元
201549468.03億元
20161471223.36億元
20171542166.36億元
20182596317.81億元
201973868.19億元
2020633.88億元

高成數按揭陷阱

正因為發展商慣於採用類近方法推盤,而往往這類高成數按揭計劃卻是埋藏陷阱,除了部份發展商需要買家額外支付不可退還的手續費外,背後有五大高危陷阱,必須要特別當心:

陷阱1: 部份需進行壓力測試

過去我們常說發展商按揭計劃魔鬼在細節,背後主要有三點。第一,有些發展商審批傾向嚴謹,甚至乎要跟足銀行審批一樣通過壓力測試才可以。對於一開始入票買新盤時已打算選用發展商按揭,但簽完約才發現不能過壓力測試,多數會「倒瀉蘿蟹」。所以最好入票前問清楚,發展商付款辦法需否做壓力測試,如果找不到答案,也假設需要做壓測來計數。另外很多時發展商的付款辦法中,按揭年期卻不如傳統銀行般可批出30年年期,往往只得25年期,變相年期縮短下,每月供款也會大增。

陷阱2: 涉及二按多要進行壓力測試

更重要值得一提,部份發展商按揭計劃為全期一按;但部份則是在傳統銀行承造一按的前提下,再由發展商額外批出一部份二按予買家。如果買家有向銀行申請一按,而餘額向發展商財務公司承造二按則要留意。由於傳統銀行受金管局監管,故在審批按揭時就要進行壓力測試,但其壓力測試並非只計算一按息口部份,而是需連同二按一併計算。至於計算方法則是以一按息口加三厘;以及採用二按較高息部份加三厘來計算。很多時買家會因錯判二按部份的壓力測試,而未能通過入息審查,最終要撻訂收場。

陷阱3: 高成數按揭設配額

正因為發展商付款辦法,很多時都是發展商旗下財務提供,他們已設定了配額。這個情況也就最尷尬,因為有些人本身入息很高,但也不一定受理。有些谷友甚至投訴說,買樓時入票就樣樣得,去到申請高成數按揭,打去發展商財務部時卻對申請不瞅不睬。由於有配額限制,故買家最好盡早作出申請,且別完全依賴發展商的高成數按揭計劃。值得一提,買家在售樓處簽約時,往往需要即場選擇付款辦法。如果之後因個人理由需要更改,部份發展商可能須加收手續費。

陷阱4: 審批寬鬆產生容易上車錯覺

谷友面對的難題就是第三點,就是審批時過於寬鬆,令準買家容易計錯數。有些發展商的價單只會標明,只要有足夠供款能力就會批,即是怎樣計算呢? 據我們了解,有一些發展商會看一看供款人的供款,佔入息是否一半或以下,而不需做壓力測試;部份就甚至見到供款超過入息一半,但為求買家可以成交,也「隻眼開隻眼閉」。

以谷友個案為例,他本身入息是33,000元,首三年供款16,787元,實情都超出了供款一半,但最終也批出。這種情況,實情很容易造成買家容易上車錯覺,卻忽略幾年後息口飆升的風險。以谷友情況,在第四年起供樓支出就會跳升至18,000元,較之前多出一成;去到第五年後就更加接近22,000元,蠶食了大截薪金,所以三年後一定要轉按。但是否真的容易?

谷友個案

樓價417萬元
每月供款首3年: 16,787元
 第4年: 18,480元
 4-25年: 21,994元

陷阱5: 未必轉按至傳統銀行

要轉按至傳統銀行,物業估值必須累積一定升幅、或者過去幾年已償還了一定本金。谷友情況去計,三年後尚欠本金是324萬,轉到傳統銀行以六成按揭計,物業估值要達到540萬才可以,比起當初買入價要有近30%升幅才可以。

當然,政府放寬了按揭保險後,他也可以加借按揭保險轉按,物業估值大約有405萬也能通過。但最終能否轉回傳統銀行按揭,銀行還會衡量申請人收入及質素。因為即使有穩定收入,若信貸評級不理想,銀行不單有機會不會批出九成按揭,批出的按揭息率更有機會比一般市價高,那時不單要預備更大筆的首期,每月供款負擔也變得更重。

好像谷友個案,連同按保一起上會,每月供款13,100元左右,而月入有31,300元才能通過壓力測試。如果最終真的超標,銀行有可能會要求他補差價,或在最壞的情況下找擔保人協助上會。由於涉及按揭保險,所以擔保人也只能夠由谷友,或者幫谷友做借貸人的直系親屬、未婚夫妻或親戚才可以。

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