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內房恒大財困，連鎖效應令人擔心香港物業會否受拖累。最新有傳本港龍頭銀行已指示前線，暫停接受本港恒大系新盤的樓花按揭申請，究竟哪個樓盤的買家會受影響？我們早前亦收到消息指，連選擇恒大提供的高成數按揭也受到影響，究竟所謂何事？
《胡．說樓市》早前收到谷友表示，「恆大．珺瓏灣」原本負責提供發展商「一按90%」的財務公司「創盈」突然「縮沙」，結果連累買家要轉用其他方式上會，發展商亦因此要作出補償方案。環環緊扣，背後又是否跟發展商恒大財困，導致財務公司要「割蓆」？
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項目背景
恒基把項目轉售恒大
被視為進軍香港首個住宅項目，這個地盤前身是由恒基地產持有。2015年恒基透過政府招標以36.29億元投得，每呎樓面地價4,621元；其後在2018年，恒基以65億元轉售恒大，地價調升至8,277元。
恆大．珺瓏灣資料表
| 地址 | 管翠路8號 |
| 單位數目 | 754個(一期) |
| 面積 | 202-2,420呎 |
| 校網 | 71校網 |
| 發展商 | 恒大地產 |
2019年恒大首度開售
恒大在2019年開售首批單位，折實均價15,400元，並透過財務公司「創盈」為買家提供「一按90%」計劃。當時的付款款法，如果沒有採用發展商計劃，發展商可額外提供折扣4%。舉例，選用「即供」及「建築期付款」，基本折扣額分別為10%及4%，但若沒有選用「創盈」的付款辦法，可以額外多取4%下，變相折扣額分別為14%及8%。
表: 發展商付款辦法
| 90天付款方法 | 180天付款方法 | 建築期付款 | |
| 基本折扣額 | -10% | -9% | -4% |
| 不選用發展商一按及二按 | -4% | -4% | -4% |
| 最高折扣額 | 14% | 13% | 8% |
恒大要求「恆大．珺瓏灣」買家轉換財務公司供款
轉換財務公司可獲額外津貼
開售後一直相安無事，但直至今年六月中，發展商去信買家表示，要他們更改財務公司，提供了三個方案供選擇。第一，如果轉往銀行做按揭，除了原本扣得樓價4%外，還額外加碼提供1.3%現金補償；如果願意由「創盈」轉用「歐力士」財務公司，可免卻原本申請高成數按揭的1%手續費外，還會另加0.8%現金補償；如果試過轉往「歐力士」但不成功，發展商也會獲額外提供0.3%現金補償。
表: 發展商補償方案
| 轉往銀行 | 額外1.3%現金補償 |
| 轉往歐力士 | 額外0.8%現金補償 |
| 申請歐力士不獲批 | 額外0.3%現金補償 |
表: 財務公司提供按揭貸款
| 創盈財務公司 | 歐力士財務公司 | |
| 一按 | 90% | 90% |
| 手續費 | 貸款額1% | —- |
| 貸款年期 | 1-2年: 只供本金 | 1-2年: 只供本金 |
| 3年: 2.375厘 | 3年: 2.375厘 | |
| 其後: 8厘 | 6厘 |
需簽署保密協議
發展商附上一張同意書，要業主簽署作實，還要他們承擔保密責任，表示如果向第三方披露同意書事項，公司會取消補貼承諾，作風都有點野蠻。看看「創盈」財務公司給準買家的「承諾書」，下方印有查詢電郵尾幾個字是「evergrande.com」，其聯絡地址也在灣仔告士打道的「恒大集團」中心。究竟財務公司「創盈」跟「恒大」有什麼關係? 為何會拒絕提供「財務安排」? 我們向發展商恒大查詢，但截稿前並沒有回覆。
銀行會否批按揭成疑
買家是否真的可轉往其他銀行做按揭? 龍頭銀行匯豐確認，拒收恒大樓盤新樓花按揭申請，已落成或現樓按揭可接受，至於已經遞交申請則不受影響，市傳渣打、東亞、大新、南洋、上商、集友、富邦、大眾銀行都跟隨。
簡單而言，選擇「即供按揭」的「珺瓏灣二期」及「恆大．睿峰」買家，因為短時間內要在樓花期內上會，他們會首當其衝，這兩個盤也是恒大旗下尚待收樓的項目。如果選用「即供」，對發展商來說，資金可早一點回籠。
表: 恒大旗下樓盤成交(2021年5月-7月)
| 恆大．珺瓏灣2期 | 恆大．睿峰 | |
| 售出 | 192個單位 | 8個單位 |
| 建築期付款 | 136個 | 6個 |
| 即供付款 | 56個 | 2個 |
| 關鍵日期 | 2021年8月31日 | 2021年10月31日 |
究竟比例有幾多? 因為代理在近三個月力谷，「珺瓏灣二期」共售出192個單位，近30%選用即供。恒大六月開始頻頻傳出財困新聞，而巧合的是，6月23日後全數成交也採用即供按揭；至於「恆大．睿峰」就售出8個單位，2個選用即供。如果還繼續想購入貨尾，就要小心按揭風險，或視乎情況能否申請延長成交期上會。
業主看法
我們接觸了一名「珺瓏灣」業主陳小姐(假名)，她表示自己兩個月前轉往銀行申請按揭成功獲批，得知現在「恆大．珺瓏灣」Whatsapp群內，有約300名業主仍未有著落，而銀行傳拒批按揭後，發展商也沒有即時跟進。
「現在約有至少20個業主也有提過，財務公司「創盈」致電他們表示不一定可批按揭予他們，叫他們自己向外尋找財務公司借款，但現在似乎沒有消息說會批予他們。聽聞約有300名買家仍未獲發展商批按揭。之前一期業主幸好也找到銀行，但二期就因為消息一出，本身有一批要找銀行的也有點麻煩。他們現在也很惆悵，一方面不知能否仍有發展商按揭；另一方面，銀行趕不及批貸款，究竟可以怎辦? 」陳小姐說。
「恆大．珺瓏灣」交樓質素
未收樓業主，按揭只是第一波要面對的問題；就算過得到按揭，終於可以來到收樓，又是否可以鬆一口氣? 恒大財困會否因此影響手工? 我們馬上去看看，直擊一個位於2座中層D室，實用面積325呎一房單位。
表: 驗樓樓盤資料
| 屋苑 | 恆大．珺瓏灣 |
| 面積 | 325呎 |
| 單位 | 2座中層D室 |
| 樓價 | 532萬元 |
| 呎價 | 16,369元 |
| 得分 | 86分 |
上到來單位樓層，入屋行一轉，你不會覺得有什麼大問題。這個走廊盡頭的一房單位，入屋左手邊洗手間，黑廁無窗不通風，淋浴間較貼近廳牆身放；洗手間對面就是開放式廚房，分兩截，一邊放洗手盆、空間好細，對面雲石枱面，下方放洗衣機、雪櫃等。行前一點就是全屋主體面積，大約100呎左右，外面露台，毗鄰主人睡房，廳房同向，面積約有70呎。單位面積325呎，雖然空間不算大，但無論需執修的問題、或者開則設計，問題都是出乎所料。
驗樓問題
廚房儲物量不足
單位的廚房分開兩邊放，感覺上儲物量好像很大，但好看不好用。其中一個櫃打開是洗衣機，另一邊打開是洗手盆底部，下方很多喉管也不能放置物品；另一個櫃打開是電箱位，也不能放置物品，之後打開是雪櫃，極之迷你，也佔據了一定空間，上方的櫃身又是抽油煙機的風槽位，全屋可以作儲物只有三個地，且空間也很迷你。而且單位附設的蒸焗爐，需要跪下來才可以把食物取出來，使用上並不方便。
洗手間鏡櫃裝假狗
洗手間設計也「騎呢」。驗樓師發現假天花內電線冚未裝好外，最離奇是一排過的鏡櫃身分開四截，中間兩截面積較大，而左右兩側的面積稍細一點，以為是四截櫃身，怎料大錯特錯。驗樓師詹濟南打開才知道原來是鑲實而不能儲物，業主說很多人都中招，以為是櫃身，結果用力一拉，整塊鏡身鬆脫，相當危險。
客飯廳附設了軟墊
客飯廳背包了一些軟墊，變相發展商控制了業主梳化位置，電視掣設於另一邊牆身，也侷限了放置餐桌及櫃的選擇。房間也是如此，同樣設了一些軟墊侷限於床頭擺位。
單位附設電動窗簾及吊燈
單位附送電動窗簾，房間卻沒有相關裝置，還有一盞望落甚為「華麗」的水晶燈，說實在有點像參觀大灣區的「精品房」般。詹SIR䛏為，單位提供「雙軌窗簾」也令準買家沒有選擇權利，且雙簾軌有部份會頂著房門，需要撥開窗簾才能開門。發展商提供一盞燈，業主可以省卻一筆。但燈炮壞了卻不能更換。
地下設置腳燈作用有限
置於近洗手間與客飯廳之間的牆身設了地燈，變相會侷限擺傢俬的空間。而且開關腳燈需要走入睡房，估計都是方便戶主晚上「疴夜尿」時，在睡床旁邊打開地燈，而不用打開全屋廳燈，但為何把地燈燈掣安裝在近廳位，百思不得其解。而且若地燈壞了，更換燈炮相當麻煩，需要弄穿膠邊把整個燈框拆才可更換，但旁邊卻是牆紙會否一併弄破牆紙，日後更換便知道。
單位景觀日後受阻
單位外望景觀並不算特別開揚，雖然現在也沒有什麼阻擋，但日後路勁及深控發展的項目落成時，都是以望樓景為主，住得掃管笏本身捨棄交通方便因素，就是希望換取環境較舒服，但著實有一點點失望的。
冷氣機散熱器跟毗鄰單位共用
入來睡房看看，睡房設有轉角窗，前方有維修口，打側望就是冷氣機平台，你會見到冷氣機平台橫跨兩個單位，因為它們會共用一個平台來擺放散熱器。散熱器擺位是一上一下。驗樓單位的散熱器置於上方，隔離單位的散熱器則置於下方，也就是說毗鄰單位要維修散熱器，有可能都要先抬走驗樓單位的散熱器才可以。
垃圾房跟單位有一段距離
全盤分一二期，一層二十個單位，透過防煙門分隔兩座，把密度斬半，我只想像到日後生活上有多不便。不是說電梯是否充足的問題，而是如果我手持一袋垃圾想丟，究竟最近的垃圾房在哪裡呢? 總共要經過後樓梯以及七個單位，之後再經過電梯，推開一道門，之後再經過兩個單位，再推兩道門才可以丟垃圾。
運輸署申請村巴有難度
業主說當日買樓，銷售人員都說會申請村巴，但現在入伙時卻有未有村巴可提供，所以不要以為新盤一定有村巴，早前有寫過一篇專欄講述村巴申請時，究竟運輸署會考慮什麼審批因素，大家可以去看看看。正因為交通因素，所以樓盤的租值也頗受壓，現時類近驗樓單位月租約10,000元，回報大約只有2.3厘。
