【恒大按揭危機】四大疑問:業主仲有咩出路?

立刻訂閱我們的YouTube頻道,觀看最新揀樓影片分析!

內房恒大財困浮面,逐步對旗下在本港的住宅有影響。龍頭銀行「匯豐」率先確認拒批按揭予恒大樓盤的樓花買家;但其實早於「匯豐」拒批之前,我們《胡.說樓市》已在跟進事件,把時序推前一點,本身為「恆大.珺瓏灣」提供高成數按揭的財務公司「創盈」突然縮沙拒批,而要求準業主自行找尋銀行、或轉往財務公司「歐力士」上會。發展商要求準業主簽署「保密協議」後才作一些現金補償,但問題有解決過嗎?

初次置業懶人包
【二手樓買賣程序】睇樓、雜費、查凶宅、簽約、按揭懶人包
【新盤2020】成交流程、按揭、折扣優惠、重點項目全攻略
【居屋2020】最新申請日期、四大屋苑分析、資產、入息懶人包
【租樓注意事項】租樓流程、租約、按金、印花稅全攻略!
【按揭保險費】深入分析四種保費計算方法、繳費形式注意事項!
【按揭利率】各大銀行優惠、回贈比較

疑問1: 財務公司「創盈」與發展商「恒大」有何關係?

我們昨日趕製影片,提出了對財務公司「創盈」背景的質疑。因為在發展商要求買家簽署的「保密協議」同意書下方,留下電郵正是「恒大集團」的英文名縮寫、其地址也在灣仔「恒大集團」總部,令「恒大」及「創盈」之間的關係,更形撲朔迷離。

如果本身「創盈」就是恒大旗下的財務公司,何以恒大會無錢可借,而要求準業主自行尋找銀行或其他財務公司協助? 背後是否關乎恒大財困有關?  這一點,即使事件發酵至翌日,恒大仍未回覆他們跟「創盈」的關係何在?

不單恒大需給我們一個正面交代,隨著愈多內房來香港投地起樓,先有海航炒高啟德地皮後要逐幅轉讓、中冶在青龍頭「逸璟.龍灣」延遲交樓且質素奇差,來到今次被喻為「大到不能倒」的恒大進軍香港,卻出現如此「怪異」的現象,其財政背景是否穩健,難度政府真的可以不理不聞不問,沒必要站在準買家一方調查一下嗎?

疑問2: 準買家真的能轉往銀行或財務公司做按揭?

我們《胡.說樓市》收到消息,知道恒大要求買家簽署保密協議後,才提供一些現金補償,讓買家轉往銀行或財務公司承造按揭。問題是,「提供現金補償」跟「銀行或財務公司批核與否」是兩碼子的事。若準業主「聽話地」轉向銀行或財務公司,但最終拒批,究竟發展商會提供什麼援助給買家?  我們自上周向恒大查詢提出類近質疑後,迄今卻仍未收到相關回覆。從恒大向其他媒體表示,發展商可因應個別情況,免罰息「延長60天成交期」,只是「延長成交期」是否代表「銀行或財務公司會批」,這又是另一議題。

整件事之所以會引爆,是因為「匯豐銀行」率先確認拒批按揭予恒大樓盤的樓花買家,而「匯豐銀行」拒批,本身就具象徵意義,事關它是龍頭大行,當龍頭大行定下如此做法,中小型銀行也勢必跟隨。正所謂「牽一髮動全身」,分分鐘連財務公司也未必願意承按。

所以當昨天影片出街後,我們也馬上收到一些「恒大」準業主私訊,有數名「珺瓏灣」準業主表示徬徨之餘,也批評我們為何要把事件曝光。他們擔心件曝光,可能會波及最後一根稻草的「歐力士」也不願意批出資款,到時準業主會處於既無銀行按揭、亦無財務公司貸款「兩頭不到岸」的地步。

明白準業主憂慮,尤其未上會的一批,我們希望他們能安然渡過,但我概歎的是,何以昔日會「挺身而出」捍衛小業主的機構,今次事件中卻突然失聲? 不單「恒大」一事如此,由上次「柏傲莊三期需拆卸重建」一事,我已有類近感受。

與其說傳媒「唱衰」,會「得罪發展商」或令「一批業主唔開心」,我反倒覺得事件之嚴重,真的如準業主所願「低調」處理便能解決? 為何最終要保護的,反倒是發展商?

銀行高調表示拒批樓花按揭,事前有沒有向金管局匯報作了什麼風險評估? 金管局有沒有了解事件,以及從中斡旋,從消費者的利益來處理? 我反覺得這才是準業主們該聚焦方向。我們今早有再向金管局查詢,但局方只回覆我們十個字: 「金管局不評論個別個案。」

疑問3: 發展商曾承諾提供高成數按揭,現在要求轉財務公司,業主可否控告發展商? 

除了「珺瓏灣」業主,一名購入長沙灣「恆大.睿峰」的業主私訊我們,表示因當初入息未能過關,因看見發展商有高成數按揭才購入,現在擔心不知發展商是否仍能批出按揭;若未能借取發展商按揭,而需要轉往銀行承造按揭,他根本沒信心能通過入息審查。倘若發展商最終不能提供相關高成數按揭,他又能否控告發展商?

翻看兩個盤「付款辦法」,在高成數按揭的下方也加入了「免責條款」,就是「第一承按人保留不時更改一按條款及批核條件的權利,而毋須對外作出公佈。有關一按條款及條款及批核,以指定之第一承按人最終決定為準,且於任何情況下賣方或如此聘用的人均無需為此負責。」簡單來說,就是財務公司有最終決定權是批或不批。由於發展商提供的「高成數按揭」並不屬於「包按」,也就付款辦法並非「呼吸PLAN」,準業主可控告發展商的籌碼少之有少。

只是近年市場購買力之所以傾斜一手樓,也因「高成數按揭」所致,負責規管一手樓買賣的監管機構「一手銷售監管局」又有沒有介入並提醒準買家? 當一個新盤的「高成數按揭」出現問題時,局方又有沒有主動出來表示關注,及採取適當的行動呢?

我們向「一手銷售監管局」查詢,回覆指《一手住宅物業銷售條例》(《條例》)第31條要求賣方必須於發展項目的價單內列出有關物業的售價、支付條款;買家可就購置有關物業而連帶獲得的價格折扣、贈品、財務優惠或利益;負責支付有關律師費及印花稅的一方等資料。關於買方申請由賣方指定財務機構提供的按揭貸款是否獲批,屬該機構的商業決定。就按揭貸款的事宜,買家宜多諮詢不同的財務機構。

疑問4: 未上會的恒大準業主,現時究竟有什麼出路?

我相信對於未上會的恒大準業主,現時更關注就是有什麼出路? 如上文所述,發展商按個別情況,延長成交期60天是否解決方法之一?  對「恆大.珺瓏灣」有可能是其中之一,因為若樓盤關鍵日期2021年8月31日沒變改,延長成交期60天理應令樓盤屆現樓。現時匯豐銀行只表明拒批恒大樓盤旗下樓花按揭,但若現樓或已落成的物業則可以照批,可能是出路;只是銀行的政策會再因情況再作轉變,則暫時仍是未知之數。

至於預計關鍵日期在2021年10月31日的「恆大.睿峰」,現時買家又可如何處理? 如果翻看成交紀錄,由五月至今只售出八單位,當中兩名選用即供。他們現在申請轉換付款辦法至「建築期付款」是否可行?

翻查「恆大.睿峰」價單,發展商沒清晰列明能否轉換付款辦法。若發展商接受轉換付款辦法,背後會否涉及收費等,這一切都需要準業主跟發展商商討。不過,有一點頗肯定,就是原先選擇「恆大.睿峰」建築期付款買家,若提前成交是可獲一定現金回贈,但按照現時局勢發展,必須要到現樓才有銀行做按揭的前提下,這筆2-5%的樓價現金回贈也理應「凍過水」。


想知更貼身嘅資訊?

歡迎您成為《胡‧說樓市》嘅谷友!只要透過以下登記表格,我哋會根據您提供嘅資料及感興趣的範疇,俾最適合嘅分析同資訊您,如果有咩想知或意見,都記住同我哋講啊!

胡‧說精選

Scroll to Top