立刻訂閱我們的YouTube頻道，觀看最新揀樓影片分析!
樓價創新高，新盤開售步伐也加快。由嘉里及信和合作發展、港鐵「黃竹坑站」上蓋二期「揚海」即將推出。項目由兩座物業共600個住宅單位組成，由一房、兩房、三房及四房戶型均有提供，關鍵日期在2023年8月30日，相當於樓花期約兩年。這是繼路勁及平保推出「晉環」後，黃竹坑站上蓋的第二個發展項目，究竟是否買得過呢? 還是值得等侯其他期數? 我們會一文剖析其景觀、開則及揀盤策略。
「揚海」在2021年8月24日開出了首批120個單位，扣除最高20%的折扣額後，即供平均呎價30,880元呎，比起一期「晉環」首批開價高出約4%，再創鐵路站上蓋最貴價的開售項目，一房入場價折實也要1,079.9萬元，完全已經超出了按揭保險的門檻，若非採用發展商付款安排，便要自己支付540萬首期才能進駐。我們在文章末端也會就其付款辦法，以及首張價單的單位作出一些建議。
黃竹坑站上蓋樓盤資料
| 樓盤名稱 | 揚海 (第二期項目) (La Marina) | 晉環(第一期項目) |
| 位置 | 香葉道11號(地盤B) | 香葉道11號(地盤A) |
| 單位數目 | 600個 | 800個 |
| 面積 | 320-1,901呎 | 289-2,084呎 |
| 戶型 | 開放式: —– 一房: 320-343呎(58個) 兩房: 436-638呎(271個) 三房: 749-955呎(198個) 四房: 1,299-1,420呎(44個) 特色: 425-1,901呎(29個) | 開放式: 290-294呎 (62個) 一房: 368-392呎 (133個) 兩房: 475-612呎 (274個) 三房: 639-937呎 (222個) 四房: 965-1,302呎 (58個) 特色: 289-2,084呎 (51個) |
| 車位 | 96個 | 107個 |
| 校網 | 18區校網 | 18區校網 |
| 關鍵日期 | 2023年8月31日 | 2022年12月31日 |
| 綠色建築認證評級 | 暫定金級評級 | 暫定金級評級 |
| 發展商 | 嘉里、信和 | 路勁、平保 |
| 官方網站 | https://www.lamarina.com.hk/tc/ | https://www.southland.hk/tc |
| 示範單位地址 | 鰂魚涌英皇道683號嘉里中心3樓 | — |
如要知道黃竹坑站一期「晉環」的完整揀樓攻略，也可按以下連結跳往！
揚海首批開價
| 首批 | 120伙 |
| 折扣額 | 20% |
| 平均呎價 | $38,600/呎 |
| 折扣後售價 | $30,880/呎 |
| 區內二手造價 | 南區．左岸: 33,600元 深灣9號: 30,600元 南灣: 24,000元 |
VR功能：揚海周邊二手呎價
項目背景
前身為公屋「黃竹坑邨」，及後因發展南港島「黃竹坑站」而拆卸，這幅佔地7.17公頃的大型用地，鐵路上蓋改劃為「綜合發展區」作發展住宅，以補貼鐵路建築成本。整個「綜合發展區」規模甚大，城規會終在2013年核准了最終方案，批准上蓋建3,848,202呎樓面，分期提供4,900個單位；其後因應市場對住宅需求，港鐵申請增加單位數目至5,200個，亦獲城規會所接納。
港鐵在2017年起便把上蓋六期推出招標，其中今次推售的「揚海」為項目的第二期，其位置在整個黃竹坑站以西，面向深灣方向的景觀比例也最多，地價也是六期之中為第二高。項目補地價金額52.1381億元，最高可建樓面49.3萬呎計算，地價10,576元。港鐵會針對收樓收益收取固定30%分紅比例外，發展商也需額外出價，以價高者得方式來競投，嘉里夥拍信置擊敗9個財團中標。
表: 黃竹坑站上蓋招標情況
| 第一期 | 第二期 | 第三期 | 第四期 | 第五期 | 第六期 | |
| 地盤面積 | 11.8萬呎 | 9.3萬呎 | 24.09萬呎 | 6.5萬呎 | — | 12.39萬呎 |
| 可建樓面 | 57.69萬呎 | 49.3萬呎 | 住宅: 100萬呎 商場: 50.59萬呎 | 63.8萬呎 | 63.6萬呎 | 50.37萬呎 |
| 補地價 | 46.85億元 | 52.138億元 | 129.71億元 | 67.57億元 | 64億元 | 49.4億元 |
| 每呎地價 | 8,119元 | 10,576元 | 8,614元 | 10,587元 | 10,119元 | 9,818元 |
| 固定分紅 | 35% | 30% | 25%+商場經營權 | 25% | 25% | 25% |
| 額外出價 | 需要 | 需要 | 需要 | 需要 | 需要 | 需要 |
| 標書 | 14份 | 10份 | 5份 | 6份 | 6份 | 6份 |
| 中標財團 | 路勁及平保 | 嘉里、信置 | 長實 | 嘉里、信置、太古 | 新世界、帝國、資本策略、麗新 | 會德豐 |
表: 黃竹坑站上蓋發展詳情
| 第一期 | 第二期 | 第三期 | 第四期 | 第五期 | 第六期 | |
| 座數 | 2座 | 2座 | 4座 | 2座 | 22座 | 2座 |
| 單位 | 800個 | 600個 | 1,200個 | 800個 | 1,050個 | 750個 |
| 關鍵日期 | 2022年12月31日 | 2023年8月31日 | 2024年9月21日 | 2025年2月3日 | 2026年 | 2027年 |
中度弱智人士宿舍及綜合職業康復服務中心: 1,210平方米 (2024年落成)
VR功能：揚海單位模擬景觀(座向西南)
VR功能：揚海單位模擬景觀(座向東北)
胡．說評析
黃竹坑站上蓋一期「晉環」累計逾600多個單位，佔全盤83%，平均呎價高逾33,000元，究竟對二期「揚海」有沒有啟示? 相比一期望樓景、或望向新加坡國際學校，二期「揚海」在地盤擺位上，景觀望向「深灣」覆蓋比例最高，但是否一定特別優勝?
1. 海景比例較一期多
海景比例為各期最高
樓盤景觀一線之選為向西面，望向深灣及香港仔海峽方向的單位，最遠能望到深灣遊艇會、香港仔南避風塘一帶，但同時也因為向西，故或受西斜影響外，我們在地盤附近視察，扭向這邊方向單位前方就是「南朗山道」偶有巴士等出入，對面是「陳白沙紀念中學」，但學校樓層不算很高，側望「包玉剛游泳中心」，加上樓盤設基座有助墊高起始樓層，所以最低層也望到海景。(單位: 1A座A室、1A座B室、1B座A室、1B座B室、2A座A室、2A座C室、2A座D室)
區內有其他全海景的選擇
如果追求全海景單位，準買家也不一定要放眼「揚海」，因為兩站之隔去到「海怡半島」站，區內也有一個全海景項目即將登場，因為「合景泰富」及「龍光地產」合作的「利南道66號」的項目已經獲批預售。這幅地共有六座分層住宅大廈，共有295個單位，主打四房單位，每戶設獨立私人電梯大堂，比起「揚海」更早落成，預計可於明年三月落成。這幅地在2017年2月斥資168.56億元投得，地皮可建樓面76.21萬呎，地價22,118元，創下當時的全港最高地價紀錄。
2. 大部份單位望向黃竹坑商貿區
部份單位望內園泳池(向東南、西南)
至於「揚海」餘下單位的景觀，還大致可分四類，但各有利弊。項目兩座物業呈前後兩排展開，因應大廈設計，「揚海」有兩翼單位會較朝內園泳池展開，所以低層可望到內園戶外泳池景色，且方位朝向東南及西南，相對地優質一點。高層扭向「金寶花園」及「新加坡國際學校」，並能望到少量「南朗山」山景。因應大廈設計，部份原本2座向西望「香港仔南避風塘」的單位，同時也能望到泳池景色。(單位: 1B座E室、1B座F室、2A座A室、2A座C室、2A座D室、2B座A室)
大部份單位黃竹坑商貿區(向東北)
單位也是樓盤提供比例較多的一類，就是向東北方向，可以透過「中央花園」，望過去「黃竹坑站」上蓋、以及長實第三期的住宅發展。這方位景觀也有輕微分別。例如「1A及1B座」打側還會望「2B座B室」及「2B座C室」；「2A及及2B座」的單位，打側還會望「晉環」的樓景；還有一點要留意，「2B座C-E室」前方會朝向由地面延伸出42.5米的通風槽。(單位: 1A座D室、1A座E室、1B座C室、1B座D室、2A座E室、2A座F室、2B座C室、2B座D室、2B座E室、2B座F室、2B座G室)
3. 部份單位朝向墳場方向
部份單位向「香港仔華人永遠墳場」(向西北)
樓盤有兩柱單位朝向西北，近望「東華三院賽馬復康中心」、遠望「香葉道」，遠處展開就是「香港仔中心」，有機會能望到「香港仔華人永遠墳場」，包括「1A座C室」以及「2B座B室」均屬這一類。不過，我們把航拍機飛至最高層單位，理應會被「石排灣邨」阻擋，故未必會望得到墳場。兩柱之中，「2B座B室」隨著日後長實發展「黃竹坑三期」落成，會削去部份望向香港仔中心方向的景觀。(單位: 1A座C室、2B座B室)
部份單位望樓景及冷氣機通風槽(向東南)
還有樓盤有一柱單位會朝向東南，雖然方位屬於優質，但卻跟「晉環」樓景面對面，只有樓景，所以沒有什麼景觀可言，而且前方設有由地面延伸出來38.85米的港鐵通風槽，低層單位會受影響。 (單位: 2A座B室)
4. 商場會隨屋苑落成
「The Southside」2023年落成
除了景觀因素，「揚海」高價是否有支持，還視乎配套是否充足。黃竹坑區人煙稀少，傳統工業地帶，周邊配套不足。不過黃竹坑站上蓋大型商場「The Southside」510,000呎樓面，差不多等於現時康城站商場的規模，港鐵表示最快在2023年落成，料提供150間商舖，頗貼近「揚海」的落成時間，故可稍為改為配套不足問題。
商場具備公共空間及其他設施
之前介紹「晉海」時也曾報道，商場地下設13,993呎公共空間，包括設有草地、互動雕塑設施、噴泉，而草地上還會加設休息設施，強調該部份會24小時開放予公眾使用。廣場外設有很多綠化休憩空間，以及設有噴水池，上方則設有垂直綠化。以至商場地下附設3,000呎表演場地。平台之上則是住宅範圍，料有多用途草坪、園林花園等。
5. 交通配套未必完善
香港仔隧道擠塞問題難解決
商場配套可望完善，但其他配套則遠遠追不上。雖然屋苑鄰近「黃竹坑站」，連接金鐘及南區的交通變得變捷，且日政府也計劃日後會興建「南港島線」(西段)，以接駁西港島線；但估計購買以千多萬元以步的單位，買家對駕車也有一定需求，但卻有兩大問題難以疏導。其一就是道路擠擁的問題。運輸署網頁資料顯示，2020年1-9月止「香港仔隧道」平均每日使用車輛架次為55,556。而2015年-2019年平均每日架次為61,714架，在全港非過海隧道的汽車流量中排行第三，僅次於首位的將軍澳隧道及獅子山隧道，連大欖隧道也不及其繁忙。
非過海隧道車流量(每日)
| 隧道 | 平均每日架次(2015年-2019年) |
| 將軍澳隧道 | 92,324 |
| 獅子山隧道 | 91,330 |
| 香港仔隧道 | 61,714 |
| 大欖隧道 | 60,746 |
| 大老山隧道 | 60,620 |
| 尖山隧道 | 56,712 |
| 城門隧道 | 53,529 |
| 啟德隧道 | 53,176 |
6. 屋苑車位供應不足
整個黃竹坑站上蓋合共5,200個住宅單位，但住宅車位數目僅816個，車位比例接近每6.4戶才分配一個，跟樓盤走貴價的定位並不匹配。「揚海」全盤共有600個單位，僅提供96個車位，意味有504個單位是未有車位分配得到。第一期「晉環」，全盤共提供107個車位，以全盤800個單位，情況同樣惡劣。
7. 區內改劃帶動人流?
「躍動港島南」
尤其當政府在《施政報告》2020中提出「躍動港島南」計劃，冀透過一連串地區改劃來帶動「海洋公園」，包括制訂海洋公園重生方案、活化珍寶海鮮舫、提升香港仔及黃竹坑一帶的文化及消閒設施，包括香港仔避風塘；研究復修石澳石礦場作公私營水上運動中心、及加快活化黃竹坑工廈等。若工業區慢慢轉型成商貿區，日後會否有更多工作人口出入黃竹坑，交通能否負荷值得關注。
加速黃竹坑工廈發展
根據2014年《工業用地檢討報告》，整個黃竹坑商貿區佔地約8.6公頃，合共設有41座私人工廈，以及三座新建成的辦公大樓項目、以及一座酒店。隨著港島南線的通車，吸引了不少財團前往區內收購工廈作重建、及尋找機遇，當中已故新地主席郭炳湘旗下的帝國集團在區內最為積極。雖然可能會帶來租務需求，區內配套是否可支持得到也值得留意。
表: 黃竹坑商貿區改劃項目
| 項目 | 可建樓面 | 發展商 |
| 黃竹坑道63號 | 274,000呎 | 帝國集團 |
| 業勤街與黃竹坑道交界 | 285,000呎 | 帝國集團及信和 |
| 黃竹坑道63號 | 164,000呎 | 帝國集團 |
| 黃竹坑道23號 | 107,000呎 | 宏基資本 |
| 業發街4號 | 146,000呎 | 新地 |
| 業發街2號 | 137,000呎 | 中建集團 |
| 黃竹坑道8-10號 | 383,000呎 | 中華汽車、太古地產 |
示範單位VR Tour
三房無改動示範單位(1B座18樓B室)
兩房無改動示範單位(1A座18樓E室)
兩房經改動示範單位(1A座18樓E室)
揀盤攻略
「揚海」共提供兩座，內裡再透過防煙門劃分AB座以淡化密度，由一至四房單位也有提供，合共有600個住宅單位。我們稍後會逐一說明不同單位的揀盤攻略，但但有幾點可以先讓讀者了解一下，其實跟上次講述「晉環」時有點相似。
只能在工作平台欄杆以下晾曬
由於「港島南岸」的主大廈公契有規定露台及工作平台的運用，規定不可以在露台作晾曬，只能夠在工作平台的欄杆以下作晾曬。分層單位計算，就只有面積最大的「1A座A室」及「1B座A室」設有洗衣機及乾衣機；其餘都是洗衣乾衣機。這類「洗衣乾衣機」採用了「Gaggenau」的「WD200140」型號，最高洗衣量為7公斤，但乾衣量則為4公斤。若住戶選擇在室外晾曬的，則只能在工作平台欄杆以下進行。值得留意，全盤三柱一房單位只得露台，卻不設工作平台，包括「2A座6-37樓E室」、「2B座6-8樓D室」、「2B座6-37樓F室」其晾曬會成為一個重要問題。
部份單位為黑廁設計
雖然「揚海」共有九柱單位為「全光廁」，但也有些單位為黑廁類別。全盤共有十柱單位為「全黑廁」設計；另外有五柱單位則為「半黑廁、半光廁」設計。若對通風有需求，在揀樓時就必須特別留意。
| 洗手間設計 | 單位 |
| 光廁 | 1A座A室 1A座C室 1B座A室 1B座D室 1B座F室 2A座F室 2B座A室 2B座B室 2B座C室 |
| 黑廁 | 1A座D室 1A座E室 1B座C室 1B座E室 2A座C室 2A座E室 2B座D室 2B座E室 2B座F室 2B座G室 |
| 半光廁、半黑廁 | 1A座B室 1B月B室 2A座A室 2A座B室 2A座D室 |
部份單位需要進行噪音緩解措施
樓盤向西也被視為「揚海」望海的一線單位，由於樓盤會正望「南朗山道」，加上現時樓下為巴士總站，會受到一定程度的車聲困擾， 故需要進行噪音緩解措施。包括1座的「1A座A室」、「1A座B室」、「1B座A室」及「1B座B室」。
VR功能：鳥瞰式平面圖
一房單位(58個)
一房不設工作平台
「揚海」共有三柱單位為一房單位，分別為「2A座5樓E室」(320呎)、「2A座6-37樓E室」(341呎)、「2B座6-8樓D室」(334呎)、「2B座6-37樓F室」(343呎)。三柱單位開則相若，入屋經小玄關右手邊為開放式廚房，隔離就是洗手間，為黑廁設計。洗手間屬客套兩用，即可在客飯廳走入洗手間，也可通過客房走入洗手間。客飯廳及睡房均方正，直出就是露台。一房單位不設工作平台。幾柱一房清一色望向東北，透過中央公園景，可以望到黃竹坑站上蓋，打側會受一期「晉環」阻擋。
選細不選大
幾柱單位有興趣應該怎抉擇呢? 面數最細的「2B座6-8樓D室」，其客飯廳及睡房會細幾呎，雖然兩側跟毗鄰貼著的牆身，分別為100毫米及200毫米，但其開放式廚房外接走廊牆身則達250毫米，會計入實用面積由業主承擔；另低層會望向通風口，故盡量應該避免。至於「2A座6-37樓E室」(341呎)跟「2B座6-37樓F室」(343呎)，其內櫳面積相同，大細只反映在其攤分的牆身上，故應選細不選大。
表: 一房單位
| 2A座5樓E室 (320呎) | 2A座6-37樓E室 (341呎) | 2B座6-8樓D室 (334呎) | 2B座6-37樓F室 (343呎) | |
| 客飯廳+開放式廚房 | 164呎 | 164呎 | 160呎 | 164呎 |
| 睡房 | 68呎 | 68呎 | 62呎 | 68呎 |
| 洗手間 | 45呎 | 45呎 | 45呎 | 45呎 |
| 露台 | — | 21呎 | 22呎 | 21呎 |
| 方位 | 東北 | 東北 | 東北 | 東北 |
| 景觀 | 中央公園、黃竹坑站上蓋 | 中央公園、黃竹坑站上蓋 | 中央公園、黃竹坑站上蓋、望通風口 | 中央公園、黃竹坑站上蓋 |
| 揀樓次序 | 首選 | 首選 | 第三選擇 | 次選 |
兩房連開放式廚房(142個)
黑廁光廁比例各半
「揚海」的兩房共有271個單位，但卻分「兩房連開放式廚房」、「兩房梗廚」、以及「兩房一套」三款。「兩房開廚」共有七柱單位，合共142個單位。論開則上，大細單位面積相差不算太遠，面積略大一點的單位，主要反映在有否玄關位置。兩房開廚的光廁與黑廁比例約佔一半，但其中「1B座F室」的光廁會對著光井，是否特別衛生需自行衡量。
部份單位有機會望墳景
至於景觀方面，兩房開廚有較多比例扭向東北，望中央公園，其中一柱「1A座C室」則向西北望香港仔，暫時從航拍片見到，墳景會被「石排灣邨」阻隔，但在揀樓時也要特別小心；部份則向東南望泳池。部份面積上到500多呎的單位會設有玄關位置。在選擇時，準買家可自行按洗手間通風度、景觀、以及需否玄關等因素作排序。
表: 兩房開廚(光廁之選)
| 1A座6-31樓C室 (524呎) | 1B座6-31樓D室 (481呎) | 1B座6-31樓F室 (464呎) | 2B座5樓C室 (436呎) | 2B座6-8樓C室 (470呎) | |
| 客飯廳+開放式廚房 | 162呎 | 168呎 | 164呎 | 165呎 | 165呎 |
| 客房 | 47呎 | 47呎 | 47呎 | 44呎 | 44呎 |
| 主人房 | 98呎 | 91呎 | 99呎 | 84呎 | 84呎 |
| 洗手間 | 38呎 | 38呎 | 38呎 | 40呎 | 40呎 |
| 走廊 | 22呎 | 21呎 | 21呎 | 22呎 | 22呎 |
| 玄關 | 33呎 | — | — | — | — |
| 露台及工作平台 | 38呎 | 38呎 | 40呎 | — | 37呎 |
| 方位 | 西北 | 東北 | 東南 | 東北 | 東北 |
| 景觀 | 香港仔、墳景被石排灣邨擋 | 中央公園、黃竹坑站上蓋 | 泳池 | 中央公園、黃竹坑站上蓋 | 中央公園、黃竹坑站上蓋 |
| 其他 | — | — | 光廁對光井 | — | — |
| 揀樓次序 | 第四選擇 | 第二選擇 | 第三選擇 | 第一選擇 | 第一選擇 |
表: 兩房開廚(黑廁之選)
| 1A座6-31樓E室 (496-497呎) | 1B座6-31樓E室 (523-524呎) | 2B座5樓G室 (442呎) | 2B座6-37樓G室 (470呎) | |
| 客飯廳+開放式廚房 | 166呎 | 166呎 | 167呎 | 167呎 |
| 客房 | 47呎 | 50呎 | 50呎 | 50呎 |
| 主人房 | 99呎 | 98呎 | 102呎 | 102呎 |
| 洗手間 | 38呎 | 38呎 | 38呎 | 38呎 |
| 走廊 | 21呎 | 22呎 | 22呎 | 22呎 |
| 玄關 | 23呎 | 28呎 | — | — |
| 露台及工作平台 | 38呎 | 37呎 | — | 37呎 |
| 方位 | 東北 | 東南 | 東北 | 東北 |
| 景觀 | 中央公園、黃竹坑站上蓋 | 泳池景 | 中央公園、黃竹坑站上蓋 | 中央公園、黃竹坑站上蓋 |
| 其他 | — | 單邊位置攤分較多牆身面積 | — | — |
| 揀樓次序 | 第二選擇 | 第三選擇 | 第一選擇 | 第一選擇 |
兩房梗廚(81個)
景觀以「2A座6-37樓F室」佔優
如果嫌棄開放式廚房的準買家，「揚海」有提供梗廚的單位，就由面積544呎的單位開始，「兩房梗廚」共由三柱提供，分別為「2A座6-37樓E室」(604呎)、「2B座6-8樓B室」(544呎)、「2B座10-37樓B室」(594呎)及「2B座6-37樓E室」(553呎)。幾柱單位之中，可以按景觀作高低排序，當中以「2A座6-37樓F室」向東南，望中央公園景，側望毗鄰「晉環」最理想。
選面數較細的單位可省卻玄關面積
「2B座6-37樓E室」的景觀跟「2A座6-37樓A室」相同，分別卻是其前方有機會望到由地面延伸出來的42.5米通風槽，故景觀稍遜一點，而且這個單位屬兩房梗廚唯一黑廁之選，故排序上會放得較後；至於「2B座6-8樓B室」及「2B座10-37樓B室」則向西北，會被日後長實三期的項目稍為阻擋。至於開則的實用性，則以面數較細的單位較著數，因為面數較大的單位，多反映在入門口的玄關位置。
表: 兩房梗廚
| 2A座6-37樓F室 (604呎) | 2B座6-8樓B室 (544呎) | 2B座10-37樓B室 (594呎) | 2B座6-37樓E室 (553呎) | |
| 客飯廳 | 164呎 | 161呎 | 161呎 | 161呎 |
| 客房 | 46呎 | 47呎 | 47呎 | 50呎 |
| 主人房 | 87呎 | 105呎 | 105呎 | 103呎 |
| 廚房 | 56呎 | 52呎 | 58呎 | 63呎 |
| 洗手間 | 38呎 | 41呎 | 41呎 | 38呎 |
| 走廊 | 16呎 | 18呎 | 18呎 | 18呎 |
| 玄關 | 48呎 | — | 40呎 | — |
| 露台及工作平台 | 38呎 | 38呎 | 38呎 | 38呎 |
| 方位 | 東北 | 西北 | 西北 | 東北 |
| 景觀 | 中央公園、黃竹坑站上蓋 | 黃竹坑站三期樓景 | 黃竹坑站三期樓 | 中央公園、黃竹坑站上蓋、通風槽 |
| 黑廁/光廁 | 光廁 | 光廁 | 光廁 | 黑廁 |
| 揀樓次序 | 第二選擇 | 第一選擇 | 第二選擇 | 第四選擇 |
兩房一套(48伙)
「揚海」有兩柱屬於「兩房一套」的設計，分別為「1B座C室」(6-20樓588呎、21-21樓589呎)及「2B座6-36樓A室」(638呎)，共提供48個單位。論單位實用程度及方位而言，則以「2B座6-38樓A室」取勝，一來這款單位全數洗手間均為光廁設計，有助通風，二來其開則也少了浪費空間的走廊，令客飯廳面積相對實用。客廁亦更客房形成客套兩用設計，可提升為兩房雙套看待。當然這款則也有其自身缺點，就連同露台門計算，可說是六門歸心。
表: 兩房一套
| 1B座6-31樓C室 (588-589呎) | 2B座6-36樓A室 (638呎) | |
| 客飯廳 | 167呎 | 206呎 |
| 客房 | 50呎 | 67呎 |
| 主人套房 | 129呎 | 130呎 |
| 廚房 | 54呎 | 56呎 |
| 洗手間 | 38呎 | 42呎 |
| 走廊 | 21呎 | — |
| 玄關 | — | — |
| 露台及工作平台 | 40呎 | 41呎 |
| 方位 | 東北 | 西南 |
| 景觀 | 中央公園、黃竹坑站上蓋 | 泳池 |
| 黑廁/光廁 | 黑廁 | 光廁 |
| 揀樓次序 | 次選 | 首選 |
三房一套 VS 三房一套+儲物房 (46個)
「揚海」有提供198個三房單位，但可以再細分「三房一套」、「三房一套連儲物房」以及「三房一套連工人房及工人廁」類別。其中「三房一套連儲物室」為「2B座10-37樓C室」，面積749呎，比起三房一套「1A座6-31樓D室」的751呎還要細，兩柱的方位均向東南望中央公園、以及黃竹坑站上蓋，如果本身你對客飯廳空間沒有特別大要求，我們建議首選「三房一套連儲物室」，之後才選擇「三房一套」。「三房一套連儲物室」的單位套廁為光廁，並非全黑廁設計；而且多一間儲物室沒有令客飯廳面積壓縮了很多，按平面圖計算也大約有179呎大，且由於儲物室牆身非主力牆，具備拆牆改間隔的靈活度。
表: 三房一套、三房一套連儲物室
| 三房一套 | 三房一套連儲物室 | |
| 1A座6-31樓D室 (751呎) | 2B座10-37樓C室 (749呎) | |
| 客飯廳 | 223呎 | 179呎 |
| 儲物室 | — | 33呎 |
| 客房 | 50呎 | 51呎 |
| 客房 | 50呎 | 51呎 |
| 主人套房 | 115呎 | 138呎 |
| 廚房 | 61呎 | 64呎 |
| 洗手間 | 42呎 | 40呎 |
| 走廊 | 45呎 | 47呎 |
| 玄關 | — | — |
| 露台及工作平台 | 42呎 | 42呎 |
| 方位 | 東北 | 東北 |
| 景觀 | 中央公園、黃竹坑站上蓋 | 中央公園、黃竹坑站上蓋 |
| 黑廁/光廁 | 全黑廁 | 主人套廁光廁、客廁為黑廁 |
| 揀樓次序 | 次選 | 首選 |
三房一套連工人房及工人廁 (152個)
六柱單位只有一半值得選擇
三房比例佔較多的則為「三房一套連工人房及工人廁」，似乎也是針對換客而設的間隔，全盤共有六柱提供，合共152個單位，看得出發展商也盡量把最優質的景觀，預留給這一類間隔，包括「1A座6-31樓B室」(934呎)、「1B座6-31樓B室」(941呎)、「2A座6-37樓A室」(955呎)、「2A座6-37樓B室」(842呎)、「2A座6-37樓C室」(850呎)及「2A座6-37樓D室」(921呎)均為此類。
剔走「2A座B室」不考慮
雖然看似花多眼亂，但用剔除法來作選擇，這裡有三柱單位可放在次級之選，包括「2A座A室」、「2A座C室」、及「2A座D室」。第一個會剔走的單位為「2A座B室」，背後跟其方位有關。雖然這柱單位向東南，但日後會望向晉環方向被樓景阻擋，加上低層會面向通風槽，質素較其他同類單位稍遜色，會先剔走不考慮。
剔走「2A座C室」及「2A座A室」不考慮
其次，「2A座C室」也應該剔走，因為這個單位的洗手間，無論由主人套廁、客廁至工人廁均屬黑廁，相對地比起其他類近單位稍遜色，也建議剔走不考慮。至於「2A座A室」的黑廁比例也相對地高，除了主人套廁非黑廁，其餘均屬黑廁，除非別無他選，否則這柱單位可視作後備選擇。
用消除法鎖定三柱考慮單位
因此餘下三柱值得考慮的「1A座B室」、「1B座B室」及「2A座B室」。這三柱單位除了工人廁為黑廁外，其餘均光廁。「2A座B室」入門口會設有玄關位，相對地稍浪費空間，要視乎準買家對玄關喜好而決定，但若以景觀作排序，則以「1A座B室」及「1B座B室」望深灣的角度，比起「2A座B室」為廣闊。因此，揀樓次序上仍以「1A座B室」及「1B座B室」優於「2A座B室」。
四房單位(44個)
最後，全盤只有兩柱提供了「四房單位」，一柱為「1A座A室」1229呎的「四房一套連儲物室及工人廁」；另一柱則為「1B座A室」1420呎的「四房雙套連儲物室及工人廁」，擺位上都是全盤最佳景觀的方位，估計發展商都會用招標形式來推售這類貨源，準買家可按其個人喜好作衡量。
價單與付款辦法分析
價單分析
開價較一期晉環貴約半成
「揚海」在2021年8月24日開出了首批120個單位，扣除最高20%的折扣額後，即供平均呎價30,880元，比起一期「晉環」首批開價高出約4%，再創鐵路站上蓋最貴價的開售項目，一房入場價折實也要1,079.9萬元，完全已經超出了按揭保險的門檻，若非採用發展商付款安排，就要自己支付540萬首期才能進駐。兩房單位有推出「兩房開廚」、「兩房梗廚」及「兩房一套」，其入場價分別為1,421萬、1,689萬及1,805萬元。至於三房單位則只推出了「三房一套連工人房及工人廁」，入場價2,580.4萬元。
表: 首張價單
| 戶型 | 數目 | 訂價 | 即供價 |
| 一房 | 16個 | 1,349.9萬-1,415.9萬元 | 1,079.9萬-1,132.7萬元 |
| 兩房開廚 | 45個 | 1,776.5萬-2,035.3萬元 | 1,421.2萬-1,628.24萬元 |
| 兩房梗廚 | 16個 | 2,111.9萬-2,215.4萬元 | 1,689.52萬-1,772.32萬元 |
| 兩房一套 | 13個 | 2,256.5萬-2,339.1萬元 | 1,805.2萬-1,871.28萬元 |
| 三房一套連工人房及工人廁 | 30個 | 3,225.3萬-3,856.4萬元 | 2,580.4萬-3,085.12萬元 |
首張價單有推優質貨 (一房、兩房一套、兩房梗廚)
在首批120個單位中，「一房單位」、「兩房一套」、「兩房梗廚」也屬於該戶型中質素最優質的類別，如果計得掂數又有意認購「揚海」的準買家，在第一輪認購中需要作出抉擇。因為「一房單位」只推出了「2A座E室」，正如之前分析所述，其攤分的公用面積較少，在方位相同下，這一柱屬於較優質之選。至於「兩房梗廚」也只推出了「2B座B室」一柱，比起另一柱望通風槽，景觀較優質，故也值得考慮。而「兩房一套」推出的「2B座A室」則因少了走廊位，令單位顯得實用。
表: 首張價單較佳單位
| 戶型 | 推出單位 | 原因 |
| 一房 | 2A座E室 | 攤分公用面積較少，為一房單位的首選 |
| 兩房梗廚 | 2B座B室 | 景觀屬兩房梗廚較優質選擇，不用望通風槽 |
| 兩房一套 | 2B座A室 | 開則上少走廊較實用，為兩房一套首選 |
「兩房開廚」只得「1B座D室」值得選擇
餘下首批單位中，推出供應較多的「兩房開廚」，分別推出了「1A座E室」、「1B座D室」及「1B座E室」，其中只得「1B座D室」為光廁類，且這一柱單位沒有玄關，故可省卻了一點樓價，故無論在價格及戶型上也屬較優質選擇；反觀餘下「1A座E室」及「1B座E室」均為黑廁，且因玄關令面積加大了，樓價也相應調高至1,523萬元入場，故我們並不建議選取這兩柱。
表: 首張價單(兩房開廚)
| 兩房開廚 | 即供價格 | 原因 |
| 1A座E室 | 1,542.88萬-1,613.6萬元 | 黑廁中的次選，建議不選擇 |
| 1B座D室 | 1,421.2萬-1,486.48萬元 | 光廁、無玄關，同類單位中首選 |
| 1B座E室 | 1,523.2萬-1,628.24萬元 | 黑廁中尾選，建議不選擇 |
「三房一套連工人房及工人廁」剔走「2A座B室」及「2A座C室」
另外，「三房一套連工人房及工人廁」中，全盤有六柱，首批推出了三柱，包括「2A座B室」、「2A座C室」及「2A座D室」，我們在揀樓攻略中曾指出，因「2A座B室」望樓景為主，而「2A座C室」屬全黑廁，故應該剔走不作考慮，但因價格上也有反映，屬於樓價較相宜的「三房一套連工人房及工人廁」，故準買家需要把這個因素計算在內。如果選擇一線單位，首張價單就直接放眼於「2A座D室」，但樓價也相應貴一點，入場價要3,564.6萬元。
表: 首張價單(三房一套連工人房及工人廁)
| 三房一套連工人房及工人廁 | 即供價格 | 原因 |
| 2A座B室 | 2,580.4萬-2,682.6萬元 | 望樓景不建議選擇；但若以樓價作入市條件才值得考慮 |
| 2A座C室 | 2,770.4萬-2,851.84萬元 | 純黑廁不建議選擇 |
| 2A座D室 | 2,851.68萬-3,085.12萬元 | 較優質的單位，但樓價也為全盤最高 |
付款辧法分析
今次「揚海」大致提供了三種付款安排，分別為「180天現金付款」、「360天現金付款」及「建築期付款」。但由於樓盤最平單位都超過1000萬元，跟「按揭保險」完全絕緣，故買家對高成數按揭有需求的話，也只能放眼於發展商提供的備用一按計劃，但這個計劃只限於買家選用「180天付款」，故嚴格來說只有四種上會的方法。
表: 揚海付款辦法
| 付款辦法 | 付款安排 | 基本折扣 | 高成數按揭 |
| 180天現金付款 | 臨約: 5% 臨約後180天: 95% | -20% | — |
| 180天付款+備用一按 | 臨約: 5% 臨約後180天: 95% | -17.5% | 一按: 70% 年期: 25年 息率: 2.5厘 |
| 360天現金付款 | 臨約: 5% 臨約後180天: 5% 臨約後360天: 90% | -18% | — |
| 建築期付款 | 臨約: 5% 臨約後180天: 5% 入伙: 90% | -16% | — |
180天現金付款計劃
被視為即供的付款安排，可獲最高20%的折扣額，但以全場最平一房單位計算，樓價為1079.9萬元，因超出了按保門檻，故最高只能夠承造50%按揭，撇除雜費等支出，單計首期便要540萬元。究竟這筆資金要何時準備好呢? 根據「180天現金付款計劃」的安排，買家在售樓處簽署臨約後便要繳付樓價5%，也就是先支付53.995萬元，之後買家會有180天，相當於6個月時間籌集資金上會，若申請銀行按揭上會，因最高只會借出樓價50%，買家在上會時要補足40%的樓價，也就是431.96萬元，餘額再向銀行申請貸款。
「180天付款辦法+備用一按」
所以如果你本身沒有如此首期，則你唯一方法就是選用發展商的「備用一按」，而也規定你必須在180天內完成交易。「備用一按」最高可以借貸70%，全期息率2.5厘，貸款年期25年，論條款也算吸引。因為買家可把首期比例壓低至30%，若以全場最平一房單位計算，折算樓價就是1,113.6萬元，自己支付30%首期也就是要準備334.1萬元。這一筆首期要何時準備妥當呢? 同樣地，因其付款安排上，買家在售樓處簽署臨約時要先支付5%訂金，也就是55.68萬元，之後要在180天內成功向發展商申請「備用一按」，發展商最高借貸70%，故買需在上會時補足餘額20%，也就是222.72萬元，餘額70%向發展商借貸。
雖然這個條款頗吸引，但若你本身並不是首置買家，你便涉及劃一15%的從價印花稅，以最平單位計算也相當於167萬元，這筆開支必然要支付的。即使你本身打算在入伙後一年內沽出舊居，從而申請退稅，但稅項仍需要先作出預繳。所以即使「備用一按條款」吸引，若你本身已持有多於一層物業的準買家，謹記把相關稅項計算在內，而別以為純粹支付30%首期便能上車。
「360天現金付款計劃」
如果需要透過沽出舊居才能籌集資金上會的買家，可考慮把成交期拉長一點，包括可採用「360天現金付款計劃」，其折扣額僅18%，比起「180天付款計劃」稍為低了一點，若以最平一房單位計算，其入場價就是1106.9萬元。買家在簽署臨約時先支付5%，相當於55.3萬元，之後180天多付5%，也就是55.3萬元，餘額90%可在360天後找清。
「建築期付款」
又或者可以直接採用「建築期付款」，因為反正其折扣額較「180天付款計劃」少約4%，若以最平一房單位計算，其入場價就是1,133.9萬元，買家在簽署臨約時先支付5%，相當於56.69萬元，之後180天多付5%，也就是56.69萬元，餘額90%可在360天後找清。
表: 供款實例(2A座10樓E室、349呎、訂價: 1,349.9萬元)
| 180天付款計劃 | 180天付款+備用一按 | 360天付款計劃 | 建築期付款 | |
| 樓價 | 1,079.9萬元 | 1,113.66萬元 | 1,106.9萬元 | 1,133.9萬元 |
| 首期 | 50%: 539.95萬元 | 30%: 334萬元 | 50%: 553.45萬元 | 50%: 566.95萬元 |
| 貸款額 | 50%: 539.95萬元 | 70%: 779.56萬元 | 50%: 553.45萬元 | 50%: 566.95萬元 |
| 月供 | 21,335元 | 34,973元 | 21,868元 | 22,401元 |
| 入息需求 | 51,096元 | 69,945元 | 52,374元 | 53,651元 |
| 第一筆資金 | 581.044萬元 | 377萬元 | 596萬元 | 610.5萬元 |
如果你有按揭申請問題，都可以向我們查詢
胡‧說樓市 X ROOTS按揭獨家優惠!
自《胡‧說樓市》專頁開通以來，我們不時收到谷友來訊查詢不同置業疑難，當中按揭是最常遇見的問題。有見及此，我們連同網上一站式樓按比較平台「ROOTS上會」找來獨家按揭優惠！《胡‧說樓市》谷友將尊享AI按揭評估，輸入所須資料後，可得悉自己的可負擔樓價，提升上會機率，而透過指定連結成功申請按揭，包括新盤、二手樓、村屋、新居屋、綠置居等，都有機會獲取最高$7,000的禮券獎賞，無論新按揭申請、轉按、加按都適用！
申請與領獎詳情，請按以下連結跳往：
