【揚海:揀盤攻略】黃竹坑二期 VS 一期:平面圖、景觀、配套詳盡分析! (附VR景觀分析)

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樓價創新高,新盤開售步伐也加快。由嘉里及信和合作發展、港鐵「黃竹坑站」上蓋二期「揚海」即將推出。項目由兩座物業共600個住宅單位組成,由一房、兩房、三房及四房戶型均有提供,關鍵日期在2023年8月30日,相當於樓花期約兩年。這是繼路勁及平保推出「晉環」後,黃竹坑站上蓋的第二個發展項目,究竟是否買得過呢? 還是值得等侯其他期數? 我們會一文剖析其景觀、開則及揀盤策略。

「揚海」在2021年8月24日開出了首批120個單位,扣除最高20%的折扣額後,即供平均呎價30,880元呎,比起一期「晉環」首批開價高出約4%,再創鐵路站上蓋最貴價的開售項目,一房入場價折實也要1,079.9萬元,完全已經超出了按揭保險的門檻,若非採用發展商付款安排,便要自己支付540萬首期才能進駐。我們在文章末端也會就其付款辦法,以及首張價單的單位作出一些建議。

本文目錄

黃竹坑站上蓋樓盤資料

樓盤名稱揚海 (第二期項目) (La Marina)晉環(第一期項目)
位置香葉道11號(地盤B)香葉道11號(地盤A)
單位數目600個800個
面積320-1,901呎289-2,084呎
戶型開放式: —–
一房: 320-343呎(58個)
兩房: 436-638呎(271個)
三房: 749-955呎(198個)
四房: 1,299-1,420呎(44個)
特色: 425-1,901呎(29個)
開放式: 290-294呎 (62個)
一房: 368-392呎 (133個)
兩房: 475-612呎 (274個)
三房: 639-937呎 (222個)
四房: 965-1,302呎 (58個)
特色: 289-2,084呎 (51個)
車位96個107個
校網18區校網18區校網
關鍵日期2023年8月31日2022年12月31日
綠色建築認證評級暫定金級評級暫定金級評級
發展商嘉里、信和路勁、平保
官方網站https://www.lamarina.com.hk/tc/https://www.southland.hk/tc
示範單位地址鰂魚涌英皇道683號嘉里中心3樓

如要知道黃竹坑站一期「晉環」的完整揀樓攻略,也可按以下連結跳往!

揚海首批開價

首批120伙
折扣額20%
平均呎價$38,600/呎
折扣後售價$30,880/呎
區內二手造價南區.左岸: 33,600元
深灣9號: 30,600元
南灣: 24,000元

VR功能:揚海周邊二手呎價


項目背景

前身為公屋「黃竹坑邨」,及後因發展南港島「黃竹坑站」而拆卸,這幅佔地7.17公頃的大型用地,鐵路上蓋改劃為「綜合發展區」作發展住宅,以補貼鐵路建築成本。整個「綜合發展區」規模甚大,城規會終在2013年核准了最終方案,批准上蓋建3,848,202呎樓面,分期提供4,900個單位;其後因應市場對住宅需求,港鐵申請增加單位數目至5,200個,亦獲城規會所接納。

港鐵在2017年起便把上蓋六期推出招標,其中今次推售的「揚海」為項目的第二期,其位置在整個黃竹坑站以西,面向深灣方向的景觀比例也最多,地價也是六期之中為第二高。項目補地價金額52.1381億元,最高可建樓面49.3萬呎計算,地價10,576元。港鐵會針對收樓收益收取固定30%分紅比例外,發展商也需額外出價,以價高者得方式來競投,嘉里夥拍信置擊敗9個財團中標。

表: 黃竹坑站上蓋招標情況

 第一期第二期第三期第四期第五期第六期
地盤面積11.8萬呎9.3萬呎24.09萬呎6.5萬呎12.39萬呎
可建樓面57.69萬呎49.3萬呎住宅: 100萬呎
商場: 50.59萬呎
63.8萬呎63.6萬呎50.37萬呎
補地價46.85億元52.138億元129.71億元67.57億元64億元49.4億元
每呎地價8,119元10,576元8,614元10,587元10,119元9,818元
固定分紅35%30%25%+商場經營權25%25%25%
額外出價需要需要需要需要需要需要
標書14份10份5份6份6份6份
中標財團路勁及平保嘉里、信置長實嘉里、信置、太古新世界、帝國、資本策略、麗新會德豐

表: 黃竹坑站上蓋發展詳情

 第一期第二期第三期第四期第五期第六期
座數2座2座4座2座22座2座
單位800個600個1,200個800個1,050個750個
關鍵日期2022年12月31日2023年8月31日2024年9月21日2025年2月3日2026年2027年
*商場: 47,000平方米(2023年落成)
中度弱智人士宿舍及綜合職業康復服務中心: 1,210平方米 (2024年落成)

VR功能:揚海單位模擬景觀(座向西南)

VR功能:揚海單位模擬景觀(座向東北)

胡.說評析

黃竹坑站上蓋一期「晉環」累計逾600多個單位,佔全盤83%,平均呎價高逾33,000元,究竟對二期「揚海」有沒有啟示? 相比一期望樓景、或望向新加坡國際學校,二期「揚海」在地盤擺位上,景觀望向「深灣」覆蓋比例最高,但是否一定特別優勝?

1. 海景比例較一期多

海景比例為各期最高

樓盤景觀一線之選為向西面,望向深灣及香港仔海峽方向的單位,最遠能望到深灣遊艇會、香港仔南避風塘一帶,但同時也因為向西,故或受西斜影響外,我們在地盤附近視察,扭向這邊方向單位前方就是「南朗山道」偶有巴士等出入,對面是「陳白沙紀念中學」,但學校樓層不算很高,側望「包玉剛游泳中心」,加上樓盤設基座有助墊高起始樓層,所以最低層也望到海景。(單位: 1A座A室、1A座B室、1B座A室、1B座B室、2A座A室、2A座C室、2A座D室)

區內有其他全海景的選擇

如果追求全海景單位,準買家也不一定要放眼「揚海」,因為兩站之隔去到「海怡半島」站,區內也有一個全海景項目即將登場,因為「合景泰富」及「龍光地產」合作的「利南道66號」的項目已經獲批預售。這幅地共有六座分層住宅大廈,共有295個單位,主打四房單位,每戶設獨立私人電梯大堂,比起「揚海」更早落成,預計可於明年三月落成。這幅地在2017年2月斥資168.56億元投得,地皮可建樓面76.21萬呎,地價22,118元,創下當時的全港最高地價紀錄。

2. 大部份單位望向黃竹坑商貿區

部份單位望內園泳池(向東南、西南)

至於「揚海」餘下單位的景觀,還大致可分四類,但各有利弊。項目兩座物業呈前後兩排展開,因應大廈設計,「揚海」有兩翼單位會較朝內園泳池展開,所以低層可望到內園戶外泳池景色,且方位朝向東南及西南,相對地優質一點。高層扭向「金寶花園」及「新加坡國際學校」,並能望到少量「南朗山」山景。因應大廈設計,部份原本2座向西望「香港仔南避風塘」的單位,同時也能望到泳池景色。(單位: 1B座E室、1B座F室、2A座A室、2A座C室、2A座D室、2B座A室)

大部份單位黃竹坑商貿區(向東北)

單位也是樓盤提供比例較多的一類,就是向東北方向,可以透過「中央花園」,望過去「黃竹坑站」上蓋、以及長實第三期的住宅發展。這方位景觀也有輕微分別。例如「1A及1B座」打側還會望「2B座B室」及「2B座C室」;「2A及及2B座」的單位,打側還會望「晉環」的樓景;還有一點要留意,「2B座C-E室」前方會朝向由地面延伸出42.5米的通風槽。(單位: 1A座D室、1A座E室、1B座C室、1B座D室、2A座E室、2A座F室、2B座C室、2B座D室、2B座E室、2B座F室、2B座G室)

3. 部份單位朝向墳場方向

部份單位向「香港仔華人永遠墳場」(向西北)

樓盤有兩柱單位朝向西北,近望「東華三院賽馬復康中心」、遠望「香葉道」,遠處展開就是「香港仔中心」,有機會能望到「香港仔華人永遠墳場」,包括「1A座C室」以及「2B座B室」均屬這一類。不過,我們把航拍機飛至最高層單位,理應會被「石排灣邨」阻擋,故未必會望得到墳場。兩柱之中,「2B座B室」隨著日後長實發展「黃竹坑三期」落成,會削去部份望向香港仔中心方向的景觀。(單位: 1A座C室、2B座B室)

部份單位望樓景及冷氣機通風槽(向東南)

還有樓盤有一柱單位會朝向東南,雖然方位屬於優質,但卻跟「晉環」樓景面對面,只有樓景,所以沒有什麼景觀可言,而且前方設有由地面延伸出來38.85米的港鐵通風槽,低層單位會受影響。 (單位: 2A座B室)

4. 商場會隨屋苑落成

「The Southside」2023年落成

除了景觀因素,「揚海」高價是否有支持,還視乎配套是否充足。黃竹坑區人煙稀少,傳統工業地帶,周邊配套不足。不過黃竹坑站上蓋大型商場「The Southside」510,000呎樓面,差不多等於現時康城站商場的規模,港鐵表示最快在2023年落成,料提供150間商舖,頗貼近「揚海」的落成時間,故可稍為改為配套不足問題。

商場具備公共空間及其他設施

之前介紹「晉海」時也曾報道,商場地下設13,993呎公共空間,包括設有草地、互動雕塑設施、噴泉,而草地上還會加設休息設施,強調該部份會24小時開放予公眾使用。廣場外設有很多綠化休憩空間,以及設有噴水池,上方則設有垂直綠化。以至商場地下附設3,000呎表演場地。平台之上則是住宅範圍,料有多用途草坪、園林花園等。

園林規劃
Southside

5. 交通配套未必完善

香港仔隧道擠塞問題難解決

商場配套可望完善,但其他配套則遠遠追不上。雖然屋苑鄰近「黃竹坑站」,連接金鐘及南區的交通變得變捷,且日政府也計劃日後會興建「南港島線」(西段),以接駁西港島線;但估計購買以千多萬元以步的單位,買家對駕車也有一定需求,但卻有兩大問題難以疏導。其一就是道路擠擁的問題。運輸署網頁資料顯示,2020年1-9月止「香港仔隧道」平均每日使用車輛架次為55,556。而2015年-2019年平均每日架次為61,714架,在全港非過海隧道的汽車流量中排行第三,僅次於首位的將軍澳隧道及獅子山隧道,連大欖隧道也不及其繁忙。

非過海隧道車流量(每日)

隧道平均每日架次(2015-2019)
將軍澳隧道92,324
獅子山隧道91,330
香港仔隧道61,714
大欖隧道60,746
大老山隧道60,620
尖山隧道56,712
城門隧道53,529
啟德隧道53,176

6. 屋苑車位供應不足

整個黃竹坑站上蓋合共5,200個住宅單位,但住宅車位數目僅816個,車位比例接近每6.4戶才分配一個,跟樓盤走貴價的定位並不匹配。「揚海」全盤共有600個單位,僅提供96個車位,意味有504個單位是未有車位分配得到。第一期「晉環」,全盤共提供107個車位,以全盤800個單位,情況同樣惡劣。

7. 區內改劃帶動人流?

「躍動港島南」

尤其當政府在《施政報告》2020中提出「躍動港島南」計劃,冀透過一連串地區改劃來帶動「海洋公園」,包括制訂海洋公園重生方案、活化珍寶海鮮舫、提升香港仔及黃竹坑一帶的文化及消閒設施,包括香港仔避風塘;研究復修石澳石礦場作公私營水上運動中心、及加快活化黃竹坑工廈等。若工業區慢慢轉型成商貿區,日後會否有更多工作人口出入黃竹坑,交通能否負荷值得關注。

加速黃竹坑工廈發展

根據2014年《工業用地檢討報告》,整個黃竹坑商貿區佔地約8.6公頃,合共設有41座私人工廈,以及三座新建成的辦公大樓項目、以及一座酒店。隨著港島南線的通車,吸引了不少財團前往區內收購工廈作重建、及尋找機遇,當中已故新地主席郭炳湘旗下的帝國集團在區內最為積極。雖然可能會帶來租務需求,區內配套是否可支持得到也值得留意。

表: 黃竹坑商貿區改劃項目

項目可建樓面發展商
黃竹坑道63號274,000呎帝國集團
業勤街與黃竹坑道交界285,000呎帝國集團及信和
黃竹坑道63號164,000呎帝國集團
黃竹坑道23號107,000呎宏基資本
業發街4號146,000呎新地
業發街2號137,000呎中建集團
黃竹坑道8-10號383,000呎中華汽車、太古地產

示範單位VR Tour

三房無改動示範單位(1B座18樓B室)

兩房無改動示範單位(1A座18樓E室)

兩房經改動示範單位(1A座18樓E室)

揀盤攻略

「揚海」共提供兩座,內裡再透過防煙門劃分AB座以淡化密度,由一至四房單位也有提供,合共有600個住宅單位。我們稍後會逐一說明不同單位的揀盤攻略,但但有幾點可以先讓讀者了解一下,其實跟上次講述「晉環」時有點相似。

只能在工作平台欄杆以下晾曬

由於「港島南岸」的主大廈公契有規定露台及工作平台的運用,規定不可以在露台作晾曬,只能夠在工作平台的欄杆以下作晾曬。分層單位計算,就只有面積最大的「1A座A室」及「1B座A室」設有洗衣機及乾衣機;其餘都是洗衣乾衣機。這類「洗衣乾衣機」採用了「Gaggenau」的「WD200140」型號,最高洗衣量為7公斤,但乾衣量則為4公斤。若住戶選擇在室外晾曬的,則只能在工作平台欄杆以下進行。值得留意,全盤三柱一房單位只得露台,卻不設工作平台,包括「2A座6-37樓E室」、「2B座6-8樓D室」、「2B座6-37樓F室」其晾曬會成為一個重要問題。

部份單位為黑廁設計

雖然「揚海」共有九柱單位為「全光廁」,但也有些單位為黑廁類別。全盤共有十柱單位為「全黑廁」設計;另外有五柱單位則為「半黑廁、半光廁」設計。若對通風有需求,在揀樓時就必須特別留意。

洗手間設計單位
光廁1A座A室
1A座C室
1B座A室
1B座D室
1B座F室
2A座F室
2B座A室
2B座B室
2B座C室
黑廁1A座D室
1A座E室
1B座C室
1B座E室
2A座C室
2A座E室
2B座D室
2B座E室
2B座F室
2B座G室
半光廁、半黑廁1A座B室
1B月B室
2A座A室
2A座B室
2A座D室

部份單位需要進行噪音緩解措施

樓盤向西也被視為「揚海」望海的一線單位,由於樓盤會正望「南朗山道」,加上現時樓下為巴士總站,會受到一定程度的車聲困擾, 故需要進行噪音緩解措施。包括1座的「1A座A室」、「1A座B室」、「1B座A室」及「1B座B室」。

VR功能:鳥瞰式平面圖

一房單位(58個)

一房不設工作平台

「揚海」共有三柱單位為一房單位,分別為「2A座5樓E室」(320呎)、「2A座6-37樓E室」(341呎)、「2B座6-8樓D室」(334呎)、「2B座6-37樓F室」(343呎)。三柱單位開則相若,入屋經小玄關右手邊為開放式廚房,隔離就是洗手間,為黑廁設計。洗手間屬客套兩用,即可在客飯廳走入洗手間,也可通過客房走入洗手間。客飯廳及睡房均方正,直出就是露台。一房單位不設工作平台。幾柱一房清一色望向東北,透過中央公園景,可以望到黃竹坑站上蓋,打側會受一期「晉環」阻擋。

選細不選大

幾柱單位有興趣應該怎抉擇呢? 面數最細的「2B座6-8樓D室」,其客飯廳及睡房會細幾呎,雖然兩側跟毗鄰貼著的牆身,分別為100毫米及200毫米,但其開放式廚房外接走廊牆身則達250毫米,會計入實用面積由業主承擔;另低層會望向通風口,故盡量應該避免。至於「2A座6-37樓E室」(341呎)跟「2B座6-37樓F室」(343呎),其內櫳面積相同,大細只反映在其攤分的牆身上,故應選細不選大。

: 一房單位

 2A座5樓E室 (320呎)2A座6-37樓E室 (341呎)2B座6-8樓D室 (334呎)2B座6-37樓F室 (343呎)
客飯廳+開放式廚房164呎164呎160呎164呎
睡房68呎68呎62呎68呎
洗手間45呎45呎45呎45呎
露台21呎22呎21呎
方位東北東北東北東北
景觀中央公園、黃竹坑站上蓋中央公園、黃竹坑站上蓋中央公園、黃竹坑站上蓋、望通風口中央公園、黃竹坑站上蓋
揀樓次序首選首選第三選擇次選

兩房連開放式廚房(142個)

黑廁光廁比例各半

「揚海」的兩房共有271個單位,但卻分「兩房連開放式廚房」、「兩房梗廚」、以及「兩房一套」三款。「兩房開廚」共有七柱單位,合共142個單位。論開則上,大細單位面積相差不算太遠,面積略大一點的單位,主要反映在有否玄關位置。兩房開廚的光廁與黑廁比例約佔一半,但其中「1B座F室」的光廁會對著光井,是否特別衛生需自行衡量。

部份單位有機會望墳景

至於景觀方面,兩房開廚有較多比例扭向東北,望中央公園,其中一柱「1A座C室」則向西北望香港仔,暫時從航拍片見到,墳景會被「石排灣邨」阻隔,但在揀樓時也要特別小心;部份則向東南望泳池。部份面積上到500多呎的單位會設有玄關位置。在選擇時,準買家可自行按洗手間通風度、景觀、以及需否玄關等因素作排序。

: 兩房開廚(光廁之選)

 1A座6-31樓C室 (524呎)1B座6-31樓D室 (481呎)1B座6-31樓F室 (464呎)2B座5樓C室 (436呎)2B座6-8樓C室 (470呎)
客飯廳+開放式廚房162呎168呎164呎165呎165呎
客房47呎47呎47呎44呎44呎
主人房98呎91呎99呎84呎84呎
洗手間38呎38呎38呎40呎40呎
走廊22呎21呎21呎22呎22呎
玄關33呎
露台及工作平台38呎38呎40呎37呎
方位西北東北東南東北東北
景觀香港仔、墳景被石排灣邨擋中央公園、黃竹坑站上蓋泳池中央公園、黃竹坑站上蓋中央公園、黃竹坑站上蓋
其他光廁對光井
揀樓次序第四選擇第二選擇第三選擇第一選擇第一選擇

: 兩房開廚(黑廁之選)

 1A座6-31樓E室 (496-497呎)1B座6-31樓E室 (523-524呎)2B座5樓G室 (442呎)2B座6-37樓G室 (470呎)
客飯廳+開放式廚房166呎166呎167呎167呎
客房47呎50呎50呎50呎
主人房99呎98呎102呎102呎
洗手間38呎38呎38呎38呎
走廊21呎22呎22呎22呎
玄關23呎28呎
露台及工作平台38呎37呎37呎
方位東北東南東北東北
景觀中央公園、黃竹坑站上蓋泳池景中央公園、黃竹坑站上蓋中央公園、黃竹坑站上蓋
其他單邊位置攤分較多牆身面積
揀樓次序第二選擇第三選擇第一選擇第一選擇

兩房梗廚(81個)

景觀以「2A座6-37樓F室」佔優

如果嫌棄開放式廚房的準買家,「揚海」有提供梗廚的單位,就由面積544呎的單位開始,「兩房梗廚」共由三柱提供,分別為「2A座6-37樓E室」(604呎)、「2B座6-8樓B室」(544呎)、「2B座10-37樓B室」(594呎)及「2B座6-37樓E室」(553呎)。幾柱單位之中,可以按景觀作高低排序,當中以「2A座6-37樓F室」向東南,望中央公園景,側望毗鄰「晉環」最理想。

選面數較細的單位可省卻玄關面積

「2B座6-37樓E室」的景觀跟「2A座6-37樓A室」相同,分別卻是其前方有機會望到由地面延伸出來的42.5米通風槽,故景觀稍遜一點,而且這個單位屬兩房梗廚唯一黑廁之選,故排序上會放得較後;至於「2B座6-8樓B室」及「2B座10-37樓B室」則向西北,會被日後長實三期的項目稍為阻擋。至於開則的實用性,則以面數較細的單位較著數,因為面數較大的單位,多反映在入門口的玄關位置。

: 兩房梗廚

 2A座6-37樓F室 (604呎)2B座6-8樓B室 (544呎)2B座10-37樓B室 (594呎)2B座6-37樓E室 (553呎)
客飯廳164呎161呎161呎161呎
客房46呎47呎47呎50呎
主人房87呎105呎105呎103呎
廚房56呎52呎58呎63呎
洗手間38呎41呎41呎38呎
走廊16呎18呎18呎18呎
玄關48呎40呎
露台及工作平台38呎38呎38呎38呎
方位東北西北西北東北
景觀中央公園、黃竹坑站上蓋黃竹坑站三期樓景黃竹坑站三期樓中央公園、黃竹坑站上蓋、通風槽
黑廁/光廁光廁光廁光廁黑廁
揀樓次序第二選擇第一選擇第二選擇第四選擇

兩房一套(48伙)

「揚海」有兩柱屬於「兩房一套」的設計,分別為「1B座C室」(6-20樓588呎、21-21樓589呎)及「2B座6-36樓A室」(638呎),共提供48個單位。論單位實用程度及方位而言,則以「2B座6-38樓A室」取勝,一來這款單位全數洗手間均為光廁設計,有助通風,二來其開則也少了浪費空間的走廊,令客飯廳面積相對實用。客廁亦更客房形成客套兩用設計,可提升為兩房雙套看待。當然這款則也有其自身缺點,就連同露台門計算,可說是六門歸心。

: 兩房一套

 1B座6-31樓C室 (588-589呎)2B座6-36樓A室 (638呎)
客飯廳167呎206呎
客房50呎67呎
主人套房129呎130呎
廚房54呎56呎
洗手間38呎42呎
走廊21呎
玄關
露台及工作平台40呎41呎
方位東北西南
景觀中央公園、黃竹坑站上蓋泳池
黑廁/光廁黑廁光廁
揀樓次序次選首選

三房一套 VS 三房一套+儲物房 (46個)

「揚海」有提供198個三房單位,但可以再細分「三房一套」、「三房一套連儲物房」以及「三房一套連工人房及工人廁」類別。其中「三房一套連儲物室」為「2B座10-37樓C室」,面積749呎,比起三房一套「1A座6-31樓D室」的751呎還要細,兩柱的方位均向東南望中央公園、以及黃竹坑站上蓋,如果本身你對客飯廳空間沒有特別大要求,我們建議首選「三房一套連儲物室」,之後才選擇「三房一套」。「三房一套連儲物室」的單位套廁為光廁,並非全黑廁設計;而且多一間儲物室沒有令客飯廳面積壓縮了很多,按平面圖計算也大約有179呎大,且由於儲物室牆身非主力牆,具備拆牆改間隔的靈活度。

: 三房一套、三房一套連儲物室

 三房一套三房一套連儲物室
 1A座6-31樓D室 (751呎)2B座10-37樓C室 (749呎)
客飯廳223呎179呎
儲物室33呎
客房50呎51呎
客房50呎51呎
主人套房115呎138呎
廚房61呎64呎
洗手間42呎40呎
走廊45呎47呎
玄關
露台及工作平台42呎42呎
方位東北東北
景觀中央公園、黃竹坑站上蓋中央公園、黃竹坑站上蓋
黑廁/光廁全黑廁主人套廁光廁、客廁為黑廁
揀樓次序次選首選

三房一套連工人房及工人廁 (152個)

六柱單位只有一半值得選擇

三房比例佔較多的則為「三房一套連工人房及工人廁」,似乎也是針對換客而設的間隔,全盤共有六柱提供,合共152個單位,看得出發展商也盡量把最優質的景觀,預留給這一類間隔,包括「1A座6-31樓B室」(934呎)、「1B座6-31樓B室」(941呎)、「2A座6-37樓A室」(955呎)、「2A座6-37樓B室」(842呎)、「2A座6-37樓C室」(850呎)及「2A座6-37樓D室」(921呎)均為此類。

剔走「2A座B室」不考慮

雖然看似花多眼亂,但用剔除法來作選擇,這裡有三柱單位可放在次級之選,包括「2A座A室」、「2A座C室」、及「2A座D室」。第一個會剔走的單位為「2A座B室」,背後跟其方位有關。雖然這柱單位向東南,但日後會望向晉環方向被樓景阻擋,加上低層會面向通風槽,質素較其他同類單位稍遜色,會先剔走不考慮。

剔走「2A座C室」及「2A座A室」不考慮

其次,「2A座C室」也應該剔走,因為這個單位的洗手間,無論由主人套廁、客廁至工人廁均屬黑廁,相對地比起其他類近單位稍遜色,也建議剔走不考慮。至於「2A座A室」的黑廁比例也相對地高,除了主人套廁非黑廁,其餘均屬黑廁,除非別無他選,否則這柱單位可視作後備選擇。

用消除法鎖定三柱考慮單位

因此餘下三柱值得考慮的「1A座B室」、「1B座B室」及「2A座B室」。這三柱單位除了工人廁為黑廁外,其餘均光廁。「2A座B室」入門口會設有玄關位,相對地稍浪費空間,要視乎準買家對玄關喜好而決定,但若以景觀作排序,則以「1A座B室」及「1B座B室」望深灣的角度,比起「2A座B室」為廣闊。因此,揀樓次序上仍以「1A座B室」及「1B座B室」優於「2A座B室」。

四房單位(44個)

最後,全盤只有兩柱提供了「四房單位」,一柱為「1A座A室」1229呎的「四房一套連儲物室及工人廁」;另一柱則為「1B座A室」1420呎的「四房雙套連儲物室及工人廁」,擺位上都是全盤最佳景觀的方位,估計發展商都會用招標形式來推售這類貨源,準買家可按其個人喜好作衡量。


價單與付款辦法分析

價單分析

開價較一期晉環貴約半成

「揚海」在2021年8月24日開出了首批120個單位,扣除最高20%的折扣額後,即供平均呎價30,880元,比起一期「晉環」首批開價高出約4%,再創鐵路站上蓋最貴價的開售項目,一房入場價折實也要1,079.9萬元,完全已經超出了按揭保險的門檻,若非採用發展商付款安排,就要自己支付540萬首期才能進駐。兩房單位有推出「兩房開廚」、「兩房梗廚」及「兩房一套」,其入場價分別為1,421萬、1,689萬及1,805萬元。至於三房單位則只推出了「三房一套連工人房及工人廁」,入場價2,580.4萬元。

: 首張價單
戶型數目訂價即供價
一房16個1,349.9萬-1,415.9萬元1,079.9萬-1,132.7萬元
兩房開廚45個1,776.5萬-2,035.3萬元1,421.2萬-1,628.24萬元
兩房梗廚16個2,111.9萬-2,215.4萬元1,689.52萬-1,772.32萬元
兩房一套13個2,256.5萬-2,339.1萬元1,805.2萬-1,871.28萬元
三房一套連工人房及工人廁30個3,225.3萬-3,856.4萬元2,580.4萬-3,085.12萬元

首張價單有推優質貨 (一房、兩房一套、兩房梗廚)

在首批120個單位中,「一房單位」、「兩房一套」、「兩房梗廚」也屬於該戶型中質素最優質的類別,如果計得掂數又有意認購「揚海」的準買家,在第一輪認購中需要作出抉擇。因為「一房單位」只推出了「2A座E室」,正如之前分析所述,其攤分的公用面積較少,在方位相同下,這一柱屬於較優質之選。至於「兩房梗廚」也只推出了「2B座B室」一柱,比起另一柱望通風槽,景觀較優質,故也值得考慮。而「兩房一套」推出的「2B座A室」則因少了走廊位,令單位顯得實用。

: 首張價單較佳單位
戶型推出單位原因
一房2A座E室攤分公用面積較少,為一房單位的首選
兩房梗廚2B座B室景觀屬兩房梗廚較優質選擇,不用望通風槽
兩房一套2B座A室開則上少走廊較實用,為兩房一套首選

「兩房開廚」只得「1B座D室」值得選擇

餘下首批單位中,推出供應較多的「兩房開廚」,分別推出了「1A座E室」、「1B座D室」及「1B座E室」,其中只得「1B座D室」為光廁類,且這一柱單位沒有玄關,故可省卻了一點樓價,故無論在價格及戶型上也屬較優質選擇;反觀餘下「1A座E室」及「1B座E室」均為黑廁,且因玄關令面積加大了,樓價也相應調高至1,523萬元入場,故我們並不建議選取這兩柱。

: 首張價單(兩房開廚)
兩房開廚即供價格原因
1A座E室1,542.88萬-1,613.6萬元黑廁中的次選,建議不選擇
1B座D室1,421.2萬-1,486.48萬元光廁、無玄關,同類單位中首選
1B座E室1,523.2萬-1,628.24萬元黑廁中尾選,建議不選擇

「三房一套連工人房及工人廁」剔走「2A座B室」及「2A座C室」

另外,「三房一套連工人房及工人廁」中,全盤有六柱,首批推出了三柱,包括「2A座B室」、「2A座C室」及「2A座D室」,我們在揀樓攻略中曾指出,因「2A座B室」望樓景為主,而「2A座C室」屬全黑廁,故應該剔走不作考慮,但因價格上也有反映,屬於樓價較相宜的「三房一套連工人房及工人廁」,故準買家需要把這個因素計算在內。如果選擇一線單位,首張價單就直接放眼於「2A座D室」,但樓價也相應貴一點,入場價要3,564.6萬元。

: 首張價單(三房一套連工人房及工人廁)
三房一套連工人房及工人廁即供價格原因
2A座B室2,580.4萬-2,682.6萬元望樓景不建議選擇;但若以樓價作入市條件才值得考慮
2A座C室2,770.4萬-2,851.84萬元純黑廁不建議選擇
2A座D室2,851.68萬-3,085.12萬元較優質的單位,但樓價也為全盤最高

付款辧法分析

今次「揚海」大致提供了三種付款安排,分別為「180天現金付款」、「360天現金付款」及「建築期付款」。但由於樓盤最平單位都超過1000萬元,跟「按揭保險」完全絕緣,故買家對高成數按揭有需求的話,也只能放眼於發展商提供的備用一按計劃,但這個計劃只限於買家選用「180天付款」,故嚴格來說只有四種上會的方法。

: 揚海付款辦法

付款辦法付款安排基本折扣高成數按揭
180天現金付款臨約: 5%
臨約後180天: 95%
-20%
180天付款+備用一按臨約: 5%
臨約後180天: 95%
-17.5%一按: 70%
年期: 25年
息率: 2.5厘
360天現金付款臨約: 5%
臨約後180天: 5%
臨約後360天: 90%
-18%
建築期付款臨約: 5%
臨約後180天: 5%
入伙: 90%
-16%

180天現金付款計劃

被視為即供的付款安排,可獲最高20%的折扣額,但以全場最平一房單位計算,樓價為1079.9萬元,因超出了按保門檻,故最高只能夠承造50%按揭,撇除雜費等支出,單計首期便要540萬元。究竟這筆資金要何時準備好呢? 根據「180天現金付款計劃」的安排,買家在售樓處簽署臨約後便要繳付樓價5%,也就是先支付53.995萬元,之後買家會有180天,相當於6個月時間籌集資金上會,若申請銀行按揭上會,因最高只會借出樓價50%,買家在上會時要補足40%的樓價,也就是431.96萬元,餘額再向銀行申請貸款。

180天付款辦法+備用一按」

所以如果你本身沒有如此首期,則你唯一方法就是選用發展商的「備用一按」,而也規定你必須在180天內完成交易。「備用一按」最高可以借貸70%,全期息率2.5厘,貸款年期25年,論條款也算吸引。因為買家可把首期比例壓低至30%,若以全場最平一房單位計算,折算樓價就是1,113.6萬元,自己支付30%首期也就是要準備334.1萬元。這一筆首期要何時準備妥當呢? 同樣地,因其付款安排上,買家在售樓處簽署臨約時要先支付5%訂金,也就是55.68萬元,之後要在180天內成功向發展商申請「備用一按」,發展商最高借貸70%,故買需在上會時補足餘額20%,也就是222.72萬元,餘額70%向發展商借貸。

雖然這個條款頗吸引,但若你本身並不是首置買家,你便涉及劃一15%的從價印花稅,以最平單位計算也相當於167萬元,這筆開支必然要支付的。即使你本身打算在入伙後一年內沽出舊居,從而申請退稅,但稅項仍需要先作出預繳。所以即使「備用一按條款」吸引,若你本身已持有多於一層物業的準買家,謹記把相關稅項計算在內,而別以為純粹支付30%首期便能上車。

360天現金付款計劃」

如果需要透過沽出舊居才能籌集資金上會的買家,可考慮把成交期拉長一點,包括可採用「360天現金付款計劃」,其折扣額僅18%,比起「180天付款計劃」稍為低了一點,若以最平一房單位計算,其入場價就是1106.9萬元。買家在簽署臨約時先支付5%,相當於55.3萬元,之後180天多付5%,也就是55.3萬元,餘額90%可在360天後找清。

「建築期付款」

又或者可以直接採用「建築期付款」,因為反正其折扣額較「180天付款計劃」少約4%,若以最平一房單位計算,其入場價就是1,133.9萬元,買家在簽署臨約時先支付5%,相當於56.69萬元,之後180天多付5%,也就是56.69萬元,餘額90%可在360天後找清。

: 供款實例(2A座10樓E室、349呎、訂價: 1,349.9萬元)
 180天付款計劃180天付款+備用一按360天付款計劃建築期付款
樓價1,079.9萬元1,113.66萬元1,106.9萬元1,133.9萬元
首期50%: 539.95萬元30%: 334萬元50%: 553.45萬元50%: 566.95萬元
貸款額50%: 539.95萬元70%: 779.56萬元50%: 553.45萬元50%: 566.95萬元
月供21,335元34,973元21,868元22,401元
入息需求51,096元69,945元52,374元53,651元
第一筆資金581.044萬元377萬元596萬元610.5萬元

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