【曼翹:揀樓攻略】平面圖、價單分析:四大要點勿忽視

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收票反應踴躍的紅磡「曼翹」,位於「馬頭圍道68號」,即使物業只屬於一座僅提供130個單位,分層單位均為開放式及一房單位,面積由186-250呎,物業關鍵日期為2022年6月30日,但卻引起市場高度關注,背後跟其價錢有直接關係。即供價低於300多萬元可上車,較新界樓盤還要相宜,樓花期少於一年可借取舊按保上車,對於首期不足的上車客,無疑有一定吸引力。我們希望透過一文分析「曼翹」需注意的幾點。

本文目錄

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曼翹資料

樓盤名稱曼翹
位置馬頭圍道68號
單位數目130個
面積186-250呎
戶型開放式: 186-192呎 (63個)
一房: 232-250呎 (62個)
特色: 188-333呎(5個)
車位—–
校網35區校網
關鍵日期2022年6日30日
綠色建築認證評級暫定不予評級
發展商桂洪集團
項目官網http://www.mangrove.hk/tc.html
示範單位地址九龍佐敦彌敦道1238號1樓展覽廳

曼翹開價

首批50個
折扣額-18%
平均呎價23,961元
折扣後售價19,648元
區內二手造價悅目: 19,870元
薈點: 18,953元
傲形: 20,931元
環海.東岸: 21,667元

項目背景

「曼翹」前身是多幢逾60年樓齡的舊唐樓,由桂洪集團在2001年展開收購,歷時足足15年才統一業權。當中涉及數幢住宅,包括「馬頭圍道60號」、「馬頭圍道66號」,其後在2015年連環購入了「馬頭圍道58、62、及64號」,最後於2016年購入了「馬頭圍道68號」,成功把地盤面積擴大至總面積約2,000呎。其後在屋宇署在2016年獲批建一座26層高住宅。由於樓盤屬於舊契物業,故售樓無需預售樓花同意書。

胡.說評析:四大要點

考慮1: 開則特色

有較高比例光廁

樓盤一房及開放式單位,當中共提供62個一房單位(A、B、E室)全屬光廁設計;開放式單位(C、D、F室)中的「F室」也為光廁,緍然有些人會批評其浴缸面積細,但以單位百多呎來說,比例還尚算合理。

單邊不設露台

兩個單邊「A室」及「F室」不設露台,準買家不用付費購入一些不常用的空間,感覺上較為勻真。

曼翹平面圖

考慮2: 樓盤景觀及周邊環境:

高層單位可望海景

擺位一字型向「馬頭圍道」方向排開,由於基座被入口大堂、住客會所、機房墊高了19米以上,令大廈高層向東面可避過對面馬路的「隆基大廈」住宅,望過去紅磡「海逸豪園」方向,有機會望啟德跑道區及少量維港景;但道景觀是否有永久保障,買家就要有心理準備。

高層單位可望海景

向東面地皮保留作「商貿」地帶

由樓盤步行約三十米,不遠處就是首置上車盤「煥燃懿居」,後方是市建局第二期的住宅地盤。該範圍以南,也就是「鶴園街」一直延伸至「家維邨」對面的工廈,樓高13-19層高。由於物業狀態仍良好,且其空置率僅達2.3%,遠低於當時的大市水平,故規劃署的《工業用地檢討報告》中也建議保留作「商貿」用途。

這個佔地約7.4公頃共由十六座工廈組成的「商貿」地帶,正座落「曼翹」以東,也就是「隆基大廈」後方。表面上,若繼續保留作「商貿」用途,「曼翹」高層海景也有一定保障,但現實是這些工廈的業權持有人,對地皮改劃卻是蠢蠢欲動。

而且,樓盤東面的工廠大廈,天台有一些無線電發射器,將影響大部分單位。

商貿地帶
樓盤東面的工廠大廈,天台有一些無線電發射器,將影響大部分單位。

「商貿」地帶地積比率達12倍

位於「鶴園街13號」的「康力投資大廈」,長實在2010年向航天科技購入後,就曾有意把它改劃為「住宅戊類」重建住宅,被城規會反對後才改作商廈,終獲批建兩座樓高38層商廈,較現時周邊未重建的工廈高一倍。若日後這些「商貿」地帶陸續重建,按「康力投資大廈」的高度來推算,「曼翹」高層望海優勢也會隨之消失。

長實康力投資大廈重建

考慮3: 交通及校網因素

附近鄰近佛光街高架天橋

「曼翹」位於「馬頭圍道」,毗鄰就是橫跨「佛光街」至「何文田」高架天橋,車輛飛馳噪音也是住戶需面對的問題,故希望平價購入單位的同時,也同時要忍受樓盤環境問題。至於大家談及「屯馬線」效應,樓盤行一段斜路、或透過附近天橋接駁往「何文田站」大約需時八分鐘左右。

樓盤後方為紅磡消防局

至於樓盤後方就是「紅磡消防局」,在消防局旁的毗鄰地皮為「利工街」會興建房協「長者安樂居」住宅項目,會興建一幢32層的住宅項目,最低三層每層14個單位,中間20層則興建12個開放式及一房單位;另最高五層興建兩房單位,預料提供300個單位。

房協利工街

校網因素

雖然「曼翹」以紅磡自居,但實情樓盤位置並不跌入「34區名校網」,而只屬「35區校網」。

考慮4: 律師費與發展商背景

物業屬舊契物業

樓盤屬於舊樓重建項目,也就是屬於舊契樓。這類物業在手續費上會較一般住宅為高,因為律師需要花更多功夫在查契,追查昔日地盤的所有轉手紀錄等。

發展商背景

桂洪集團過去透過收購舊樓「落釘」再轉售圖利,及後慢慢發展為小型發展商,其對上一個在港出售物業已是2002年北角的「和富豪庭」,其建屋質素是否追得上,這一點仍有待在入伙時驗樓才知道。


付款辧法分析

入場價低至$300多萬

發展商開出首批50個單位,扣除最高18%的折扣額後,即供均價19,648元呎,但因開放式單位、市區樓盤開價300多萬可以入市,比起新界樓盤還要便宜,即供價計首期連雜費約45萬,月供約12000多元,本身月入約有30,000元已可購入最平價單位,對於首期不足的上車買家,這口價無疑吸引。今次發展商提供兩種付款辦法,一款為「即供」、另一款為「建築期付款」,兩者折扣相差2%,且若選擇「建築期付款」提前成交可獲取1%的回贈,彈性較「即供」高而且根據消息指,由於發展商只屬中小型發展商,暫時沒有銀行接受「曼翹」樓花即供按揭申請,只接受現樓按揭申請,如有按揭需求的買家,最好選擇建築期付款。

: 曼翹首批價單

 訂價即供價建築期價
A室(232呎)557.7萬-627.7萬元457萬-515萬元468.5萬-527萬元
B室(250呎)561萬-644.1萬元460萬-528萬元471.24萬-541萬元
C室(186呎)425.9萬-465.6萬元349萬-382萬元358萬元391萬元
D室(186呎)421.6萬-488.9萬元346萬-401萬元354萬-411萬元
E室(249呎)542.7萬-628.3萬元445萬-515萬元456萬-528萬元
F室(192呎)404.6萬-478.2萬元332萬-392萬元340萬-402萬元

: 曼翹第二張價單

 訂價即供價建築期價
B室(250呎)683.2萬-690萬元560.2萬-565.8萬元573.9萬-579.6萬元
C室(186呎)513.3萬-518.4萬元420.9萬-425.1萬元431.2萬元-435.4萬元
D室(186呎)518.4萬元425.1萬元435.5萬元
E室(249呎)666.2萬-693.3萬元546.3萬-568.5萬元559.6萬-582.3萬元
F室(192呎)507.1萬-537.9萬元415.8萬-441.1萬元426萬-451.8萬元

: 曼翹第三張價單

 訂價即供價建築期價
A室(232呎)642.3萬-761萬元526.7萬-624萬元539.5萬-639.2萬元
B室(250-334呎)717.6萬-1,107.6萬元588.4萬-908.2萬元602.8萬-930.4萬元
C室(186-333呎)425.9萬-465.6萬元435.6萬-902.4萬元446.2萬元924.4萬元
D室(186呎)421.6萬-488.9萬元435.6萬-481.1萬元446.2萬-492.8萬元
E室(249呎)542.7萬-628.3萬元582.5萬-618.3萬元596.7萬-633.4萬元
F室(192呎)404.6萬-478.2萬元438.9萬-465.9萬元449.6萬-477.3萬元

大部份單位可選用即供+舊按保

由於樓花期少於一年,加上可借舊按保上車,也就是400萬以下可以借取最高90%按揭、400萬-450萬元的物業最高可借取80%-90%按揭,但貸款上限為360萬元;而600萬元以下物業則可以借取最高80%按揭。在首張50個單位價單中,開放式單位只有「15樓F室」折算高於400萬元,而一房單位也全數高於400萬元,均不能透過「舊按保」借取90%上車。

建築期付款辦法+新按保

但如果真的對90%按揭有需求的話,有沒有辦法呢? 答案是有的。就是採用「新按保」。但新按保規定必須在物業落成時才可申請,故買家必須選擇「建築期付款」,待物業落成時才申請「新按保」上會。根據「新按保」條款,800萬以下物業可借取最高90%按揭,故「曼翹」全數單位也符合資格。但值得留意一點,選擇「建築期付款」買家,女果提前成交可獲取1%的回贈,但若借取「新按保」的買家,則未能獲取提前成交的現金回贈,因需於樓花期內上會才可獲現金回贈。

供款實例

: 供款實例 (入場單位: 6樓F室、192呎、訂價404.6萬元)

 即供即供+舊按保建築期+舊按保+提前成交建築期+新按保
樓價332萬元332萬元339.8萬元339.8萬元
首期40%: 132.8萬元10%: 33.2萬元10%: 33.98萬元10%: 33.98萬元
貸款額60%: 199.2萬元90%:298.8萬元
按保: 12.9978萬元
90%: 305.82萬元
按保: 13.3萬元
90%: 305.82萬元
按保: 15.3萬元
月供7,870元12,320元12,609元12,688元
月入18,851元29,506元30,198元30,388元
第一筆資金約145萬元約45萬元約46萬元約46萬元
現金回贈3.398萬元

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