【收回土地條例】定義是什麼? 盤點最有可能收回地皮 (附VR地圖)

發展局突然引用尚方寶劍《收回土地條例》收回三幅在元朗及粉嶺的私人用地,用作興建資助房屋,是否跟《基本法》要求特區政府保障私人產權相違背,有機會觸發違憲問題外,相信對小業主更關注的,就是他們購入居所後,周邊土地會否被政府充公興建公營房屋,影響身價大跌。究竟我們有沒有方法可得知政府會收回什麼土地?

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什麼是《收回土地條例》?

條例定義

所謂《收回土地條例》,實情是一條賦予政府權力徵用私人土地作「公共用途」的條例。所謂「公共用途」(Public purpose),條例規定要符合一些要求,包括因衛生情況欠佳、物業嚴重干擾空氣流通、或對居住造成健康損害、因與香港駐軍有關的任何用途而收回、或行政長官及行政會議決定為「公共用途」而收回。

公共用途

行使《收回土地條例》的程序

律政司可在確定收地符合「公共用途」後,向行政長官及行政會議建議收地;政府事前會就涉及收地及清拆計劃,諮詢有關區議會,並在作出決定前考慮公開諮詢所得意見及書面反對。過去土發或現在市建局進行舊區重建時,若在後階段未能集合業權,也可能向政府要求運用相關條例,協助收回剩餘業權,故條例不是新鮮事,而外國也有類近條例。

: 《收回土地條例》程序

1地政總署按部份要求進行工務計劃、半政府機構要求提出進行發展計劃
2律政師檢視收地是否符合「公共用途」
3向行政長官及行政會議作建議
4.咨詢區議會及考慮公眾意見

《收回土地條例》VS 《基本法》

然而,《基本法》第6條及105條,卻明確指出特區政府要保障私人產權。因此政府引用《收回土地條例》收回私人土地,表面上跟《基本法》似相抵觸。因為參考2016年希慎對城規會高度限制的案例,當時希慎不滿城規會就物業高度作出限制,認為有違《基本法》第6條及105條中保障私人土地財產條文,因而提出司法覆核,最終終院裁定希慎勝訴。案例提及條文中對財產的保障並非絕對權利,要平衡社會利益之餘,也要顧及有否侵犯私人權利。因此,若今天政府運用條例收地,確實有潛在司法覆核的危機。


《收回土地條例》大事件

2018年: 民主派提出動用條例被建制派反對

不過,面對香港土地供應不足的問題,有政界人士在數年前已開始提出,政府可動用《收回土地條例》來增加土地供應,其中率先提出運用《收回土地條例》的不是林鄭月娥,而是民主派。翻查資料,早於2018年時,當時的民主派提出政府應引用《收回土地條例》加快土地發展,卻被當時林鄭月娥及建制派群起反對。

2019年: 建制派建議反被政府接納

2019年逆權運動下,建制派「打倒昨日的我」反支持方案。評論普遍認為,建制派在逆權運動下盡失民望,要靠打民意牌來挽回民意,免得立法會選舉會大敗,故原本反對方案的建制派卻突然變臉,「獻計」政府可動用條例收地興建公營房屋,林鄭月娥遂把相關「建議」於《2019施政報告》落實。其後發展局集中研究十幅具潛力可引用《收回土地條例》的用地作出研究,終在2021年5月率先收回三幅用地。

2021年: 發展局公布收回三幅粉嶺及元朗用地

2021年5月13日,發展局公布收回可規劃作高密度房屋發展的三幅私人土地,作資助房屋用途。三幅地分別位於「Yoho Midtown」外一幅綜合發展區用地、一幅位於元朗十八鄉路「龍田村」附近的住宅甲類用地、以及位於粉嶺中心以東北的一幅用地。三幅地涉及12,300平方米,連同鄰近約3,500平方米政府土地,地積比率5倍至7.5倍,預計合共可提供約1,600個單位。餘下七幅用地,有兩幅認為不適合作發展,其餘用地則因「商業敏感性」不予公開。


2021年《收回土地條例》的土地

地皮1. 元龍街與攸田東路交界

 YOHO MIDTOWN用地

地皮規模

落實被收回的土地位於「Yoho Midtown」前方,該幅用地佔地530平方米,地盤面積並不大,只有約5,705呎。根據規劃大綱,整個「Yoho Midtown」共分三期發展,其中第一期建成住宅外,第二期及第三期計劃則一直未有進展,而發展商曾有意把餘下用地作酒店及住宅項目,並於2015年獲批建28-37層高,共提供2,494個住宅單位、以及324個酒店房間,相關規劃申請延期至2023年,今次被政府收回的部份就屬於三期部份。

新地改劃土地

現場視察

我們在2021年5月17日前往現場視察,該部份用地作臨時停車場,現時仍在運作之中;至於毗鄰則有幾間由鐵皮屋組成的建築物,現時已經清空無人進駐,現場已豎立了為「政府土地」。究竟該土地是否由新地持有? 我們向發展商新地查詢,回覆只表示他們持有少部份業權、由於涉及祖堂地,多年來未作發展;但強調政府不應引用《收回土地條例》在正在申請、或換地申請的私人地塊上。

現場視察

業主反應

由於已落成的「Yoho Midtown」第一期,其屋苑呈L型朝向會所排開,「1-5座的C、D、E室」、「6-8座A、B、F室」、以及「9座的D、E室」均會正望這幅用地。張先生去年斥資700多萬元購入的8座高層A室,就是其中一個會面向該用地的單位。他表示,當日看見周邊配套生活完善,加上入屋單位景觀開揚,能夠望到遠山景才扑鎚買入,但現在得知日後前方興建公營房屋,也擔心樓價會大跌,始終向內園單位比起望向公路單位較幽靜,價格也較公路景單位貴約至少一成。對於政府突然收回土地感到十分詫異,認為政府見縫插針興建資助房屋,根本無助解決住屋問題。

業主未來計劃

Yoho Midtown的業主委員會也向各住戶發信表示關注,提出擔心地盤施工期間造成的空氣、噪音污染外,認為當局也未有考慮區內交通配套、社區設施;以及建後對物業產生的屏風效應,故現正召集一人一信向發展局提出反對意見。

居民反對信件

地皮2. 十八鄉路近龍田村

龍田村用地

第二幅被收回的用地,位於「溱柏」以北的臨時停車場用地、一直橫跨至「瑧頤」以南的用地,現時被劃作「住宅甲類」。地盤面積7,000平方米,相當於75,349呎。就現場所見,溱柏「6座G、H室」、「7座A-D室」、「8座A-D室」、「9座E-K室」、「10座F-L室」;以及「瑧頤」「A1-A2室」以及「B1-B3」均會受到阻擋。

地皮3: 粉嶺新運路近黃崗山

粉嶺中心前用地

第三幅被收回的土地,在「粉嶺中心」前方,佔地3,500平方米,地盤面積37,675呎,日後發展為公營房屋後,會把「粉嶺中心」A-D座「1、2、7、8室」的單位阻擋。翻查土地註冊處資料,今年首五個月,相關座向單位共促成六宗買賣,平均呎價12,700元,其中實用面積468呎單位,最新平均成交價約為598萬元,面積大一點達500呎以上的單位,平均成交價638萬-698萬元不等,均要視乎發展規模才知道價格會否受影響。

究竟政府採用什麼收地準則?

從「Yoho Midtown」個案,我們得知政府在運用《收回土地條例》並沒有向地區作出任何咨詢,跟以往一貫會先咨詢地區的作風截然不同。縱然此舉可能增加政府面對司法覆核的風險,但強硬的姿態同時也釋出一道信息,就是任何可作發展的用地,總之被視為閑置沒發展,也隨時有被政府收回的風險,間接要求發展商加快農地改劃步伐。

然而對於準買家來說,相信他們更關注的,就是購入物業會否受到「突如其來」的阻力影響。政府表明不會公布正在研究被收回的潛在土地,但是否真的沒有任何蛛絲馬跡可流露出來? 我們即管看看2019年的《施政報告》林鄭月娥怎樣描述。施政報告是如此列明的。

「我提出的土地供應施政方針是由政府主導用地和基建的規劃,並為確立的公共用途收回所需的私人土地 ……..收回位於『分區計劃大綱圖』上已規劃作『高密度房屋發展』,但因為各種原因,例如『業權分散』、或『基建限制』仍未有發展計劃,而評估後認為適合作公營房屋發展的私人土地。」 因此,林鄭說法道出三個關鍵。一、「高密度房屋發展」。二、「業權分散」。三、「基建限制而仍未有發展」。

表: 政府揀選收回用地的準則

1高密度房屋發展
2業權分散
3基建限制而未有發展

要興建「高密度房屋發展」的用地,主要以「住宅甲類」、或者「綜合發展區」為主。今次政府公布收回的三幅土地,都是「綜合發展區」及「住宅甲類」也反映了這個意向。所謂「綜合發展區」,本身就屬一個較大規模的發展計劃,發展前必須需向城規會先遞交完善的「總綱發展藍圖」,包括樓宇分布、數目、分期施工安排、環評報告等等。但單計新界鄉郊就有多達62幅用地劃作「綜合發展區」,能知哪幅地是收回高危?


未來有機會被收回的地皮

地皮1: 小欖樂安排化淡廠

截至2019年止,62幅「綜合發展區」的用地中,有43幅已經遞交了「總綱發展藍圖」,相對於餘下19幅用地未遞交藍圖的用地,這19幅用地被收回的可能性相對較高。但當中在這19幅用地中,小欖「樂安排化淡廠」佔地近100萬呎,早於1994年劃為「綜合發展區」,但因本身這幅地屬政府用地,不存在收回問題。

樂安排化淡廠

收回指數: 0  (1-5分,5分為高危)

地皮2: 牛潭軍營以南、牛潭尾上竹園、古洞恩慈之家、清水灣電影製片廠

位於「牛潭軍營以南」、牛潭尾「上竹園」、及由晶苑地產持有的古洞「恩慈之家」,雖然在2019年時未遞交藍圖,但政府認為他們都會積極申請;而位於將軍澳「坑口村」以北的「清水灣電影製片廠」最近更已獲批建酒店及住宅項目,所以我們認為,這四幅土地被政府強制收回可能亦較低。

牛潭軍營以南用地
牛潭軍營以南用地

收回指數: 2 (1-5分,5分為高危)

地皮3: 大興花園以南工廠區用地

還有三幅用地,我覺得被收回的可能性也低,分別就是屯門「大興花園」以南的三幅「綜合發展區」。雖然三幅地都符合「高密度房屋」及「基建限制」影響而未能重建的條件,但政府已表明,因為該區用地仍有工業進行中,擔心重建房屋有兼容性問題,已率先放棄收回其中一幅,所以這三幅地大可剔出收回之列。

大興花園以南用地

收回指數: 2 (1-5分,5分為高危)

地皮4: 元朗大橋村綜合發展區

所以,七除八扣,如果要符合能夠興建「高密度房屋」、「業權分散」或者「基建限制」的用地,高危只餘下三幅。第一幅,元朗世宙毗鄰的「大橋村」,這幅佔地209,492呎的用地,早於2010年已獲批規劃許可,准建827個住宅單位,可建樓面124.6萬呎,業主並非由單一業權持有,據報道,前新界鄉議局主席劉皇發、發展商長實也有持有業權,而相關許可在2018年8月28日已過期。

大橋村綜合發展區

收回指數: 4 (1-5分,5分為高危)

地皮5: 朗天路綜合發展區

第二幅「朗天路綜合發展區」。這幅由三大幅「綜合發展區」組成的用地,合共佔地有235萬呎,也是作為舊式儲物倉庫的棕地,唯一是地皮規劃意向作低密度住宅發展,地積比率0.4倍,最高興建三層住宅,但除了一幅用地曾遞交藍圖,餘下在劃為「綜合發展區」後一直沒有發展意向,加上地皮符合「業權分散」條件,也可說是另一高危。

朗天路用地

收回指數: 4 (1-5分,5分為高危)

地皮6: 洪水橋塘坊村綜合發展區

最後一幅就是在洪水橋「芙容園」對面,位於塘坊村的用地,現時為兩座樓齡已有31至44樓工業大廈,其空置率超過15%,由不同業主所持有。自2001年已劃為「綜合發展區」卻沒有太大發展。政府看法是,該地鄰近「洪水橋新發展區」,交通改善指日可待,在這個前提下,很有機會被收回。

收回指數: 4 (1-5分,5分為高危)


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