樓市是否位高勢危，金管局慣於引用一個數字: 「家庭負債佔本地生產總值」作為佐證。在九月中，金管局發布的《貨幣與金融穩定情況半年度報告》中就指出，相關比率已由去年第四季的72%，攀升至今年第二季歷史高位75.5%，但報告引用的數據有盲點，或令我們對整體樓市的分析變得不全面。
新按保會增加市民負債？
報告提到，若香港經濟增長持續疲弱，或會對家庭收入構成影響，繼而大幅削弱個人債務負擔能力，故銀行應警惕個人債務負擔上升帶來的風險。然而當金管局一邊發出警示，政府卻一邊放寬樓按，對比率會產生什麼影響？
新按保政策對銀行的最大風險，就是令昔日借取發展商高成數按揭的準買家，能夠輕易透過繳交保費甩掉高息按揭。說穿了，就是將「次級按揭」風險由發展商身上轉嫁至銀行體系。
「家庭負債佔本地生產總值」中「家庭負債」的定義，實情是指「住宅按揭貸款」以及「信用咭貸款」兩組數字，當中「住宅按揭貸款」最新高達14,361億元。但這個數額，並未包括受惠新按保政策，而出現的轉按貸款金額。
未來比率會否推得更高，關鍵在於兩點。第一，究竟發展商高成數按揭規模有幾大？雖然金管局一直沒有統計，但援引坊間代理行的統計，自2012年至2019年第二季為止，經非金管局認可機構承造的一按高成數按揭申請，累計就有7,808宗，涉及總金額高達941.13億元，這批業主都屬於潛在透過按保轉按的申請者。當然代理行數字也有缺失，就是這裡還未包含二按貸款，所以發展商高成數按揭理應較這個數字更高才真。
家庭負債盲點
- 住宅按揭貸款未包括財務公司貸款
- 據統計涉及總金額達$941.13億，但只限發展商一按
- 若計及二按貸款，數字會更大
家庭負債佔GDP比率將有增無減
當然第二個關鍵，就視乎本地生產總值增幅。然而，香港本地生產總值連續兩季錄得負增長，也等於經濟已步入技術性衰退。政府更估計今年全年GDP增長預測，由五月時估算的2至3%，回落至八月時的0至1%。
因此，結論是「家庭負債佔本地生產總值」比率未來只有增無減，也再一次證明今次放寬新按保的政策，應該並非金管局的意思，純粹被政府利用來挽民望的手段。
