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我們《胡.說樓市》在今年三月尾,曾經來到青衣「明翹匯」採訪一名業主,當時該名業主在樓盤開售時,採用了「120天即供」付款辦法及「高成數按揭」計劃,原本打算在高息期後轉按至傳統銀行,怎料遲交樓而不能轉按,最終要捱財務公司貴息。來到今天,買家終於成功收樓,卻白白捱了財務公司兩個月貴息,期間發展商沒作任何補償。遲交樓、導致買家未能轉按,都是錢可以解決的問題;但有些地方則並非錢可以解決。我們入屋看看便知道。

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項目背景

前身為綠化地帶

「明翹匯」位於青衣「細山路」,毗鄰為「美景花園」及「香港專業教育學院」,原本是一遍劃為「綠化地帶」的小山坡,政府為增加供應把土地改劃住宅發展,並於2016年推出招標,但最終流標後重招標,才由佳明以9.39億元投得,以最高可建樓面47.42萬呎計,每呎地價折算僅1,980元。

明翹匯

: 明翹匯資料表

地址青衣細山路18號
單位數目776個
面積278-2,728呎
校網66區校網
發展商佳明集團

業主背景

屋苑一共由兩座物業組成,共提供776個住宅單位,以一房及兩房佔全盤多數,分別提供336伙及221伙,三房單位165伙,另設27個四房及27個特色單位。今日我們參觀的單位位於「1座低層C室」,實用面積410呎,為一個兩房單位,業主當日655.4萬元買入,每呎15,985元。

明翹匯驗樓單位

: 驗樓樓盤資料

屋苑明翹匯
面積410呎
單位1座低層C室
樓價655.4萬元
呎價15,985元
得分80分

驗樓問題

1. 玄關自動感應系統作用有限

410呎兩房標準間隔,入屋看見一個玄關,礙於行前一點就是開放式廚房,所以這幅牆身較長,約有2.5米長,如果想放置餐桌有一點尷尬,可能要納入客廳位置才可以。玄關位置設對講機、還有幾組電掣,這個電掣很特別,驗樓師鍾智剛表示,這一組燈掣可設定自動模式,當有人經過感應時會自動開燈,並在短時間內關上,以方便晚上歸家時避免摸黑找電掣。但他卻認為作用有限,因為屋苑走廊已有燈光,加上單位的燈掣挨近門口,不會找不到燈掣。

他卻認為作用有限,因為屋苑走廊已有燈光,加上單位的燈掣挨近門口,不會找不到燈掣。

2. 開放式廚房微波爐阻礙備餐區

由玄關行過來的開放式廚房,L形貼近兩角牆身放,設有雙頭電磁爐頭,旁為洗手盆;打開了洗手盆的冚板後,備餐區不算特別寬闊,尤其是微波爐置於這個位置,微波爐底下位置的可用度較低,因為只有不足30厘米的距離,擺放物件也要遷就高度才可以。但綜觀整個開放式廚房,也算頗多儲物櫃,也加上層架,有足夠空間放置廚房用品。

開放式廚房微波爐阻礙備餐區

3. 客飯廳左右牆身設電視天線掣位

由開放式廚房過來的客飯廳,廚櫃度起至露台約有3長,闊2.6呎,客飯廳設置了一排電視天線掣位,對面也設置了電視天線掣位,擺放傢俬靈活度會大增,可以選擇梳化放置一邊,對面放電視,或者倒轉也可以。但不同擺位外望的景觀會有不同,一邊望山景、一邊望海景。

客飯廳左右牆身設電視天線掣位

4. 地皮前方有新發展

單位外望青衣綠置居項目,可望到少量海景,打側會望翠綠山景。但值得留意的一點,露台外望前方用地,現時正在動工之中,剛才關上露台門及窗也聽到地盤施工的噪音,這幅地皮日後會有發展為「職訓局航空及航海教育中心」,預計最快在2024年會完工,樓高七層,跟收樓單位距離接近。相關資訊在樓書只標示為「政府、機構及社區」用地,但卻未能反映落成時的新變化。

地皮前方有新發展

5. 洗手間鏡櫃門容易撞破

由客飯廳行過來經過一條小走廊,就是睡房及洗手間。洗手間跟平時參觀新盤分別不大,如鏡櫃設計也跟我們平時新盤相若,但部份地方做得不夠細心,因為玻璃門可容易會撞向牆身,若打開時用上無情力,擔心這塊玻璃會破碎。驗樓師也發現,鏡櫃背的燈條未裝貼。他認為,日後需要更換時也有一點難度,因為這幅磨砂玻璃是不能拆掉,需要往後方伸手拆走,就憑感覺安裝。

洗手間鏡櫃門容易撞破

6. 企缸斜水不足

屋苑企缸內去水位置於兩塊磁磚中間,而非貼近牆邊,如此設計會令淋浴間出現積水,難以疏水,因為該兩件磚無辦法做斜水。若靠近牆邊,則水流會積聚在牆邊。鍾SIR解釋,如果在兩塊磚之間,要做到單邊斜過去,會令部份地方起級。雖然做斜水時可以做到順斜,但卻會導致淋浴間末端有積水。

企缸斜水不足

7. 房門門阻作用力限

洗手間行過來就是兩間睡房,近廳房設有一些陣位外,空間不算很大,因為量度只有40多呎,加上有一道門的開合方向,也侷限了房間的布局及靈活度大減。還有個地方做得不夠貼心,就是這一道門。打開門時,是會發出聲響,後方設有門阻,但有門阻就仿如沒有門阻般,日後可以再改善的地方。再過來就是主人房,房門也有同樣問題,也擔心無情力會撞爛木門。

房門門阻作用力限

8. 全屋多處地板造斜

單位地板部份造斜了,通常牆邊較高,外面較低,擺放傢俬時會稍為傾斜,令傢俬不能貼牆放。另外驗樓師發現,單位部份地板谷起,由於一般只接受3毫米高低差距,但透過平水尺量度,發現水珠過界,故不能接受。這一點也是單位失分位最多的地方。我們也把單位的驗樓結果通知發展商佳明,回覆表示,已收到業主遞交的執修清單,即時安排承建商跟進所提出的項目,將與業主保持溝通,執修工作完成後即盡快安排業主到場驗收。

全屋多處地板造斜

胡.說評析

租務回報約2.85厘

結果,驗樓得分只有80分,剛好守得住B級級別。業主跟我們說覺得頗幸運,因為自己從屋苑WhatsApp群組得知,其他住戶收樓面對不少問題。「明翹匯」開售價相對較相宜,故對照今天入伙租值來看,租值也暫時守得住。市場約有20個放租盤,一房及兩房分別月租12,500元及16,000元,平均呎價約38元。若以以業主買入價計,放租回報有2.85厘,算跟大市同步。

落成後進出屋苑不方便

值得一提,走入屋苑方法也都有點奇怪,因為並沒有一條路可直達樓盤,「明翹匯」本身也沒有一條行人過路處可直達樓盤。若真的要回家,必須經過這個「安全島」繞過去教育學院方向,可能要經一些車路才能回家。還有樓盤附近設有巴士總站,對面線長期有車輛違泊,有時車輛經過也需要切線才可以,加上迴旋處較窄,巴士轉彎也較困難,如果有較多車輛經過,而巴士行車較緩慢時,可能會有堵車問題。

需維修斜坡

另外,屋苑需維修斜坡,至於大家擔心屋苑大範圍山坡需定期進行維修,因發展商已成立基金,暫時業主不用特別湊錢,而管理費也維持新盤水平,每呎4.3元。

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