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我們《胡．說樓市》在今年三月尾，曾經來到青衣「明翹匯」採訪一名業主，當時該名業主在樓盤開售時，採用了「120天即供」付款辦法及「高成數按揭」計劃，原本打算在高息期後轉按至傳統銀行，怎料遲交樓而不能轉按，最終要捱財務公司貴息。來到今天，買家終於成功收樓，卻白白捱了財務公司兩個月貴息，期間發展商沒作任何補償。遲交樓、導致買家未能轉按，都是錢可以解決的問題；但有些地方則並非錢可以解決。我們入屋看看便知道。
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項目背景
前身為綠化地帶
「明翹匯」位於青衣「細山路」，毗鄰為「美景花園」及「香港專業教育學院」，原本是一遍劃為「綠化地帶」的小山坡，政府為增加供應把土地改劃住宅發展，並於2016年推出招標，但最終流標後重招標，才由佳明以9.39億元投得，以最高可建樓面47.42萬呎計，每呎地價折算僅1,980元。
表: 明翹匯資料表
| 地址 | 青衣細山路18號 |
| 單位數目 | 776個 |
| 面積 | 278-2,728呎 |
| 校網 | 66區校網 |
| 發展商 | 佳明集團 |
業主背景
屋苑一共由兩座物業組成，共提供776個住宅單位，以一房及兩房佔全盤多數，分別提供336伙及221伙，三房單位165伙，另設27個四房及27個特色單位。今日我們參觀的單位位於「1座低層C室」，實用面積410呎，為一個兩房單位，業主當日655.4萬元買入，每呎15,985元。
表: 驗樓樓盤資料
| 屋苑 | 明翹匯 |
| 面積 | 410呎 |
| 單位 | 1座低層C室 |
| 樓價 | 655.4萬元 |
| 呎價 | 15,985元 |
| 得分 | 80分 |
驗樓問題
1. 玄關自動感應系統作用有限
410呎兩房標準間隔，入屋看見一個玄關，礙於行前一點就是開放式廚房，所以這幅牆身較長，約有2.5米長，如果想放置餐桌有一點尷尬，可能要納入客廳位置才可以。玄關位置設對講機、還有幾組電掣，這個電掣很特別，驗樓師鍾智剛表示，這一組燈掣可設定自動模式，當有人經過感應時會自動開燈，並在短時間內關上，以方便晚上歸家時避免摸黑找電掣。但他卻認為作用有限，因為屋苑走廊已有燈光，加上單位的燈掣挨近門口，不會找不到燈掣。
2. 開放式廚房微波爐阻礙備餐區
由玄關行過來的開放式廚房，L形貼近兩角牆身放，設有雙頭電磁爐頭，旁為洗手盆；打開了洗手盆的冚板後，備餐區不算特別寬闊，尤其是微波爐置於這個位置，微波爐底下位置的可用度較低，因為只有不足30厘米的距離，擺放物件也要遷就高度才可以。但綜觀整個開放式廚房，也算頗多儲物櫃，也加上層架，有足夠空間放置廚房用品。
3. 客飯廳左右牆身設電視天線掣位
由開放式廚房過來的客飯廳，廚櫃度起至露台約有3長，闊2.6呎，客飯廳設置了一排電視天線掣位，對面也設置了電視天線掣位，擺放傢俬靈活度會大增，可以選擇梳化放置一邊，對面放電視，或者倒轉也可以。但不同擺位外望的景觀會有不同，一邊望山景、一邊望海景。
4. 地皮前方有新發展
單位外望青衣綠置居項目，可望到少量海景，打側會望翠綠山景。但值得留意的一點，露台外望前方用地，現時正在動工之中，剛才關上露台門及窗也聽到地盤施工的噪音，這幅地皮日後會有發展為「職訓局航空及航海教育中心」，預計最快在2024年會完工，樓高七層，跟收樓單位距離接近。相關資訊在樓書只標示為「政府、機構及社區」用地，但卻未能反映落成時的新變化。
5. 洗手間鏡櫃門容易撞破
由客飯廳行過來經過一條小走廊，就是睡房及洗手間。洗手間跟平時參觀新盤分別不大，如鏡櫃設計也跟我們平時新盤相若，但部份地方做得不夠細心，因為玻璃門可容易會撞向牆身，若打開時用上無情力，擔心這塊玻璃會破碎。驗樓師也發現，鏡櫃背的燈條未裝貼。他認為，日後需要更換時也有一點難度，因為這幅磨砂玻璃是不能拆掉，需要往後方伸手拆走，就憑感覺安裝。
6. 企缸斜水不足
屋苑企缸內去水位置於兩塊磁磚中間，而非貼近牆邊，如此設計會令淋浴間出現積水，難以疏水，因為該兩件磚無辦法做斜水。若靠近牆邊，則水流會積聚在牆邊。鍾SIR解釋，如果在兩塊磚之間，要做到單邊斜過去，會令部份地方起級。雖然做斜水時可以做到順斜，但卻會導致淋浴間末端有積水。
7. 房門門阻作用力限
洗手間行過來就是兩間睡房，近廳房設有一些陣位外，空間不算很大，因為量度只有40多呎，加上有一道門的開合方向，也侷限了房間的布局及靈活度大減。還有個地方做得不夠貼心，就是這一道門。打開門時，是會發出聲響，後方設有門阻，但有門阻就仿如沒有門阻般，日後可以再改善的地方。再過來就是主人房，房門也有同樣問題，也擔心無情力會撞爛木門。
8. 全屋多處地板造斜
單位地板部份造斜了，通常牆邊較高，外面較低，擺放傢俬時會稍為傾斜，令傢俬不能貼牆放。另外驗樓師發現，單位部份地板谷起，由於一般只接受3毫米高低差距，但透過平水尺量度，發現水珠過界，故不能接受。這一點也是單位失分位最多的地方。我們也把單位的驗樓結果通知發展商佳明，回覆表示，已收到業主遞交的執修清單，即時安排承建商跟進所提出的項目，將與業主保持溝通，執修工作完成後即盡快安排業主到場驗收。
胡．說評析
租務回報約2.85厘
結果，驗樓得分只有80分，剛好守得住B級級別。業主跟我們說覺得頗幸運，因為自己從屋苑WhatsApp群組得知，其他住戶收樓面對不少問題。「明翹匯」開售價相對較相宜，故對照今天入伙租值來看，租值也暫時守得住。市場約有20個放租盤，一房及兩房分別月租12,500元及16,000元，平均呎價約38元。若以以業主買入價計，放租回報有2.85厘，算跟大市同步。
落成後進出屋苑不方便
值得一提，走入屋苑方法也都有點奇怪，因為並沒有一條路可直達樓盤，「明翹匯」本身也沒有一條行人過路處可直達樓盤。若真的要回家，必須經過這個「安全島」繞過去教育學院方向，可能要經一些車路才能回家。還有樓盤附近設有巴士總站，對面線長期有車輛違泊，有時車輛經過也需要切線才可以，加上迴旋處較窄，巴士轉彎也較困難，如果有較多車輛經過，而巴士行車較緩慢時，可能會有堵車問題。
需維修斜坡
另外，屋苑需維修斜坡，至於大家擔心屋苑大範圍山坡需定期進行維修，因發展商已成立基金，暫時業主不用特別湊錢，而管理費也維持新盤水平，每呎4.3元。
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