香港樓市透明度不足，有人買樓擔心買中凶宅，入市前會小心查證；有人卻不介意凶宅，認為銀行願意提供按揭。究竟準買家應該怎樣查閱單位是否凶宅? 在買賣凶宅的流程、以及在申請按揭上又有沒有需要注意地方?
如果想知道一般買賣二手樓及一手樓的流程，我們也預備了一系列懶人包，大家可以按橙色的關鍵字跳往。
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凶宅定義是什麼？
雖然市場對凶宅很忌諱，但實情市場對「凶宅」卻沒有統一而清晰的定義。因為究竟怎樣才算凶宅呢? 有些人會按「死亡地點」來劃分、有些會用「死者死法」來判斷。舉例，如果一名人身體僵直、腐爛、有屍班或身首異處等，固然可以斷定為死亡；又或者死者在家中服毒，救護員到家時已發現沒有生還跡象，也就等於死亡。
「死亡地點」
如果傷者在家中跌傷，送院時清醒，但最終在送院或在醫院死亡? 可能有人認為這是自然死亡，未必算凶宅看待；但同一情況，若傷者自行服毒自殺、或被人用利器刺傷謀殺，送院時仍清醒，但最終在送院或在醫院死亡，在這情況下又是否凶宅呢? 也有一些情況是如單位屬於跳樓個案，究竟是起跳點為凶宅、抑或下墜點為之凶宅? 還是兩個地方也會視為凶宅呢?
「死者死法」
有人認為可用「死者死法」來判斷。對於非自然死亡的個案，只要在單位內發生也視為凶宅，例如事主被謀殺、吊頸、服毒等等；對於自然死亡個案卻會寬鬆一點，例如老人家在家中在睡夢中過世，則有些人不視作凶宅看待。然而，如果同樣屬於老人家在睡夢中過世，但他在一個月後才被人發現，當時全身已經腐爛，這時又會視作凶宅看待呢?
凶宅個案
個案1: 沙田第一城
《胡．說樓市》早前就參觀了一個位於沙田第一城49座的凶宅單位，單位原則兩房單位，實用面積304呎。位置上最貼近馬鐵站，大約步行五分鐘已能前往。業主開價388萬元，相當呎價12,000多元，較現時沙田第一城類近兩房單位550萬，低了接近三成。
入到單位，跟一般二手樓分別不大，感覺光猛。地板也採用了柔和色系。原則兩間房拆走其中一間房後，令整個單位多窗且光猛，外望小瀝源工業邨、望山景及毗鄰單位。拆走的一間睡房納入客飯廳一部份。由於49座所在的五期，兩房單位普遍設有窗台，跟一至三期略有不同。至於保留下來的睡房，空間不算太大。要運用窗台位置才可放置較大的睡床，開窗後也是風涼水冷。雖然外望樓景，但樓與樓之間也能望到園景，所以單位又不算很侷。
至於單位的廁所頗殘舊，天花也有點水漬，有一點陰暗的感覺，不排除有漏水問題，下手買家也要花一筆錢大執，廁所內的牆磚也剝落了，所以會全盤裝修。而廚房則在一入門口的旁邊，內裡也保留了最原始交樓標準，牆磚為一些舊派設計，窗外設有舊式晾衫支架，且架於廚房上方的儲物櫃也用磚砌。業主表示，單位之前租予內地大學生，回報不差。窗台漏水亦處理好，純粹因為自己趕移民決定放盤。
個案2: 日出康城
事實上，除了上述直擊的「沙田第一城」放盤外，我們過去也曾報道過一些購買凶宅疑雲的奇聞。有準買家曾透過代理買入日出康城「領凱」一個高層單位，簽完臨約才知道單位曾發生事故。當時女事主稱，簽約前已私下做過銀行估價，同層及上下兩層都估足，又搜尋過凶宅網，只發現同座跳樓死亡事件，但報紙卻無報道是哪一層、哪個單位。
女事主向代理查詢是否凶宅，代理稱有替事主看過凶宅網，也表示替事主做過銀行估價，認為如果單位是凶宅，銀行不會估到價。女事主簽臨約，代理也問過業主單位是否曾出事，但業主說沒有，最後代理在臨約加一句，「由於曾有代理行指單位是凶宅，業主及代理在此聲明本單位沒有發生意外及已盡一切努力查證」，女事主之後落訂30萬。
幾日後，女戶主將全幢十座做估價，卻發現全部估足，但明明十座曾有凶宅，為何會估到價？其後透過親人問其他代理行朋友，才發現單位是凶宅。該代理行朋友還表示，大部份代理行也有內部文件指出這點，於是女事主聯絡代理對質，代理卻表示，向律師查問過死者是由單位墜樓至平台，由於在平台死亡，故單位不算是凶宅，並拒絕退票。其後女事主自行找證據，證實死者是該單位租客。幸好支票存放在律師樓，女即時CUT票力保不失，但也同時發律師信予業主通知合約無效，及發信予代理尋求賠償。
查凶宅方法?
正因為市場對「凶宅」並沒有清楚定義，作為準買家要自保，我們只能依賴一些側面的方法來查證。
方法1: 查凶宅網
坊間一些「凶宅網」就成為查證單位是否凶宅的方法之一。然而由於「凶宅網」本身都是民間組織自己搜集資料，它只會說明哪一座，但卻只會以高中低層來標示單位，加上這些網站未必包括所有凶宅單位，所以只有參考作用。
地產資訊網: https://www.property.hk/unlucky.php
香港地產網: http://www.hkea.com.hk/UHousesServ
方法2: 查冊
進行單位查冊能否查出單位是否凶宅呢? 一般來說，我們進行查冊時，可以查出「註冊業主」的身份。所以如果註冊業主過世，他的死亡證可能會被註冊上土地註冊處。當我看見註冊處上有死亡證紀錄，我們可以要求業主出示死亡證，從中獲知死者身份、死亡日期、地點及死因。問題是，死亡證只是「可能」會註冊，而非「必定」會註冊。因為就算「註冊業主」過世，目前法例沒有硬性規定一定要把「死亡證」註冊。
查冊網站: https://www2.iris.gov.hk/eservices/common/selectuser.jsp
如果本身單位是以「長命契」(Joint teanacy) 的方式持有，只要在生持有人把「死亡證」在土地註冊處上註冊，已可繼承遺產，同時可以避過印花稅。問題是，有些業主未必會即時處理這個手續，有可能在真正進行轉讓時才進行，變相有機會在進行查冊時，業主根本尚未註冊，而在準買家繳付訂金後，才在註冊處中反映出來。若果物業屬「分權契」(Tenant in common)，物業是以遺產方式來承辦就未必會把死亡證註冊上去。
更重要一點，如果死者根本並不是「註冊業主」，只是單位的租客，租客在單位內過身在查冊時並不會反映出來。例如轟動一時的九龍灣德福五屍命案、康怡烹夫案，只因死者全屬租客，註冊文件未能反映。
而且一旦發現註冊紀錄有「死亡證」，又是否代表業主一定在單位內過身呢? 回歸剛才說的定義問題。雖然「死亡證」會列出死者的死亡地點及原因，但準買家也只能透過內容作出估算。例如「墜樓案」凶宅死者的死亡地點會列為大廈平台，而並非單位的地點內，單憑「死亡證」也未必得知單位是否凶宅。但如果死亡原因為內臟移位、或頭骨爆裂等，則可推斷死者是跳樓，故「起跳點」的單位可視為凶宅看待。
方法3: 查詢銀行估價
至於坊間提出的另一個做法，就是向銀行查詢「物業估價」，但就必須多查幾間。銀行。因為不同銀行對凶宅取態不一，部份華資銀行傾向對凶宅較保守，網上系統多反映物業價值為「0」、「N/A」或「需致電職員聯絡」。他們的做法甚至是全層單位也不估價、或上下層單位不估價。有外資行則百無禁忌，認為凶宅不屬「業權瑕疪」，可照樣做到估價。一般來說，若最終銀行願意估價也可繼續申請按揭，但可能在估價上未必估足，故準買家要有一炮過找清的心理準備。
匯豐銀行: https://www.hsbc.com.hk/zh-hk/mortgages/tools/property-valuation/
恒生銀行: https://www.hangseng.com/zh-hk/e-valuation/keyword-search/
中銀銀行: https://www.bochk.com/tc/mortgage/expert/expert2.html
渣打銀行: https://www.sc.com/hk/zh/mortgages/mortgage-planner/property-valuation/
方法4: 詢問管理員、鄰居及地產代理
事實上，最直接的方法就是向管理員、鄰居或地產代理查詢。究竟地產代理有沒有責任說明單位是「凶宅」呢? 根據地產代理監管局的指示，單位是否「凶宅」並非《地產代理條例》下地產代理須提供的訂明的物業資料。但根據《操守守則》，代理需在經營過程中秉持誠實、忠誠和嚴正的態度向客戶提供服務，並在履行職務時也須盡量小心、及盡一切應盡的努力。但所謂「盡量小心」及「盡一切應盡的努力」 (exercise due care and due diligence)，實情也是用「正常人」(reasonable man) 認定為合理的情況下進行。
準買家要保障自己利益，在睇樓時要多問一句：「單位是否凶宅?」及清晰介定所指心目中「凶宅」是什麼定義，再讓地產代理回答。如果代理經盡力查證後，回答單位不是凶宅，但最終卻是凶宅，代理未必須負上責任；反觀代理沒有經盡力查證，則可能負上失實陳述的責任了。
不過若準買家誤購凶宅，因「凶宅」並不是業權瑕疵，故不能成為「踢契」取消交易的理由，準買家仍有責任需完成交易，但如果選擇放棄交易，最終需賠償訂金等，準買家僅能用其他途徑向相關人士追討，當中涉及局部人士失實陳實，可透過民事索償，但舉證一方卻落在準買家身上。
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