本港樓市堅挺，有不少上一代無心插柳下頓成千萬富翁，吸引不少人想透過買樓致富。不過時至今日，環境變遷加上有辣招限制，投資物業又未必是神話般吸引，買樓收租前記得諗清楚，當中四大考慮點切勿忽視！
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考慮一：投資物業要交15%印花稅
購入任何投資工具前，必先計算成本與收益。如果你是首置客，而且買樓自住的話，你可以最低成本與最高槓桿上車，所繳交的印花稅，只需要從價印花稅，亦即200萬元以下住宅物業只是100元，其餘按照從價印花稅的稅階計算。
不過，當你購買的物業並非唯一持有的物業，亦即非首置客的話，就要繳交劃一15%的新住宅從價印花稅，假設計劃購買的物業成交價為600萬元，但你本身已持有一個物業，就需要繳付15%的印花稅，單是稅款已經高達90萬元。
| 假設物業成交價600萬元 | 首置客 | 非首置客 |
| 印花稅率 | 3% | 15% |
| 應繳稅款 | 18萬元 | 90萬元 |
考慮二：按揭成數最多五成、壓力測試減一成
除印花稅外，投資客在按揭申請上亦較首置及自住客困難得多，因為根據金管局指引，如果購買住宅物業作為投資用途，按揭成數最多是50%，假如買家非首置客，按揭成數更要多減10%，亦即只有40%。
引用上述例子，如果物業價值是600萬元，自住用途的話，按揭成數最多90%，即首期只需60萬元，餘額借貸上會；投資用途的話，按揭成數最多只是50%，即首期需要300萬元，餘額借貸上會，變相首期所需金額大增5倍。
如果你申請按揭時，向銀行聲明是自住用途，但最終放租，一旦被銀行發現，業主將被要求立刻償還自主與投資物業的首期差額，以上述例子，差額便是240萬元。
另外，如果是投資客，在計算供款能力的時候，供款佔入息比率及壓力測試要相繼調低一成，前者由50%調低至40%，後者以60%調低至50%。如要看如何計算供款佔入息比率，可按我跳往，那裏有詳盡例子輔助。
更重要一點，準買家不要同時向多家銀行申請按揭。正確做法是向信貸機構申請個人信貸報告，再連同自己的收入等，去查詢銀行在相關條件下可批出按揭的情況。因為若你同時向多家銀行申請按揭，令多家銀行同時向環聯查詢你的信貸評級，這查詢會留在信貸紀錄內。這紀錄會導致銀行認為你極需要信用額，財務狀況可能不穩，從而令銀行在批出貸款時更審慎，可能會提升按揭息率。
考慮三：持有物業的成本
印花稅只是購買物業的初始成本之一，但持有物業會衍生持續成本，如果要計算資產回報的話，亦應減去這一部份的成本。以今次觀眾的個案為例，600萬元應該可以買淘大花園的370呎單位，理應可收到15,000元租金，按樓價計算一半首期，餘額上會供款，以現時息率2.5厘計算，攤分最長30年還款，月供12,000元，表面上都有約3,000元收入。
不過，這裡還未扣除管理費、佔租值3%的地租、佔租值約5%的差餉、以及買樓收租要繳交的支出，這裡差不多要接近每年40,000元，實情觀眾要倒貼供樓，而且將物業放租需要保養，每份租約之間或需作簡單裝修，這部分亦要計算於在內。
- 管理費
- 差餉、地租 (如有)
- 物業稅
- 單位維修費用
- 按揭利息 (如有)
考慮四：投資物業的機會成本
除了收租回報之外，投資物業還看升值潛力。在扣除按揭所付出的利息成本、管理費、差餉等雜費開支後，可粗略估算單位的淨租務回報是多少，結合升值空間，就是這項投資的總回報，那如何釐訂我應否投資的準則？這就要對照其他投資工具所帶來的回報，如債券、股票、定期、外匯、基金等，甚至對照持有現金的成本後，這部分就是機會成本，若衡量機會成本較投資物業低的話，這便是划算的投資。
用投資角度買物業，似乎著眼點跟自住會有點不同。自住樓，我們可能著重實際考慮，同一筆資金用作租樓與供樓的差異，以至收不回的租金、跟利息開支的對比等。
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