【投資物業】買樓收租前要諗清楚!四大考慮點勿忽視!

本港樓市堅挺,有不少上一代無心插柳下頓成千萬富翁,吸引不少人想透過買樓致富。不過時至今日,環境變遷加上有辣招限制,投資物業又未必是神話般吸引,買樓收租前記得諗清楚,當中四大考慮點切勿忽視!

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考慮一:投資物業要交15%印花稅

購入任何投資工具前,必先計算成本與收益。如果你是首置客,而且買樓自住的話,你可以最低成本與最高槓桿上車,所繳交的印花稅,只需要從價印花稅,亦即200萬元以下住宅物業只是100元,其餘按照從價印花稅的稅階計算。

不過,當你購買的物業並非唯一持有的物業,亦即非首置客的話,就要繳交劃一15%的新住宅從價印花稅,假設計劃購買的物業成交價為600萬元,但你本身已持有一個物業,就需要繳付15%的印花稅,單是稅款已經高達90萬元。

假設物業成交價600萬元首置客非首置客
印花稅率3%15%
應繳稅款18萬元90萬元

考慮二:按揭成數最多五成、壓力測試減一成

除印花稅外,投資客在按揭申請上亦較首置及自住客困難得多,因為根據金管局指引,如果購買住宅物業作為投資用途,按揭成數最多是50%,假如買家非首置客,按揭成數更要多減10%,亦即只有40%。

引用上述例子,如果物業價值是600萬元,自住用途的話,按揭成數最多90%,即首期只需60萬元,餘額借貸上會;投資用途的話,按揭成數最多只是50%,即首期需要300萬元,餘額借貸上會,變相首期所需金額大增5倍。

如果你申請按揭時,向銀行聲明是自住用途,但最終放租,一旦被銀行發現,業主將被要求立刻償還自主與投資物業的首期差額,以上述例子,差額便是240萬元。

另外,如果是投資客,在計算供款能力的時候,供款佔入息比率及壓力測試要相繼調低一成,前者由50%調低至40%,後者以60%調低至50%。如要看如何計算供款佔入息比率,可按我跳往,那裏有詳盡例子輔助。

更重要一點,準買家不要同時向多家銀行申請按揭。正確做法是向信貸機構申請個人信貸報告,再連同自己的收入等,去查詢銀行在相關條件下可批出按揭的情況。因為若你同時向多家銀行申請按揭,令多家銀行同時向環聯查詢你的信貸評級,這查詢會留在信貸紀錄內。這紀錄會導致銀行認為你極需要信用額,財務狀況可能不穩,從而令銀行在批出貸款時更審慎,可能會提升按揭息率。

考慮三:持有物業的成本

印花稅只是購買物業的初始成本之一,但持有物業會衍生持續成本,如果要計算資產回報的話,亦應減去這一部份的成本。以今次觀眾的個案為例,600萬元應該可以買淘大花園的370呎單位,理應可收到15,000元租金,按樓價計算一半首期,餘額上會供款,以現時息率2.5厘計算,攤分最長30年還款,月供12,000元,表面上都有約3,000元收入。

不過,這裡還未扣除管理費、佔樓價3%的地租、佔租值約5%的差餉、以及買樓收租要繳交的支出,這裡差不多要接近40,000元,實情觀眾要倒貼供樓,而且將物業放租需要保養,每份租約之間或需作簡單裝修,這部分亦要計算於在內。

  • 管理費
  • 差餉、地租 (如有)
  • 物業稅
  • 單位維修費用
  • 按揭利息 (如有)

考慮四:投資物業的機會成本

除了收租回報之外,投資物業還看升值潛力。在扣除按揭所付出的利息成本、管理費、差餉等雜費開支後,可粗略估算單位的淨租務回報是多少,結合升值空間,就是這項投資的總回報,那如何釐訂我應否投資的準則?這就要對照其他投資工具所帶來的回報,如債券、股票、定期、外匯、基金等,甚至對照持有現金的成本後,這部分就是機會成本,若衡量機會成本較投資物業低的話,這便是划算的投資。

用投資角度買物業,似乎著眼點跟自住會有點不同。自住樓,我們可能著重實際考慮,同一筆資金用作租樓與供樓的差異,以至收不回的租金、跟利息開支的對比等。

胡‧說精選

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