【樓市2020】2020年重大事件簿！逐個月睇港人住得幾不堪？

不知不覺間，來到2020年尾，不知今年大家過得怎樣？這一年，我們經歷惶恐、難過及不安。一場疫症，顛覆我們消費及生活模式，回顧2020年的樓市，疫症及《港區國安法》的衝擊，港人出現信心危機，衍生出移民潮，但整體樓市仍沒大跌，究竟發生了甚麼事？讓我們回顧一下今年的重大事件簿！

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2020年樓市大事件

1月份: 新冠疫症拖累經濟

• 農曆年初一，香港出現一輪搶購熱。不是排隊搶樓、不是搶iphone、而是搶口罩、搶廁紙。一盒五十個價值五十元的外科手術口罩，竟然炒到三百幾元，特首叫大家不用戴，官員戴了也要脫下，但港人經過沙士一役懂得自求多福，自從口罩跟我們日常生活，也結下不解之緣。疫症迅速打擊各行各業，首十個月訪港旅客只得356萬，較2019年大跌90%。
• 零售市道步入寒冬，全年經濟預測收縮6.1%，而失業率就攀升至6.4%的16年新高，工商舖租金跌幅顯著、價格都逐級跌。根據差餉物業估價署數字，全年寫字樓的租金跌幅最誇張，累計回落了11%；舖租也回落了10%，唯獨工廈僅微跌3%。至於售價方面，也緊隨旋級回落。部份持重貨的投資者，如資深投資者鄧成波更一度傳出傳困，需要不斷沽貨離場。

2020年工商舖表現

	寫字樓	商舖	工廈
租金	-11%	-10%	-3%
售價	-4.5%	-4%	-6%

3月份: 美國聯儲局緊急減息半厘

• 跟2003年沙士不同，新冠疫情擴散至全球各地，美國聯儲局三月份突然緊急減息半厘，消息震撼環球市場。在美國領頭下的G7集團，表明會用財政及貨幣政策應對疫情，令市場預計利率短期內只減不加，而首季緊急減息幅度累計達1.5厘。
• 聯儲局對上兩次緊急減息，分別在2008年「雷曼事件」及2001年「911事件」。市場對消息看法兩極。有人認為，各國政府需透過如此手法來救經濟，代表市場前景悲觀；但部份人卻持相反意見，認為認為美國短期不會再加息下，香港也不會跟加息，對資產市場起推動作用。

6月份: 港區國安法造成信心危機

• 經濟陷入低谷之時，隨之而來迎來一場政治危機。6月30日《港區國安法》實施，言論、集會、新聞自由被蠶食的陰霾下，信心危機一觸即發。「移民」兩個字迅即成為成市場熱話，以為樓市一定一沉百踩，怎料樓價卻是抗地心吸力沒有大跌，反映樓價的「中原城市領先指數」全年原地踏步，如果跟歷史高位來比較，更只是回落不足一成。

• 而且，雖然疫症打擊了推盤步伐，但幾個新盤照舊熱賣，天水圍「Wetland Seasons Park」、屯門「帝御‧金灣」、大圍「柏傲莊」一開盤均售出全盤超過90%，全年一二手註冊量逾59,000宗，跟過去五年平均60,000宗相若。雖然有人趕移民賣樓套現，有人睇淡後市，令市場偶有蝕讓貨出現，但首十個月賣樓蝕讓沽貨只有294宗，佔已知登記金額的成交量2.5%。

一二手市場註冊量

	一手市場		二手市場
	成交量	成交額	成交量	成交額
2020年*	14,441宗	1,627億元	44,900宗	3,606億元
2019年	21,038宗	2,275億元	41,278宗	3,304億元
2018年	15,730宗	2,207億元	43,288宗	3,415億元
2017年	18,657宗	2419億元	45,096宗	3,129億元
2016年	16,796宗	1884億元	40,466宗	2,415億元

8月份: 非住宅物業按揭減辣

住宅市場表現仍強橫，但工商鋪市場卻迎來一陣陣冷峰。金管局在八月份宣布，放寬非住宅物業按揭貸款的逆周期措施，是逆周期措施實施以來首次鬆綁。非住宅物業按揭成數上限上調10%，如果本身沒有按揭貸款的申請人，按揭成數由原來四成上調至五成；而有按揭貸款的申請人則由三成上調至四成。措施顯然就是希望透過放寬非住宅市場的按揭，可吸引潛在買家進入工商舖市場，變相可托穩工商舖價格。

非住宅物業市場按揭成數 (減辣後)

	沒有按揭申請人	有按揭貸款申請人
一般情況	50%	40%
主要收入非來自香港	40%	30%
以資產水平計收入	40%	30%

9月份: 居屋接受申請

• 至於住宅市場價格仍高鋸不下，小市民難置業，符合條件的上車客就唯有寄望政府打救。房委會公布，推出7,047個居屋發售，數量是復售居屋以來最多。四大全新居屋，包括鑽石山「啟翔苑」、粉嶺「山麗苑」、馬鞍山「錦駿苑」及火炭「彩禾苑」，但累計收到超過230,000份申請，都是供不應求，政府幫助有限。
• 同年11月，市建局也宣布把剩餘的首置上車盤「煥然懿居」貨尾全數推出，但貨尾只得43個，同樣也是僧多粥少，一盤難求。

10月份: 銀行結餘創新高

• 全城一遍捉螞蟻熱的世紀招股效應下，資金湧入本港市場。銀行體系結餘在十月底，增至逾4,500億元的創出歷史新高的，突破了2015年11月逾4,200億元的紀錄。資金極度充俗的前提下，刺激與樓按相關的H按回落至0.1%的十年新低。
• 縱然年初有銀行上調按息至H+1.5厘、並削減回贈至0.2%，同時因應病毒而實施「供息不供本」等方案，但慢慢地銀行在貸款上也重拾信心，部份銀行樓按回落至H+1.3厘，個別現金回贈達0.8%-1%水平。

11月份: 工商舖取消雙倍印花稅

• 因為住宅樓價跌不下，終在《施政報告2020》只針對工商舖市場作出鬆綁。繼八月放寬了非住宅物業的揭成數後，《施政報告》也落實取消非住宅物業繳付雙倍印花稅的要求，寄望透過刺激成交量，把價格炒上。
• 但放寬非住宅市場的雙倍印花稅，這一招注定無助救香港經濟，因為價格上升，租金水漲船高，只會不利營商環境，但純粹造就蟹貨業主可以鬆綁，事關不少炒工商舖的業主借循環貸款買賣，估值需年年更新，只要估值一跌，銀行自然會追差價，但最終減辣幫助有多大，這一刻我們仍在觀望之中。

11月份: 公營房屋供應遠遠不到位

《施政報告》中並沒有就住宅市場減辣，因為除了住宅價格仍高企外，政府的土地供應並不到位，市場仍舊供不應求。雖然特首林鄭月娥在《施政報告》中表示，已覓得全數330公頃土地，可興建316,000個公營房屋，滿足未來10年需求；但翻看房運房局公布的數字，實際上起公營房屋建屋量，在未來五年只得101,300個，佔目標32%，意即又要等到後五年才會見到相關落成成效。

預測公營房屋建屋量

	房委會		房協
年份	公屋/綠置居	居屋	出租單位	居屋	總計
2020	8,000個	5,000個	1,000個	—	14,100個
2021	21,700個	6,500個	—	—	28,200個
2022年	10,400個	3,600個	300個	—	14,300個
2023年	18,900個	5,100個	1,400個	700個	26,100個
2024年	8,100個	7,900個	700個	2,100個	18,800個
合共	67,100個	28,100個	3,400個	2,800個	101,300個

12月份: 長策會維持土地供應目標

助長供應短缺，背後又跟長策會更新住宅需求量目標有關，繼續維持2019年的預算量，估計未來十年全港需要430,000住宅單位，即平均每年只會推出43,000個公私營住宅的土地。但隨著政府扭轉了公私營住宅比例至七三比下，私樓供應的比例更趨緊張，按年只有12,900個供應，根本滿足不了市場需求，結果樓價更形高鋸不下。

私樓土地供應量 VS 一手吸納量

年份	推出土地供應	一手吸納量
2013年	18,800個	9,986個
2014年	19,000個	16,822個
2015年	18,000個	16,799個
2016年	18,000個	16,796個
2017年	18,000個	18,657個
2018年	13,500個	15,730個
2019年	12,900個	21,038個
2020年	12,900個	14,441個*

2020年香港人住得幾不堪?

• 最終在經濟重挫、疫症打擊民心、政府局勢動盪的環境下，本港住宅樓價依然跌不下。上屆政府為盲追供應量而力谷限量地的威力，也隨時間在2020年開始反映。我們的居住面積進一步滑落。以2020年的落成單位來計算，面積進一步縮少至348呎，樓宇納米化效應繼續加劇。

落成總樓面、落成量、平均面積

年份	落成樓面	私樓落成量	平均面積
2015年	655萬呎	12,606個	519呎
2016年	680萬呎	14,594個	466呎
2017年	683萬呎	17,931個	473呎
2018年	848萬呎	20,984個	404呎
2019年	510萬呎	14,421個	354呎
2020年	539萬呎	15,480個	348呎

• 香港繼續成為全球最難負擔城市的首位，一層中小型住宅的樓價高達730萬元，比起往年上升了3%，但家庭入息中位數卻按年回落，公屋住戶中位數為17,900元，按年跌3%，但跌幅已較居屋及私樓住宅輕微，分別為26,300元及37,100元，按年分別跌9%及7%。這個就是2020年香港樓市的實況。

中小型住宅平均售價、家庭入息中位數

年份	中小型住宅售價	私樓入息	居屋入息	公屋入息
2015年	508萬元	34,000元	26,000元	15,000元
2016年	556萬元	35,000元	27,000元	16,000元
2017年	639萬元	38,800元	28,600元	16,500元
2018年	654萬元	39,000元	29,000元	17,700元
2019年	710萬元	38,200元	26,500元	17,100元
2020年	730萬元	37,100元	26,300元	17,900元