【樓市2020】2020年重大事件簿!逐個月睇港人住得幾不堪?

不知不覺間,來到2020年尾,不知今年大家過得怎樣?這一年,我們經歷惶恐、難過及不安。一場疫症,顛覆我們消費及生活模式,回顧2020年的樓市,疫症及《港區國安法》的衝擊,港人出現信心危機,衍生出移民潮,但整體樓市仍沒大跌,究竟發生了甚麼事?讓我們回顧一下今年的重大事件簿!

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2020年樓市大事件

1月份: 新冠疫症拖累經濟

  • 農曆年初一,香港出現一輪搶購熱。不是排隊搶樓、不是搶iphone、而是搶口罩、搶廁紙。一盒五十個價值五十元的外科手術口罩,竟然炒到三百幾元,特首叫大家不用戴,官員戴了也要脫下,但港人經過沙士一役懂得自求多福,自從口罩跟我們日常生活,也結下不解之緣。疫症迅速打擊各行各業,首十個月訪港旅客只得356萬,較2019年大跌90%。
  • 零售市道步入寒冬,全年經濟預測收縮6.1%,而失業率就攀升至6.4%的16年新高,工商舖租金跌幅顯著、價格都逐級跌。根據差餉物業估價署數字,全年寫字樓的租金跌幅最誇張,累計回落了11%;舖租也回落了10%,唯獨工廈僅微跌3%。至於售價方面,也緊隨旋級回落。部份持重貨的投資者,如資深投資者鄧成波更一度傳出傳困,需要不斷沽貨離場。

2020年工商表現

 寫字樓工廈
租金-11%-10%-3%
售價-4.5%-4%-6%

3月份: 美國聯儲局緊急減息半厘

  • 跟2003年沙士不同,新冠疫情擴散至全球各地,美國聯儲局三月份突然緊急減息半厘,消息震撼環球市場。在美國領頭下的G7集團,表明會用財政及貨幣政策應對疫情,令市場預計利率短期內只減不加,而首季緊急減息幅度累計達1.5厘。
  • 聯儲局對上兩次緊急減息,分別在2008年「雷曼事件」及2001年「911事件」。市場對消息看法兩極。有人認為,各國政府需透過如此手法來救經濟,代表市場前景悲觀;但部份人卻持相反意見,認為認為美國短期不會再加息下,香港也不會跟加息,對資產市場起推動作用。

6月份: 港區國安法造成信心危機

  • 經濟陷入低谷之時,隨之而來迎來一場政治危機。6月30日《港區國安法》實施,言論、集會、新聞自由被蠶食的陰霾下,信心危機一觸即發。「移民」兩個字迅即成為成市場熱話,以為樓市一定一沉百踩,怎料樓價卻是抗地心吸力沒有大跌,反映樓價的「中原城市領先指數」全年原地踏步,如果跟歷史高位來比較,更只是回落不足一成。
全年樓價指數走勢
全年樓價指數走勢
  • 而且,雖然疫症打擊了推盤步伐,但幾個新盤照舊熱賣,天水圍「Wetland Seasons Park」、屯門「帝御‧金灣」、大圍「柏傲莊」一開盤均售出全盤超過90%,全年一二手註冊量逾59,000宗,跟過去五年平均60,000宗相若。雖然有人趕移民賣樓套現,有人睇淡後市,令市場偶有蝕讓貨出現,但首十個月賣樓蝕讓沽貨只有294宗,佔已知登記金額的成交量2.5%。

一二手市場註冊量

 一手市場 二手市場 
 成交量成交額成交量成交額
2020*14,441宗1,627億元44,900宗3,606億元
201921,038宗2,275億元41,278宗3,304億元
201815,730宗2,207億元43,288宗3,415億元
201718,657宗2419億元45,096宗3,129億元
201616,796宗1884億元40,466宗2,415億元
*截至2020年12月15日

8月份: 非住宅物業按揭減辣

住宅市場表現仍強橫,但工商鋪市場卻迎來一陣陣冷峰。金管局在八月份宣布,放寬非住宅物業按揭貸款的逆周期措施,是逆周期措施實施以來首次鬆綁。非住宅物業按揭成數上限上調10%,如果本身沒有按揭貸款的申請人,按揭成數由原來四成上調至五成;而有按揭貸款的申請人則由三成上調至四成。措施顯然就是希望透過放寬非住宅市場的按揭,可吸引潛在買家進入工商舖市場,變相可托穩工商舖價格。

非住宅物業市場按揭成數 (減辣後)

 沒有按揭申請人有按揭貸款申請人
一般情況50%40%
主要收入非來自香港40%30%
以資產水平計收入40%30%

9月份: 居屋接受申請

  • 至於住宅市場價格仍高鋸不下,小市民難置業,符合條件的上車客就唯有寄望政府打救。房委會公布,推出7,047個居屋發售,數量是復售居屋以來最多。四大全新居屋,包括鑽石山「啟翔苑」、粉嶺「山麗苑」、馬鞍山「錦駿苑」及火炭「彩禾苑」,但累計收到超過230,000份申請,都是供不應求,政府幫助有限。
  • 同年11月,市建局也宣布把剩餘的首置上車盤「煥然懿居」貨尾全數推出,但貨尾只得43個,同樣也是僧多粥少,一盤難求。

10月份: 銀行結餘創新高

  • 全城一遍捉螞蟻熱的世紀招股效應下,資金湧入本港市場。銀行體系結餘在十月底,增至逾4,500億元的創出歷史新高的,突破了2015年11月逾4,200億元的紀錄。資金極度充俗的前提下,刺激與樓按相關的H按回落至0.1%的十年新低。
  • 縱然年初有銀行上調按息至H+1.5厘、並削減回贈至0.2%,同時因應病毒而實施「供息不供本」等方案,但慢慢地銀行在貸款上也重拾信心,部份銀行樓按回落至H+1.3厘,個別現金回贈達0.8%-1%水平。

11月份: 工商舖取消雙倍印花稅

  • 因為住宅樓價跌不下,終在《施政報告2020》只針對工商舖市場作出鬆綁。繼八月放寬了非住宅物業的揭成數後,《施政報告》也落實取消非住宅物業繳付雙倍印花稅的要求,寄望透過刺激成交量,把價格炒上。
  • 但放寬非住宅市場的雙倍印花稅,這一招注定無助救香港經濟,因為價格上升,租金水漲船高,只會不利營商環境,但純粹造就蟹貨業主可以鬆綁,事關不少炒工商舖的業主借循環貸款買賣,估值需年年更新,只要估值一跌,銀行自然會追差價,但最終減辣幫助有多大,這一刻我們仍在觀望之中。

11月份: 公營房屋供應遠遠不到位

《施政報告》中並沒有就住宅市場減辣,因為除了住宅價格仍高企外,政府的土地供應並不到位,市場仍舊供不應求。雖然特首林鄭月娥在《施政報告》中表示,已覓得全數330公頃土地,可興建316,000個公營房屋,滿足未來10年需求;但翻看房運房局公布的數字,實際上起公營房屋建屋量,在未來五年只得101,300個,佔目標32%,意即又要等到後五年才會見到相關落成成效。

預測公營房屋建屋量

房委會 房協 
 年份公屋/綠置居居屋出租單位居屋 總計
20208,000個5,000個1,000個14,100個
202121,700個6,500個28,200個
202210,400個3,600個300個14,300個
202318,900個5,100個1,400個700個26,100個
20248,100個7,900個700個2,100個18,800個
合共67,100個28,100個3,400個2,800個101,300個

12月份: 長策會維持土地供應目標

助長供應短缺,背後又跟長策會更新住宅需求量目標有關,繼續維持2019年的預算量,估計未來十年全港需要430,000住宅單位,即平均每年只會推出43,000個公私營住宅的土地。但隨著政府扭轉了公私營住宅比例至七三比下,私樓供應的比例更趨緊張,按年只有12,900個供應,根本滿足不了市場需求,結果樓價更形高鋸不下。

私樓土地供應量 VS 一手吸納量

年份推出土地供應一手吸納量
201318,800個9,986個
201419,000個16,822個
201518,000個16,799個
201618,000個16,796個
201718,000個18,657個
201813,500個15,730個
201912,900個21,038個
202012,900個14,441個*
*截至2020年12月15日

2020年香港人住得幾不堪?

  • 最終在經濟重挫、疫症打擊民心、政府局勢動盪的環境下,本港住宅樓價依然跌不下。上屆政府為盲追供應量而力谷限量地的威力,也隨時間在2020年開始反映。我們的居住面積進一步滑落。以2020年的落成單位來計算,面積進一步縮少至348呎,樓宇納米化效應繼續加劇。

落成總樓面、落成量、平均面積

年份落成樓面私樓落成量平均面積
2015655萬呎12,606個519呎
2016680萬呎14,594個466呎
2017683萬呎17,931個473呎
2018848萬呎20,984個404呎
2019510萬呎14,421個354呎
2020539萬呎15,480個348呎
  • 香港繼續成為全球最難負擔城市的首位,一層中小型住宅的樓價高達730萬元,比起往年上升了3%,但家庭入息中位數卻按年回落,公屋住戶中位數為17,900元,按年跌3%,但跌幅已較居屋及私樓住宅輕微,分別為26,300元及37,100元,按年分別跌9%及7%。這個就是2020年香港樓市的實況。

中小型住宅平均售價、家庭入息中位數

年份中小型住宅售價私樓入息居屋入息公屋入息
2015508萬元34,000元26,000元15,000元
2016556萬元35,000元27,000元16,000元
2017639萬元38,800元28,600元16,500元
2018654萬元39,000元29,000元17,700元
2019710萬元38,200元26,500元17,100元
2020730萬元37,100元26,300元17,900元

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