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踏入2025年下半年，本港拆息回落，住宅租金貼近歷史高位，加上股市氣氛尚算暢旺，令市場暫時不敢再看淡樓市。 發展商亦蓄勢待發，準備推出多個全新項目，其銷售策略將對後市有舉足輕重的影響。 本文將為您全面分析下半年三大焦點區域：啟德跑道區、土瓜灣重建區及多個鐵路盤，剖析各區潛在供應及發展商的定價策略。
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焦點一：啟德跑道區 長實「花語海」成開價震撼彈？
下半年樓市的焦點之一，將落在啟德跑道區。由長實集團獨資發展的「花語海」正部署登場，這也是該集團在跑道區的唯一項目。 「花語海」共分三期發展，提供1,005個單位，其中第一及二期（分別為307伙及416伙）已獲批預售，預計關鍵日期分別為2027年5月30日及2027年9月30日。
該項目地皮由長實於2021年2月以102.8億元投得，每呎樓面地價為15,861元。若與跑道區已售出的11幅住宅地（每呎地價介乎11,840至19,636）相比，「花語海」的地價不算最高，卻也不算特別便宜。然而，關鍵在於長實早前曾以約6,000元的低價取得宋皇臺站上蓋項目，對高價投得的跑道區地皮起到了「溝淡」成本的作用，大大增加了發展商在定價上的彈性及籌碼。
市場正密切注視，假如長實最終以套現為首要目標，並貫徹其「深水炸彈價」的開售策略，勢必為跑道區投下一枚震撼彈。 區內多個高價投地的項目，例如會德豐牽頭的「DOUBLE COAST」、信和等發展的「MIAMI QUAY」、中海外的「維港．雙鑽」以及嘉華等的「啟德海灣」，早前雖曾輕微減價促銷，但仍未到蝕本出售的程度，導致去貨速度相當緩慢。 因此，「花語海」的開價將對這些貨尾盤構成龐大壓力，同時也會為區內二手市場的樓價定下新指標。
啟德跑道區部份一手項目概覽
| 項目名稱 | 發展商 | 地皮呎價 | 備註 |
| 花語海 | 長實 | $15,861 | 發展商具成本優勢，開價成焦點 |
| DOUBLE COAST | 會德豐、恒地、新世界、中國海外、華懋 | $13,238 | 尚有貨尾待售 |
| MIAMI QUAY | 會德豐、信和、嘉華、爪哇 | $12,504 | 尚有貨尾待售 |
| 維港．雙鑽 | 中國海外 | $11,840 | 尚有貨尾待售 |
| 啟德海灣 | 嘉華、會德豐、中海外 | $12,789 | 尚有貨尾待售 |
焦點二：土瓜灣舊區重建 逾4,000伙列隊登場
第二個焦點區域，是供應龐大的土瓜灣區。 多個由市建局收購舊樓的重建項目已屆成熟階段，預計可於下半年陸續推出。 其中，由長實發展的鴻福街、啟明街及榮光街項目，共提供約1,000個住宅單位，該項目由長實於2022年4月以59.96億元投得，每呎樓面地價為11,382元。
長實項目的開價策略，同樣會牽動周邊新盤的部署。 區內多個大型項目，包括恒基牽頭的「庇利街1號」（1,150伙）、信置牽頭的「榮光街及崇安街」（458伙），以及嘉里發展的「鴻福街及銀漢街」（665伙），均已表明將於2025年下半年展開銷售。 若再加上恒基在同區的「土瓜灣道72號」重建項目（831伙），整個土瓜灣區短期內將有超過4,000個單位等待市場消化，競爭勢必白熱化。
土瓜灣區2025下半年潛在供應
| 項目/街道 | 發展商 | 提供伙數 |
| 鴻福街、啟明街及榮光街 | 長實 | 約1,000伙 |
| 庇利街1號 | 恒基 | 約1,150 伙 |
| 榮光街及崇安街 | 信和 | 約458 伙 |
| 鴻福街及銀漢街 | 嘉里 | 約665 伙 |
| 土瓜灣道72號 | 恒基 | 約831 伙 |
| 總計 | 逾 4,100 伙 |
焦點三：鐵路盤接力 油塘、康城項目高價投地成考驗
除了上述兩大戰區，下半年提供較多單位的大型項目，亦可留意港鐵相關的發展項目。 除了市場高度關注、曾在第一、二期高價售罄的錦上路站「柏瓏III」將以何種價位推售餘下單位外，還有另外兩個大型鐵路盤準備登場。
其中一個是位於油塘的「高雅里8號」項目，坐落於保利置業「朗譽」旁邊。 此項目為信和置業、資本策略及港鐵合作發展的「油塘通風樓」上蓋物業，由兩座物業組成，共提供792個單位。 另一個矚目項目則是日出康城的最後一期住宅——「康城站13期」，涉及多達2,550個單位。
值得留意的是，這兩個鐵路項目均在樓市高峰期投得。 油塘項目於2018年批出，當時補地價金額為15.15億元，相當於每呎補地價4,657元。而「康城站13期」則在2020年10月由信和、嘉華、招商局及港鐵投得，補地價金額高達55.68億元，每呎補地價3,600元，創下整個日出康城地價的新高。 在目前市況下，其定價將面臨重大考驗。
焦點鐵路新盤項目
| 項目名稱 | 地區 | 發展商 | 伙數 | 每呎補地價 |
| 柏瓏III | 元朗錦上路 | 新地、港鐵 | 680伙 | $9,788 (整個項目) |
| 高雅里8號 | 油塘 | 信和、資策、港鐵 | 792 伙 | $4,657 |
| 康城站13期 | 將軍澳日出康城 | 信和、嘉華、招商、港鐵 | 2,550 伙 | $3,600 |
總結：一手去庫存主導 樓市購買力成關鍵
總括而言，目前香港一手住宅供應仍然充裕，發展商的心態是繼續以「去庫存」為首要目標。 現時市況與以往大不相同，過去有換樓客支持、能形成向上流轉的階梯；但如今很多昔日高價入市的業主已淪為負資產，只能繼續供款，換樓鏈斷裂。 這導致市場僅能依賴剩餘的本地購買力，以及從外地輸入的資金支持。
因此，即使近日拆息回落、租金攀升至接近歷史高位，為買家入市提供了一定的基本面支持，但在龐大供應及疲弱的換樓需求下，一手樓的銷售動力也難以與昔日旺市相提並論。 發展商能否採取更具吸引力的定價策略，將是下半年新盤銷情以至整體樓市走向的關鍵所在。
