【樓市Update】中小型單位回報重上4厘! 切勿忽視放租投資成本 (附影片)

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有人開始問，現在買樓出租是否重現吸引力? 因為中小型住宅單位的租金回報，再次進一步回升到超過4厘水平。與樓市高峰期時的回報僅2.5厘相比，數據顯示買樓收租開始有吸引力，隨著減息周期重臨，定存的吸引力逐步消退，這些因素均有利於收租客，但背後還有哪些考慮呢？

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差估署數字: 中小型住宅回報已達4.1厘

當樓價尚未完全回穩，但由於高才通等專才來港，租樓多於買樓推高租金，導致本港租樓出現了「租金上升、樓價下跌」的奇特現象，直接把平均484呎的中小型住宅的回報，從以前的低位2.5厘反覆推高到現在的超過4厘水平。根據差餉物業估價署今年9月份的數據，現在中小型住宅的回報已達到4.1厘。究竟買樓收租是否已重現吸引力？有幾點需要注意，我們來計算一下。

促使資金重投租務市場因素

全面撤辣、放寬按揭

過去持有多於一個物業，需要繳付劃一15%的從價印花稅，但自從年初政府全面撤辣後，印花稅與自住買家看齊。購買一個300萬元以下的物業，無論自住還是投資者，只需繳付100元的印花稅。過去購買一個500萬元的物業，投資者需要支付75萬元的印花稅，現在已減少85%至11.25萬元。

政府在《施政報告》中將所有物業的按揭成數放寬至70%，這意味著買樓收租不僅沒有辣稅的束縛，還可以用較少的首期來持有收租物業。過去買樓收租自己需要支付一半樓價，向銀行借一半樓價，現在只需支付30%的首期即可。

定存減息、按揭成本回落

隨著本港銀行跟隨美國減息，定存利率從超過4厘回落到約3.5厘，某種程度上反映繼續把資金存放在銀行戶口的利息回報會逐漸消退；反觀，儘管本身沒有太多積蓄，但由於按揭利率回落至3.625厘，向銀行借貸的成本也不算過高。

以一個中小型住宅單位為例，最新平均樓價為529萬元，根據最新按揭成數，所需支付的首期將減少至30%，即約158.7萬元。然後向銀行借取70%的按揭，攤還30年，以現時的利率計算，月供約為16,888元。同一單位的最新租金為17,955元。換句話說，每月收的租金可以抵消供樓的支出，還可以有約千多元的盈餘。

如果自身沒有按揭需求，即將529萬元現金投資在物業上，所得回報會更豐厚，基本上每月可穩收17,955元；反觀以現時定存約3.5厘計算，每月只收到15,429元，無論怎樣計算，看來買樓收租都更划算一些。

例子: 中小型單位出租(484呎)

投資物業有何缺點?

雜費、維護成本、稅項嚴重蠶食回報

上述情況成立，是在未計算任何成本的前提下。首先，購買一個529萬元的物業，我們不用支付劃一的15%印花稅，但仍需支付基本印花稅，相當於樓價的2.25%，約為11.9萬元，加上1%的經紀佣金及律師費等雜費，這裡差不多要花費18.2萬元。

假設購買收租物業在沒有空置的前提下，這相當於投資客接近十個月的租金收入。還有後續成本，包括每年需繳付的地租及差餉，相當於全年租值的8%；以及需要繳付15%物業稅，每年大約需繳納30,825元給政府，這也相當於1.7個月的租金。

換句話說，表面上有4.1厘回報的中小型住宅，實際上投資者的收入會大打折扣，而且這還不計算任何樓價下跌的風險。這些前期成本及後續支出都是收租客需要考慮的因素之一。

例子: 中小型單位出租雜費(484呎)

樓價下跌風險

市場上還有另一種迷思，就是租務回報高是否等於有投資價值？ 2009年推動投資者入市，是因為低息高通脹引發的負利率環境，促使大家急於將資金投入實物，以避免資金被通脹蠶食。當時租金和樓價同步上升，但之後樓價的升勢凌厲，超越了租金，令回報回落。

至於今天要真正吸引收租客大舉入市，至少要看定存回落速度是否足夠快，能否迫使投資者尋找其他資產。當他們考慮尋找其他資產時，物業的吸引力就取決於成本的高低。租金能否再升到一定程度、以及樓價跌至某一水平，使回報能彌補前期成本及後續支出，此時物業就會成為投資者考慮的工具之一。