【武漢肺炎】疫情肆虐銀行估價跌樓價何去何從﹖

踏入2020年，本港樓市何去何從，仍是未知之數；市場除關注逆權運動的後遺外，武漢肺炎病毒的輸入，疫症的蔓延，更掀起了企業倒閉潮、香港經濟，以至環球經濟都面對前所未有的巨大挑戰。

「嘉湖山莊」跌價2%；「美孚新邨」、「麗港城」也回落1%，「沙田第一城」有單位的估值十日內跌12萬元！上月尾武漢肺炎開始肆虐全球，逐步引發香港社區大爆發危機，本港銀行取態也開始保守。過去一直表現獨善其身的本港樓市，今次樓價醞釀下跌的缺口，又是否由銀行揭開？

十大屋苑估價均跌

翻查我們一直跟進的十個主要屋苑，整體估價較武漢肺炎前有所回落。跌幅較誇張，有「嘉湖山莊」這個5座中層H室、實用559呎的單位，最新估值跌至556萬元，十日內跌價12萬元，較去年中最高峰時的597萬元，更是跌價41萬元。「沙田第一城」1座低層H室，實用327呎的單位，估值也跌至512萬元，比起十日前的估值524萬，回落了12萬。加上早前有傳個別公司拒批新按保，就令到銀行收緊信貸的信息，更加甚囂塵上。

天水圍嘉湖山莊5期5座中層H室(559呎)
最新估價	$556萬
十日前估價	$568萬
*估價高峰	$597萬

沙田第一城1座低層H室(327呎)
最新估價	$512萬
十日前估價	$524萬
*估價高峰	$548萬

「個別公司拒批按保，跟近日武漢肺炎的關係不大，因為拒批按保的情況，在疫情發生前已斷斷續續發生。」中原按揭經紀有限公司董事總經理王美鳳表示。而且據她了解，一度拒批按保的公司，已經回復提供新按保，以及舊按保的審批。

銀行成樓價關鍵

事實上，本港銀行影響樓價的角色舉足輕重，只因追溯2008年海嘯觸發樓價大瀉，背後就是源於銀行收縮信貸，令物業在成交期內突然估價不足，準買家大失預算而撻訂離場，終令樓價出現骨牌式下瀉。但王美鳳卻認為今次情況略有不同，起碼現時有樓在手的業主並不會割價拋售。

「業主會認為樓市的資訊透明度較高，加上港人「防疫意識提高不少，以及有專家估計疫症可於幾個月內見頂或受控，所以普遍業主也是靜觀其變，故銀行也會因應市況，才決定需否採取更審慎的態度。」王美鳳說。

銀行會恐慌嗎？

截至去年第四季止，本港未償還住宅貸款達15,128億元，相比起2008年金融海嘯的6,502億元，規模足足大增133%，更高佔家庭負債65.5%，一旦經濟出現逆轉，現有業主出現斷供，肯定會對銀行體系構成嚴重打擊。

08年海嘯時，銀行不惜以行政手段觸發樓價下挫，從而call loan要求業主提前還款；今日卻願意提供「供息不供本」措施，跟業主共渡時艱，背後就是跟普遍持貨業主的實力雄厚，港人儲蓄能力高企，以及受制金管局逆周期措施，業主借貸槓桿低企有關。所以縱然今次銀行估值略有回調，但整體樓價並未如大幅回落，最新樓價指數仍徘徊於180點左右水平，縱然較歷史頂點回落了6%，但卻非海嘯或沙士時般的插水式下瀉。

回顧2019年本港樓市

2019年上半年，樓市逐漸走出中美貿易戰陰霾，可是，下半年中美貿易戰火重燃，加上社會運動發酵，上半年的升幅打被完全抵銷。回看2019，香港樓市上下半年走勢截然不同，跟港人心情一樣，都是大起大落，2020年，樓市又是甚麼光景？

2019年底港樓升幅全線報銷

2019年開年之初，樓價指數報174.49。當時背景是中美貿易戰停戰90天，大家對後市頗有憧憬，而股票市場率先反映。恒指在四月重上三萬點關口，帶動一手新盤熱賣，二手樓價穩步上揚。樓價來到今年六月攀上歷史頂點190.48，對照年初等於升了近9%。下半年反送中風波開始，火速發酵成逆權運動；中美貿易戰風波再起，樓價開始走下坡。來到2019年尾，樓價指數只得約180點，全年樓價升幅全線報銷。

十月份，特首林鄭月娥在《施政報告》中宣布放寬按保，一千萬元以下物業可做八成按揭、800萬以下可做最高九成；銀行最優惠利率加完又減，確實曾為樓市帶來短暫沖喜，但全年埋單也只僅錄得40,511宗二手登記，按年仍回落6%。

二手價全年無升跌

但二手成交跌，背後亦因為受制辣招，令肯大幅減價的業主比例不多，這一點也抵銷了樓市利淡因素。所以即使本港面對內憂外患，整體樓價全年接近無升跌，但以二手總成交金額3,242億計，每宗二手買賣仍高見800萬元。

二手業主仍舊強硬，準買家不是暫緩入市步伐，就是放眼一手市場。2019年初土瓜灣幾個單幢樓項目，以至康城站大盤都做到一鋪清，令新盤銷售量按月推高至超過2,000宗，但當下半年逆權運動開展，市民聚焦社運，新盤減慢推盤，才令銷售量回落至每月1,300宗水平，但全年埋單仍累售20,805個單位，按年升超過32%，創近十五年新高。