踏入2020年,本港樓市何去何從,仍是未知之數;市場除關注逆權運動的後遺外,武漢肺炎病毒的輸入,疫症的蔓延,更掀起了企業倒閉潮、香港經濟,以至環球經濟都面對前所未有的巨大挑戰。
「嘉湖山莊」跌價2%;「美孚新邨」、「麗港城」也回落1%,「沙田第一城」有單位的估值十日內跌12萬元!上月尾武漢肺炎開始肆虐全球,逐步引發香港社區大爆發危機,本港銀行取態也開始保守。過去一直表現獨善其身的本港樓市,今次樓價醞釀下跌的缺口,又是否由銀行揭開?
十大屋苑估價均跌
翻查我們一直跟進的十個主要屋苑,整體估價較武漢肺炎前有所回落。跌幅較誇張,有「嘉湖山莊」這個5座中層H室、實用559呎的單位,最新估值跌至556萬元,十日內跌價12萬元,較去年中最高峰時的597萬元,更是跌價41萬元。「沙田第一城」1座低層H室,實用327呎的單位,估值也跌至512萬元,比起十日前的估值524萬,回落了12萬。加上早前有傳個別公司拒批新按保,就令到銀行收緊信貸的信息,更加甚囂塵上。
天水圍嘉湖山莊5期5座中層H室(559呎) | |
最新估價 | $556萬 |
十日前估價 | $568萬 |
*估價高峰 | $597萬 |
沙田第一城1座低層H室(327呎) | |
最新估價 | $512萬 |
十日前估價 | $524萬 |
*估價高峰 | $548萬 |
「個別公司拒批按保,跟近日武漢肺炎的關係不大,因為拒批按保的情況,在疫情發生前已斷斷續續發生。」中原按揭經紀有限公司董事總經理王美鳳表示。而且據她了解,一度拒批按保的公司,已經回復提供新按保,以及舊按保的審批。
銀行成樓價關鍵
事實上,本港銀行影響樓價的角色舉足輕重,只因追溯2008年海嘯觸發樓價大瀉,背後就是源於銀行收縮信貸,令物業在成交期內突然估價不足,準買家大失預算而撻訂離場,終令樓價出現骨牌式下瀉。但王美鳳卻認為今次情況略有不同,起碼現時有樓在手的業主並不會割價拋售。
「業主會認為樓市的資訊透明度較高,加上港人「防疫意識提高不少,以及有專家估計疫症可於幾個月內見頂或受控,所以普遍業主也是靜觀其變,故銀行也會因應市況,才決定需否採取更審慎的態度。」王美鳳說。
銀行會恐慌嗎?
截至去年第四季止,本港未償還住宅貸款達15,128億元,相比起2008年金融海嘯的6,502億元,規模足足大增133%,更高佔家庭負債65.5%,一旦經濟出現逆轉,現有業主出現斷供,肯定會對銀行體系構成嚴重打擊。
08年海嘯時,銀行不惜以行政手段觸發樓價下挫,從而call loan要求業主提前還款;今日卻願意提供「供息不供本」措施,跟業主共渡時艱,背後就是跟普遍持貨業主的實力雄厚,港人儲蓄能力高企,以及受制金管局逆周期措施,業主借貸槓桿低企有關。所以縱然今次銀行估值略有回調,但整體樓價並未如大幅回落,最新樓價指數仍徘徊於180點左右水平,縱然較歷史頂點回落了6%,但卻非海嘯或沙士時般的插水式下瀉。
回顧2019年本港樓市
2019年上半年,樓市逐漸走出中美貿易戰陰霾,可是,下半年中美貿易戰火重燃,加上社會運動發酵,上半年的升幅打被完全抵銷。回看2019,香港樓市上下半年走勢截然不同,跟港人心情一樣,都是大起大落,2020年,樓市又是甚麼光景?
2019年底港樓升幅全線報銷
2019年開年之初,樓價指數報174.49。當時背景是中美貿易戰停戰90天,大家對後市頗有憧憬,而股票市場率先反映。恒指在四月重上三萬點關口,帶動一手新盤熱賣,二手樓價穩步上揚。樓價來到今年六月攀上歷史頂點190.48,對照年初等於升了近9%。下半年反送中風波開始,火速發酵成逆權運動;中美貿易戰風波再起,樓價開始走下坡。來到2019年尾,樓價指數只得約180點,全年樓價升幅全線報銷。
十月份,特首林鄭月娥在《施政報告》中宣布放寬按保,一千萬元以下物業可做八成按揭、800萬以下可做最高九成;銀行最優惠利率加完又減,確實曾為樓市帶來短暫沖喜,但全年埋單也只僅錄得40,511宗二手登記,按年仍回落6%。
二手價全年無升跌
但二手成交跌,背後亦因為受制辣招,令肯大幅減價的業主比例不多,這一點也抵銷了樓市利淡因素。所以即使本港面對內憂外患,整體樓價全年接近無升跌,但以二手總成交金額3,242億計,每宗二手買賣仍高見800萬元。
二手業主仍舊強硬,準買家不是暫緩入市步伐,就是放眼一手市場。2019年初土瓜灣幾個單幢樓項目,以至康城站大盤都做到一鋪清,令新盤銷售量按月推高至超過2,000宗,但當下半年逆權運動開展,市民聚焦社運,新盤減慢推盤,才令銷售量回落至每月1,300宗水平,但全年埋單仍累售20,805個單位,按年升超過32%, 創近十五年新高。
一二手成交量,由昔日的三七比,進一步扭轉至四六比,新盤「貨如輪轉」的銷售策略,成功搶佔二手客源。
分析員林浩文相信,如果企業倒閉因素蔓延,會直接影響購買力,但不相信年樓市會出現如97年的大跌,最多只會出現5%的輕微調整。中原地產住宅部總裁陳永傑則認為,今年七至九月為本港最嚴峻的時間,但樓市也沒有很大幅調整,最多只是回落3-4%,故相信香港物業市場不會崩堤式下跌。