【跌市考慮要點】利息開支 VS 租金! 點解跌價都唔敢入市? (附影片)

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早前曾跟大家討論過，隨著樓市處於下行，而定按息率同步上調下，直接抵銷了投資者對購入磚頭的熱情。但對於希望買入自住單位的準買家，一直守候樓價回落，現在終於等得到樓價回落，何以不敢輕舉妄動? 有幾個迷思想跟大家探討。

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迷思1: 谷底反彈 VS 愈撈愈底?

一直說要買樓的人，現在苦等樓價轉勢，不是一個好時機嗎? 但此時此刻，準買家卻反而猶豫不決，原因是擔心樓價未跌定。雖然我們很難掌握100%撈底時機，但如果樓價跌勢未喘定而貿然入市，一旦之後繼續跌，也等於自己高追了，心理一定不好受，畢竟物業跟股票並不相同，很多人只得一注資金，難像股票般有「向下溝貨」的本錢。

以為撈底、怎料高追，亦會擔心銀行能否估足價。因為由購入物業至成交期間，大約有一個半月的時間差，若估價持續回落，今日低位撈貨，但等於明日高追，準買家很有可能要捧差價上會。所以一直說要入市的準買家，在真正跌市時，往往也鼓不起入市勇氣。

迷思2: 仍能發揮本金效應嗎?

另一個考慮因素，就是準買家在租樓與供樓之間作抉擇時，會盤算究竟租樓吸引、還是買樓吸引? 昔日準買家傾向買，因為樓市處於低息期，可以發揮到「供本多過供息」的效應。加息前，本港樓按息口長期維持於2.5厘，以100萬元貸款額為例，攤分30年還款期，每月供款3,952元，但當中有近一半都儲於本金，一半支付利息，相當於2,061元。

簡單說，低息環境下，問銀行借100萬元買樓，每月利息支出只是2,061元，當中還可享受資產升值帶來的好處。同時，因為通脹催迫租金飛升，租金支出比供樓利息還要多。有能力的準買家在租與買之間，一定會傾買。但今日的情況卻已截然不同。

本港銀行最優惠利率暫時累計上調了375點子，以最新二手樓按息3.375厘計，每100萬元貸款額去計，同一供款年期，每月供款4,420元，當中有63%用來支付利息，也就是說，問銀行借100萬元，每月要償還利息2,787元，比之前高出35%。準買家會計算，究竟這2,787元的利息是否「俾得過」?  若樓價升值，可抵銷到相關支出，準買家固然不介意；但當樓市處於下行周期，沒有跌價已是萬幸時，就未必願意支付利息了。

迷思3: 利息開支 VS 租金開支?

而且，今日租值同步回落下，你又會發現原來租樓支出，可以少供樓利息一點，準買家在供租之間，固然有條件選擇租樓，又或者先租樓，之後再慢慢睇、慢慢揀，睇啱價再決定入市，這亦解釋為準買家的入市心態突然冷卻。

我們抽出了幾個指標屋苑，好像天水圍「嘉湖山莊」，446呎的兩房開則，以現時平均售價480萬元，若承造90%按揭，連按保月供超過20,000元，當中有13,585元為利息部份；反觀租住同一層物業，租金支出僅10,500元。又例如觀塘「麗港城」兩房單位市值690萬元，90%按揭月供29,737元，當中19,529元為利息支出，但租住同一層樓則只需15,350元。如果你是準買家，眼前可租可買，你都會傾向先租樓居住。

所以總結來說，幾個重要指標包括息口、通脹等因素的轉變，令目前準買家有更大條件慢慢搵，又或者有更大空間鋤到啱價才入市，所以大市也陷入拉鋸。至於後市氣氛會否轉活，則視乎有多少業主減價，減價空間有幾多，是否去到一個準買家也心動的價格。

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