【預算案2024前瞻】全面撤辣是否可行? 剖析公共財政影響! (附影片)

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今年《財政預算案》其中一個焦點,就是財爺陳茂波會否宣布全面撤辣來救樓市,皆因去年特首李家超公布《施政報告》後,輕微減辣對樓市並無顯著作用。業界對全面撤辣的呼聲更加之大。

自己放盤自己話事!

香港樓市曾現摸貨盛況

什麼是摸貨?

未有辣招前的香港,當時市場流行以確認人身份轉讓,俗稱「摸貨」的成交,作為短炒炒樓賺快錢的手法,只要在簽署合約時擺低少量首期,待物業成交前以確認人身份沽出,便可在不用上會的情況下賣走物業獲利。如此刀仔鋸大樹的買賣模式,在1997年可說玩到極致,當時全年二手市場錄得22,502宗登記,但以確認人身份轉讓就有2,298宗,佔成交超過10%。

以十個指標屋苑為例,嘉湖山莊可說是當時的當炒盤,在1997年全年錄得5,738宗買賣中,有813宗為即買即賣的摸貨,佔比15%。黃埔花園美孚新邨都有12%同11%緊隨其後。當然當年亞洲金融風暴後,樓市正式爆破而跌至2003年的谷底,其後都陸續有炒家進場,但顯然不及1997年誇張。直至2008年金融海嘯後,美國量化寬鬆導致資產泡沫升溫,政府推辣招調控樓市,短炒風氣才被遏止,炒家被迫短炒變長揸,其後炒家逐漸退場,用家當道,但卻受制額印而不願沽貨,市場盤源收縮,樓價愈壓愈有。

表: 1997年十大屋苑摸貨情況

屋苑摸貨佔成交(%)
嘉湖山莊81314
黃埔花園26312
海怡半島26912
太古城21410
康怡花園1028.5
新都城1117

市場支持全面撤辣的理據

1. 市場已沒有炒家

來到2024年的今天,樓市因連環加息而確認轉角,樓價一直緩緩回落。所以大家一面倒要求全面撤辣時,但政府卻對撤辣有戒心,固然是考慮完全撤辣所帶來的迴響。畢竟沒有辣招等於買賣沒有任何束縛,炒家自由進場摸一轉,足以令樓市出現報復式反彈。

據過往經驗,但凡有任何政策出台,總對樓市有一陣短期衝擊。而今次最起碼的就是,全面撤辣有助物業即時鬆綁,一批較心急沽貨的業主或會借機套現,若放盤時遇上競爭對手,則不排除要減價迎戰,對樓市可能有短期震盪。

炒家眼光較短淺,他們只求有水位,但只會放眼於低於市價物業,但同時都要看究竟有沒有下手買家來接貨?  背後所謂買家的動力又有幾強勁?  究竟目前購買力是因政策所限而被遏抑、抑或已經完全乾塘?  如果屬於前者,全面撤辣後可能吸引到用家真正入市,炒家的如意算盤或者打得響;但如果屬於後者,則即使炒家進駐也好,就算他們吸納了低於市價的貨源,但轉售時也只會顯得有價無市。當然,上述討論都是基建於,撤辣是否等於炒家一定進場,這一點有待觀望,始終炒家是否入市所考慮的因素,還包括市場承接能力等等,很難一概而論。

2. 樓市成交相當低迷

部份支持全面撤辣的人會認為,目前市況愈跌愈有時,未上車小市民既擔心銀行落雨收遮或收緊估價、亦擔心買樓後會貶值等問題,寧買當頭起、莫買當頭跌的心態,反而擱置了買樓計劃。也因此在信心盡失之時,根本是否撤辣已不甚重要。

畢竟對於已經持有物業的一批業主,以前可藉物業升值沽貨套現來換大單位,但現在卻因市場沽壓、或其他因素,很難猜測舊有物業是否有人承接,故很容易失去套現換樓能力。全面撤辣有利「先買後賣」,但都會因為未能沽出舊有物業,而手持兩層樓致供樓出現壓力沉重。所以即使全面撤辣不等於可馬上激活換樓市場,如果其動力不活躍,樓市也可以相當慘淡。也因此有部份觀點會認為,既然辣招不影響什麼,政府更應該拆牆鬆綁,以減少對自由市場的干預。

市場反對全面撤辣的理據

1. 樓價尚未跌至小市民可負擔水平

但政對撤辣仍有戒心,是因為縱然去年及今年私樓樓價有大幅回調,但目前價格仍非一般小市民可負擔水平。而且政府還要考慮辣稅對公共財政影響的比重有多大。撤辣對社會有來的裨益能否抵銷庫房造成的損失。

2. 辣稅為政府收入之一

印花稅是政府稅收來源之一,事關政府在過去十年中,印花稅便佔了全年總稅收約20%。這裡除了包括買樓的厘印、股票買賣印花稅,從2011年起,我們還多了「額外印花稅」、「買家印花稅」、及「雙倍印花稅」,而政府對相關稅收的依賴度也愈來愈高。

政府庫房收入分析

印花稅

看紀錄,歷年最誇張是2016年度,因為當時辣稅所產生的印花稅收入高達264億元,佔了全年印花稅收入的45%。往後幾年,樓市持續火紅,在2017年及2018年的辣稅收入,分別為336億及322億元,分別佔當年印花稅收入高達36-40%水平。

其後政府撤銷工商舖「雙倍印花稅」,去到近年又把「額外印花稅」禁售期縮短至兩年,並改推專才「先免後徵」等措施,辣稅佔整體印花稅的比重已顯著回落,由2019年佔29%,慢慢回落至10%以下,但怎說仍佔有一定比例。

表: 辣稅佔印花稅收入(2011年度-2023年度)

大家知不知道辣稅在歷年來總共為政府帶來多少稅收? 答案是1,930億元,若跟同期印花稅總收入比較,佔比等於高達22%。換句話說,如果政府真的全面撤辣,日後沒有辣稅的加持下,印花稅收入要先打個八折。而且,雖然辣稅佔印花稅比重已大不如前,只是當恒指血流成河,大家對投資港股仍抱有戒心,我們也很難估計股票買賣印花稅可產生多少收入,此時還少了辣稅的支持下,印稅收還能產生多少收入? 這是一個很大的疑問。

賣地及補地價

表: 預計2023年度土地收入

更重要一點,印花稅收入大不如前,但其他收入卻未能完全彌補。就以賣地收入為例,政府本來預計全年賣地可收取850億元收入,但經濟氣氛不景氣,推出的土地不是流標、就是零入標,又或者要硬以低於市價下限批地,連同補地價收入,全年僅得270億元,達標30%,不單已經連續兩年地價收入不達標,地價收入更有機會跌至2008年金融海嘯以來新低。

表: 政府土地收入紀錄

研究中的稅項(待定)

開徵「資本增值稅」,財爺說有研究,但現時不時推出時機;開徵「陸路離境稅」會影響融入國家大局;開徵「消費稅」怕進一步打擊消費意欲;甚至有政黨提出開徵「商舖空置稅」向工商業主開刀,但一樣可引起估值大跌,銀行追差價等負面影響,稅基狹窄、開源困難,還要把舊有僅餘的稅項也拿走,似乎這是政府在考慮全面撤辣時會深思熟慮的問題。

總結

全面撤辣會被視為最後一根稻草,如果最終樓市有反應,可以救活跌市,確保其他各方面收入慢慢回穩,這或可抵銷全面撤辣少收稅項的損失;但若果全面撤辣後,樓市卻依舊未見起息,就是「賠了夫人又折兵」,後市就變得更不明朗了,路就變得更加難行。

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