立刻訂閱我們的YouTube頻道，觀看最新揀樓影片分析!
政府在新季度賣地計劃中為住宅面積設限，把第四季度推出的屯門小欖用地，在賣地章程中訂明每個單位最少要有280呎，提供2,020個住宅單位。表面上，這回應了小市民「住大啲」訴求；但「住大啲」是否真的等於改善小市民生活質素，這卻是另一議題。說到底，「住大啲」是否等於「可負擔」? 如果單位大了，卻又不能負擔，又會出現一個什麼效果?
初次置業懶人包 【新盤2020】成交流程、按揭、折扣優惠、重點項目全攻略 【二手樓買賣程序】睇樓、雜費、查凶宅、簽約、按揭懶人包 【居屋2020】最新申請日期、四大屋苑分析、資產、入息懶人包 【租樓注意事項】租樓流程、租約、按金、印花稅全攻略！ 【按揭保險費】深入分析四種保費計算方法、繳費形式注意事項！ 【按揭利率】各大銀行優惠、回贈比較
如果要清楚了解整個按揭攻略，可跳往以下連結，可以一文看清所有要知的按揭事項！
近60%供應來自重建，不受限制
要知道，不是所有用地都有這個「最低面積」條款。最起碼，舊契樓或補地價重建項目不受限。本港土地供應，除了透過政府推地、鐵路公司及市建局供應外，不少來自私人發展商透過補地價的契約修訂、及舊樓併購重建項目；但奈何數字反映，近年政府在土地供應上能達標，很大程度由契約修訂及舊樓重建推動。
以2021年度為例，政府說全年有20,080個供應，但當中至少10,990個單位來自契約修訂及舊樓重建，佔比高達55%。這裡有一個題外話，這裡我未扣除「東涌站配電站」流標的供應量，因為我們未知港鐵會否在本年度內重推；如果不重推，來自契約修訂及舊樓重建佔總推地量的比例，應該會推高至近60%才真。
我們姑且用55%來說明，究竟契約修訂及舊樓重建佔總供應量55%，數字上算高定低?參考政府主動推地以來，55%的比例只僅次於2017年後的第二高紀錄。而且你也會看見，近五年，契約修訂及舊樓重建佔總供應量的比例，長期徘徊於20至30%以上。
住大啲≠可負擔
我要先指出這一點，是因為如果其他土地供應上不設「最低面積」條款，當所謂「住大啲」只局限於一少部份單位，餘下單位仍然會傾向納米化、迷你化，這是否真的可達到「住大啲」的原意?
退一步，可能有人說，當政府帶頭要求單位起得大一點，如果發展商繼續「固步自封」興建納米樓，只會成為輸家，因為納米樓根本無市場! 但正如我們起首所說，「住大啲」是否「可負擔」呢? 這才是重點。發展局局長黃偉綸在回答傳媒時，是如此表達的，成為很多電子媒體「soundbite」位。
「至於一般人如果要買樓，我們對他們的影響會否很大呢？我們有考慮過，覺得是不會的。為什麼呢？因為現時在市區，即使是新樓，呎價30,000元以下，選擇還是有相當的，即約20,000多元一呎。如果剛好以280平方呎計算，兩萬多元一呎，售價其實未達或剛剛達800萬。以目前的按揭指引來說，如果是首置，按揭成數可達八成甚至九成，所以我們不覺得會令市民在選擇上大幅減少。」
按局長邏輯來推算，他同時也為這類「最低面積」單位開出一個「指標價」，就是280呎單位，800萬元是合理!
$800萬 = 上車指標價(OMG)!?
我們又即管用800萬元來計數，如果真的做90%按揭，準買家支付首期10%，也就是80萬元，餘額90%，相當於720萬元連同按保上會，拉到最長30年還款，每月供款29,871元，最低要有71,541元的入息才可以通過壓力測試。這意味什麼? 就是你要購入一層280呎單位，未來必須要有71,000多元入息，才屬於「可負擔」。
你可能會問，有幾多人有71,000入息? 化作年薪計，一年大約要有850,000元。參考稅務局在2020-2021年度年報，全港190萬納稅人中，年薪低於800,000的人有160萬，佔當中的84%。雖然我們不知當中有幾多人有置業需求，也不知他們會否選擇聯名夾份買樓，變相不需要個人有71,000元入息也買得起；但數字說明，當大家要用71,000多元入息才能買得起280呎單位，這並不是絕大多數打工仔能負擔水平。
夾心階層苦無出路
買不起，對他們來說，又有什麼出路? 有三個。最簡單，租樓。第二，申請新居屋。但申請新居屋有入息限制，單人最高月入入息33,000元，就算能用二人家庭申請，入息上限也定在66,000元。而且新居屋一年只得幾千個，下年叫稍好一點，因為近9,000個，但預計都爭崩頭。最後一個出路，就是將價就貨，把自己推向樓價稍低一點的「納米樓」。
當樓價沒有遏抑，反而設定了類近指引價：「$800萬、280呎」，同時政府又力谷「最低面積」單位，迎合「住大啲」的訴求，一批不受惠的買家就只能住在納米樓之中。所以，後果又會否是私人重建項目繼續推出「納米樓」、「迷你戶」? 究竟這會否是再無市場，抑或成為渴求上車人士的「避難所」呢? 這點值得我們自己深思。
如果你有按揭申請問題，都可以向我們查詢
胡‧說樓市 X ROOTS按揭獨家優惠!
自《胡‧說樓市》專頁開通以來，我們不時收到谷友來訊查詢不同置業疑難，當中按揭是最常遇見的問題。有見及此，我們連同網上一站式樓按比較平台「ROOTS上會」找來獨家按揭優惠！《胡‧說樓市》谷友將尊享AI按揭評估，輸入所須資料後，可得悉自己的可負擔樓價，提升上會機率，而透過指定連結成功申請按揭，包括新盤、二手樓、村屋、新居屋、綠置居等，都有機會獲取最高$7,000的禮券獎賞，無論新按揭申請、轉按、加按都適用！
申請與領獎詳情，請按以下連結跳往：
