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政府在新季度賣地計劃中為住宅面積設限,把第四季度推出的屯門小欖用地,在賣地章程中訂明每個單位最少要有280呎,提供2,020個住宅單位。表面上,這回應了小市民「住大啲」訴求;但「住大啲」是否真的等於改善小市民生活質素,這卻是另一議題。說到底,「住大啲」是否等於「可負擔」? 如果單位大了,卻又不能負擔,又會出現一個什麼效果?

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近60%供應來自重建,不受限制

要知道,不是所有用地都有這個「最低面積」條款。最起碼,舊契樓或補地價重建項目不受限。本港土地供應,除了透過政府推地、鐵路公司及市建局供應外,不少來自私人發展商透過補地價的契約修訂、及舊樓併購重建項目;但奈何數字反映,近年政府在土地供應上能達標,很大程度由契約修訂及舊樓重建推動。

以2021年度為例,政府說全年有20,080個供應,但當中至少10,990個單位來自契約修訂及舊樓重建,佔比高達55%。這裡有一個題外話,這裡我未扣除「東涌站配電站」流標的供應量,因為我們未知港鐵會否在本年度內重推;如果不重推,來自契約修訂及舊樓重建佔總推地量的比例,應該會推高至近60%才真。

我們姑且用55%來說明,究竟契約修訂及舊樓重建佔總供應量55%,數字上算高定低?參考政府主動推地以來,55%的比例只僅次於2017年後的第二高紀錄。而且你也會看見,近五年,契約修訂及舊樓重建佔總供應量的比例,長期徘徊於20至30%以上。

住大啲≠可負擔

我要先指出這一點,是因為如果其他土地供應上不設「最低面積」條款,當所謂「住大啲」只局限於一少部份單位,餘下單位仍然會傾向納米化、迷你化,這是否真的可達到「住大啲」的原意?

退一步,可能有人說,當政府帶頭要求單位起得大一點,如果發展商繼續「固步自封」興建納米樓,只會成為輸家,因為納米樓根本無市場! 但正如我們起首所說,「住大啲」是否「可負擔」呢? 這才是重點。發展局局長黃偉綸在回答傳媒時,是如此表達的,成為很多電子媒體「soundbite」位。

「至於一般人如果要買樓,我們對他們的影響會否很大呢?我們有考慮過,覺得是不會的。為什麼呢?因為現時在市區,即使是新樓,呎價30,000元以下,選擇還是有相當的,即約20,000多元一呎。如果剛好以280平方呎計算,兩萬多元一呎,售價其實未達或剛剛達800萬。以目前的按揭指引來說,如果是首置,按揭成數可達八成甚至九成,所以我們不覺得會令市民在選擇上大幅減少。」

按局長邏輯來推算,他同時也為這類「最低面積」單位開出一個「指標價」,就是280呎單位,800萬元是合理!

$800萬 = 上車指標價(OMG)!?

我們又即管用800萬元來計數,如果真的做90%按揭,準買家支付首期10%,也就是80萬元,餘額90%,相當於720萬元連同按保上會,拉到最長30年還款,每月供款29,871元,最低要有71,541元的入息才可以通過壓力測試。這意味什麼? 就是你要購入一層280呎單位,未來必須要有71,000多元入息,才屬於「可負擔」。

你可能會問,有幾多人有71,000入息? 化作年薪計,一年大約要有850,000元。參考稅務局在2020-2021年度年報,全港190萬納稅人中,年薪低於800,000的人有160萬,佔當中的84%。雖然我們不知當中有幾多人有置業需求,也不知他們會否選擇聯名夾份買樓,變相不需要個人有71,000元入息也買得起;但數字說明,當大家要用71,000多元入息才能買得起280呎單位,這並不是絕大多數打工仔能負擔水平。

夾心階層苦無出路

買不起,對他們來說,又有什麼出路? 有三個。最簡單,租樓。第二,申請新居屋。但申請新居屋有入息限制,單人最高月入入息33,000元,就算能用二人家庭申請,入息上限也定在66,000元。而且新居屋一年只得幾千個,下年叫稍好一點,因為近9,000個,但預計都爭崩頭。最後一個出路,就是將價就貨,把自己推向樓價稍低一點的「納米樓」。

當樓價沒有遏抑,反而設定了類近指引價:「$800萬、280呎」,同時政府又力谷「最低面積」單位,迎合「住大啲」的訴求,一批不受惠的買家就只能住在納米樓之中。所以,後果又會否是私人重建項目繼續推出「納米樓」、「迷你戶」? 究竟這會否是再無市場,抑或成為渴求上車人士的「避難所」呢? 這點值得我們自己深思。

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