【愛海頌預售】付款方法係糖衣毒藥? 二按又值唔值得用?

《禁蒙面法》實施近一星期,當市場仍在消化相關消息,發展商已開盤開價。只因他們知道緊守「貼市價」三個字,逆市下仍有條件散貨。長實開售深水埗「愛海頌」首批180個單位,即供均價18,689元,較同區「傲凱」19,794元呎低約半成。最重要是有付款辦法有配合。但當然上車容易,供得是否吃力卻是另一個議題,皆因發展商付款方法永遠也是糖衣毒藥。

先甜後苦?

低首期樓價兩成約144萬,就可以買到全場最平單位,「愛海頌」兩房入場版本折實722萬元。這個首期門檻,總比起在二手市場買樓低出一大截,然而代價卻是供得吃力。運用發展商提供的八成二按,首三年息率2.275厘,其後第四至二十五年息率卻會飆升至6.125厘,所以供款定必是「先甜後苦」。首三年月供25,480元,但第四年起大升至28,218元,供款大增約11%,且背後還假設了銀行願意承造一按,買家坐擁69,430元的月入來通過壓力測試。

銀行發展商 一按二按比較

今次「愛海頌」有提供發展商一按作保險線,以防銀行不受理時,可用發展商計劃墊底,只是今次一按並非全期都是高成數按揭,而僅承造五成,息率及年期跟二按看齊,首三年2.275厘,但其後四至二十五年就要6.125厘,最長年期25年,變相準買家想在一按以外借得更多,就要向財務公司承造二按。

關鍵在第四年後?

假如一二按均跟發展商計劃去承造,同一個兩房單位,一按五成,二按三成,首三年月供就要25,268元,相對透過傳統銀行做一按供得輕鬆,但關鍵卻在第四年打後,月供會一下子跳升至36,220元,供款額暴升43%。雖然計劃有機會未必需進行壓力測試,因為價單中只列明,準買家要出示文件證明「一二按每月還款額不超過其總入息一半」,但實情入息也要高達72,440元才可獲批貸款。

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