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「負資產」三個字，你同我都一定聽過。金管局剛公布第三季「負資產」數字，再次度飆升至驚人水平。因為復常以來，香港經濟復甦步代不似預期，連環加息亦推動樓市轉角向下。「負資產」等於「資不抵債」，若果業主想把物業沽售，由於賣樓所得並不足以找清銀行欠款，要自掏腰包才可贖樓。今日，我想跟大家分享一個谷友個案，這名谷友說自己並不是「負資產」，但偏偏賣樓時卻被「負資產」看待，為何如此呢?
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最新負資產情況
先總結一下，目前香港「負資產」有幾嚴重。雖然《施政報告》落實減辣，大家觀望樓價會否止跌，但金管局剛公布，今年第三季全港共錄得11,123宗負資產個案，按季大幅回升2.3倍，重返2022年尾時12,164宗的高位，當中未償還貸款金額達592億元，按揭比率103%。當然如果看歷史，負資產最高峰時在2003年第二季，當時負資產超過十萬，按揭比率128%，現在仍是有距離的。
負資產成因
要做到貼錢賣樓如此悲壯，多數跟買家借取過高按揭成數有關，只要當樓市稍稍逆轉，好像今天的情況，足以令物業估值大跌，跌穿了貨款額就淪為「負資產」。這個情況，本來在香港是可控的，因為一直以來，借到80及90%高成數按揭比例，佔整體貸款10%以下，但前任特首林鄭月娥放寬按揭保險後，及容許首置客在不通過壓測下，可用供款佔入息一半來計算貸款，就為問題埋下伏線。自此低首期、高槓桿入市比例大增，來到今天佔比高達35%。由2020年至今，按揭保險宗數累計73,394宗，涉及總貸款金額407.3億元，平均貸款額555萬元。
按揭保險佔整體按揭比例
負資產後果
「負資產」的可怕在於封鎖業主退路。想賣樓甩身?代價要自己抬錢。想繼續供樓?就要捱貴息。也因為估值持續下滑未能成功轉按，變相要侷供貴息，形成沉重負擔。還有一點，因為政府公布的「負資產」宗數，並沒有統計經由財務公司借貸的買家，但近幾年發展商推新盤，有配合財務公司推出高成數按揭計劃吸客，而且計劃多屬先甜後苦「呼吸PLAN」或「半呼吸PLAN」，又或者「供息不供本」，等於幾年內一直無儲過本金的計劃，隨市況滑落亦淪為「負資產」，近日就傳出有財務公司有買家被call loan、或要求接受十息，所以實情樓市仍有很多「隱形負資產」。
負資產邊緣賣樓：合約條文注意事項
我們《胡．說樓市》早前收到一個谷友求助，他表示，自己既不是「負資產」，亦不屬於「隱形負資產」，但賣樓時卻被人用「負資產」看待。這名不願意出鏡的谷友跟我們說，當日以500萬元把單位賣出，跟買家簽好合約後，買家支付了10%樓價，相當於訂金50萬元，並交給律師樓托管，但律師卻扣起訂金，不肯發放訂金給他。
他說，自己單位尚欠銀行貸款480萬元，用500萬元出售單位，根本是足以還清所有銀行欠款外，最終還有20萬元落袋。雖然不是什麼大賺，但亦不用蝕錢，更談不上屬於「負資產」一族，律師卻扣起訂金不肯發放，要求谷友須把銀行貸款額清還至450萬元，他們才會發放訂金。明明自己不是「負資產」，為何會被律師以「負資產」的方式來看待? 這裡涉及一些問題，需逐個釐清。
問題1: 為何物業不是「負資產」，律師樓卻會扣起訂金?
當物業淪為「負資產」時，負責托管買家訂金的律師樓會把它扣起，因為業主賣樓所得不足以贖樓，若貿貿然發放訂金給業主，隨時在收取訂金後便逃之夭夭。這個情況在1997年金融風暴，樓市大跌市時發生。所以，對於律師如此做法，我們也可以理解，否則買方訂金真的會「凍過水」。但套用在今次個案，谷友本身並不是「負資產」，又何以要被扣起訂金?究竟律師有沒有權力如此做?
律師對客人有忠誠責任
律師洪俊良表示，若真的是負資產，律師固然不會放款；但若樓價尾數夠冚，但原來樓價尾數不足以冚按揭，基本上律師也不會放款。畢竟作為中間人託管，法律上對買賣雙方有責任，不是單單代表業主，故有忠誠責任。
BALANCE OF PURCHASE PRICE
在一般買賣合約上，均有註明訂金要由賣方律師託管，並有說明發放安排，當中有類近的一句” release provided that the balance of the purchase price is sufficient to discharge the existing legal charge / mortgage.” 中文解作：「確保樓價餘款足夠還清現存按揭時，才可轉交賣方。」當中有兩組英文字尤其關鍵，其中一個為「balance of purchase price」，中文解作「樓價餘款」。所謂「樓價餘款」，就是「買家支付樓價」並扣減「已支付訂金」的數額。如果以谷友個案為例，因為買家支付500萬元跟他買樓，扣減已支付的50萬元訂金後，樓價餘額450萬元。450萬元不足以用來找清谷友480萬元的貸款，所以在訂金托管指引下，律師有權扣起訂金不發放。
| 臨時買賣合約: the deposits payable shall be paid to the vendor’s solicitors as stakeholders who may release the same to the vendor provided that the balance of the purchase price is sufficient to discharge the existing legal charge / mortgage |
| balance of purchasing price (樓價餘款) = 買家支付的樓價 – 已支付訂金 |
解決方法
除非訂金發放安排上有額外註明，例如把訂金計算在內，改為”provided that the balance of the purchase price and deposit is sufficient to discharge the existing legal charge / mortgage”，又或者，正如對方律師所指，谷友把貸款額降低至450萬元，否則對方律師不可以發放訂金。類近「托管指引」，雖然並非法例要求，但對律師仍有一定約束力，也就是一旦律師在若處理訂金上失職，買家是可向律師追討損失，故律師在此事上會特別審慎。
表: 處理手法
- 在臨時買賣合約刪走訂金托管條文，或更改字眼至樓價全數
- 業主清減按揭餘款
問題2: 證實物業不是「負資產」，要馬上放款?
All monies按揭契
不過，就算證明物業不是「負資產」，也就是樓價餘額可用來找清按揭貸款，這是否代表律師就要馬上放款呢? 這也未必。背後跟普遍買家簽署的按揭契，已不是過往指明借款金額的「fixed loan」，而屬一種「all monies」契有關。
「all monies」是「無上限貸款」的意思，也就是業主在該銀行的所有貸款，包括私人貸款、信用卡貸款等，一律會視為物業貸款一部份。若果業主欠交私貸、或逾期未還清信用卡卡數，銀行都有權透過出售物業來償還欠款。正因為，「all monies」按揭契包括了業主的隱藏債務，所以就算物業售價足以找清按揭餘額也好，但如果業主本身有很多卡數未清、或有其他私貸，也一樣可能會「資不抵債」。
EXISING LEGAL CHARGE / MORTGAGE 的劃線日
其實，托管條文中還有另一個關鍵字眼: 「existing legal charge / mortgage」，中文釋作「現存按揭」。律師確認樓價餘款可找清「現存按揭」便可放款。律師樓收到銀行確認信，證實業主已還清了債務，但銀行所確認的債務在哪一刻劃線? 查契一刻? 還是成交一刻? 條文所指的「現存」並沒有清晰定義，反之一旦物業成交期延長，在該段空窗期內，業主大幅增加了隱藏債務，而最終出現「資不抵債」，隨便放款也可能令買家蒙受損失。
律師洪俊良表示，由於每一宗買賣成交日期不同，但律師樓會出信予銀行查問業主在成交日期時的債務餘款，至於銀行回覆的數字是否指成交當日呢? 律師不能控制。但通常遇上長成交期的物業，也認為值得考慮托管至尾，而不是單單證明樓價餘額可冚過按揭便放款，因為托管都是買賣雙方的協議。
問題3: 「非負資產樓」被當成「負資產」看待，買賣能否如常進行?
雖然谷友物業並不是負資產，但因物業在負資產邊緣徘徊，律師基於風險會用如此方法去處理。相關買賣是可以如常進行，只不過訂金則可能於正式轉讓時才發放。非「負資產」物業卻用了「負資產」的手法來處理，隨市況轉角可能會愈見明顯。雖然最終谷友怎樣也可獲取訂金，只是如果依賴相關訂金去購入新居，則會影響其置業部署，樓換樓活動會被打斷。
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