【新界農地能住人?】認清牌照屋、寮屋、丁屋定義防中伏!

最近有公職人員涉嫌出租「牌照屋」違法,而鬧到滿成風雨。很多時地產代理在推介新界農地時,也會表示上蓋有「TS」屋可以一併出售,實情什麼是「牌照屋」呢?什麼是「TS」屋?這跟村屋及丁屋又有什麼分別?我們希望透過一文釐清各項細節及流程,希望準買家能認清權益。

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什麼是牌照屋、寮屋、村屋/丁屋?

大抵來說,在新界農地上的建築可分三大類。其中一類就是最常見的村屋或丁屋,當中會細分為三種。一些在1905年前集體官批內的地契內的「老屋」、部份就屬於祖堂地、另一類就「丁屋」。

但除了「丁屋」外,在新界農地上的建築,還有一些棚屋。這裡棚屋可以是有「牌照屋」,亦即是有登記的屋宇;也有一類本屬非法建築,但政府在1982年透過登記制度容許暫時存在的「寮屋」。

農地上建築種類定義
村屋/丁屋老屋祖堂地丁屋
牌照屋登記屋宇,可予牌照持有者按牌要求佔用處所
寮屋非法建築,但透過登記制度暫准存在

村屋 / 丁屋

所謂「丁屋」,都是由新界年滿18歲的男性原居民獲得丁權,購入土地所興建的住所。當中擬建屋的土地必須在自己村的範圍內,可參考地政總署內的《認可鄉村名冊》上載列的鄉村。一般來說,除了綠化地帶及休憩用地之外,均即使土地用途屬「農業」用途,也會獲批建丁屋。所以新界農地上的建築物,「丁屋」是其中之一。

認可鄉村名冊
認可鄉村名冊 (資料來源:地政總署)

申請人在填妥「興建新界小型屋宇綜合申請表格」,並在村代表聲明下,就可向地政署分區辦事處理。申請人也需要預備起樓的詳細圖則。地政處收到相關申請後會約見申請人,之後會要求申請在村內及鄉事委員會張貼通知,若14天內沒有人反對就可獲批准起屋,並會會向申請人發出「批地建議書」。繳清費用後,地政處會跟申請人定立各種批地條款及批出「建屋牌照」,並同時發出建築、渠務及地盤平整共三張「豁免紙」。

建築工程、地盤平整工程及渠務工程豁免證明書申請表格
建築工程、地盤平整工程及渠務工程豁免證明書申請表格 (資料來源:地政總署)

丁屋規格

丁屋的規格有限制,都是三層總高不多於27呎,每層面積不多於700呎,而露台深度不可多於一米。在單位建成後就可再向「地政總署」申請「滿意紙」後就可以入伙,而不須像私樓般向「屋宇署」作出批核。如果建屋後的單位,是用丁屋業主用作自住用途,是不用補地價的。但如果丁屋建成後並在取得「滿意紙」後五年內轉讓,就需要補地價,五年後轉讓才不用。

政府對丁屋限制有清晰規管
政府對丁屋限制有清晰規管 (資料來源:地政總署)

申請丁屋流程

  • 年滿18歲新界原居民獲丁權,並在鄉村村界內申請起屋
  • 填妥「興建新界小型屋宇綜合申請表格」,由村代表作聲明核實,往地政處申請
  • 地政署約見申請人後,申請人在村內及鄉事委員會張貼告示,十四天內沒有收到反對通知便獲批准,並發出「批地建議書」
  • 繳費後定立批地條款、發出「建屋牌照」及「豁免紙」。
  • 建成後,向地政總署申請「滿意紙」後入市
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牌照屋

除了「丁屋及村屋」之外,另一類新界農地上常見的建築物就是「牌照屋」。顧名思義,所謂「牌照屋」就是獲政府正式批出文件的一個處所,容許持牌人按文件上的條款佔用該處所。部份業內人士會用「TS屋」來形容,意思即是臨時建築。我們《胡.說樓市》團隊早前就拍攝了其中一間。

事緣我們團隊在一個搵盤網上見到一則放盤廣告標榜「元朗有農地出售,還價即成,7800呎入車農地」,而廣告內還包括一間疑似可住人的舊屋,放盤開價568萬,於是我們便以顧客身份聯絡代理。來到現場後打開鐵閘,隱約見到有個小花園,左邊有一遍小草地,上蓋有兩座十分破舊的建築物,其中一間內設洗手間。

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當中面積較大,呈L形的其中一個單位,面積約有1,011呎大,而對面細一點的單位則319呎,意味在不計算花園面積的話,以網上開價568萬元計,單計屋價每呎4000多元,今時今日在香港應該很難找得到。只是把這個單位翻新後,真的可以住人?

代理表示,我們購入的只是一幅農地,而上蓋建築不屬於有契的住宅,所以能否住人就閣下自理,但同時也指著旁邊另一農地上的建築,聲稱現時也有人居住。後來我們向元朗地政處查詢,處方回覆我們地皮上蓋建築,其實只是一間「牌照屋」。

新界農地上的「牌照屋」能否住人? 大前提有幾點需要確定。第一,究竟上蓋建築本身是「私人土地」、抑或「政府用地」。最直接的方法,就是去「土地註冊處」進行查冊,查詢土地的業權,輸入地段號碼後,就可以得知由什麼人持有。如果地皮本身有人持有,就代表地皮是私人用地,可以自由買賣。

查閱土地登記冊傳送門: https://www1.iris.gov.hk/eservices/common/selectuser.jsp

外人不能得知牌照屋用途

問題是,即使農地屬私人持有,而上蓋建築物並非「丁屋或村屋」,而只是一間「牌照屋」,究竟是否可以住人呢? 我們向元朗地政處查詢,職員回覆我們「牌照屋」的牌照種類繁多,部份是容許居住,而部份則只能作特定用途。只是要得知「牌照」的用途,地政處職員表示只能由牌主作出查詢,否則基於私穩條例是不會向第三者披露。因此作為準買家,我們除了依賴申請人的資訊外,很難有方法得知「牌照用途」,透明度相當之低。

牌照屋不能轉讓

不過,由於「牌照屋」的「牌照」,除了由牌照持有人的「直系親屬」所繼承,本身也不可以轉讓,故此買入「私人土地」上蓋的「牌照屋」後,地政處表示「牌照」也會自動失效。若被處方發現有人轉讓「牌照屋」,處方會要求拆卸建築物。因此,一幅農地上的「牌照屋」並不能進行轉讓,若代理表明上蓋建築可以住屋,實情並不正確。

牌照屋限制

  • 定義: 正式批出文件的一個處所,容許持牌人按文件上的條款佔用該處所
  • 牌照用途: 可作居住用途或特定用途,但只能由牌主作查詢
  • 牌照費用: 需要繳交
  • 牌照屋買賣: 能由持牌人直系親屬繼承,不能買賣

寮屋

除了「牌照屋」,農地上亦可以存在「寮屋」。所謂「寮屋」,原本是農地上一些不合法的建築物,但政府在1982年6月把這些寮屋登記下來後,暫准它們存在。「寮屋」本身就是由地政總署轄下的「寮屋管制組」所負責。

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查閱寮屋登記方法

要分辨私家土地上的建築物是否已登記,就要地政處的「測繪處」購買「地段索引圖」,確認建築物的位置後,再向寮屋管制組查詢。如果沒有登記,就屬於非法建築。部份「寮屋」同時獲批「牌照」,若果有這個情況,則需要跟從「牌照」政策來處理,背後跟「牌照」有繳交牌費、而「寮屋」並不涉及繳費有關。

測繪處網站傳送門: https://www.landsd.gov.hk/mapping/tc/pro&ser/index.htm

地政總署寮屋管制辦事處

 地址電話
港島及鯉魚門寮屋管制辦事處香港柴灣興民邨停車場L1層28962457
九龍、荃灣及葵青寮屋管制辦事處九龍觀塘創業街9號10樓27788181
離島寮屋管制辦事處香港中區統一碼頭道38號海港政府大樓25樓28524552
新界東(一)寮屋管制辦事處新界沙田瀝源邨祿泉樓地下26917361
 新界西貢親民街34號西貢政府合署4樓27921312
新界東(二)寮屋管制辦事處新界上水彩園邨彩玉樓地下26710026
新界西(一)寮屋管制辦事處新界屯門大興邨興泰樓地下24623800
新界西(二)寮屋管制辦事處新界元朗水邊圍邨湖水樓地下24797341

地政總署分區地政處

 地址電話
港島東區地政處香港灣仔軒尼詩道130-150號修頓中心3樓及19樓28351684
港島西及南區地政處香港灣仔軒尼詩道130-150號修頓中心3樓、19樓及20樓28351711
九龍東區及西區地政處九龍上海街250號油麻地停車場大廈10樓23001764
離島地政處香港中區統一碼頭道38號海港政府大樓19樓28524265
荃灣葵青地政處新界荃灣青山公路174-208號荃灣多層停車場大廈10及11樓24021164
沙田地政處新界沙田上禾輋路1號沙田政府合署11樓21584700
大埔地政處新界大埔汀角路1號大埔政府合署1樓26541263
西貢地政處新界西貢親民街34號西貢政府合署3及4樓27917019
屯門地政處新界屯門屯喜路1號屯門政府合署6及7樓24511176
北區地政處新界粉嶺璧峰路3號北區政府合署6樓26751809
元朗地政處新界元朗橋樂坊2號元朗政府合署7樓及9-11樓24433573

就算屬已經登記寮屋,又是否可合法居住呢? 按正常程序,地政處會派員到場視察,看看寮屋能否保存昔日登記的面貌。所謂符合登記面貌,主要從四個方面考慮,包括位置、面積、物料或用途,才能容許繼續暫存,否則會取消其寮屋編號。

寮屋不能重建與轉讓

基本上,已登記住用及非住用的「寮屋」都不可重建,但在政府土地上已登記的寮屋,在寮屋管制處批准、且修葺用途、位置、尺寸及用途也需跟當初紀錄冊相同,只是石棉則可由其他臨時物料所取代。至於在批租農地上的寮屋,還要額外得到農地註冊權人才可以進行修葺。

然而,在市場上的寮屋,最大可能是在處方的記錄是以木及鋅鐵興建,但最終卻改為磚;也有些情況是處方紀錄是雞欄或豬欄,但現在住了人,這些也不會再給予機會作出還原。由於寮屋只屬於暫准存在的建築物,寮屋本身轉讓及租賃都不被認可。意味若被地政處得知寮屋屬非法建築物、或是已不符合昔日登記面貌,也有機會要求清拆,而不獲任何賠償。

寮屋限制

  • 定義: 農地上不合法建築,但透過登記來暫准存在
  • 牌照用途: 不同用途,視乎昔日登記的紀錄
  • 牌照費用: 不需要
  • 牌照屋買賣: 買賣及租賃不被認可
寮屋物料多為木及鋅鐵
寮屋物料多為木及鋅鐵

什麼是棕地?農地上可放置移動建構物?

事實上,近年市場還流行一個名詞叫做「棕土」(BROWNFIELD)。實情這並不是一種土地用途,而是一些已經破壞了但未能夠復耕的用地。很多時在這些土地上擺放了貨櫃屋,但卻可以合法存在,為什麼呢?

這跟香港農地的發展有關,事關在1960年代尾,當時港英政府開始發展「葵涌貨櫃碼頭」,但卻沒有預留足夠的土地作擺放貨櫃的後勤設施。一些新界的地主見有利可圖,認為與其將農地租予「非原居民」耕種,租予物流公司作貨櫃擺放,利潤更大加大,於是向政府申請擺放貨櫃。從政府角度,認為這是違反地契的行為,所以不批准,結果與申請者打官司,而出現了測量界很著名的案例「ATTRONEY GENERAL V MELHADO INVESTMENT LTD」。

政府認為,根據「集體官契批地」條款,裡面是不容許擺放貨櫃的。這類「集體官契」的土地 (OLD SCHELDUE LOT),跟我們認識九龍及新界的地契不同之處。這類地契是由兩份文件所組成。一份叫「BODY OF LEASE」、而另一份叫「SCHEDULE」(田土一覽表)。「BODY OF LEASE」寫明「土地用途」,例如多列為農地、以及不可作厭惡性工作。而「SCHEDULE」就會列明土地上有什麼建築物,如流動廁所、推土機、稻田等等。

政府認為,根據「集體官契批地」條款,擺放貨櫃是違反了條款中,背後理據是「SCHEDULE」內註明限制擺放的建築物,但案件最終打到上樞密院時,政府被判敗訴。法庭認為,「SCHEDULE」內註明的用途,只是「MERE DESCRIPTION」,是1905年前港英政府委託印度測量師對當時土地的一些描述;當中裡面的描述,會隨住時間不同而改變。例如一個流動洗手間,並不會永遠是流動洗手間。放置推土機,也並不會永遠推土機。所以這只是一個「描述」,而不是對土地的限制性。

這個判詞意義就帶出了一個觀點,就是在「集體官批」的「農地」上,放置一些「可以移動」「非永久性」的建築物就不是違規。結果也導致不少這類農地可合法地擺放貨櫃;而近年流行的露營車,因可以移動的關係,已變相可放置在農地上的建築物了。


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