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趁市況有回暖跡象，發展商都積極開售新盤，由華懋及港鐵位於何文田站上蓋二期的「瑜一」都推售。這個項目合共提供844個住宅單位，共分三期推出，屬於市區較罕有的大型項目。三期均已經獲批預售樓花同意書。項目最大賣點位於何文田站上蓋，及其位於山勢的景觀。我們會透過一文剖析其優缺點、揀樓須注意事項、價單拆解，以及率先披露餘下其數的平面圖。
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瑜一基本資料
| 樓盤名稱 | 瑜一(1B期) |
| 位置 | 何文田忠孝街1號 |
| 單位數目 | 1B期: 183個 (1A期: 447個、1C期: 214個) |
| 面積 | 1B期: 336-1,234呎 (1A期: 311-1,615呎、1C期: 待定) |
| 戶型 | 1房: 336呎 (9個) 2房開廚: 459-477呎 (69個) 2房梗廚: 519呎 (23個) 2房連工人房及工人廁: 576呎(22個) 3房連工人房及工人廁: 940-941呎(44個) 特色: 331-1,234呎(16個) |
| 車位 | 16個 |
| 校網 | 34校網 |
| 關鍵日期 | 2024年11月19日 |
| 綠色建築認證評級 | 暫定珀金級 |
| 發展商 | 華懋、港鐵 |
| 示範單位地址 | 荃灣楊屋道8號如心廣場一期5樓 |
| 官方網站 | www.inone.com.hk/phaseIB |
瑜一1B期開價
| 首批 | 50個 |
| 折扣額 | 15% |
| 平均呎價 | 29,221元 |
| 折扣後售價 | 24,838元 |
| 區內二手造價 | 天鑄: 25,000元 One Homantin: 19,780元 皓畋: 19,400元 |
項目背景
補地價創港鐵站上蓋新高
「瑜一」屬於何文田站上蓋二期，鄰近新地早前發展的豪宅「天鑄」，港鐵在2018年10月推出項目招標，當時共吸引了八個財團入標。項目補地價金額74.86億元，項目可建樓面63.9萬呎，相當於每呎11,709元，表面上打破了港鐵區上蓋地價新高，但這只僅為面價而已。因為當時港鐵的招標條款就列明就收取固定分紅25%，當時發展商能否取得標書，就取決於其支付的一筆入場價高低。因此，我們很難評估其實際地價多少。
毗鄰項目曾釀官司
值得一提，「瑜一」毗鄰為「何文田站一期」發展項目。項目可建樓面742,716呎，預計可建1,000個住宅單位。原於2016年12月推出招標時，由高銀金融主席潘蘇通、高銀金融以及華融金融聯手投得，分別各佔項目33.4%、50.1%及16.5%，未計及當時一筆過支付的入場費，單計補地價金額62.8億元，各佔地價20.9752億元、31.4628億元及10.362億元。
落入鷹君手上
其後，高銀金融及華融金融把項目權益全數轉售予潘蘇通，分別作價60億元及7.033億元，令項目總地價上升至88億元，相當於每呎11,849元。不過因潘蘇通陷入財困，其後把項目轉售予其他發展商。長實聲稱擁項目優先認購權，並差點與潘蘇通對簿公堂，最後項目輾轉落入鷹君手上，並市傳鷹君向港鐵支付了逾10億元的入場費成本。
表: 何文田站上蓋背景
| 瑜一 | 何文田站上蓋一期 | |
| 可建樓面 | 639,382呎 | 742,716呎 |
| 單位數目 | 844個 | 1,000個 |
| 補地價 | 74.86億元 | 62.8億元 |
| 樓面地價 | 11,709元 | 8,455呎 |
| 分紅模式 | 入場費+固定分紅25% | 入場費+固定分紅35% |
| 發展商 | 華懋 | 鷹君 |
區內二手
區內二手屋苑「天鑄」視乎景觀方向，800呎單位去年平均呎價25,000-26,000元之間；去到較優質單位造價40,000元過外。在常富街的「ONE HOMANTIN」則大約19,780元左右，現時400多呎單位的二手價，大約1,000萬元以下也有交易。以至「皓畋」平均價位大約19,400多元。「瑜一」的預計關鍵日期為2024年11月，相當於樓花期還有一年半左右，故區內二手價格也值得買家在入市時參考。
表: 區內二手
| 天鑄 | One Homantin | 皓畋 | |
| 地址 | 佛光街23號 | 常富街1號 | 常盛街28號 |
| 座數 | 8座 | 6座 | 9座 |
| 單位 | 527個 | 561個 | 1,429個 |
| 面積 | 885-3,406呎 | 350-1,564呎 | 361-1,480呎 |
| 車位數目 | 389個 | 134個 | 405個 |
| 入伙日期 | 2015年 | 2017年 | 2017年 |
| 二手造價 | 25,000元 | 19,780元 | 19,400元 |
| 發展商 | 新地 | 會德豐 | 嘉里 |
項目特色
1. 交通配套及日常生活
由樓盤往列車月台需時六分鐘
「瑜一」最大賣點就是鄰近「何文田站」，但何文田站出名跟地面有一大段距離，究竟由列車月台行到去樓盤要多久? 我們《胡．說樓市》團隊在觀塘線何文田站下車後，要先搭電梯上兩層來到屯馬線月台，之後再搭電梯上鐵路大堂。由於出閘後並沒有直接出口可通往路面，要選擇 A或B出口，之後再搭電梯上去。相對行B出口會比較近一點，在B出口附近會有電梯上「瑜一」，我們試過去到地面用了約六分鐘時間，我已經不在繁忙時間來，否則等電梯時間可能更長一點。不過據發展商說，日後會有專屬電梯可以去站口，但住在「瑜一」的打工仔趕上班，在何文田上港鐵就記住預多一點時間。
屋苑車位不足
一心打算購入千萬物業，駕車可不用跟大家迫港鐵，但鐵路旁住宅車位一定不足，1B期只提供了16個住客車位，這都是既定事實，否則附近的「天鑄」也不會出現670萬的新高價位，車位售價暫為全港第四高，僅次於Mount Nicholson過千萬、以及寶珊道1號690萬元的價位。地盤附近有無車位呢? 現場所見並沒有。
日常生活配套
日常生活消費要走到愛民邨才有超市、又或者不介意行斜路落去紅磡附近，才會有較多選擇。至於希望逛大型商場應該要去到黃埔一帶。
2. 景觀環境
「瑜一」共分三期推出，1A期「1及2座」、以及1C期「5座」均設於整個地盤的兩個單邊，其中「1C期」地盤會跟鷹君的「何文田站上蓋一期」住宅項目較貼近，要視乎鷹君的開則才知對「1C期」有沒有影響。不過，今次發展商先推出夾於中間的「1B期」，也就就是第三座，分開3A及3B座，僅得183個單位。
樓盤以西(向京士柏上配水庫遊樂場)
「瑜一」部份單位扭過西面會面向「忠孝街」方向。3A座一宇型扭向這邊方向，低層主要望京士柏上配水庫遊樂場斜坡景，高層單位已可望配水庫遊樂場景，高層可望向西九龍方向。(單位: 3A座A、B、C室)
樓盤以南
「1B期」以南就是「瑜一」的1A期，再過一點還有一個地盤，這裡為理大校園擴建計劃的一部份，會興建包括學生宿舍及教學機構用途。故對「1B期」並沒有太大的影響。根據申請圖反映，這裡預計會興建兩座大樓，一座為樓高83米的、提供1,279個學生宿位的學生宿舍；而另一座則為樓高69米、合共13層的綜合用途大樓，根據平面圖來看，大約會比隔離「李嘉誠樓」高多四層，有意購入「瑜一」的住戶，都可以實地來現場夾一夾景觀因素，對1B期的影響相對細，但對1A期「1及2座」的影響可能較大。
樓盤以東南(向紅磡、啟德碼頭)
1B期的「3B座」，方位主要扭向東南、望紅磡方向。因為其地勢較高，所以高層可遠眺紅磡碼頭，但值得留意，因為港鐵紅磡區旁就是「殯儀館」，向下俯瞰會望得到。(單位: 3B座A-D室)
揀樓攻略
今次推出的「1B期」為三期中，提供伙數最少的一類。對發展商來說，可以用來測試市場水溫，同時也凝造出供應有限的矜貴效果。撇除16個特色單位，最細一房336呎，僅提供9個單位；兩房則佔多數，一共有114個單位，面積由459-576呎間，但實情會再細分兩房開廚、兩房梗廚及兩房連工人房及工人廁間隔，餘下還有三房一套連工人房及工人廁，面積由940-941呎，共有44個單位。
| 單位 | 伙數 | |
| 1房 | 3B座E室(336呎) | 9個 |
| 2房開廚 | 3B座B室(459呎) 3B座C室(464呎) 3B座D室(477呎) | 69個 |
| 2房梗廚 | 3B座A室(519呎) | 23個 |
| 2房連工人房及工人廁 | 3A座B室(576呎) | 22個 |
| 3房1套連工人房及工人廁 | 3A座A室(940呎) 3A座C室(941呎) | 44個 |
一房單位(9個)
只限量提供一柱，位於3B座的E室，面積336呎，開則屬橫向客飯廳，長超過五米、闊約2.7米，主體面積有約147呎，睡房及洗手間則在廳的左右兩側。廳房景觀會稍為被「3A座C室」阻擋，亦會望到少量「1C期」的地盤。一房全屬光廁設計，值得一讚。
兩房開廚(69個)
「3B座B室」VS 「3B座C室」
兩房開廚分布於「3B座B室」(459呎)、「3B座C室」(464呎)、「3B座D室」(477呎)，全數都扭向東南望紅磡及啟德碼頭方向景觀，而且開則做到廳房同向。「3B座B室」(459呎)、「3B座C室」(464呎)在開則上完全沒有分別，其洗手間均屬光廁設計，會望向同一道光井，故兩個單位之間應該要選擇面積較細的「3B座B室」，否則會購入了多餘攤分公用面積。
「3B座D室」
至於「3B座D室」(477呎)，其面數會較大，主要因其位於單邊，主人房會多了一道轉角窗可拉闊視野，這個單位較大，主要反映在多了玄關位置。而其洗手間屬光廁設計，並非扭向光井而是向外街，故通風度會較理想。
兩房梗廚(23個) +兩房連工人房及工人廁 (22個)
兩房梗廚
面積達5字以上的，均為兩房梗廚設計。分為兩房梗廚「3B座A室」(519呎)、以及「3A座B室」(576呎)。「3B座A室」的開則都屬傳統的廳房同向設計，主人房亦設轉角窗可拉闊視野，跟「3B座D室」(兩房開廚)很相似，只是廚房改了作梗廚。此單位同樣可以望到紅磡及郵輪碼頭景色。
兩房連工人房及工人廁
「3A座B室」(576呎)是此期中唯一的「兩房連工人房及工人廁」間隔，亦是唯一的全黑廁設計。開則上做到廳房同向。單位望向西、向京士柏上配水庫遊樂場，由於下方為忠孝街，客飯廳會設有固定窗，可能要透露台作通風。房間亦裝上了減音窗。
三房一套連工人房及工人廁 (44個)
「瑜一」也有提供44個三房一套連工人房及工人廁，位於「3A座A室」(940呎)及「3A座C室」(941呎)。值得留意，跟「兩房連工人房及工人廁」相同，開則上做到廳房同向，而方位同樣向西，向京士柏上配水庫遊樂場，下方為忠孝街，故客飯廳設有固定窗，只能靠露台通風外，主人房設的轉角窗亦為固定窗，只有一扇窗可自由開啟，但都會受減音窗所阻擋了部份位置。
價單分析
一房入場價787萬元
「瑜一」在2023年3月15日開出首張價單，首批推50個單位，扣除最高折扣額15%，即供平均呎價24,838元，大致跟附近「One Homantin」及「皓畋」的差距不算太遠。因為有提供一房單位，故入場價能壓至787萬元，低於1,000萬元可以進駐何文田站上蓋，表面上看似吸引，但實情「1B期」分層僅9個一房單位，故著眼點應放在兩房單位開價如何。
區內二手多蝕讓
現時區內兩房二手價入場價約1,000萬元左右，此二手價也蝕讓居多，故今次「瑜一」兩房入場價1,042萬元，似乎釋出了發展商希望以貼市開賣，以確保首批銷情的決心。因為開價過於進取只會換來滯銷的效果。但值得留意，千多萬元的兩房單位只限於低層「3B座2-5樓」單位，6樓以上已經全數過1,100萬元，故此在考慮入市與否時，也記住要跟二手市場作對比及參考。
表: 首張價單
| 售價 | 即供價 | |
| 1房 | 925.7萬-936.3萬元 | 787萬-796萬元 |
| 2房開廚 | 1,226.18萬-1,438.3萬元 | 1,042萬-1,222萬元 |
| 2房梗廚 | 1,487.3萬-1,544.9萬元 | 1,264萬-1,313萬元 |
| 2房連工人房及工人廁 | 1,494.38萬-1,823.1萬元 | 1,270萬-1,550萬元 |
| 3房1套連工人房及工人廁 | 2,465.2萬-3,067.9萬元 | 2,095萬-2,608萬元 |
付款辦法
今次發展商提供了三款付款辦法，包括「120天即供」、「360天付款辦法」及「建築期付款」，愈遲找清尾數，其折扣額會愈低，分別為15%、13.5%及12%。不過，選擇「建築期付款」買家可考慮在上會時選擇「按揭保險」外，亦可搭配發展商「80%備用一按」，但需留意，「80%備用一按」並沒有百分百保證，有可能最終不獲審批。另外，還要留意，發展商容許買家付費更改付款辦法，但只限由「360天付款辦法」或「建築期付款」轉為「120天即供」，但就不容許由「120天即供」轉至「360天付款辦法」或「建築期付款」。
表: 付款辦法
| 支付條款 | 折扣額 | 發展商高成數按揭 | |
| 120天付款 | 簽臨約: 5% 臨約後120天: 95% | -15% | — |
| 360天付款 | 簽臨約: 5% 臨約後120天: 5% 臨約後360天: 90% | -13.5% | — |
| 建築期付款 | 簽臨約: 5% 臨約後120天: 5% 入伙: 90% | -12% | 80%一按 首3年: 3.125厘 4-27年: 5.625厘 |
供款實例
入場單位: 3B座19樓B室 336呎、訂價: 925.7萬元
| 120天即供 | 360天付款辦法 | 建築期+新按保 | 建築期+80%備用一按 | |
| 樓價 | 787萬元 | 801萬元 | 815萬元 | 815萬元 |
| 首期 | 40%: 314.85萬元 | 40%: 320.4萬元 | 10%: 81.5萬元 | 20%: 163萬元 |
| 貸款額 | 60%: 472.2萬元 | 60%: 480.6萬元 | 90%: 733.5萬元 按保: 36.675萬元 | 80%: 652萬元 |
| 每月供款 | 20,876元 | 21,248元 | 34,144元 | 首3年: 27,931元 其後: 36,692元 |
| 入息需求 | 44,070元 | 44,854元 | 72,078元 | 73,384元 |
| 起始資金 | 約339萬元 | 約345萬元 | 約107萬元 | 約188萬元 |
預覽瑜一1A期(1及2座)平面圖
事實上，若未能成功認購「1B期」，瑜一還設有「1A期」(1及2座)、以及「1C期」(5座)的單位。「1A期」共提供447個單位，而「1C期」共提供 214個單位。所以買家往後仍有其他期數可選擇。我們也搜集了1及2座、以及5座的圖則，讓準買家可以預覽及比較一下。
瑜一屋苑布局圖
瑜一1A期(1座)
瑜一1A期(2座)
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