【瑜一1B期:揀樓攻略】平面圖、價單、景觀、規劃全面分析!

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趁市況有回暖跡象,發展商都積極開售新盤,由華懋及港鐵位於何文田站上蓋二期的「瑜一」都推售。這個項目合共提供844個住宅單位,共分三期推出,屬於市區較罕有的大型項目。三期均已經獲批預售樓花同意書。項目最大賣點位於何文田站上蓋,及其位於山勢的景觀。我們會透過一文剖析其優缺點、揀樓須注意事項、價單拆解,以及率先披露餘下其數的平面圖。

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瑜一基本資料

樓盤名稱瑜一(1B期)
位置何文田忠孝街1號
單位數目1B期: 183個
(1A期: 447個、1C期: 214個)
面積1B期: 336-1,234呎
(1A期: 311-1,615呎、1C期: 待定)
戶型1房: 336呎 (9個)
2房開廚: 459-477呎 (69個)
2房梗廚: 519呎 (23個)
2房連工人房及工人廁: 576呎(22個)
3房連工人房及工人廁: 940-941呎(44個)
特色: 331-1,234呎(16個)
車位16個
校網34校網
關鍵日期2024年11月19日
綠色建築認證評級暫定珀金級
發展商華懋、港鐵
示範單位地址荃灣楊屋道8號如心廣場一期5樓
官方網站www.inone.com.hk/phaseIB
瑜一

瑜一1B期開價

首批50個
折扣額15%
平均呎價29,221元
折扣後售價24,838元
區內二手造價天鑄: 25,000元
One Homantin: 19,780元
皓畋: 19,400元

項目背景

補地價創港鐵站上蓋新高

「瑜一」屬於何文田站上蓋二期,鄰近新地早前發展的豪宅「天鑄」,港鐵在2018年10月推出項目招標,當時共吸引了八個財團入標。項目補地價金額74.86億元,項目可建樓面63.9萬呎,相當於每呎11,709元,表面上打破了港鐵區上蓋地價新高,但這只僅為面價而已。因為當時港鐵的招標條款就列明就收取固定分紅25%,當時發展商能否取得標書,就取決於其支付的一筆入場價高低。因此,我們很難評估其實際地價多少。

地價創港鐵站上蓋新高

毗鄰項目曾釀官司

值得一提,「瑜一」毗鄰為「何文田站一期」發展項目。項目可建樓面742,716呎,預計可建1,000個住宅單位。原於2016年12月推出招標時,由高銀金融主席潘蘇通、高銀金融以及華融金融聯手投得,分別各佔項目33.4%、50.1%及16.5%,未計及當時一筆過支付的入場費,單計補地價金額62.8億元,各佔地價20.9752億元、31.4628億元及10.362億元。

毗鄰項目曾釀官司

落入鷹君手上

其後,高銀金融及華融金融把項目權益全數轉售予潘蘇通,分別作價60億元及7.033億元,令項目總地價上升至88億元,相當於每呎11,849元。不過因潘蘇通陷入財困,其後把項目轉售予其他發展商。長實聲稱擁項目優先認購權,並差點與潘蘇通對簿公堂,最後項目輾轉落入鷹君手上,並市傳鷹君向港鐵支付了逾10億元的入場費成本。

表: 何文田站上蓋背景

 瑜一何文田站上蓋一期
可建樓面639,382呎742,716呎
單位數目844個1,000個
補地價74.86億元62.8億元
樓面地價11,709元8,455呎
分紅模式入場費+固定分紅25%入場費+固定分紅35%
發展商華懋鷹君

區內二手

區內二手屋苑「天鑄」視乎景觀方向,800呎單位去年平均呎價25,000-26,000元之間;去到較優質單位造價40,000元過外。在常富街的「ONE HOMANTIN」則大約19,780元左右,現時400多呎單位的二手價,大約1,000萬元以下也有交易。以至「皓畋」平均價位大約19,400多元。「瑜一」的預計關鍵日期為2024年11月,相當於樓花期還有一年半左右,故區內二手價格也值得買家在入市時參考。

表: 區內二手

 天鑄One Homantin皓畋
地址佛光街23號常富街1號常盛街28號
座數8座6座9座
單位527個561個1,429個
面積885-3,406呎350-1,564呎361-1,480呎
車位數目389個134個405個
入伙日期2015年2017年2017年
二手造價25,000元19,780元19,400元
發展商新地會德豐嘉里

項目特色

1. 交通配套及日常生活

由樓盤往列車月台需時六分鐘

「瑜一」最大賣點就是鄰近「何文田站」,但何文田站出名跟地面有一大段距離,究竟由列車月台行到去樓盤要多久? 我們《胡.說樓市》團隊在觀塘線何文田站下車後,要先搭電梯上兩層來到屯馬線月台,之後再搭電梯上鐵路大堂。由於出閘後並沒有直接出口可通往路面,要選擇 A或B出口,之後再搭電梯上去。相對行B出口會比較近一點,在B出口附近會有電梯上「瑜一」,我們試過去到地面用了約六分鐘時間,我已經不在繁忙時間來,否則等電梯時間可能更長一點。不過據發展商說,日後會有專屬電梯可以去站口,但住在「瑜一」的打工仔趕上班,在何文田上港鐵就記住預多一點時間。

據發展商說,日後會有專屬電梯可以去站口,但住在「瑜一」的打工仔趕上班,在何文田上港鐵就記住預多一點時間。

屋苑車位不足

一心打算購入千萬物業,駕車可不用跟大家迫港鐵,但鐵路旁住宅車位一定不足,1B期只提供了16個住客車位,這都是既定事實,否則附近的「天鑄」也不會出現670萬的新高價位,車位售價暫為全港第四高,僅次於Mount Nicholson過千萬、以及寶珊道1號690萬元的價位。地盤附近有無車位呢? 現場所見並沒有。

日常生活配套

日常生活消費要走到愛民邨才有超市、又或者不介意行斜路落去紅磡附近,才會有較多選擇。至於希望逛大型商場應該要去到黃埔一帶。

日常生活配套

2. 景觀環境

「瑜一」共分三期推出,1A期「1及2座」、以及1C期「5座」均設於整個地盤的兩個單邊,其中「1C期」地盤會跟鷹君的「何文田站上蓋一期」住宅項目較貼近,要視乎鷹君的開則才知對「1C期」有沒有影響。不過,今次發展商先推出夾於中間的「1B期」,也就就是第三座,分開3A及3B座,僅得183個單位。

樓盤以西(向京士柏上配水庫遊樂場)

「瑜一」部份單位扭過西面會面向「忠孝街」方向。3A座一宇型扭向這邊方向,低層主要望京士柏上配水庫遊樂場斜坡景,高層單位已可望配水庫遊樂場景,高層可望向西九龍方向。(單位: 3A座A、B、C室)

樓盤以西(向京士柏上配水庫遊樂場)

樓盤以南

「1B期」以南就是「瑜一」的1A期,再過一點還有一個地盤,這裡為理大校園擴建計劃的一部份,會興建包括學生宿舍及教學機構用途。故對「1B期」並沒有太大的影響。根據申請圖反映,這裡預計會興建兩座大樓,一座為樓高83米的、提供1,279個學生宿位的學生宿舍;而另一座則為樓高69米、合共13層的綜合用途大樓,根據平面圖來看,大約會比隔離「李嘉誠樓」高多四層,有意購入「瑜一」的住戶,都可以實地來現場夾一夾景觀因素,對1B期的影響相對細,但對1A期「1及2座」的影響可能較大。

樓盤以南
理大校園擴建計劃

樓盤以東南(向紅磡、啟德碼頭)

1B期的「3B座」,方位主要扭向東南、望紅磡方向。因為其地勢較高,所以高層可遠眺紅磡碼頭,但值得留意,因為港鐵紅磡區旁就是「殯儀館」,向下俯瞰會望得到。(單位: 3B座A-D室)

樓盤以東南(向紅磡、啟德碼頭)

揀樓攻略

今次推出的「1B期」為三期中,提供伙數最少的一類。對發展商來說,可以用來測試市場水溫,同時也凝造出供應有限的矜貴效果。撇除16個特色單位,最細一房336呎,僅提供9個單位;兩房則佔多數,一共有114個單位,面積由459-576呎間,但實情會再細分兩房開廚、兩房梗廚及兩房連工人房及工人廁間隔,餘下還有三房一套連工人房及工人廁,面積由940-941呎,共有44個單位。

「瑜一1B期」平面圖
 單位伙數
13B座E室(336呎)9個
2房開廚3B座B室(459呎)
3B座C室(464呎)
3B座D室(477呎)
69個
2房梗廚3B座A室(519呎)23個
2房連工人房及工人廁3A座B室(576呎)22個
3房1套連工人房及工人廁3A座A室(940呎)
3A座C室(941呎)
44個

一房單位(9個)

兩房開廚平面圖

只限量提供一柱,位於3B座的E室,面積336呎,開則屬橫向客飯廳,長超過五米、闊約2.7米,主體面積有約147呎,睡房及洗手間則在廳的左右兩側。廳房景觀會稍為被「3A座C室」阻擋,亦會望到少量「1C期」的地盤。一房全屬光廁設計,值得一讚。

兩房開廚(69個)

「3B座B室」VS 「3B座C室」

兩房開廚分布於「3B座B室」(459呎)、「3B座C室」(464呎)、「3B座D室」(477呎),全數都扭向東南望紅磡及啟德碼頭方向景觀,而且開則做到廳房同向。「3B座B室」(459呎)、「3B座C室」(464呎)在開則上完全沒有分別,其洗手間均屬光廁設計,會望向同一道光井,故兩個單位之間應該要選擇面積較細的「3B座B室」,否則會購入了多餘攤分公用面積。

「3B座D室」

至於「3B座D室」(477呎),其面數會較大,主要因其位於單邊,主人房會多了一道轉角窗可拉闊視野,這個單位較大,主要反映在多了玄關位置。而其洗手間屬光廁設計,並非扭向光井而是向外街,故通風度會較理想。

兩房梗廚(23個) +兩房連工人房及工人廁 (22個)

兩房至三房平面圖

兩房梗廚

面積達5字以上的,均為兩房梗廚設計。分為兩房梗廚「3B座A室」(519呎)、以及「3A座B室」(576呎)。「3B座A室」的開則都屬傳統的廳房同向設計,主人房亦設轉角窗可拉闊視野,跟「3B座D室」(兩房開廚)很相似,只是廚房改了作梗廚。此單位同樣可以望到紅磡及郵輪碼頭景色。

兩房連工人房及工人廁

「3A座B室」(576呎)是此期中唯一的「兩房連工人房及工人廁」間隔,亦是唯一的全黑廁設計。開則上做到廳房同向。單位望向西、向京士柏上配水庫遊樂場,由於下方為忠孝街,客飯廳會設有固定窗,可能要透露台作通風。房間亦裝上了減音窗。

三房一套連工人房及工人廁 (44個)

「瑜一」也有提供44個三房一套連工人房及工人廁,位於「3A座A室」(940呎)及「3A座C室」(941呎)。值得留意,跟「兩房連工人房及工人廁」相同,開則上做到廳房同向,而方位同樣向西,向京士柏上配水庫遊樂場,下方為忠孝街,故客飯廳設有固定窗,只能靠露台通風外,主人房設的轉角窗亦為固定窗,只有一扇窗可自由開啟,但都會受減音窗所阻擋了部份位置。


價單分析

一房入場價787萬元

「瑜一」在2023年3月15日開出首張價單,首批推50個單位,扣除最高折扣額15%,即供平均呎價24,838元,大致跟附近「One Homantin」及「皓畋」的差距不算太遠。因為有提供一房單位,故入場價能壓至787萬元,低於1,000萬元可以進駐何文田站上蓋,表面上看似吸引,但實情「1B期」分層僅9個一房單位,故著眼點應放在兩房單位開價如何。

區內二手多蝕讓

現時區內兩房二手價入場價約1,000萬元左右,此二手價也蝕讓居多,故今次「瑜一」兩房入場價1,042萬元,似乎釋出了發展商希望以貼市開賣,以確保首批銷情的決心。因為開價過於進取只會換來滯銷的效果。但值得留意,千多萬元的兩房單位只限於低層「3B座2-5樓」單位,6樓以上已經全數過1,100萬元,故此在考慮入市與否時,也記住要跟二手市場作對比及參考。

表: 首張價單 

 售價即供價
1925.7萬-936.3萬元787萬-796萬元
2房開廚1,226.18萬-1,438.3萬元1,042萬-1,222萬元
2房梗廚1,487.3萬-1,544.9萬元1,264萬-1,313萬元
2房連工人房及工人廁1,494.38萬-1,823.1萬元1,270萬-1,550萬元
3房1套連工人房及工人廁2,465.2萬-3,067.9萬元2,095萬-2,608萬元

付款辦法

今次發展商提供了三款付款辦法,包括「120天即供」、「360天付款辦法」及「建築期付款」,愈遲找清尾數,其折扣額會愈低,分別為15%、13.5%及12%。不過,選擇「建築期付款」買家可考慮在上會時選擇「按揭保險」外,亦可搭配發展商「80%備用一按」,但需留意,「80%備用一按」並沒有百分百保證,有可能最終不獲審批。另外,還要留意,發展商容許買家付費更改付款辦法,但只限由「360天付款辦法」或「建築期付款」轉為「120天即供」,但就不容許由「120天即供」轉至「360天付款辦法」或「建築期付款」。

表: 付款辦法

 支付條款折扣額發展商高成數按揭
120天付款簽臨約: 5%
臨約後120天: 95%
-15%
360天付款簽臨約: 5%
臨約後120天: 5%
臨約後360天: 90%
-13.5%
建築期付款簽臨約: 5%
臨約後120天: 5%
入伙: 90%
-12%80%一按
首3年: 3.125厘
4-27年: 5.625厘

供款實例

入場單位: 3B座19樓B室 336呎、訂價: 925.7萬元

 120天即供360天付款辦法建築期+新按保建築期+80%備用一按
樓價787萬元801萬元815萬元815萬元
首期40%: 314.85萬元40%: 320.4萬元10%: 81.5萬元20%: 163萬元
貸款額60%: 472.2萬元60%: 480.6萬元90%: 733.5萬元
按保: 36.675萬元
80%: 652萬元
每月供款20,876元21,248元34,144元首3年: 27,931元
其後: 36,692元
入息需求44,070元44,854元72,078元73,384元
起始資金約339萬元約345萬元約107萬元約188萬元
*息率: 3.375厘、年期30年

預覽瑜一1A期(1及2座)平面圖

事實上,若未能成功認購「1B期」,瑜一還設有「1A期」(1及2座)、以及「1C期」(5座)的單位。「1A期」共提供447個單位,而「1C期」共提供 214個單位。所以買家往後仍有其他期數可選擇。我們也搜集了1及2座、以及5座的圖則,讓準買家可以預覽及比較一下。

瑜一屋苑布局圖

瑜一屋苑布局圖

瑜一1A期(1座)

瑜一1A及1B座_2-27樓
瑜一1A及1B座_2-27樓
瑜一1A及1B座_28樓
瑜一1A及1B座_28樓
瑜一1A及1B座_29樓
瑜一1A及1B座_29樓
瑜一1A及1B座_頂層
瑜一1A及1B座_頂層

瑜一1A期(2座)

瑜一2A及2B座_2-27樓
瑜一2A及2B座_2-27樓
瑜一2A及2B座_28樓
瑜一2A及2B座_28樓
瑜一2A及2B座_29樓
瑜一2A及2B座_29樓
瑜一2A及2B座_頂層
瑜一2A及2B座_頂層

預覽瑜一1C期(5座)平面圖

瑜一5A及5B座_2-26樓
瑜一5A及5B座_2-26樓
瑜一5A及5B座_27樓
瑜一5A及5B座_27樓
瑜一5A及5B座_28樓
瑜一5A及5B座_28樓
瑜一5A及5B座_頂樓
瑜一5A及5B座_頂樓

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