【有片：和你搵盤】行勻九龍東：同你睇$4XX萬上車盤！教埋你揀盤！

自從上次出咗「和你搵盤」之後，我哋keep住收到唔同谷友同我哋講，如果手持某個數額嘅首期，同埋特定月入之下，二手樓究竟有咩選擇？今次委託嘅個案屬於兩人家庭，月入共$4萬，手持$100萬現金，位置要求係九龍東，我哋即管同谷友計一計數，究竟喺通過壓力測試底下，佢哋最盡可以負擔幾多錢樓價？最重要，梗係落區同谷友搵齊三個盤，究竟點揀好？

如果大家想知道更多上車資訊，我們早前已製件了一系列置業懶人包，無論是一手樓、二手樓、以至居屋的置業流程，也有一些專題報道關於新手上車按揭的安排，按橙色的關鍵字可馬上跳往。

初次置業懶人包
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谷友委託條件！

谷友個案: 谷友表示，他說跟男朋友月入四萬元，大家儲了約一百萬元首期，想買一個兩人居住的小天地。但知道大家入息不高，不知道手持這個預算可購買什麼物業。因為兩人的原生家庭也在官塘，所以希望在九龍東搵盤。
加額外按揭保費免卻壓力測試: 少量首期、入息不高，是典型的青年人面對的置業問題。他們最擔心還是未能通過壓力測試。但這裡要一提，特首林鄭月娥去年《施政報告》2019中提出，容許首置客在未能通過壓力測試時，上調一成按揭保費，就可以免壓測，以只用供款佔入息一半來計算，因此收入要求可以稍為減少一點。
結論: 我們嘗試倒轉推算，因為兩口手持$40,000元月入，即每個月最高供款$20,000元計算，如果按保連貸款額一併供，實質最高貸額470萬左右。她手持100萬元資金。除了作首期外，我們要預留約三成支付經紀佣金、釐印費等雜費，所以實質首期只得70萬，變相買540萬左右物業就符合預算了。

單位1: 多喜大廈

單位	多喜大廈低層M室
地址	月華街45號
面積	460呎
叫價	560萬元
呎價	12,174元

特色1: 業主自讓盤

叫價560萬，雖然超過了業主預算，但反正這個放盤由業主自讓出來，雙方可以節省一點經紀佣金，希望可跟業主議價吧。而且業主說，以前一家八口住在這裡，其後陸續組織家庭才一個一個搬走。試想像下，八口子也容得下的單位，現在觀眾只是二人居住，空間一定滿足到條件。

特色2: 單位間隔靈活

看內櫳真的很方正，裡面開了三房，好明顯間隔也很靈活，可以自由改動。這個單位近廳房，也是由業主用木板分間出來的，還偷位做節省空間的入牆櫃。單位在低層，不要預太多景觀，客飯廳可望樓下公園，業主說這個公園很寧靜，小時候已經喜愛這裡。廚廁都見到一些歲月痕跡，但這個單位是以空間做賣點，住舊樓要預自己大執才可以。

特色3: 舊式豪宅

查實我個人很少過來這區。出發前在Google Map上找「多喜大廈」竟然發現牛頭角又有、觀塘又有，所以大家坐的士時，記住說清楚自己地址。我們參觀的單位就在觀塘的「月華街」，來到「月華街」又有種置身於九龍城舊式豪宅的感覺，是怎樣的感覺呢? 大閘外有坐頭、下方泊滿車，之後可以行入大堂搭電梯上樓。

特色4: 電梯只可坐四人

說開電梯，真的很有趣，這裡就一層六個單位，電梯分單雙數樓層各有一部，但每部電梯就最多站四個人，即是說一家五口也要分兩次上樓。在大堂設有樓梯，但樓梯延伸位置是可以撞頭的，其實舊式樓宇就是如此了，設計未算很周全，怎樣也要有一點取捨。

特色5: 鄰近觀塘港鐵站

我還想說一說交通，一直以為「月華街」在半山之上，應該很隔涉，但原來觀塘港鐵站外已開通了電梯，可以直上「月華街」，所以由這裡去觀塘站實情五分鐘就可以，稱得上很方便。

單位2: 慈祥大廈

單位	慈祥大廈中層K室
地址	蒲田里2號
面積	311呎
叫價	430萬元
呎價	13,826元

特色1: 客飯廳偏暗

以呎價計，比剛剛看的「多喜大廈」貴了大約1,000元呎，但總價低一點。始終內櫳也細一點。入到單位，第一感覺不算太光猛，因為客飯廳得一扇側窗，而且望隔離鄰舍，所以採光度不算太充足。

特色2: 單位望慈雲山舊樓景

兩間房以眼鏡房布局。什麼是「眼鏡房」? 即是兩間房門平排而設布局，形狀有點像眼鏡，所以就叫「眼鏡房」。查實很多上車盤也是如此開則，這種設計好容易造成五門歸心，難擺傢俬。由房間望出去，外邊景觀以慈雲山舊樓景，遠望慈雲山中心，日常生活配套都算方便。

特色3: 鄰近港泰護老院

單位向下望就是一些舊式商店。早前爆疫症，其實這一區都是重災區，港泰護老院正正就在隔離座。說回這個單位，如果你不介意支付多一點，大約30萬，揀另一方位，就可以望到單車公園全景，景觀開揚一點。反正都是攤上會供款，我個人覺得值得支付這個溢價的。

特色4: 交通四通八達

不過單位還需留意交通問題。我們《胡．說樓市》團隊由黃大仙港鐵站行上去，以為跟樓盤很鄰近，怎料因行上山的緣故，足足行了二十分鐘才到。代理話多搭一個站至鑽石山港鐵站行過來，周邊會多一點電梯及天橋接駁，不用太辛苦。但其實這裡是沒有鐵路而已，其餘巴士、小巴都四通八達。前面慈雲山中心就是很多巴士及小巴的總站，包有位坐。

特色5: 送貨需要額外收費

雖則慈祥大廈設有平地電梯，但就不要以為送傢俬時不用額外收費，事關屋苑的入口都會被石級所包圍，有些搬運公司都要計錢的。反正都來到慈雲山，我也決定在這區多看一個樓盤。

單位3: 寶翠大廈

單位	寶翠大廈中層D室
地址	環鳳街35號
面積	312呎
叫價	495萬元
呎價	15,865元

特色1: 放盤附近有殯儀公司

屋苑位於黃大仙「環鳳街」，樓下不單有很多車房，而且還有殯儀公司，放置一個個棺材，可能有些人會介意。不過，當我入屋後，我又加回分，事關內櫳很開揚，至少跟上一個單位比較，客飯廳一排窗可以望向黃大仙方向，而且高度也高過毗鄰幾層高唐樓，感覺很開揚。

特色2: 單位避過唐樓、景觀開揚

唯一是客飯廳窗，跟毗鄰單位很貼近，我由窗望出去，幾乎望到毗鄰單位深入睡房的位置。至於兩間房，剛剛好過了前方唐樓，望學校景，遠眺就是山景及竹園方向，而且氣窗面積夠大，望到藍天白雲。廚廁相對細一點，但三間屋之中，它大致叫保養最得宜，我覺得如果預算不太多，輕輕清潔也可以保留。

特色3: 前往黃大仙港鐵站需時五分鐘

四百多萬市區樓，真的不容易找，但為何四百萬有選擇，也不用我多說，都是因為交通不算太方便。跟剛剛慈祥大廈都一樣，這裡沒有鐵路接駁，但由黃大仙港鐵站是可以行過來「寶翠大廈」，大約預行一小段斜路，需時約五至八分鐘左右都可以。

教你揀盤！

單位估價及供款要求

	多喜大廈	慈祥大廈	寶翠大廈
叫價	560萬元	430萬元	495萬元
估價	510萬元	428萬元	427萬元
首期連雜費	74萬元	60.3萬元	70.3萬元
月供	21,020元	16,121元	18,571元
入息要求	42,040元	32,242元	37,502元

低價之選: 慈祥大廈

純粹從觀眾預算角度來看，三個單位大致符合搵盤預算。但三選一，又該怎樣抉擇? 三個盤之中，最平就是第二個「慈祥大廈」。純粹看銀碼也不用想太多，一定就是這個單位。但考慮住的角度，我覺得跟港鐵站最不接近，我個人會先剔走這個盤。

免日後搬屋之選: 多喜大廈

至於第一個及第三個單位。先說第一個「多喜大廈」就適合一步到位的人。如果兩口子日後生小朋友預算，就可免卻再找大單位的煩惱。不過即使如果你跟業主成功議價至540萬，都要留意按揭問題。因為樓齡55年，有些銀行循正軌未必願意借足30年，而是用75年減樓齡來計，變相最長貸款期就得20年，供款會增加，超出預算。但如果做到30年的話，月供就只是21,020元，都有少少超標。