【有片:和你搵盤】行勻九龍東:同你睇$4XX萬上車盤!教埋你揀盤!

自從上次出咗「和你搵盤」之後,我哋keep住收到唔同谷友同我哋講,如果手持某個數額嘅首期,同埋特定月入之下,二手樓究竟有咩選擇?今次委託嘅個案屬於兩人家庭,月入共$4萬,手持$100萬現金,位置要求係九龍東,我哋即管同谷友計一計數,究竟喺通過壓力測試底下,佢哋最盡可以負擔幾多錢樓價?最重要,梗係落區同谷友搵齊三個盤,究竟點揀好?

如果大家想知道更多上車資訊,我們早前已製件了一系列置業懶人包,無論是一手樓二手樓、以至居屋的置業流程,也有一些專題報道關於新手上車按揭的安排,按橙色的關鍵字可馬上跳往。

初次置業懶人包
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谷友委託條件!

  • 谷友個案: 谷友表示,他說跟男朋友月入四萬元,大家儲了約一百萬元首期,想買一個兩人居住的小天地。但知道大家入息不高,不知道手持這個預算可購買什麼物業。因為兩人的原生家庭也在官塘,所以希望在九龍東搵盤。
  • 加額外按揭保費免卻壓力測試: 少量首期、入息不高,是典型的青年人面對的置業問題。他們最擔心還是未能通過壓力測試。但這裡要一提,特首林鄭月娥去年《施政報告》2019中提出,容許首置客在未能通過壓力測試時,上調一成按揭保費,就可以免壓測,以只用供款佔入息一半來計算,因此收入要求可以稍為減少一點。
  • 結論: 我們嘗試倒轉推算,因為兩口手持$40,000元月入,即每個月最高供款$20,000元計算,如果按保連貸款額一併供,實質最高貸額470萬左右。她手持100萬元資金。除了作首期外,我們要預留約三成支付經紀佣金、釐印費等雜費,所以實質首期只得70萬,變相買540萬左右物業就符合預算了。

單位1: 多喜大廈

單位多喜大廈低層M室
地址月華街45號
面積460呎
叫價560萬元
呎價12,174元
  • 特色1: 業主自讓盤

叫價560萬,雖然超過了業主預算,但反正這個放盤由業主自讓出來,雙方可以節省一點經紀佣金,希望可跟業主議價吧。而且業主說,以前一家八口住在這裡,其後陸續組織家庭才一個一個搬走。試想像下,八口子也容得下的單位,現在觀眾只是二人居住,空間一定滿足到條件。

  • 特色2: 單位間隔靈活

看內櫳真的很方正,裡面開了三房,好明顯間隔也很靈活,可以自由改動。這個單位近廳房,也是由業主用木板分間出來的,還偷位做節省空間的入牆櫃。單位在低層,不要預太多景觀,客飯廳可望樓下公園,業主說這個公園很寧靜,小時候已經喜愛這裡。廚廁都見到一些歲月痕跡,但這個單位是以空間做賣點,住舊樓要預自己大執才可以。

  • 特色3: 舊式豪宅

查實我個人很少過來這區。出發前在Google Map上找「多喜大廈」竟然發現牛頭角又有、觀塘又有,所以大家坐的士時,記住說清楚自己地址。我們參觀的單位就在觀塘的「月華街」,來到「月華街」又有種置身於九龍城舊式豪宅的感覺,是怎樣的感覺呢? 大閘外有坐頭、下方泊滿車,之後可以行入大堂搭電梯上樓。

  • 特色4: 電梯只可坐四人

說開電梯,真的很有趣,這裡就一層六個單位,電梯分單雙數樓層各有一部,但每部電梯就最多站四個人,即是說一家五口也要分兩次上樓。在大堂設有樓梯,但樓梯延伸位置是可以撞頭的,其實舊式樓宇就是如此了,設計未算很周全,怎樣也要有一點取捨。

  • 特色5: 鄰近觀塘港鐵站

我還想說一說交通,一直以為「月華街」在半山之上,應該很隔涉,但原來觀塘港鐵站外已開通了電梯,可以直上「月華街」,所以由這裡去觀塘站實情五分鐘就可以,稱得上很方便。

多喜大廈客廳
單位間了三房
電梯最多容納4人
觀塘港鐵站有電梯直上

單位2: 慈祥大廈

單位慈祥大廈中層K室
地址蒲田里2號
面積311呎
叫價430萬元
呎價13,826元
  • 特色1: 客飯廳偏暗

以呎價計,比剛剛看的「多喜大廈」貴了大約1,000元呎,但總價低一點。始終內櫳也細一點。入到單位,第一感覺不算太光猛,因為客飯廳得一扇側窗,而且望隔離鄰舍,所以採光度不算太充足。

  • 特色2: 單位望慈雲山舊樓景

兩間房以眼鏡房布局。什麼是「眼鏡房」? 即是兩間房門平排而設布局,形狀有點像眼鏡,所以就叫「眼鏡房」。查實很多上車盤也是如此開則,這種設計好容易造成五門歸心,難擺傢俬。由房間望出去,外邊景觀以慈雲山舊樓景,遠望慈雲山中心,日常生活配套都算方便。

  • 特色3: 鄰近港泰護老院

單位向下望就是一些舊式商店。早前爆疫症,其實這一區都是重災區,港泰護老院正正就在隔離座。說回這個單位,如果你不介意支付多一點,大約30萬,揀另一方位,就可以望到單車公園全景,景觀開揚一點。反正都是攤上會供款,我個人覺得值得支付這個溢價的。

  • 特色4: 交通四通八達

不過單位還需留意交通問題。我們《胡.說樓市》團隊由黃大仙港鐵站行上去,以為跟樓盤很鄰近,怎料因行上山的緣故,足足行了二十分鐘才到。代理話多搭一個站至鑽石山港鐵站行過來,周邊會多一點電梯及天橋接駁,不用太辛苦。但其實這裡是沒有鐵路而已,其餘巴士、小巴都四通八達。前面慈雲山中心就是很多巴士及小巴的總站,包有位坐。

  • 特色5: 送貨需要額外收費

雖則慈祥大廈設有平地電梯,但就不要以為送傢俬時不用額外收費,事關屋苑的入口都會被石級所包圍,有些搬運公司都要計錢的。反正都來到慈雲山,我也決定在這區多看一個樓盤。

客飯廳偏暗
眼鏡房開則
外望慈雲山舊樓景
放盤鄰近港泰護老院
送貨需要額外收費

單位3: 寶翠大廈

單位寶翠大廈中層D室
地址環鳳街35號
面積312呎
叫價495萬元
呎價15,865元
  • 特色1: 放盤附近有殯儀公司

屋苑位於黃大仙「環鳳街」,樓下不單有很多車房,而且還有殯儀公司,放置一個個棺材,可能有些人會介意。不過,當我入屋後,我又加回分,事關內櫳很開揚,至少跟上一個單位比較,客飯廳一排窗可以望向黃大仙方向,而且高度也高過毗鄰幾層高唐樓,感覺很開揚。

  • 特色2: 單位避過唐樓、景觀開揚

唯一是客飯廳窗,跟毗鄰單位很貼近,我由窗望出去,幾乎望到毗鄰單位深入睡房的位置。至於兩間房,剛剛好過了前方唐樓,望學校景,遠眺就是山景及竹園方向,而且氣窗面積夠大,望到藍天白雲。廚廁相對細一點,但三間屋之中,它大致叫保養最得宜,我覺得如果預算不太多,輕輕清潔也可以保留。

  • 特色3: 前往黃大仙港鐵站需時五分鐘

四百多萬市區樓,真的不容易找,但為何四百萬有選擇,也不用我多說,都是因為交通不算太方便。跟剛剛慈祥大廈都一樣,這裡沒有鐵路接駁,但由黃大仙港鐵站是可以行過來「寶翠大廈」,大約預行一小段斜路,需時約五至八分鐘左右都可以。

放盤附近有殯儀公司
放盤同樣眼鏡房開則
單位尚算看到藍天
客飯廳中間有對講機

教你揀盤!

單位估價及供款要求

 多喜大廈慈祥大廈寶翠大廈
叫價560萬元430萬元495萬元
估價510萬元428萬元427萬元
首期連雜費74萬元60.3萬元70.3萬元
月供21,020元16,121元18,571元
入息要求42,040元32,242元37,502元

低價之選: 慈祥大廈

純粹從觀眾預算角度來看,三個單位大致符合搵盤預算。但三選一,又該怎樣抉擇?  三個盤之中,最平就是第二個「慈祥大廈」。純粹看銀碼也不用想太多,一定就是這個單位。但考慮住的角度,我覺得跟港鐵站最不接近,我個人會先剔走這個盤。

免日後搬屋之選: 多喜大廈

至於第一個及第三個單位。先說第一個「多喜大廈」就適合一步到位的人。如果兩口子日後生小朋友預算,就可免卻再找大單位的煩惱。不過即使如果你跟業主成功議價至540萬,都要留意按揭問題。因為樓齡55年,有些銀行循正軌未必願意借足30年,而是用75年減樓齡來計,變相最長貸款期就得20年,供款會增加,超出預算。但如果做到30年的話,月供就只是21,020元,都有少少超標。

自住之選: 寶翠大廈

三個單位中,最後的單位「寶翠大廈」似乎就符合各方面條件,爭拗點也最少。行落去黃大仙港鐵站大約五分鐘,屬於可接受步距範圍,又不用大執,而月供18,571元,月入有37,500元已可過關,唯一是估價不足,銀行只估到427萬,建議用估價作為基礎來跟業主再議價。

胡‧說精選

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