【按揭陷阱】P按利率最低係幾多?小心不實推銷電話!

很多人買樓都有按揭需求,但往往承造按揭時,我們都會直接尋找銀行按揭部查詢、或透過按揭中介來獲得相關資訊或服務。近日《胡.說樓市》團隊卻收到自稱銀行的推銷電話,力Sell低息按揭產品,但到底目前市場最低的P按息率係幾多?如果收到不實推銷電話該怎樣處理?

對按揭申請流程、或置業流程不明白的觀眾,我們團隊早前已製作了一些懶人包,可以直接按此跳往。

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個案闡述

  • 以全城最低P按作招徠: 職員一開始,首先問我們有沒有轉按需要? 說他是代表恒生銀行打過來,表示現時按揭產品很吸引。根據職員表示,恒生可提供高達P-3.15厘的按揭息息率,以現時最優惠利率5厘計算,實質樓按息率1.85厘。
  • 按揭成數達70%: 追問之下,他表示,按揭的罰息期為兩年、現金回贈為貸款額1-2%。如果客戶有加按需求,還可以用七成按揭計,變相可以套現額外資金。銀行還會提供一個Mortgage Link戶口,儲蓄金額為貸款額一半。通話過程中,我們表達計劃吸引,但職員卻表示,由於自己並非直接負責按揭部門,會先紀錄資料稍後再著按揭部門同事再跟我詳談。

電話促銷的按揭優惠

按揭息率P-3.15 (實際息率= 1.85)
按揭年期30年
罰息期2年
現金回贈1-2%
最高按揭成數70%
Mortgage Link戶口

假象1: 銀行承造按揭定必寬鬆?

  • 疫症打擊年初按揭生意: 單看上述計劃,定必覺得銀行按揭相當吸引。背後是否跟資金充俗有關,令銀行取態傾向寬鬆? 但實情按照以往慣例,銀行來到年尾時多數已跑夠數,按揭配額也用得七七八八,故按揭審批上傾向嚴謹一點,故有可能是因疫症打擊生意,所以才特別進取。
  • 銀行體系結餘創新高: 從宏觀角度來看,鑑於近月金融招股活動活躍,吸引大量資金流入停泊香港,導致港元持續強勢。本港銀行體系結餘已進一步攀升至逾4,433億元,並突破了2015年11月的歷史高位。在銀行資金充裕下,港元貸存比率也回落至85.1%,變相有利銀行進行放貸。雖然近日新股招股集資活動,加上季結因素,與樓按相關的一個月拆息平均升至0.44%,但巨型新股招股結束後,拆息有機會回落,令實際按息可回落。
  • 環球經濟持續疲弱: 雖然資金充俗有利銀行放貸,但這並不代表銀行一定積極。尤其當失業率升至6.4%,創出16年新高,勞工市場存在隱憂,銀行在審批按揭上也會有所選擇,只向工作前景及收入較穩定、或信貸紀錄良好的人批出審批,其他則可能仍傾向保守。

假象2: 銀行能承造70%按揭?

  • 金管局規定50-60%按揭準則沒變: 雖然根據該電話,職員表示能承造最高70%按揭,但實情這是超越了金管局樓按措施的底線。在不申請按揭保險的情況下,現時金管局規定銀行最高只能承造六成按揭、1,000萬元或以上的物業則最高按揭為五成。如果買家物業為第二套房、或正在為其他物業作擔保人,則相關成數還要再下調一成。因此職員所說,可用最高七成作按揭計算準則是不正確的。
  • 轉按需按照規定: 同一概念也適用於轉按及加按。銀行仍需根據金管局樓按措施設定的按揭成數上限來計算,一般不會超過樓價的五成至六成,意即計算轉按時,銀行會重新計算物業估值,以估值作為基準批出按揭。舉例物業最新估值為800萬元,則可批出最高480萬元的貸款額,也因此若買家的尚餘貸款額少於480萬元,就可以在不用補差價的情況下進行轉按。
  • 加按需按照規定: 至於加按,銀行也會先評估物的最新估值,舉例物業最新估值為800萬元,則銀行最高可批出480萬元貸款額,如果本身買家尚欠銀行貸款額為200萬元,則代表買家可以套現280萬元額外資金。

假象3: 銀行能否批低於2.15厘的息口?

  • P按多維持2.5厘: 縱然銀行息口仍低企,但以P按來計算,現時一般P按大約也維持2.5厘。當然不採用P按,而選擇拆息按揭(H按),因拆息低企下,部份可以批出低至H+1.35厘至1.4厘的水平,變相實質按揭低於2厘。如有興趣了解更多各大銀行按揭息率,可以參考我們按月更新的按揭利率排行表。
  • 金管局已設定參考利率: 更重要一點,鑑於銀行早幾年劈息競爭劇烈,金管局也為銀行定出「參考利率」P-3.1厘的指引,相當於2.15厘,都被銀行視為息率底線。職員所指出的利率似乎也超越底線。

處理手法:

  • 直接致電銀行查詢: 對於職員COLD CALL,我們嘗試直接致電恒生銀行的按揭部門熱線去問。電話中,恒生按揭部職員斬釘截鐵表示,他們沒有提供該按揭,表示該行劃一做P-2.5厘,相當於2.5厘,並溫馨提示叫我小心一點不明來歷的推銷電話,表示該名職員並非恒生銀行職員。
  • 網上搜證: 我們也嘗試按COLD CALL的來電顯示回撥,一次表示線路繁忙;另一次則長響沒有人收聽。在一些JUNK CALL網絡上找到相關電話,表示該電話為外判推銷電話,有些人就標示為財務借貸、及恒生借貸。總之,遇上來歷不明的推銷電話、或對對方身份有任何懷疑,最好直接致電銀行作查詢,以免招致不必要的損失。

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