【新盤教學】教你睇售樓說明書:搵齊樓書重要資訊!

不少準買家在購買新盤前,都希望預先掌握樓盤資訊,以便正式推售前可做足功課。根據《一手住宅物業銷售條例》,發展商需在樓盤開售前的最少七天把樓書上載至銷監局網站、以及發展商項目網站。然而,售樓書資料繁複,如果我們從其他途徑去獲取新盤資訊,又有什麼地方需要注意?究竟一本厚厚的售樓說明書,我們應該注意什麼事項呢? 我們希望透過一文深入淺出的表達售樓說明書的內容。

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新盤資訊來源:

  • 地產代理的網站: 不少地產代理在新盤開售前,已經以樓盤的英文名字購入域名,並把它包裝為資訊網站,實情是為了吸納客源的一種手法。就以油塘「蔚藍.東岸」作為例子,隨意上在網絡上打上「蔚藍.東岸」四個字,就彈出一連串樓盤網站選項,其中這個英文網址「montegobayhk.com」,湖水綠大海作背景的網站,左上方標示發展商為五礦地產,網頁下方寫明有一些樓盤基本資料、單位間隔資料、價單銷售詳情、還有首置上車專線,驟眼望落會以為是發展商的官方網站。
  • 物業天書: 多數由地產代理歸納市場資訊後、或由發展商向代理作介紹時印製的小冊子,作為內部培訓代理,以便日後尋找客源之用。當中部份資料可能未經證實,或純屬市場流傳的資訊,但卻會放入小冊子內供代理參考。部份代理為求吸客也會把相關小冊子,以不同方式傳送予準買家;而準買家有時為避免研究售樓說明書,索性把小冊子視為樓書看待。
  • 售樓說明書: 上述兩種方式也並非獲取樓盤資訊的最佳方法,因為很多時內容均未經核實,故最正統的方式還是參閱發展商的售樓說明書,但樓書內容多繁複,買家未必有心機逐頁去細閱。最準確的新盤資料,當然去政府的資料庫「一手住宅物業銷售資訊網」,因為當中的所有資料都要經銷監局審核,無論售樓說明書與價單,都是最新及最準確的版本:https://www.srpe.gov.hk/
 代理網站物業天書售樓說明書
壞處資料未必準確、代理尋找客源途徑資料未必準確資料較繁複
好處可直接向代理查詢資訊較容易入口資料準確度高,發展商會定期更新

售樓說明書有什要留意?

厚厚的樓書,當中有不少資訊也值得買家留意,特別由「期數資料」一頁開始,至末端的「有關資料」也包含不少對置業重要的資訊。

  • 期數資料(information on the phase): 可得知物業名稱及其實際地址,以及推出的座數及樓層。如果物業本身屬於樓花項目,在這一欄也可得知「預計關鍵日期」,雖然「預計關鍵日期」在認可人士批准下可以延期,但也可大約讓準買家作出一個初步估算物業落成期。
  • 賣方及有參與期數的其他人資料 (information on vendor and others involved in the phase): 可以得知發展商及其控權公司,以至承建商資料也可獲取。早前有內房傳爆財困令大家擔心本港在建物業會否爛尾,透過這一欄可得知發展商有沒有獲取建築貸款、以及由何方提供建築貸款的資料。
  • 期數的設計的資料(information on design of the phase): 不少新盤均會用預製外牆興建、部份會用玻璃幕牆,相關面積對內櫳面積起重要作用,因為它們均會計算入圍封牆一部份,而樓書多數列明實用面積是計算圍封牆的厚度,所以想知道單位有沒有縮水,這一欄可提供一些側面資訊。
  • 發展項目的所在位置圖(location plan of the development): 會透過規劃圖勾劃出物業的實際位置,附近會否望到墳景、以及一些公共設施,如發電廠、骨灰龕、以至油庫等資料也會呈現出現。
  • 發展項目的分區計劃大綱圖(outline zoning plan relating to the development): 會把屋苑的土地用途列出來,如物業列為R(A)則為住宅甲類,可作較高密度的住宅發展;R(B)則為住宅乙類,密度低一點的住宅,如此類推;如用地列為R(E)則為屬工業用地但重建改住宅用途,這些用地日後多會重建住宅,故需特別留意。而用地列為CDA則為comprehensive development area,中文名為綜合發展區,多屬於較大型發展商住發展項目,需得到城規會審批才可發展。
  • 發展項目的布局圖(layout plan of the development): 會列出樓盤界線內的建築物,即包括不同座數,還有露天地方、設施同未發展土地的位置和分布。部份樓書會詳細指出泳池泛光燈位置、通風槽等位置,讓買家作出預算。
  • 期數的住宅物業的樓面平面圖(floor plans of residential properties in the phase): 可以看到每層的單位伙數、升降機數目、各單位的尺寸,門、窗及結構牆位置,廚房是否開放式等等的有用資料,並會透過表列出層與層之間的高度,但層與層之間的高度是指,樓層之石屎地台面,與上一層石屎地台面之間的距離,跟實際入屋量度會有輕微出入。
  • 期數中的住宅物業的面積 (area of residential properties in the phase): 表列出不同單位的面積,部份不計入實用面積的項目,如空調機房、窗台、平台、天台則會分開列出。
  • 期數中的停車位的樓面平面圖 (floor plans of parking spaces in the phase): 會列出項目提供的車位數目及尺寸,包括住宅車位、訪客車位、電單車車位、傷殘人士停車位、上落客貨車位,以及該車位的實際位置。愈來愈多家庭揸車下,加上新盤車位數目不足,故相關資訊對不少準買家來說也相當重要。
  • 公契摘要(summary of deed of mutual covenant): 公契就是規管大廈內業主的權利與責任。當中會列出業權份數、以及管理公司的任期及約滿酬金等資訊。一個大廈能否養狗,抑或兩戶投訴下便不可以養狗等資訊,也可從這一欄中獲取。如果想閱覽整份大廈公契則可以前往發展項目的指定網站,發展商會上載整份公契予準買家查閱。
  • 批地文件的摘要(summary of land grant): 批地文件就是政府批出土地予發展商起樓的條款,內裡設有完工日期、可建樓面面積、需興建的公共設施、需興建車位數目的規定、發水上限等資訊,對了解一個屋苑有多少公共設施極有幫助,因為很多時地契地規定相關公共設施需由發展商負責日後維修,而相關費用多數透過公契列明轉嫁予業主負責,變相也影響了管理費高低。
  • 公共設施及公眾休憩用地的資料(information on public facilities and public open spaces): 多為業主需要負責日後維修的公共設施,會影響管理費高低。
  • 期數中的建築物的橫截面圖 (cross-section plan of building in the phase): 會透過側面反映物業的直落面,並標示出由地面至最低住宅樓層的水平。這張圖的重要性也在於讓大家了解有沒有一些低層單位會置於行人路之下,過去有部份新盤就設於行人路之下,在橫截面圖中可顯示出來。
  • 期數中的公用設施的資料(information on common facilities in the phase): 會用表列出園林面積、以及會所面積。往往相關面積愈大,管理費愈高
  • 裝置、裝修物料及設備(fittings, finishes and appliances): 會列出由外部裝修如外牆、窗框、電梯大堂、升降格、信箱等用料,並會仔細列出內部裝修所採用的物料、以及單位提供的電器數目及品牌等。部份細單位不設明火煮食、或不設煤氣爐,也能透過這一欄目中找出相關內容。
  • 有關資料: 樓盤有關紓緩噪音的措施、單位是否安裝了固定窗等;又或者大廈是否需要用吊船進行檢查、保養、清潔及維修外牆工作,都會在這部份中列出。

最後值得一提,準買家還要注意所取得的樓書是最新版本,因樓盤銷售期間,賣方必須最少每三個月檢視或者修改樓書一次,以確定樓書所列出的資料,準確反映檢視日期的情況。尤其是購買樓花的買家,要留意建築圖則有機會會在建築期間改動,而這些改動有可能日後對住戶造成影響,所以即使購買了物業,都要定期留意樓書有沒有更新。


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