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「Kennedy 38」在2021年尾開售,折後即供均價26,888元/呎,一個開放式單位要600多萬元入場。港島鐵路盤、加上又有細單位,某程度也符合收租客的口味。究竟租值又能否追上樓價?
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項目背景
貴價開售有支持只因一個賣點,鄰近港鐵「堅尼地城站」,我剛才由B出口步行一分鐘已能到達樓盤。「Kennedy 38」主打上車間隔,以287-332呎一房佔多,分層合共有200個單位,佔全盤59%;同時也提供100個開放式單位,以及少量兩房。我們抽中開箱的單位,就是一個位於高層301呎的一房戶。業主當日以930多萬元買入,每呎超過30,000元。
表: Kennedy 38資料表
地址 | 堅尼地城卑路乍街38號 |
單位數目 | 341個 |
面積 | 207-1,000呎 |
校網 | 11區 |
發展商 | 新地、恒基、會德豐 |
表: 驗樓單位資料
屋苑 | Kennedy 38 |
面積 | 301呎 |
單位 | 高層N室 |
樓價 | 931.95萬元 |
呎價 | 30,962元 |
得分 | 98分 |
驗樓發現
單位玄關鞋櫃鄰近雪櫃
30,000元一呎的一房單位,內櫳會有幾豪華,入屋看看便知道。入屋會經過一個玄關,這幅牆身擺放了控制板及全屋傢電開關外,上方還有磁石,可以貼上一些通告或告示紙,對面位置門後設有凹位,平常多用做鞋櫃及放鎖匙,這裡也不例外,到頂位置為儲物櫃,內裡有點深,還附設掛鈎,中空位置可放鎖匙,以及無線電話充電器,下方位置放置鞋櫃,亦設有掛鈎,旁邊還設有儲物櫃,下方為雙門雪櫃。雪櫃旁放置鞋櫃是否衛生,如此鄰近食物是否好,這點見仁見智。
廚房儲物櫃內設向下拉動層架
行前一點開放式廚房,因為篤篤位置屬於毗鄰單位,所以廚房呈一個L型設計,卻因為一幅牆身令廚房斬開了兩截,一邊像自成一角的洗手盆,而 毗鄰就是工作枱面,放置了煮食爐後,餘下備餐區空間很闊落。善用空間都上下都做了儲物櫃,同時亦設有這類向下拉的儲物架,最高承重8公斤,不擔心用不到高空的位置,而下方擺放了什麼? 設有一張可以伸縮式的餐枱,增加枱面空間,亦擺放了七合一微波蒸烤爐及洗衣及乾衣機。
廚房洗衣機有漏水問題
驗樓師陳智康在測試洗衣及乾衣機時發現有漏水問題,建議業主需處理,估計去水喉扭不實有關。他表示,因為現在新盤的洗衣機,發展商不會試水,因為擔心有餘水在洗衣機內而有嗡味,所以必須待業主收樓後才試水,方才發現如此問題。
客飯廳空間不算寬敞
30,000元呎的身價,贏位置,但輸空間。客飯廳主體面積不算十分大。由開放式廚房末端一直行到露台位,這裡約超過2.6米,闊2.45米,客飯廳主體面積約70呎左右,但勝在兩邊牆身夠平直,所以放擺放梳化及電視都有彈性。露台橫跨了整個客飯廳,這裡也反映了身價所在,因為樓盤位處的方位,也屬於最高的五層之一,所以剛好透過前方舊樓,可以望到卑路乍灣海景、青衣及葵涌海景,亦屬於全盤的一線景觀。
露台頂設可向下拉動的冷氣機散熱器
露台22呎,並不屬於新式露台三合一設計。冷氣機散熱器不是置於外牆,就是露台天花,日後維修都會比較危險。單位多了一點設計,單位的冷氣機散熱器置於頂部,上方設有冚板,鬆開螺絲便可向外拉,阻擋了高空位置,另附設一些安全扣,方便利用安全繩工人維修冷氣,也算是舊式設計中的一些貼心設計。
洗手間屬黑廁及套廁設計
之後再參觀單位的睡房及洗手間。洗手間並不是客廁設計,而是屬於套廁,設於睡房內。如經常會招呼朋友回家,朋友要用洗手間就可能要經過睡房才入到去。我們可以去看看,其實一房單位都有三個單位屬於客廁設計,餘下的才是套廁。而套廁之中,這個單位就屬於黑廁不利通風。洗手間附設了抽氣扇,都附設了抽濕機,可以減少洗手間積聚濕氣有霉菌。
胡.說評析
驗樓得分
單位接近沒有太大問題,雖然30,000元呎,但也大致對得住身價,驗樓師給單位98分,評級為A,為我們驗樓以來的新高。我們把驗樓結果轉交發展商,回覆指,承建商已即時跟進提出的事項,將通知業主驗收。單位問題不算多,所以接近可以即收樓即租,鄰近香港大學有穩定海外學生客源、亦可吸引一些在中區上班的白領,加上以單幢樓來說,「Kennedy 38」都設有兩層會所,室內及室外也有不少休憩區域,亦增設了不少工作枱面,切合在家工作人士需要。
租值被管理費蠶食
物業身價30,000元,租值是否追得上卻就是另一話題。項目入伙時約有十個租盤,類近驗樓單位叫租約23,000-25,000元,平均呎租76元-83元呎,若能夠租得出,回報則有2.9-3.2厘,但至截稿時暫時未錄得相關租務成交,且樓盤本身管理費也高企,每呎要…元,亦會蠶食回報。
項目由舊樓併購重建而成
還有一點變化要考慮,就是樓盤的周邊環境。「Kennedy 38」前身為舊樓重建項目,前身為「保發大樓」及「天成工業大廈」兩個舊樓,發展商透過併購舊樓收購而成。當中,新地在持有的「保發大樓」在收購了逾80%業權後,提出強制拍賣;其後毗鄰「天成工業大廈」,則被恒基在強拍前統一業權,並合併地盤一起發展。
周邊用地正被財團收購
剛剛談到驗樓單位的景觀較有保障,是因為部份向後方即「山市街」方向的單位,毗鄰的舊樓,包括「卑路乍街32-32B號」、「山市街1E-1J號」現時均屬於七層高的舊式住宅,翻查資料均被人以劃一價購入,不排除是由同一財團所購入,但其後又有取消交易等個案,可能跟收購告吹有關。若日後舊樓拆卸重建,則會對「Kennedy 38」部份單位的景觀構成阻擋。
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