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「Kennedy 38」在2021年尾開售，折後即供均價26,888元/呎，一個開放式單位要600多萬元入場。港島鐵路盤、加上又有細單位，某程度也符合收租客的口味。究竟租值又能否追上樓價?
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項目背景
貴價開售有支持只因一個賣點，鄰近港鐵「堅尼地城站」，我剛才由B出口步行一分鐘已能到達樓盤。「Kennedy 38」主打上車間隔，以287-332呎一房佔多，分層合共有200個單位，佔全盤59%；同時也提供100個開放式單位，以及少量兩房。我們抽中開箱的單位，就是一個位於高層301呎的一房戶。業主當日以930多萬元買入，每呎超過30,000元。
表: Kennedy 38資料表
| 地址 | 堅尼地城卑路乍街38號 |
| 單位數目 | 341個 |
| 面積 | 207-1,000呎 |
| 校網 | 11區 |
| 發展商 | 新地、恒基、會德豐 |
表: 驗樓單位資料
| 屋苑 | Kennedy 38 |
| 面積 | 301呎 |
| 單位 | 高層N室 |
| 樓價 | 931.95萬元 |
| 呎價 | 30,962元 |
| 得分 | 98分 |
驗樓發現
單位玄關鞋櫃鄰近雪櫃
30,000元一呎的一房單位，內櫳會有幾豪華，入屋看看便知道。入屋會經過一個玄關，這幅牆身擺放了控制板及全屋傢電開關外，上方還有磁石，可以貼上一些通告或告示紙，對面位置門後設有凹位，平常多用做鞋櫃及放鎖匙，這裡也不例外，到頂位置為儲物櫃，內裡有點深，還附設掛鈎，中空位置可放鎖匙，以及無線電話充電器，下方位置放置鞋櫃，亦設有掛鈎，旁邊還設有儲物櫃，下方為雙門雪櫃。雪櫃旁放置鞋櫃是否衛生，如此鄰近食物是否好，這點見仁見智。
廚房儲物櫃內設向下拉動層架
行前一點開放式廚房，因為篤篤位置屬於毗鄰單位，所以廚房呈一個L型設計，卻因為一幅牆身令廚房斬開了兩截，一邊像自成一角的洗手盆，而 毗鄰就是工作枱面，放置了煮食爐後，餘下備餐區空間很闊落。善用空間都上下都做了儲物櫃，同時亦設有這類向下拉的儲物架，最高承重8公斤，不擔心用不到高空的位置，而下方擺放了什麼? 設有一張可以伸縮式的餐枱，增加枱面空間，亦擺放了七合一微波蒸烤爐及洗衣及乾衣機。
廚房洗衣機有漏水問題
驗樓師陳智康在測試洗衣及乾衣機時發現有漏水問題，建議業主需處理，估計去水喉扭不實有關。他表示，因為現在新盤的洗衣機，發展商不會試水，因為擔心有餘水在洗衣機內而有嗡味，所以必須待業主收樓後才試水，方才發現如此問題。
客飯廳空間不算寬敞
30,000元呎的身價，贏位置，但輸空間。客飯廳主體面積不算十分大。由開放式廚房末端一直行到露台位，這裡約超過2.6米，闊2.45米，客飯廳主體面積約70呎左右，但勝在兩邊牆身夠平直，所以放擺放梳化及電視都有彈性。露台橫跨了整個客飯廳，這裡也反映了身價所在，因為樓盤位處的方位，也屬於最高的五層之一，所以剛好透過前方舊樓，可以望到卑路乍灣海景、青衣及葵涌海景，亦屬於全盤的一線景觀。
露台頂設可向下拉動的冷氣機散熱器
露台22呎，並不屬於新式露台三合一設計。冷氣機散熱器不是置於外牆，就是露台天花，日後維修都會比較危險。單位多了一點設計，單位的冷氣機散熱器置於頂部，上方設有冚板，鬆開螺絲便可向外拉，阻擋了高空位置，另附設一些安全扣，方便利用安全繩工人維修冷氣，也算是舊式設計中的一些貼心設計。
洗手間屬黑廁及套廁設計
之後再參觀單位的睡房及洗手間。洗手間並不是客廁設計，而是屬於套廁，設於睡房內。如經常會招呼朋友回家，朋友要用洗手間就可能要經過睡房才入到去。我們可以去看看，其實一房單位都有三個單位屬於客廁設計，餘下的才是套廁。而套廁之中，這個單位就屬於黑廁不利通風。洗手間附設了抽氣扇，都附設了抽濕機，可以減少洗手間積聚濕氣有霉菌。
胡．說評析
驗樓得分
單位接近沒有太大問題，雖然30,000元呎，但也大致對得住身價，驗樓師給單位98分，評級為A，為我們驗樓以來的新高。我們把驗樓結果轉交發展商，回覆指，承建商已即時跟進提出的事項，將通知業主驗收。單位問題不算多，所以接近可以即收樓即租，鄰近香港大學有穩定海外學生客源、亦可吸引一些在中區上班的白領，加上以單幢樓來說，「Kennedy 38」都設有兩層會所，室內及室外也有不少休憩區域，亦增設了不少工作枱面，切合在家工作人士需要。
租值被管理費蠶食
物業身價30,000元，租值是否追得上卻就是另一話題。項目入伙時約有十個租盤，類近驗樓單位叫租約23,000-25,000元，平均呎租76元-83元呎，若能夠租得出，回報則有2.9-3.2厘，但至截稿時暫時未錄得相關租務成交，且樓盤本身管理費也高企，每呎要…元，亦會蠶食回報。
項目由舊樓併購重建而成
還有一點變化要考慮，就是樓盤的周邊環境。「Kennedy 38」前身為舊樓重建項目，前身為「保發大樓」及「天成工業大廈」兩個舊樓，發展商透過併購舊樓收購而成。當中，新地在持有的「保發大樓」在收購了逾80%業權後，提出強制拍賣；其後毗鄰「天成工業大廈」，則被恒基在強拍前統一業權，並合併地盤一起發展。
周邊用地正被財團收購
剛剛談到驗樓單位的景觀較有保障，是因為部份向後方即「山市街」方向的單位，毗鄰的舊樓，包括「卑路乍街32-32B號」、「山市街1E-1J號」現時均屬於七層高的舊式住宅，翻查資料均被人以劃一價購入，不排除是由同一財團所購入，但其後又有取消交易等個案，可能跟收購告吹有關。若日後舊樓拆卸重建，則會對「Kennedy 38」部份單位的景觀構成阻擋。
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