【英國買樓陷阱】海外置業六大伏位!有何解決方法?

面對目前本港的政經局勢,不少覺得心灰意冷的香港人都選擇移民,造就近年隔山買牛風氣相當盛行。相對於本港樓市,海外樓市銷售規管相對寬鬆,結果也出現不少海外置業陷阱,究竟可以怎樣預防?我們訪問了幾位過來人,希望透過個案分析,透過一文整理海外樓市置業伏位以及應對方法。

 海外樓市置業的流程,跟本港大不同。如果對本港新盤二手樓、以及英國物業有興趣的準買家,也可按橙色的關鍵字,我們已製作了不同懶人包供大家參考。如果覺得我們內容有用,也可追蹤我們Facebook專頁、或訂閱YouTube頻道,多多支持!!

快速跳往:苦主個案六大海外置業陷阱陷阱解決方法

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個案1: 英國學生宿舍

  • 物業類型: 學生宿舍
  • 地點: 英國利物浦
  • 苦主: 陳先生

「自己做了傻仔,都應該,沒有辦法了。」陳先生苦笑說。在2012年某一天,陳先生翻開報紙,偶然看見有專門推售海外樓的代理行,推出英國利物浦學生宿舍,當時售價51,000英鎊,覺得售價相宜,加上看好英國教育前景,所以便前往銷售處了解,職員以保證回報九厘作為招徠。

「保證兩年有九厘回報,我自己也打了折扣,假設有七厘、八厘,在第八至九年後,差不多有一倍回報了。即使房價貶值,但我卻已保本,覺得怎樣也是賺錢的。而且因為英國教育卓越,所以覺得投資學生宿舍出現亂子的機會很細。」

計算過風險,即場支付20,000元港幣留位費,翌日上代理行辦公室,在律師見證下支付了一半樓價,相當於25,500英鎊。餘額在入伙時才找清。不過,原定入伙時要找清尾數卻發現沒有人追收,開始覺得事有蹺蹊。

「起初沒有為意,後來,我在利物蒲的項目卻延遲了接近一年,才覺得有問題,本來要繳付餘下的一半尾數,但一直延至年尾也沒有追數。去到年尾時,報道有些傳言說,陸續有英國物業爛尾,我就走向展銷廳向當時的職員問清楚。」陳先生說

當時職員一方面說沒有問題,同時又說發展商表示項目會完工。鑑於陳先生覺得代理行本身品牌大,也信以為真,但怎料項目仍是一再拖延,後來真的出事。陳先生回想當日在售樓處現場,職員跟他說,他所支付的訂金會存放在律師樓託管,但實際上並非如此。

「我也不知道項目是否繼續興建,後來需要繳付餘下一半樓價時,律師也只說,你付錢就可以了。當時內心覺得奇怪。最後真的爆煲,公司拋出另一個方案,希望項目可以完成,如果可以加錢,可以選購其他地方的物業;我則選擇現金賠償。」陳先生說。

最終,發展商及代理行賠償16,000英鎊,但賠償卻要分階段支付,在支付了八千英鎊後,餘下八千英鎊卻沒有兌現承諾賠償,最終陳先生只能訴諸小額錢債追討。「海外物業沒有監管,當時也是爆煲後才知道,我太天真,沒有辦法。隔山買牛,最好是買現樓,千萬不要相信保證投資,有保證投資,這個世界上沒有人會保證發達,如果保證投資多於3-5%,自己也要小心一點。」

個案2: 英國住宅物業

  • 物業類型: 住宅物業
  • 地點: 英國曼徹斯特
  • 苦主: 陳先生

「他提到有租金保證,7%回報,大約保證兩年。」陳先生說。一直鍾情於海外投資的陳先生,早於1994年已踏足英國物業市場。在2016年,他在英國曼徹斯特市中心以北的地方進行考察,回港後發現廣告介紹附近有一個樓盤正在開售,覺得很有興趣,於是便前往銷售展覽廳了解。

在場職員向陳先生表示,付款條款上需要支付35%作出首期,但陳先生反問: 「為何35%如此高企,一般也多數為25%? 」職員卻跟陳先生解釋,由於物業較便宜,故需要徵收較高比例首期,但陳先生不認同。經過商討後,職員終屈服願意接納陳先生繳付25%首期的要求。

職員又跟陳先生表示,項目提供兩年七厘回報保證。「某程度是吸引的,但對我來說卻不吸引,我寧願發展商直接減價。因為羊毛出自羊身上,發展商只是提高了價格,然後把租金計算在內,之後再在兩年內把租金交給你。」於是陳先生又跟代理商討直接減價,代理也作出妥協,於是陳先生成功以19.9萬英鎊購入一個單位,當中附帶一個車位,以及附送3500英鎊的全屋傢俬電器,並在現場支付了3,000英鎊的預留費。

翌日,陳先生往律師行簽約時,律師跟他解釋物業地租雜費時,卻發現有大問題。「當時我問過有沒有律師在場,但代理表示律師當天有要事未能到達,要翌日才可到達。在場銷售人員起初說,每年需支付300英鎊的地租,但當律師把相關文件轉交給我時,我卻發現並非如此,首十年地租300英鎊,但每十年就會倍升,每十年要加一倍。」

而且最令陳先生放心不下,是簽署的合約。「我收到發展商律師寄來的文件及租約,該公司並不是發展商本身,而是另一間公司。透過查冊發現,該公司是由發展商其中兩名股東成立,跟該發展商完全沒有關係,而該公司的註冊資本只有30萬英鎊,覺得很奇怪,一個發展商負責如此大的項目,為何只有30多萬英鎊呢? 我就起了疑心。」

最終,陳先生選擇取消交易,但已支付的預留費30000元,代理就說不可退回。於是他透過消委會、海關投訴,最後還要向小額錢債追討,最終用了九個月時間才能追回。雖然金錢上沒有損失,但精神上卻相當折騰。

六大海外樓市常見中伏位

除了爛尾樓未能完工外,海外置業還有不少常見陷阱,當中六大常見伏位,買家可以留意,以防自己中招。

伏位1: 保證租金回報

捉著港人對銀紙貶值的恐懼,很多海外物業來港推售時,都會提供「租金回報保證」。買家原本把資金存放銀行是沒有利息收入,但透過買入海外物業卻有租金收入。而且由於相租務回報保證高達七至八厘,不單較投資本港物業為高,買家又不用煩於找租客下,類近推售概念在港人眼中就變得相當吸引。但實情很多時買家預期的租金,有一部份會先被扣除租務托管公司的服務費,變相回報會較原本所知的少。

伏位2: 租務外判予第三方處理

更重要一點,雖然是發展商提出租金回報保證,但實情整個租務流程,發展商也會外判予其他公司處理,所以如果租務托管公司出了什麼問題,租務回報只變成空談,發展商不會負責任。相關概念不單在英國樓有出現,其他境外物業也有同樣情況。尤其大灣區物業就最鍾情用如此方法推售。他們的用語是「反租」。因此若樓盤提供類近優惠,準買家應該要問,究竟租務是否由發展商自己包辦;若否,則要查看租務公司本身是否可信,而別相信銷售人員的一面之辭。

伏位3: 拆售格仔鋪的圖則跟現實不符

除了住宅外,有一些項目則為非住宅物業。例如大灣區內就有不少「格仔舖」推售,或是分拆酒店房間項目,這些類型的物業,買家也要份外小心。究竟什麼是「格仔舖」? 我們曾經見過一些項目,本身是由一個超級市場承租了一大遍空間,但銷售人員卻跟你說,可以選購超市中的某個位置。由於超級市場已經租入了該單位,故已有穩定租金收入,待超市的租約完結後,就可取回自己的部份作放租用途。問題是,部份圖則未經審核,變相收樓時的位置,跟原先購入的並不盡相同。當然相關項目不完工的例子也屢見不鮮。

伏位4: 店鋪酒店租金分成計劃

也見過一些內地項目,就是拆售濕地街市。銷售人員會強調街市在當地很受歡迎,要經過嚴格投標才可以出租,客源很穩定。通常他們會定出一些條款,在某年期內的租金收入,公司會跟準買家分成,幾年後就可取回自用;也有部份酒店房間拆售項目,業主把管理權交給發展商作出租之用,租金會跟發展商對分,而自己還可在一年間入住幾天,但最終出租率不高下,租金少於預期。

伏位5: 發展商回購無法兌現

部份還會表明在某年後會進行回購,有點類似債券般可以贖回,業主角度,有發展商包底封了蝕本門,感覺一定好著數,但很多時發展商在買家簽約,並繳付訂金後就已經挾帶私逃,資金鏈斷裂下無法完工,故很多時這些條款只是空頭支票。

伏位6: 地租倍升

始終跟香港物業不同,例如在英國物業需要繳付的地租,徵收金額卻可以每十年跳升。第二個個案中陳先生購入的曼徹斯特的住宅項目,首十年地租300英鎊,但每十年就會倍升,每十年要加一倍,不單會影響轉手能力。部份銀行已表明,如果地租徵收異常,他們是會拒絕向買家承造按揭。

追討渠道

由於很多時,在本港從事海外物業的本港公司只負責銷售工作,但買家與海外發展商就物業買賣上的糾紛則未必會介入,很多時出事後,準買家往往覺得投訴無門。除了自行在市場上尋找外國當地律師、政府部門介入外,在本港可以協助的部門有以下:

  • 地產代理監管局: 地產代理監管局發出《銷售香港境外的未建成物業指引》在2018年4月1日生效,如個別代理或代理公司,同時從事境外物業的地產代理工作,必須持有地產代理監管局發出的牌照,並且要遵守《地產代理條例》、《操守守則》及地產代理監管局發出的指引。相關指引規定,代理必須為進行盡職審查、及備存紀錄等規定,違反可被監管局作紀律處分。但由於相關措施只針對持牌代理,故純粹處理香港境外物業的地產工作,是不受地產代理監管局所監管的。
  • 消委會 / 香港海關 / 警方: 如果在銷售過程中涉及失實陳述、或虛假聲明,有機會涉及違反《商品說明條例》(第362章),買家可向消委會或香港海關作出申報,或報警求助。據政府數字顯示,消委會在2017年-2019年累計收到99宗境外物業投訴,涉及3600萬元,並成功透過調解協助13宗個案取回訂金。而香港海關則收到37宗有關投訴。至於香港警方則自2018年-2019年間則接獲8宗相關案件,涉及損失總金額為1.82億元。
  • 民事索償: 如追討金額不高,買家與地產代理公司談不攏下,則可嘗試入稟小額錢債作出追討,但追討上限為75,000元;超過75,000元則需呈上區域法院處理,但民事索償費時失事,事主也需要因出庭而花費不少精神及時間。

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