面對目前本港的政經局勢，不少覺得心灰意冷的香港人都選擇移民，造就近年隔山買牛風氣相當盛行。相對於本港樓市，海外樓市銷售規管相對寬鬆，結果也出現不少海外置業陷阱，究竟可以怎樣預防?我們訪問了幾位過來人，希望透過個案分析，透過一文整理海外樓市置業伏位以及應對方法。
海外樓市置業的流程，跟本港大不同。如果對本港新盤、二手樓、以及英國物業有興趣的準買家，也可按橙色的關鍵字，我們已製作了不同懶人包供大家參考。如果覺得我們內容有用，也可追蹤我們Facebook專頁、或訂閱YouTube頻道，多多支持!!
英國生活指南： 【移民英國】BNO移民FAQ！申請程序、資格、費用一文睇晒！(10月23日更新) 【英國買樓按揭】香港銀行申請攻略！息率、壓測、陷阱全面睇 【英國買樓2020】一二手樓置業程序、陷阱、放租、雜費懶人包！ 【移民英國】50萬鎊以下物業免收印花稅！五大注意事項你要知！ 【英國買樓教學】倫敦樓價走勢、發展區域懶人包 【英國升學移民】教你分英國學校種類！怎樣辨別學校好與壞？ 【英國升學準備】詳列報讀中小學手續！分析大學熱門科目重要日期！ 【英國升學】子女升學前五大準備！幫仔女搵樓有咩要注意？
個案1: 英國學生宿舍
- 物業類型: 學生宿舍
- 地點: 英國利物浦
- 苦主: 陳先生
「自己做了傻仔，都應該，沒有辦法了。」陳先生苦笑說。在2012年某一天，陳先生翻開報紙，偶然看見有專門推售海外樓的代理行，推出英國利物浦學生宿舍，當時售價51,000英鎊，覺得售價相宜，加上看好英國教育前景，所以便前往銷售處了解，職員以保證回報九厘作為招徠。
「保證兩年有九厘回報，我自己也打了折扣，假設有七厘、八厘，在第八至九年後，差不多有一倍回報了。即使房價貶值，但我卻已保本，覺得怎樣也是賺錢的。而且因為英國教育卓越，所以覺得投資學生宿舍出現亂子的機會很細。」
計算過風險，即場支付20,000元港幣留位費，翌日上代理行辦公室，在律師見證下支付了一半樓價，相當於25,500英鎊。餘額在入伙時才找清。不過，原定入伙時要找清尾數卻發現沒有人追收，開始覺得事有蹺蹊。
「起初沒有為意，後來，我在利物蒲的項目卻延遲了接近一年，才覺得有問題，本來要繳付餘下的一半尾數，但一直延至年尾也沒有追數。去到年尾時，報道有些傳言說，陸續有英國物業爛尾，我就走向展銷廳向當時的職員問清楚。」陳先生說
當時職員一方面說沒有問題，同時又說發展商表示項目會完工。鑑於陳先生覺得代理行本身品牌大，也信以為真，但怎料項目仍是一再拖延，後來真的出事。陳先生回想當日在售樓處現場，職員跟他說，他所支付的訂金會存放在律師樓託管，但實際上並非如此。
「我也不知道項目是否繼續興建，後來需要繳付餘下一半樓價時，律師也只說，你付錢就可以了。當時內心覺得奇怪。最後真的爆煲，公司拋出另一個方案，希望項目可以完成，如果可以加錢，可以選購其他地方的物業；我則選擇現金賠償。」陳先生說。
最終，發展商及代理行賠償16,000英鎊，但賠償卻要分階段支付，在支付了八千英鎊後，餘下八千英鎊卻沒有兌現承諾賠償，最終陳先生只能訴諸小額錢債追討。「海外物業沒有監管，當時也是爆煲後才知道，我太天真，沒有辦法。隔山買牛，最好是買現樓，千萬不要相信保證投資，有保證投資，這個世界上沒有人會保證發達，如果保證投資多於3-5%，自己也要小心一點。」
個案2: 英國住宅物業
- 物業類型: 住宅物業
- 地點: 英國曼徹斯特
- 苦主: 陳先生
「他提到有租金保證，7%回報，大約保證兩年。」陳先生說。一直鍾情於海外投資的陳先生，早於1994年已踏足英國物業市場。在2016年，他在英國曼徹斯特市中心以北的地方進行考察，回港後發現廣告介紹附近有一個樓盤正在開售，覺得很有興趣，於是便前往銷售展覽廳了解。
在場職員向陳先生表示，付款條款上需要支付35%作出首期，但陳先生反問: 「為何35%如此高企，一般也多數為25%? 」職員卻跟陳先生解釋，由於物業較便宜，故需要徵收較高比例首期，但陳先生不認同。經過商討後，職員終屈服願意接納陳先生繳付25%首期的要求。
職員又跟陳先生表示，項目提供兩年七厘回報保證。「某程度是吸引的，但對我來說卻不吸引，我寧願發展商直接減價。因為羊毛出自羊身上，發展商只是提高了價格，然後把租金計算在內，之後再在兩年內把租金交給你。」於是陳先生又跟代理商討直接減價，代理也作出妥協，於是陳先生成功以19.9萬英鎊購入一個單位，當中附帶一個車位，以及附送3500英鎊的全屋傢俬電器，並在現場支付了3,000英鎊的預留費。
翌日，陳先生往律師行簽約時，律師跟他解釋物業地租雜費時，卻發現有大問題。「當時我問過有沒有律師在場，但代理表示律師當天有要事未能到達，要翌日才可到達。在場銷售人員起初說，每年需支付300英鎊的地租，但當律師把相關文件轉交給我時，我卻發現並非如此，首十年地租300英鎊，但每十年就會倍升，每十年要加一倍。」
而且最令陳先生放心不下，是簽署的合約。「我收到發展商律師寄來的文件及租約，該公司並不是發展商本身，而是另一間公司。透過查冊發現，該公司是由發展商其中兩名股東成立，跟該發展商完全沒有關係，而該公司的註冊資本只有30萬英鎊，覺得很奇怪，一個發展商負責如此大的項目，為何只有30多萬英鎊呢? 我就起了疑心。」
最終，陳先生選擇取消交易，但已支付的預留費30000元，代理就說不可退回。於是他透過消委會、海關投訴，最後還要向小額錢債追討，最終用了九個月時間才能追回。雖然金錢上沒有損失，但精神上卻相當折騰。
六大海外樓市常見中伏位
除了爛尾樓未能完工外，海外置業還有不少常見陷阱，當中六大常見伏位，買家可以留意，以防自己中招。
伏位1: 保證租金回報
捉著港人對銀紙貶值的恐懼，很多海外物業來港推售時，都會提供「租金回報保證」。買家原本把資金存放銀行是沒有利息收入，但透過買入海外物業卻有租金收入。而且由於相租務回報保證高達七至八厘，不單較投資本港物業為高，買家又不用煩於找租客下，類近推售概念在港人眼中就變得相當吸引。但實情很多時買家預期的租金，有一部份會先被扣除租務托管公司的服務費，變相回報會較原本所知的少。
伏位2: 租務外判予第三方處理
更重要一點，雖然是發展商提出租金回報保證，但實情整個租務流程，發展商也會外判予其他公司處理，所以如果租務托管公司出了什麼問題，租務回報只變成空談，發展商不會負責任。相關概念不單在英國樓有出現，其他境外物業也有同樣情況。尤其大灣區物業就最鍾情用如此方法推售。他們的用語是「反租」。因此若樓盤提供類近優惠，準買家應該要問，究竟租務是否由發展商自己包辦；若否，則要查看租務公司本身是否可信，而別相信銷售人員的一面之辭。
伏位3: 拆售格仔鋪的圖則跟現實不符
除了住宅外，有一些項目則為非住宅物業。例如大灣區內就有不少「格仔舖」推售，或是分拆酒店房間項目，這些類型的物業，買家也要份外小心。究竟什麼是「格仔舖」? 我們曾經見過一些項目，本身是由一個超級市場承租了一大遍空間，但銷售人員卻跟你說，可以選購超市中的某個位置。由於超級市場已經租入了該單位，故已有穩定租金收入，待超市的租約完結後，就可取回自己的部份作放租用途。問題是，部份圖則未經審核，變相收樓時的位置，跟原先購入的並不盡相同。當然相關項目不完工的例子也屢見不鮮。
伏位4: 店鋪酒店租金分成計劃
也見過一些內地項目，就是拆售濕地街市。銷售人員會強調街市在當地很受歡迎，要經過嚴格投標才可以出租，客源很穩定。通常他們會定出一些條款，在某年期內的租金收入，公司會跟準買家分成，幾年後就可取回自用；也有部份酒店房間拆售項目，業主把管理權交給發展商作出租之用，租金會跟發展商對分，而自己還可在一年間入住幾天，但最終出租率不高下，租金少於預期。
伏位5: 發展商回購無法兌現
部份還會表明在某年後會進行回購，有點類似債券般可以贖回，業主角度，有發展商包底封了蝕本門，感覺一定好著數，但很多時發展商在買家簽約，並繳付訂金後就已經挾帶私逃，資金鏈斷裂下無法完工，故很多時這些條款只是空頭支票。
伏位6: 地租倍升
始終跟香港物業不同，例如在英國物業需要繳付的地租，徵收金額卻可以每十年跳升。第二個個案中陳先生購入的曼徹斯特的住宅項目，首十年地租300英鎊，但每十年就會倍升，每十年要加一倍，不單會影響轉手能力。部份銀行已表明，如果地租徵收異常，他們是會拒絕向買家承造按揭。
追討渠道
由於很多時，在本港從事海外物業的本港公司只負責銷售工作，但買家與海外發展商就物業買賣上的糾紛則未必會介入，很多時出事後，準買家往往覺得投訴無門。除了自行在市場上尋找外國當地律師、政府部門介入外，在本港可以協助的部門有以下:
- 地產代理監管局: 地產代理監管局發出《銷售香港境外的未建成物業指引》在2018年4月1日生效，如個別代理或代理公司，同時從事境外物業的地產代理工作，必須持有地產代理監管局發出的牌照，並且要遵守《地產代理條例》、《操守守則》及地產代理監管局發出的指引。相關指引規定，代理必須為進行盡職審查、及備存紀錄等規定，違反可被監管局作紀律處分。但由於相關措施只針對持牌代理，故純粹處理香港境外物業的地產工作，是不受地產代理監管局所監管的。
- 消委會 / 香港海關 / 警方: 如果在銷售過程中涉及失實陳述、或虛假聲明，有機會涉及違反《商品說明條例》(第362章)，買家可向消委會或香港海關作出申報，或報警求助。據政府數字顯示，消委會在2017年-2019年累計收到99宗境外物業投訴，涉及3600萬元，並成功透過調解協助13宗個案取回訂金。而香港海關則收到37宗有關投訴。至於香港警方則自2018年-2019年間則接獲8宗相關案件，涉及損失總金額為1.82億元。
- 民事索償: 如追討金額不高，買家與地產代理公司談不攏下，則可嘗試入稟小額錢債作出追討，但追討上限為75,000元；超過75,000元則需呈上區域法院處理，但民事索償費時失事，事主也需要因出庭而花費不少精神及時間。
