【英國買樓按揭】香港銀行申請攻略!息率、壓測、陷阱全面睇

隨著BNO移民通道開放,香港人購置英國物業成風,連帶英國樓宇按揭需求也提升。現時本港匯豐銀行、中國銀行、東亞銀行等,均有協助買家英國物業按揭,買家在香港遞交文件便可。但程序上跟香港住宅物業有什麼不同?有什麼陷阱要注意?

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英國物業按揭申請流程

  • 銀行覆蓋的地區: 本港三大銀行也有提供英國按揭,但實情中銀及東亞銀行的分支並不算多。中國銀行在倫敦(London)、伯明翰(Birmingham)、曼徹斯特(Manchester)、及格拉斯哥(Glasgow)有分支;而東亞銀行則只有倫敦(London)、伯明翰(Birmingham)、曼徹斯特(Manchester)。如果超出該地區的話,銀行能否就該地區提供按揭,需要在選購單位自行向銀行查詢。如果要了解英國不同城市的樓市結構,可按我跳往。
  • 申請流程(一手樓): 由於在英國買一手樓及二手樓的流程也不一樣,故申請時序也不一。如果選購一手物業的買家,往往會在展銷廳內支付了部份誠意金,屆時代理會向準買家發放一張預留信(Reservation form),手持這份預留信就可向銀行申請按揭,樓花物業則在入伙年半年左右申請。
  • 申請流程(二手樓): 選購二手樓,由於買家是會先獲得銀行批出按揭,才正式落訂及交換合同,交易程序跟香港有點不同。準買家跟業主議價成功後,會簽定一份銷售備忘(memorandum of sales),手持這份文件就可以向銀行進行按揭申請。一般由遞交申請至完成過程需時四個月時間。

接受英國物業按揭之香港銀行

銀行網址
匯豐銀行https://www.hsbc.co.uk/mortgages/products/
中國銀行https://www.bankofchina.com/uk/pbservice/pb2/
東亞銀行https://www.hkbea.co.uk/html/en/beauk-personal-banking-residential-buy.html
  • 提供按揭的物業種類: 三大銀行對什麼類型物業提供按揭也略有不同。最特別為東亞銀行,表明只接受「Buy to Let mortgage」(BTL) 出租物業的按揭申請,意即買家購入物業作自住用途是不會獲批的。中國銀行及匯豐銀行則有自住物業「Residential mortgage」及出租物業「Buy to let mortgage」的按揭申請。

各大銀行提供按揭物業種類

 匯豐銀行中國銀行東亞銀行
自住物業 (Residential mortgage)接受接受不接受
出租物業 (Buy To Let mortgage)接受接受接受
  • 申請手續費:  在香港申請英國按揭,很多時銀行會巧立名目收取不同費用。單是需要透過本地銀行協助遞交文件,銀行已可收取買家一筆雜費支出。無論是成功申請與否,銀行不予退還。東亞銀行會收取300英鎊申請費(Application Fee)、0.5%貸款額或最少600英鎊的安排費(Arrangement Fee)、及徵收物業價值的0.1-0.15%作估價費(Valuation Fee)。中國銀行則在申請時要先支付35英鎊作電匯費(Telegraphic Transfer Fee),並就物業價值來徵收估價費,成功申請按揭揭時,要繳交一筆過的安排費;匯豐沒有申請費,卻有數百英鎊的估價費用。

英國物業按揭申請手續費

 匯豐銀行中國銀行東亞銀行
申請費(Application Fee) / 電匯費 (Telegraphic Transfer Fee)不適用35英鎊300英鎊
安排費(Arrangment Fee)不適用1,295英鎊至3,195英鎊 / 0.5%貸款額0.5%貸款額 / 最少600英鎊
估價費(Valuation Fee)數百英鎊,視乎個別情況視乎物業價值物業價值0.1-0.15%
在港申請英國物業按揭,需要先支付多項手續費。
在港申請英國物業按揭,需要先支付多項手續費。

英國物業入息要求及壓力測試

  • 入息要求: 跟香港不同,在英國承造按揭,銀行會先對買家進行第一重審查,需達到一定收入門檻才可以申請。例如東亞銀行規定,申請者必須要有年薪72,000英鎊(港幤約720,000元),才可接受申請。

匯豐銀行也有類近規定,且所訂出的條件更高。如果申請自住物業按揭,必須要有年薪75,000英鎊(港幣約750,000元);如果申請出租物業按揭,以個人名義申請買家必須要有年薪50,000英鎊(港幣約500,000元);公司名義申請買家則達年薪75,000英鎊(港幣約750,000元)。雖然銀行都講明會接受一些來自當地地區入息證明,但銀行在計算年薪時,並不會計算花紅及雙糧等收入,純粹以底薪作為計算基準。

申請按揭門檻

 匯豐銀行中國銀行東亞銀行
自住物業75,000英鎊/年待定不適用
出租物業個人: 50,000英鎊/年
公司: 75,000英鎊/年
待定72,000英鎊/年
註: 只計算底薪、不計算花紅及雙糧等收入
  • 壓力測試: 另外,銀行也會對買家進行加息兩厘的壓力測試,總債務佔入息不得多於五成水平。但值得注意,就是英國銀行對入息的要求較香港嚴謹,所計算的入息為「淨入息」,即會扣除所有個人及家庭使費、生活開支等的入息。因此,別以為加息兩厘應該很輕鬆可通過,實情按揭審批上也傾向嚴謹。

英國按揭成數及年期

  • 按揭成數: 在香港,向銀行承造按揭會受制於金管局指引,銀行最多只能夠承造五至六成按揭;但按揭成數方面,英國銀行則寬鬆一點。不同銀行在年期及按揭成數上也略有不同。東亞銀行表明最高可批出70%按揭;匯豐銀行則可批出75%;而中國銀行則視乎自住或出租,按揭成數會不同。如果自住的話,最高可批出80%按揭,出租則最高75%
  • 按揭年期: 至於按揭年期,中國銀行最高可做到30年按揭年期;而匯豐銀行最長25年,或以退休年齡扣減歲數作計算,兩者取其短作為準;至於東亞銀行則最長只做25年,或以65歲扣減申請人年齡來計算,兩者取其短作準。

按揭年期及成數

 匯豐銀行中國銀行東亞銀行
按揭年期25年 / 退休年齡減申請人年齡  30年25年 / 65歲減申請人年齡
按揭成數75%自住: 80%
出租: 75%
70%
英國物業大部分可做75%按揭
英國物業大部分可做75%按揭

英國按揭息率

除了選取「按揭成數」及「按揭年期」外,申請人還要決定自己選取什麼息率來供樓。大抵來說,英國按揭息率可分「定息按揭」(Fixed rate mortgage)、「浮息按揭」(Tracker mortgage)。

1. 定息按揭(Fixed rate mortgage)

  • 何謂定息按揭: 所謂「定息按揭」,顧名思義,就是令買家在一定期限內,可以確保供款不會隨英倫銀行息率上升而變動。不過本港提供英國按揭的三大銀行中,則只有匯豐銀行及中國銀行有提供「定息按揭」。中國銀行提供的定息按揭為三年期,反觀匯豐銀行則因應不同按揭成數,可選取兩年期及五年期。
  • 定息按揭息率: 雖說息率為「定息」,但實情只在這個「初始期限」(Initial rate period)為定息,而並非全期都是定息。一般來說,針對定息按揭申請者,銀行會收取買家一些「安排費」(Arrangement fee)外,還要求買家繳交設置抵押的「抵押費」(Booking fee)。每一次在定息期完結時,都要再繳交這筆費用。
  • 中國銀行: 中國銀行收取的「抵押費」屬劃一收費。如選用自住定息按揭的抵押費為299英鎊;出租物業定息按揭則為399元。自住定息息率介乎2.83厘-3.43厘,而出租物業介乎3.53厘-4.13厘。
  • 匯豐銀行: 匯豐銀行會按買家揀選「初始定息年期」、自己選擇的定息息率,收取的「抵押費」有高也有低。如果「起始定息息率」較低,則需收取較高的「抵押費」,但如果「起始定息息率」較高,則所需收取的「抵押費」會較低。自住定息息率介乎1.59厘-2.19厘;而出租物業介乎1.69厘-3.09厘。
  • 供息不供本: 部份銀行還容許買家選用「定息按揭」時可以只供息不供本,中銀就有提供類近選項,但只針對投資成份的出租物業,用家投資或自住也不適用,而按揭成數也須較原先規定收緊5%,匯豐銀行則暫時未有提供類近計劃。
  • 罰息期: 跟香港相似,銀行最能賺買家錢也是在起首幾年,故起首幾年也會設定綑綁期(Tied in period),買家在定息期內作部份還款(Overpayment)或贖樓,都要支付一些罰息(Early Repayment Charge)。中銀定出首三年內還款要支付1%貸款額作罰息;匯豐則提供多一些彈性予買家,例如在定息期內,每年可以提前還款10%的剩餘貸款額而不需罰息(Annual Overpayment Allowance);超過出AOA界線的則會被銀行在超出10%的提前還款金額抽取1-5%作罰款。另外在贖樓時,銀行需收取客戶行政費用(Mortgage Exit Administraion Fee)

中國銀行定息按揭計劃 (自住物業)

3年期

起始定息息率(Initial rate)2.83%2.93%3.13%3.43%
其後息率(Variable Rate)3.39%+英國基準利率(=3.49%)3.49%+英國基準利率(=3.59%)3.69%+英國基準利率(=3.79%)3.99%+英國基準利率(=4.09%)
最高按揭成數(Loan to Value Ratio)60%60%-80%75%70%
最高貸款金額(Loan Amount)50,000-500,000英鎊50,000-500,000英鎊500,000-1,000,000英鎊1,000,000-5,000,000英鎊
安排費(Arrangment Fee)1,295英鎊1,295英鎊2,495英鎊貸款額0.5%
抵押費(Booking Fee)299英鎊299英鎊299英鎊299英鎊
提前還款津貼(Annual Repayment Allowance)
罰息金額(Early Repayment Charge)1%1%1%1%

中國銀行定息按揭計劃 (出租物業)

3年期

起始定息息率(Initial rate)3.53%3.83%3.93%4.13%
其後息率(Variable Rate)4.09%+英國基準利率 (=4.19 %)4.39%+英國基準利率 (=4.49%)4.49%+英國基準利率 (=4.59%)4.69%+英國基準利率 (=4.79%)
最高按揭成數(Loan to Value Ratio)60%60%-75%75%65%
最高貸款金額(Loan Amount)50,000-500,000英鎊50,000-500,000英鎊500,000-1,000,000英鎊1,000,000-5,000,000英鎊
安排費(Arrangment Fee)1,895英鎊1,895英鎊3,195英鎊貸款額0.5%
抵押費(Booking Fee)399英鎊399英鎊399英鎊299英鎊
提前還款津貼(Annual Repayment Allowance)
罰息金額(Early Repayment Charge)1%1%1%1%

匯豐銀行定息按揭計劃 (自住物業)

2年期

起始定息息率(Initial rate)1.99%1.59%1.99%1.59%1.99%1.59%
其後息率(Variable Rate)3.54%3.54%3.54%3.54%3.54%3.54%
最高按揭成數(Loan to Value Ratio)75%75%70%70%60%60%
貸款金額(Loan Amount)2,000,000英鎊2,000,000英鎊3,000,000英鎊3,000,000英鎊5,000,000英鎊5,000,000英鎊
安排費(Arrangment Fee)
抵押費(Booking Fee)0999英鎊0999英鎊0999英鎊
提前還款津貼(Annual Repayment Allowance)10%10%10%10%10%10%
罰息金額(Early Repayment Charge)超出提前還款津貼部分1-5%超出提前還款津貼部分1-5%超出提前還款津貼部分1-5%超出提前還款津貼部分1-5%超出提前還款津貼部分1-5%超出提前還款津貼部分1-5%

匯豐銀行定息按揭計劃 (自住物業)

5年期

起始定息息率(Initial rate)2.19%1.89%1.86%2.19%1.89%1.86%2.19%1.64%1.61%
其後息率(Variable Rate)3.54%3.54%3.54%3.54%3.54%3.54%3.54%3.54%3.54%
最高按揭成數(Loan to Value Ratio)75%75%75%70%70%70%60%60%60%
貸款金額(Loan Amount)2,000,000英鎊2,000,000英鎊2,000,000英鎊3,000,000英鎊3,000,000英鎊3,000,000英鎊5,000,000英鎊5,000,000英鎊5,000,000英鎊
安排費(Arrangment Fee)
抵押費(Booking Fee)0999英鎊1,499英鎊0999英鎊1,499英鎊0999英鎊1499英鎊
提前還款津貼(Annual Repayment Allowance)10%10%10%10%10%10%10%10%10%
罰息金額(Early Repayment Charge)超出提前還款津貼部分1-5%超出提前還款津貼部分1-5%超出提前還款津貼部分1-5%超出提前還款津貼部分1-5%超出提前還款津貼部分1-5%超出提前還款津貼部分1-5%超出提前還款津貼部分1-5%超出提前還款津貼部分1-5%超出提前還款津貼部分1-5%

匯豐銀行定息按揭計劃 (出租物業)

2年期

起始定息息率(Initial rate)2.54%2.04%2.39%1.89%2.19%1.69%
其後息率(Variable Rate)4.6%4.6%4.6%4.6%4.6%4.6%
最高按揭成數(Loan to Value Ratio)75%75%65%65%60%60%
貸款金額(Loan Amount)1,000,000英鎊1,000,000英鎊2,000,000英鎊2,000,000英鎊2,000,000英鎊2,000,000英鎊
安排費(Arrangment Fee)
抵押費(Booking Fee)349英鎊1999英鎊349英鎊1999英鎊349英鎊1999英鎊
提前還款津貼(Annual Repayment Allowance)10%10%10%10%10%10%
罰息金額(Early Repayment Charge)超出提前還款津貼部分1-5%超出提前還款津貼部分1-5%超出提前還款津貼部分1-5%超出提前還款津貼部分1-5%超出提前還款津貼部分1-5%超出提前還款津貼部分1-5%

匯豐銀行定息按揭計劃 (出租物業)

5年期

起始定息息率(Initial rate)3.09%2.79%2.84%2.59%2.74%2.49%
其後息率(Variable Rate)4.6%4.6%4.6%4.6%4.6%4.6%
最高按揭成數(Loan to Value Ratio)75%75%65%65%60%60%
貸款金額(Loan Amount)1,000,000英鎊1,000,000英鎊2,000,000英鎊2,000,000英鎊2,000,000英鎊2,000,000英鎊
安排費(Arrangment Fee)
抵押費(Booking Fee)349英鎊1,999英鎊349英鎊1,999英鎊349英鎊1,999英鎊
提前還款津貼(Annual Repayment Allowance)10%10%10%10%10%10%
罰息金額(Early Repayment Charge)超出提前還款津貼部分1-5%超出提前還款津貼部分1-5%超出提前還款津貼部分1-5%超出提前還款津貼部分1-5%超出提前還款津貼部分1-5%超出提前還款津貼部分1-5%

2. 浮息按揭(Tracker Mortgage)

  • 何謂浮息按揭: 顧名思義,買家在「定息按揭」以外,也可選取「浮息按揭」,這個息率往往是由一個息率再加英倫銀行基準息率(Base rate)來釐定,但英倫銀行加息時,基準息率上調,就會令整體樓按息率上調,情況就像香港採用最優惠利率來供樓一樣,有機會隨經濟環加息或減息,而導致供款有不同。現時香港三間有提供英國按揭的主要銀行也有提供浮息按揭。
  • 浮息按揭息率:
  • 東亞銀行: 東亞銀行提供全期浮息息率,視乎貸款銀碼而有不同。貸款銀碼少於500,000英鎊,全期息率為3.5厘+英倫銀行基準息率;如果貸款金額500,000英鎊以上,則全期息率為3.25厘+英倫銀行基準息率。針對「Supreme Gold」的客戶可以再獲0.25厘的扣減。
  • 中國銀行: 中銀也提供全期浮息息率,視乎貸款銀碼及按揭成數有所不同。最高貸款額為5,000,000英鎊,自住物業全期息率,由最低2.39厘+英倫銀行基準息率至最高2.99厘+英倫銀行基準息率(註: 2.49厘-3.09厘);出租物業的全期息率,則由最低3.09厘+英倫銀行基準息率,至最高3.69厘+英倫銀行基準息率(註: 3.19厘-3.79厘)。
  • 匯豐銀行: 匯豐銀行是唯一沒有提供全期浮息息率的銀行,首兩年為浮息按揭,視乎按揭成數及所繳的抵押費而有所不同,自住物業的息率介乎1.89厘-2.09厘;而出租物業的息率介乎1.44厘-2.29厘。表面上看似為定息,但實情這個息口會隨英倫銀行上調或下調基準息率而浮動。兩年起始期後,自住物業的息率為3.54厘、出租物業息率則為4.6厘,同樣會隨英倫銀行息率變化而出現供款高低。
  • 供息不供本: 跟「定息按揭」計劃相同,中國銀行容許買家選用「浮息按揭」時可選擇供息不供本,但只針對投資成份的出租物業,用家投資或自住也不適用,而按揭成數也須較原先規定收緊5%,匯豐銀行及東亞銀行則暫時未有提供類近計劃。
  • 罰息期: 中銀定出首三年內還款要支付1%貸款額作罰息;匯豐的浮息按揭,並沒有提供類近定息按揭的提前還款而不需罰息的津貼,期內提前還款或贖樓均會從1提前還款金額中抽取1-5%作罰款。至於東亞銀行則無論提早贖樓,或部份還款也會徵收150英鎊。如全數提早贖樓,還要支付100英鎊的客戶行政費用(Mortgage Exit Administraion Fee)。

東亞銀行浮息按揭計劃

全期浮息按揭

全期息率(Variable Rate)貸款額 > 500,000英鎊: 3.25厘+英倫銀行基準利率 (=3.35厘)
貸款額 < 500,000英鎊: 3.5厘+英倫銀行基準利率 (=3.6厘)
*Supreme Gold客戶可按息率再減0.25厘
最高按揭成數(Loan to Value Ratio)70%
安排費(Arrangment Fee)貸款額0.5% / 最少600英鎊
抵押費(Booking Fee)
提前還款津貼(Annual Repayment Allowance)
罰息期(Early Repayment Period)按揭年期內
罰息金額(Early Repayment Charge)150英鎊

中國銀行浮息按揭計劃 (自住物業)

全期浮息按揭

全期息率(Variable Rate)2.39%+英國基準利率(=2.49%)2.49%+英國基準利率(=2.59%)2.69%+英國基準利率(=2.79%)2.99%+英國基準利率(=3.09%)
最高按揭成數(Loan to Value Ratio)60%60%-80%75%70%
最高貸款金額(Loan Amount)50,000-500,000英鎊50,000-500,000英鎊500,000-1,000,000英鎊1,000,000-5,000,000英鎊
安排費(Arrangment Fee)1,295英鎊1,295英鎊2,495英鎊貸款額0.5%
抵押費(Booking Fee)
提前還款津貼(Annual Repayment Allowance)
罰息期(Early Repayment Period)1年1年1年1年
罰息金額(Early Repayment Charge)1%1%1%1%

中國銀行浮息按揭計劃 (出租物業)

全期浮息按揭

全期息率(Variable Rate)3.09%+英國基準利率(=3.19%)3.39%+英國基準利率(=3.49%)3.49%+英國基準利率(=3.59%)3.69%+英國基準利率(=3.79%)
最高按揭成數(Loan to Value Ratio)60%60%-75%70%65%
最高貸款金額(Loan Amount)50,000-500,000英鎊50,000-500,000英鎊500,000-1,000,000英鎊1,000,000-5,000,000英鎊
安排費(Arrangment Fee)1,895英鎊1,895英鎊3,195英鎊貸款額0.5%
抵押費(Booking Fee)
提前還款津貼(Annual Repayment Allowance)
罰息期(Early Repayment Period)1年1年1年1年
罰息金額(Early Repayment Charge)1%1%1%1%

匯豐銀行浮息按揭(自住物業)

浮息按揭

2年浮息息率(Initial rate)2.09%2.09%1.89%
其後息率(Variable Rate)3.54%3.54%3.54%
最高按揭成數(Loan to Value Ratio)75%70%60%
貸款金額(Loan Amount)2,000,000英鎊3,000,000英鎊5,000,000英鎊
安排費(Arrangment Fee)
抵押費(Booking Fee)999英鎊999英鎊999英鎊
提前還款津貼(Annual Repayment Allowance)
罰息金額(Early Repayment Charge)超出提前還款津貼部分1-5%超出提前還款津貼部分1-5%超出提前還款津貼部分1-5%

匯豐銀行浮息按揭(出租物業)

浮息按揭

2年浮息息率(Initial rate)2.29%1.79%2.14%1.64%1.94%1.44%
其後息率(Variable Rate)4.6%4.6%4.6%4.6%4.6%4.6%
最高按揭成數(Loan to Value Ratio)75%75%65%65%60%60%
貸款金額(Loan Amount)1,000,000英鎊1,000,000英鎊2,000,000英鎊2,000,000英鎊2,000,000英鎊2,000,000英鎊
安排費(Arrangment Fee)
抵押費(Booking Fee)349英鎊1,999英鎊349英鎊1,999英鎊349英鎊1,999英鎊
提前還款津貼(Annual Repayment Allowance)
罰息金額(Early Repayment Charge)超出提前還款津貼部分1-5%超出提前還款津貼部分1-5%超出提前還款津貼部分1-5%超出提前還款津貼部分1-5%超出提前還款津貼部分1-5%超出提前還款津貼部分1-5%

其他注意細節

  • 申請所需文件: 申請按揭時,除了護照、身份證明文件、住址證明外,買家需預備工作糧單、銀行財務證明予銀行審批按揭。但不同銀行對文件要求的年期並不同。例如東亞銀行需要買家提供入息證明,需提交兩年稅單、六個月的薪金證明、及六個月的月結單。匯豐銀行則只需一年稅單,其餘薪金證明及月結單則跟東亞銀行相若。
 匯豐銀行東亞銀行中國銀行
稅單1年2年最新
薪金證明半年半年3個月
月結單半年半年3個月
  • 物業會拒批按揭: 雖然不同銀行的審批準則不一,但部份銀行會拒絕為樓齡過高、面積太細小、或結構出現問題的物業提供按揭,尤其一些舊樓翻新的物業,過去也出現拒批按揭的情況,變相買家需留意。其中東亞銀行更明確表明,不會接受已有超過三個英國物業的買家申請按揭、不接受地租過高的物業、以及物業樓高超過十八米的物業,需要有外牆結構保證證書才可申請按揭。匯豐銀行則表明,因新冠疫症下對高成數按揭要求高企,暫也拒絕批出85%按揭。
  • 開設英鎊戶口需時: 一般來說,新盤在入伙前半年需申請按揭,而二手樓則需時四個月,但由於按揭申請人需在英國設立一個英鎊戶口,銀行職員提醒,現時大量港人打算把資金調離香港下,開設離岸口打蛇餅,建議在申請按揭前宜盡早作出申請,否則會影響到申請按揭的時間。值得注意,由於港人需要每月把英鎊存入英國戶口內,除了要留意匯兌風險外,還要留意需否收取手續費。以匯豐為例,如果開設了英國Advanced或Premium戶口,則可在網上作環球轉帳;而普通戶口則要透過電匯匯款,需額外收費。

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