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【移民英國】50萬鎊以下物業免收印花稅!五大注意事項你要知!

在《港區國安法》推出後,英國政府放寬BNO持有人的入籍程序,隨即掀起續領BNO的風潮,不少人更有意先到英國置業。英國政府最近宣布,至明年3月31日前,首置客購買50萬英鎊(約491萬港元)以下的住宅物業,將豁免繳付印花稅,但當中有甚麼要注意?

快速跳往:新印花稅階首置定義樓花適用新稅階嗎英國樓價走勢銀行按揭情況明年4月後印花稅階BNO入籍細節

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英國物業印花稅新稅階

英國稅務及海關總署日前公布,由2020年7月8日起至2021年3月31日,在英國購買物業的印花稅將大幅下調,50萬英鎊以下的物業,首置客都可獲豁免繳交印花稅(SDLT),而非首置客則須繳交3%,預計英格蘭 (England) 及威爾斯 (Wales) 有高達90%的物業將獲豁免印花稅,95%位於非核心倫敦地段的物業將免稅。

永久業權(Freehold)印花稅階

物業價格首置客印花稅率非首置客印花稅率
£0-500,0000%3%
£500,001-925,0005%8%
£925,001-1,500,00010%13%
£1,500,000以上12%15%
*資料來源:英國政府

由於印花稅以累進稅階計算,故超出50萬英鎊的物業,首50萬英鎊的樓價將不用繳稅,餘額則以既定稅階計算。假設物業價格是70萬英鎊,買家是首置客,物業價格首50萬英鎊將不用繳稅,500,001至700,000英鎊將被徵5%印花稅,即整個物業將須繳付約10,000英鎊的印花稅,折合約98,100港元。

如果想更精準計算擬購買物業的印花稅,英國政府也有印花稅計算機,只需根據網頁指示,輸入相關資訊即可,可按我跳往。

印花稅計算機
印花稅計算機

注意一:香港有物業不算首置

英國對首置客的定義較為嚴謹,即使你持有的物業不在英國,但仍需計算在內。因此,若你在香港已經持有物業,在此段期間購買英國物業,則需根據非首置客的印花稅階繳付稅項。

注意二:明年3月31日前交樓才適用新稅階

根據英國稅務及海關總署的指引,印花稅報稅表需要在物業交易完成 (Completion date) 後14日內,呈交稅務及海關總署。究竟何謂交易完成?

英國物業成交有兩個重要日子,一是簽約日(Exchanging contracts date),另一個是交易完成日 (Completion date)。前者是買賣雙方同意交易條件,並簽訂買賣合約,如任何一方放棄交易,則需要撻訂;後者則是整個交易完成的日子,當中包括收樓的日子。

交易完成日 (Completion Date) 包括的階段:

  1. 交易代價已過戶
  2. 擁有業權的法律文件,包括屋契等已轉讓至買家
  3. 賣家已經遷出,地區政府亦承認這次交易
  4. 買家已經取得鑰匙
  5. 物業正式歸於買家

若印花稅報稅表須於交易完成後14日內遞交,換言之要於明年3月31日前收樓,交易才適用於新稅階。我們嘗試在英國政府的印花稅計算機,把交易完成日輸入成2021年4月2日,計算機便按照舊有印花稅稅階計算稅項,各購買英國樓花的買家要注意這點。

把交易完成日輸入成2021年4月2日,計算機便按照舊有印花稅稅階計算稅項。
把交易完成日輸入成2021年4月2日,計算機便按照舊有印花稅稅階計算稅項。
2021年4月起,印花稅階將沿用舊有稅階。
2021年4月起,印花稅階將沿用舊有稅階。

注意三:英國樓價正處於下行階段

英國政府突然減免印花稅並非沒有原因,英國財政大臣辛偉誠 (Rishi Sunak) 明言,措施是挽救被新冠肺炎衝擊的疲弱經濟。事實上,根據英倫銀行 (BOE) 5月發布的《中期金融穩定報告》,該行假設受新冠肺炎衝擊,英國的失業率不斷上升,結合低利率因素,當地樓價最差會下跌16%。即使如此,英國銀行體系仍能抵擋衝擊,當中只有6%的按揭個案會變成負資產。

英國稅務及海關總署早於6月亦公布,受疫情衝擊,5月份英國住宅成交按年大跌49.6%,至48,450宗,但按月計始見回升,較本年4月增加16%。此前,在2008年金融海嘯後,英國住宅成交一直穩步上揚,至2016年3月曾升至接近18萬宗,主要因為當時英國政府推出額外印花稅政策,非首置客需要於2016年4月繳交更高稅率。

英國按揭銀行HALIFAX日前發表報告,指英國整體樓價於6月再按月跌0.1%,是自2010年以來首次連續四個月錄得跌幅,但按年仍有2.5%的升幅,而4至6月則有0.9%的按季跌幅,最新平均樓價為237,616英鎊,折合約233.1萬港元。該行預計,英國樓價中期仍有下行壓力,政府救助方案、經濟復蘇步伐,及疫情發展將成為影響樓價的重要因素。

月份HALIFAX英國樓價指數英國平均樓價
2020年6月409.7£237,616
2020年5月410.2£237,855
2020年4月410.9£238,314
2020年3月413.6£239,838
2020年2月414.7£240,461
2020年1月413.7£239,927
2019年12月412.1£238,998
英國稅務及海關總署發表報告,5月英國住宅成交急跌近50%。
英國稅務及海關總署發表報告,5月英國住宅成交急跌近50%。

注意四:買樓前先向銀行查詢按揭情況

正如上面所述,英國樓價正處於下行階段,所以當地銀行都開始「落雨收遮」,逐步暫停高成數按揭的申請。全英國最大按揭機構,全英房屋抵押貸款協會 (Nationwide Building Society) 最近決定,把首置客的最低首期比例,由5%大幅調升至15%。

雖然上述安排只適用於英國本土買家,但購買英國物業前亦最好先向按揭銀行,如匯豐銀行、渣打銀行等查詢最新按揭情況,讓自己有更好預算。此前,本港銀行對英國物業的按揭安排,最高可做70%至75%按揭,息率介乎3厘至3.75厘,而最高按揭年期則達到25年,銀行會根據買家是否首置、物業是否用作收租等情況評估個別按揭申請。

注意五:明年4月起海外買家將須付2%辣稅

還有一點,今次的印花稅寬免屬於短期措施,明年4月起將回復至原有的印花稅稅階,稅階如下:

英國住宅原有印花稅稅階

物業價值 (£)基本印花稅率非首次置業/置業出租印花稅
£ 0-125,0000%3%
£ 125,001-250,0002%5%
£ 250,001-925,0005%8%
£ 925,001-1,500,0010%13%
£ >1,500,00012%15%

但除此之外,英國政府於今年3月已通過,將於明年4月開始,亦即印花稅寬免期結束後,對海外的物業買家加徵2%的額外印花稅,屆時所有本港買家亦須繳付辣稅。以同一例子,假設物業價格是70萬英鎊,交易完成日是2020年7月30日,買家是首置客,物業價格首50萬英鎊將不用繳稅,500,001至700,000英鎊將被徵5%印花稅,即整個物業將須繳付約10,000英鎊的印花稅,折合約98,100港元。

但假設買家是香港人,而且在香港已擁有物業,物業交易完成日是2021年4月2日,便須根據以往的印花稅階繳稅,而且須額外繳交2%的印花稅,整個物業將須繳付約60,000英鎊的印花稅,折合約588,600港元。

BNO入籍方案細節仍待公布

根據英國外相藍韜文於月初透露,英國政府將容許BNO持有人及其親屬到當地工作及讀書,逗留期限由半年曾至五年,五年後可申請定居權,再多住一年更可入籍,並無配額限制,實施細節及條款將於未來數月內公布,我們會密切為大家跟進。

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