【移民英國】50萬鎊以下物業免收印花稅!五大注意事項你要知!

英國財政大臣辛偉誠於香港時間昨晚公布新一份《財政預算案》,落實將住宅物業的印花稅寬免期(Stamp Duty Holiday)延伸至9月底,但7月起免稅樓價會略有改變。即使如此,非英國居民將於2021年4月1日起繳交額外2%的印花稅稅率,《胡‧說樓市》將幫你整合複雜的印花稅階,及五大注意事項!

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英國物業印花稅新稅階

根據新一份《財政預算案》,直至2021年9月30日(以物業完成交易日計算),在英國購買住宅物業的印花稅將大幅下調。直至2021年6月30日為止,50萬英鎊以下的物業,首置客都可獲豁免繳交印花稅(SDLT),而非首置客則須繳交3%直至2021年9月30日為止,25萬英鎊以下的物業,首置客都可獲豁免繳交印花稅(SDLT),而非首置客則須繳交3%2021年10月1日起,住宅物業印花稅,將還原原有稅階,12萬英鎊起的物業,首置客才獲得豁免繳交印花稅,非首置客則須繳交3%。

英國住宅物業印花稅階 (至2021年6月30日)

物業價格首置客印花稅率非首置客印花稅率
£0-500,0000%3%
£500,001-925,0005%8%
£925,001-1,500,00010%13%
£1,500,000以上12%15%
*資料來源:英國政府 (非英國居民,從2021年4月1日起,須額外繳交2%的印花稅率)

英國住宅物業印花稅階 (2021年7月1日至2021年9月30日)

物業價格首置客印花稅率非首置客印花稅率
£0-250,0000%3%
£250,001-925,0005%8%
£925,001-1,500,00010%13%
£1,500,000以上12%15%
*資料來源:英國政府 (非英國居民,從2021年4月1日起,須額外繳交2%的印花稅率)

英國住宅物業印花稅階 (2021年10月1日起計)

物業價格首置客印花稅率非首置客印花稅率
£0-125,5000%3%
£125,001-250,0002%5%
£250,001-925,0005%8%
£925,001-1,500,00010%13%
£1,500,000以上12%15%
*資料來源:英國政府 (非英國居民,從2021年4月1日起,須額外繳交2%的印花稅率)

舉例,如物業在2021年6月30日之前完成交易,由於印花稅以累進稅階計算,故超出50萬英鎊的物業,首50萬英鎊的樓價將不用繳稅,餘額則以既定稅階計算。假設物業價格是70萬英鎊,買家是首置客,物業價格首50萬英鎊將不用繳稅,500,001至700,000英鎊將被徵5%印花稅,即整個物業將須繳付約10,000英鎊的印花稅,折合約98,100港元。

如果想更精準計算擬購買物業的印花稅,英國政府也有印花稅計算機,只需根據網頁指示,輸入相關資訊即可,可按我跳往。

印花稅計算機
印花稅計算機

注意一:香港有物業不算首置

英國對首置客的定義較為嚴謹,即使你持有的物業不在英國,但仍需計算在內。因此,若你在香港已經持有物業,在此段期間購買英國物業,則需根據非首置客的印花稅階繳付稅項。

注意二:9月30日前收樓才適用新稅階

根據英國稅務及海關總署的指引,印花稅報稅表需要在物業交易完成 (Completion date) 後14日內,呈交稅務及海關總署。究竟何謂交易完成?

英國物業成交有兩個重要日子,一是簽約日(Exchanging contracts date),另一個是交易完成日 (Completion date)。前者是買賣雙方同意交易條件,並簽訂買賣合約,如任何一方放棄交易,則需要撻訂;後者則是整個交易完成的日子,當中包括收樓的日子。

交易完成日 (Completion Date) 包括的階段:

  1. 交易代價已過戶
  2. 擁有業權的法律文件,包括屋契等已轉讓至買家
  3. 賣家已經遷出,地區政府亦承認這次交易
  4. 買家已經取得鑰匙
  5. 物業正式歸於買家

若印花稅報稅表須於交易完成後14日內遞交,換言之要於2021年9月30日前收樓,交易才適用於新稅階,各購買英國樓花的買家要注意這點。

注意三:如何查看英國樓價走勢

英國政府突然減免印花稅並非沒有原因,英國財政大臣辛偉誠 (Rishi Sunak) 明言,措施是挽救被新冠肺炎衝擊的疲弱經濟。事實上,根據英倫銀行 (BOE) 2020年5月發布的《中期金融穩定報告》,該行假設受新冠肺炎衝擊,英國的失業率不斷上升,結合低利率因素,當地樓價最差會下跌16%。即使如此,英國銀行體系仍能抵擋衝擊,當中只有6%的按揭個案會變成負資產。

不過,隨著BN(O)移民簽證開通,以及印花稅寬免實施後,英國樓價近期逐步復蘇,有意置業者應先查看當地市場的情況才作決定,別因短期的印花稅寬免而倉促下決定,以免得不償失。

英國土地註冊處樓價數據:https://landregistry.data.gov.uk/app/ukhpi

英國Halifax樓價數據:https://www.halifax.co.uk/media-centre/house-price-index.html

月份HALIFAX英國樓價指數 (按月變動)英國土地註冊處平均樓價
2021年1月434.5 (-0.3%)尚未公布
2020年12月436 (無變動)£251,500
2020年11月436.1 (+1%)£248,544
2020年10月431.7 (+0.3%)£246,359
2020年9月430.5 (+1.5%)£243,716
2020年8月424 (+1.7%)£239,557
2020年7月417 (+1.7%)£236,874
英國稅務及海關總署發表報告,5月英國住宅成交急跌近50%。
英國稅務及海關總署發表報告,5月英國住宅成交急跌近50%。

注意四:買樓前先向銀行查詢按揭情況

正如上面所述,英國樓價正處於下行階段,所以當地銀行都開始「落雨收遮」,逐步暫停高成數按揭的申請。全英國最大按揭機構,全英房屋抵押貸款協會 (Nationwide Building Society) 最近決定,把首置客的最低首期比例,由5%大幅調升至15%。

雖然上述安排只適用於英國本土買家,但購買英國物業前亦最好先向按揭銀行,如匯豐銀行、渣打銀行等查詢最新按揭情況,讓自己有更好預算。此前,本港銀行對英國物業的按揭安排,最高可做70%至75%按揭,息率介乎3厘至3.75厘,而最高按揭年期則達到25年,銀行會根據買家是否首置、物業是否用作收租等情況評估個別按揭申請。

注意五:2021年4月1日起海外買家將須付2%辣稅

除此之外,英國政府於2020年3月已通過,於2021年4月1日開始,對非英國居民,包括海外物業買家加徵2%的額外印花稅,屆時所有本港買家亦須繳付辣稅。假設物業價格是70萬英鎊,交易完成日是2021年5月15日,買家是首置客,物業價格首50萬英鎊將不用繳稅,500,001至700,000英鎊將被徵5%印花稅,即整個物業將須繳付約10,000英鎊的印花稅,折合約98,100港元。

但假設買家是香港人,而且在香港已擁有物業,物業交易完成日是2021年10月2日,便須根據以往的非首置客印花稅階繳稅,而且須額外繳交2%的印花稅,整個物業將須繳付約60,000英鎊的印花稅,折合約588,600港元。

不過,今次列明的是「非英國居民」(non UK residents),須繳交額外2%的印花稅率,而非「非英國公民」(non UK citizens)。究竟何謂英國居民?簡單而言,如果你長居於香港,則當然算是非英國居民,但如果你於一年內,在英國居留最少183日,並有於英國交稅的話,就算是英國居民。

至於從何計算那一年內呢?如果你本身已多年常居英國,就順理成章是英國居民,但如果你去年才透過「LOTR」形式移居英國,計算方法就是從交易完成前起計365日內,你要有最少183日住在英國,並於交易完成後365日內,有最少183日住在英國,這樣也算英國居民。不過,要適用於這個計算方法,你仍要在交易時先繳交2%的額外印花稅率,至交易完成後365日內,滿足183日的逗留條件後,再向英國當局出示證明,這樣才可申請退稅,而申請退稅期為交易完成後的兩年內。還有一點要注意,如果你的伴侶已是英國居民,即使你不是,當你們聯名購買物業的話,也不用繳交2%的額外印花稅率。

不過一般英國物業買賣,即使是現樓,由簽約起計至完成交易,也需要30至60日時間,所以就算現在開始簽約,也未必能趕及4月1日前完成交易。

BN(O)移民簽證已經開通,可用App申請

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