英國財政大臣辛偉誠於香港時間昨晚公布新一份《財政預算案》，落實將住宅物業的印花稅寬免期(Stamp Duty Holiday)延伸至9月底，但7月起免稅樓價會略有改變。即使如此，非英國居民將於2021年4月1日起繳交額外2%的印花稅稅率，《胡‧說樓市》將幫你整合複雜的印花稅階，及五大注意事項！
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英國物業印花稅新稅階
根據新一份《財政預算案》，直至2021年9月30日(以物業完成交易日計算)，在英國購買住宅物業的印花稅將大幅下調。直至2021年6月30日為止，50萬英鎊以下的物業，首置客都可獲豁免繳交印花稅(SDLT)，而非首置客則須繳交3%；直至2021年9月30日為止，25萬英鎊以下的物業，首置客都可獲豁免繳交印花稅(SDLT)，而非首置客則須繳交3%；2021年10月1日起，住宅物業印花稅，將還原原有稅階，12萬英鎊起的物業，首置客才獲得豁免繳交印花稅，非首置客則須繳交3%。
英國住宅物業印花稅階 (至2021年6月30日)
| 物業價格 | 首置客印花稅率 | 非首置客印花稅率 |
| £0-500,000 | 0% | 3% |
| £500,001-925,000 | 5% | 8% |
| £925,001-1,500,000 | 10% | 13% |
| £1,500,000以上 | 12% | 15% |
英國住宅物業印花稅階 (2021年7月1日至2021年9月30日)
| 物業價格 | 首置客印花稅率 | 非首置客印花稅率 |
| £0-250,000 | 0% | 3% |
| £250,001-925,000 | 5% | 8% |
| £925,001-1,500,000 | 10% | 13% |
| £1,500,000以上 | 12% | 15% |
英國住宅物業印花稅階 (2021年10月1日起計)
| 物業價格 | 首置客印花稅率 | 非首置客印花稅率 |
| £0-125,500 | 0% | 3% |
| £125,001-250,000 | 2% | 5% |
| £250,001-925,000 | 5% | 8% |
| £925,001-1,500,000 | 10% | 13% |
| £1,500,000以上 | 12% | 15% |
舉例，如物業在2021年6月30日之前完成交易，由於印花稅以累進稅階計算，故超出50萬英鎊的物業，首50萬英鎊的樓價將不用繳稅，餘額則以既定稅階計算。假設物業價格是70萬英鎊，買家是首置客，物業價格首50萬英鎊將不用繳稅，500,001至700,000英鎊將被徵5%印花稅，即整個物業將須繳付約10,000英鎊的印花稅，折合約98,100港元。
如果想更精準計算擬購買物業的印花稅，英國政府也有印花稅計算機，只需根據網頁指示，輸入相關資訊即可，可按我跳往。
注意一：香港有物業不算首置
英國對首置客的定義較為嚴謹，即使你持有的物業不在英國，但仍需計算在內。因此，若你在香港已經持有物業，在此段期間購買英國物業，則需根據非首置客的印花稅階繳付稅項。
注意二：9月30日前收樓才適用新稅階
根據英國稅務及海關總署的指引，印花稅報稅表需要在物業交易完成 (Completion date) 後14日內，呈交稅務及海關總署。究竟何謂交易完成？
英國物業成交有兩個重要日子，一是簽約日(Exchanging contracts date)，另一個是交易完成日 (Completion date)。前者是買賣雙方同意交易條件，並簽訂買賣合約，如任何一方放棄交易，則需要撻訂；後者則是整個交易完成的日子，當中包括收樓的日子。
交易完成日 (Completion Date) 包括的階段：
- 交易代價已過戶
- 擁有業權的法律文件，包括屋契等已轉讓至買家
- 賣家已經遷出，地區政府亦承認這次交易
- 買家已經取得鑰匙
- 物業正式歸於買家
若印花稅報稅表須於交易完成後14日內遞交，換言之要於2021年9月30日前收樓，交易才適用於新稅階，各購買英國樓花的買家要注意這點。
注意三：如何查看英國樓價走勢
英國政府突然減免印花稅並非沒有原因，英國財政大臣辛偉誠 (Rishi Sunak) 明言，措施是挽救被新冠肺炎衝擊的疲弱經濟。事實上，根據英倫銀行 (BOE) 2020年5月發布的《中期金融穩定報告》，該行假設受新冠肺炎衝擊，英國的失業率不斷上升，結合低利率因素，當地樓價最差會下跌16%。即使如此，英國銀行體系仍能抵擋衝擊，當中只有6%的按揭個案會變成負資產。
不過，隨著BN(O)移民簽證開通，以及印花稅寬免實施後，英國樓價近期逐步復蘇，有意置業者應先查看當地市場的情況才作決定，別因短期的印花稅寬免而倉促下決定，以免得不償失。
英國土地註冊處樓價數據：https://landregistry.data.gov.uk/app/ukhpi
英國Halifax樓價數據：https://www.halifax.co.uk/media-centre/house-price-index.html
| 月份 | HALIFAX英國樓價指數 (按月變動) | 英國土地註冊處平均樓價 |
| 2021年1月 | 434.5 (-0.3%) | 尚未公布 |
| 2020年12月 | 436 (無變動) | £251,500 |
| 2020年11月 | 436.1 (+1%) | £248,544 |
| 2020年10月 | 431.7 (+0.3%) | £246,359 |
| 2020年9月 | 430.5 (+1.5%) | £243,716 |
| 2020年8月 | 424 (+1.7%) | £239,557 |
| 2020年7月 | 417 (+1.7%) | £236,874 |
注意四：買樓前先向銀行查詢按揭情況
正如上面所述，英國樓價正處於下行階段，所以當地銀行都開始「落雨收遮」，逐步暫停高成數按揭的申請。全英國最大按揭機構，全英房屋抵押貸款協會 (Nationwide Building Society) 最近決定，把首置客的最低首期比例，由5%大幅調升至15%。
雖然上述安排只適用於英國本土買家，但購買英國物業前亦最好先向按揭銀行，如匯豐銀行、渣打銀行等查詢最新按揭情況，讓自己有更好預算。此前，本港銀行對英國物業的按揭安排，最高可做70%至75%按揭，息率介乎3厘至3.75厘，而最高按揭年期則達到25年，銀行會根據買家是否首置、物業是否用作收租等情況評估個別按揭申請。
注意五：2021年4月1日起海外買家將須付2%辣稅
除此之外，英國政府於2020年3月已通過，於2021年4月1日開始，對非英國居民，包括海外物業買家加徵2%的額外印花稅，屆時所有本港買家亦須繳付辣稅。假設物業價格是70萬英鎊，交易完成日是2021年5月15日，買家是首置客，物業價格首50萬英鎊將不用繳稅，500,001至700,000英鎊將被徵5%印花稅，即整個物業將須繳付約10,000英鎊的印花稅，折合約98,100港元。
但假設買家是香港人，而且在香港已擁有物業，物業交易完成日是2021年10月2日，便須根據以往的非首置客印花稅階繳稅，而且須額外繳交2%的印花稅，整個物業將須繳付約60,000英鎊的印花稅，折合約588,600港元。
不過，今次列明的是「非英國居民」(non UK residents)，須繳交額外2%的印花稅率，而非「非英國公民」(non UK citizens)。究竟何謂英國居民？簡單而言，如果你長居於香港，則當然算是非英國居民，但如果你於一年內，在英國居留最少183日，並有於英國交稅的話，就算是英國居民。
至於從何計算那一年內呢？如果你本身已多年常居英國，就順理成章是英國居民，但如果你去年才透過「LOTR」形式移居英國，計算方法就是從交易完成前起計365日內，你要有最少183日住在英國，並於交易完成後365日內，有最少183日住在英國，這樣也算英國居民。不過，要適用於這個計算方法，你仍要在交易時先繳交2%的額外印花稅率，至交易完成後365日內，滿足183日的逗留條件後，再向英國當局出示證明，這樣才可申請退稅，而申請退稅期為交易完成後的兩年內。還有一點要注意，如果你的伴侶已是英國居民，即使你不是，當你們聯名購買物業的話，也不用繳交2%的額外印花稅率。
不過一般英國物業買賣，即使是現樓，由簽約起計至完成交易，也需要30至60日時間，所以就算現在開始簽約，也未必能趕及4月1日前完成交易。
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