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樓市轉角，發展商為催谷新盤銷情，推出五花八門的優惠。今年《財政預算案》後，具有內房背景的萬科香港推售大埔「上然」，推出嶄新的「1家1」計劃。凡選購三房或四房單位的買家，可以優惠價（減過百萬元）購買一個細單位，令細單位入場費低至幾十萬元，引起市場譁然。然而，《胡‧說樓市》陸續收到買家投訴，指計劃貨不對辦，發展商推售資訊混亂，導致承造按揭出現困難。我們更收到消息，目前最少有三間銀行，包括滙豐銀行在內，已拒絕為上然「1家1」計劃的細單位批出按揭。
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投訴個案：選購「1家1」計劃簽兩份合約 同選100天即供付款
本身居住大埔區的陳先生（化名）與太太，眼見「上然」訂價吸引，在今年3月中樓盤開售時，決定以780多萬元買入一個「2座中層D1室」大單位。由於購買大單位可用優惠價加購細單位，他們同時加購了「2座低層C3室」，成交金額264萬元。選購兩個單位，他們與發展商簽署了兩份買賣合約，兩個單位均選擇了「100天即供付款」。
在售樓處簽署臨時買賣合約當日，陳先生分別為兩個單位支付了半成訂金。到了4月29日，再加付半成訂金，一大一細單位前後共支付104萬元。兩個單位均協定於6月23日完成交易。
追問簽署扣減樓價「補充協議」的時間
陳先生表示，簽約前有留意到成交日期為6月23日，雖然不太熟悉程序，但也有詢問發展商職員及代理，同一日成交在文件程序上如何處理。他說，當時也簽署了細單位「1家1」的申請書，表明會行使此權利，故他支付了半成訂金，之後按期限加大訂，並一直與律師聯絡，查詢究竟何時才能簽署「補充協議」。
大單位須早於細單位成交
細單位原價264萬元，但在獲取140萬元的折扣額後，實際價格應為124萬元。根據「上然」價單，「首單位」（即大單位）買家購買任何一個指明住宅單位後，可由其本人或買家指明的其他人在另一份合約購入「關連單位」（即細單位），但需遵守一些條件。除了大、細單位買家均要依照臨時合約及正式合約行事，大單位買家要按正式合約規定付清每期成交金額外，更重要的一點是，大單位付清樓價餘款的日期不得遲於細單位付清樓價餘款的日期。簡單來說，大單位必須早於細單位成交，整個計劃才能成立。
陳先生憶述，在售樓處簽約時，發展商職員曾說會就細單位簽署一份「補充協議」，因此陳先生無需自行墊支該扣減的140萬港元。當時除了簽署臨時合約外，還額外多簽了兩份文件：一份為「1家1付款計劃確認書」，另一份為「更改為1家1付款計劃申請表格」。其後簽署正式合約並支付大訂後，陳先生委託律師致電發展商律師樓，查詢何時可以安排簽署「補充協議」以落實細單位樓價的扣減。
批評發展商簽署「補充協議」時間有變
陳先生指：「第一次律師樓打去發展商律師樓，口頭回覆指，只需業主簽署正約並支付了10%訂金，就會安排簽署補充協議以減細單位樓價，但一直沒有回覆。我才打去銷售部熱線，對方說我未交申請書。我說不可能，因為簽署臨約當日我已經簽署了，亦有副本。為了令事情可以解決，我太太也選擇親身前往再遞交。後來再問及，發展商說未開始處理，因為大單位未完全成交，我的理解是要付清樓價。我覺得他們前言不對後語，因為若我要先成交大單位，我又怎能在同一天成交細單位呢？」陳先生的律師亦表示，其間的流程在一天之內是無法處理妥當的。
銀行需看「補充協議」才能批按揭 但「補充協議」受制於大單位成交
陳先生需要一份確認獲得140萬元樓價扣減的確認書，因為在申請按揭途中，不同銀行都要求他提供此證明。他曾嘗試就兩個單位向不同銀行申請按揭，但銀行均要求看到細單位的「補充協議」或相關減價證明才能正式批出貸款信。陳先生解釋了先後次序扣減樓價的情況，銀行職員也表示知情，並指可先申請，但放款前必須看到相關文件。因此他面臨的難題是：他可以提供什麼文件給銀行作證？萬科曾向他表示，可先把大單位提前成交，提前成交就會安排簽署「補充協議」。但現在銀行向他索取細單位的「按揭貸款信」，這便陷入了「雞與雞蛋」的困境，他根本無法提供。
延後細單位成交 部分銀行卻拒為細單位承做按揭
發展商亦向陳先生建議，可考慮把細單位延遲成交，衍生的罰息也可考慮為他申請寬免。只是後來陳先生收到消息，部分銀行「做大唔做細」，拒絕為細單位提供按揭，所以他也擔心會影響細單位的上會安排。陳先生說，其中一間中資銀行向他表示，如果把大細單位一併留在同一銀行申請，則有機會不用看「補充協議」，但代價卻是息率較貴。如今面對上會期迫在眉睫，陳先生無奈也只好考慮接受。
《胡‧說樓市》評析
共分三期發展的「上然」，今年初先推首兩期共1,085伙。截至2025年5月12日止，撇除一宗取消交易個案，樓盤累計售出444伙，佔已發售單位41%，為發展商套現21.3億元。當中選用「1家1」計劃的買家共38個，涉及總銀碼1.16億元。翻查資料，長江實業在2014年推售大埔「嵐山」時，也曾經推出過因「買多個單位給外母留宿湊孫」而聞名的「1+親」計劃，買大單位可優先選購細單位；大鴻輝在旺角「加多利峯」則曾推出買樓送舖的優惠。究竟今次上然「1家1」計劃又出現了什麼問題？
問題1：發展商資訊混亂？
補充協議簽署時間混亂
整件事的重點在於：「140萬減價承諾何時兌現」？據陳先生的說法，發展商曾表示簽署正式合約並繳付大訂後便可簽署「補充協議」；其後卻改口說要在大單位完成交易後才可以簽署。買家擔心的未必是發展商會否「走數」，而是這份未知何時可以簽署的「補充協議」，令後續的上會安排以及律師樓處理文件的程序出現極大阻滯。
支付條款：同一天成交 VS 回贈條款：大單位須早於細單位成交
根據計劃，「大單位必須早過細單位成交」。但如果買家一開始就為兩個單位選擇了相同的付款辦法，例如同為「100天即供」或同為「建築期付款」，基於兩個單位的支付條款安排，成交日期會是相同的。那麼，如何才能做到價單要求的「大單位早於細單位成交」呢？這是第一個疑問。
律師樓操作遇困難
大細單位的支付條款安排在同日成交，但偏偏要取得回贈，卻要求「大單位早過細單位成交」，這兩個看似相當矛盾的操作，律師樓有沒有方法可以處理？例如即使在同日成交，操作上能否利用成交當日的時間差，如上午先讓大單位簽署轉讓契約，下午再安排細單位簽署轉讓契約？
律師梁永鏗表示，如果細單位涉及按揭申請，當中至少需時一個半月。該份扣減樓價的「補充協議」便成了銀行審批的關鍵。但若「補充協議」要在大單位成交後才能簽署，銀行很難審批細單位的按揭，就連律師樓也沒有任何確實的樓價去做文件。所以，操作上很難按照支付條款安排同日成交，更不用說律師樓能否製造時間差去滿足「大單位早於細單位成交」的要求。即使選擇用現金一筆過付清細單位，但相關「補充協議」仍要在大單位成交後才可簽署。除非發展商能預早向律師樓提交「補充協議」文件，並簽署承諾書保證該文件內容不會作任何改動，否則風險就要由律師樓承擔。要做到同一天內前後成交的時間差，基本上很難實現。
問題2：買家錯選付款辦法？
買家選擇相同付款辦法有風險
上然「1家1」計劃所購買的大細單位並非綑綁在同一份合約，發展商亦沒有阻止買家為大單位選用即供、細單位選用建期來上會。如果能做到這點，理論上「時間差」問題可以解決。因為細單位可在大單位上會後，再申請簽署「補充協議」減樓價，之後再安排細單位以建期方式上會。問題是，如果買家在現場錯選了「即供搭即供」或「建期搭建期」的付款方案，對產品有更深認識的發展商，有沒有告知買家相關風險？
發展商有提醒買家完成交易的先後次序
我們曾向發展商萬科香港查詢，獲回覆指跟客戶簽署臨時合約時，相關申請程序已於「1家1付款計劃確認書」中列明，銷售職員亦有在現場提醒客戶，需完成大單位尾數全數支付後，細單位成交才可獲得折扣以減低樓價。翻查成交紀錄冊，38名選擇「1家1」計劃的買家當中，有17個買家為細單位選擇了「100天即供付款」。由於有「大單位要早過細單位成交」的前提，這也意味著該17名買家亦為大單位選用了即供安排，他們將會在今次上會亂局中首當其衝，六月底便是死線。
發展商就個別情況提供兩個月成交寬限期
對於兩個單位選用同一付款辦法，但在「大單位必須早於細單位成交」的前提下，發展商在操作上如何配合？萬科香港回覆指，若買方按照程序提交申請及預先處理好相關文件，買方便可於大單位付清樓價尾數時，完成相關細單位的「補充協議」，及付清細單位的樓價，於同日完成兩個單位的交易。根據合約，買方亦可選擇提早付清大單位樓價，以便後續處理細單位交易或按揭申請。他們補充，如買家未能按以上兩種情況按時成交，發展商可以就個別情況作酌情處理，例如提供不多於2個月的寬限期。
問題3：銀行收緊按揭申請？
三間銀行包括滙豐拒為細單位提供按揭
但無論是接納先把大單位提前完成交易，以換取細單位延後成交的效果；又或者，利用發展商的寬限期將細單位成交延後兩個月，這裡還牽涉到按揭問題。由萬科香港發展的「上然」，其母公司是具有內房背景的「萬科企業」，正面臨違約風險，故樓盤開售之初，市場曾擔心本港物業會否受牽連。因此，起初銀行取態保守，及後雖然大型銀行如滙豐、恒生及中銀均可承造按揭，但部分銀行卻表明設有貸款限額。到了「1家1」上會風波後，更有銀行表明不會為「1家1」的細單位提供按揭。
滙豐銀行在今年4月30日向律師樓發出的信件中表示，無論是向發展商買入、或從二手市場買入的「指明單位」（即以低於市價購入的細單位），滙豐銀行均不會提供任何按揭安排。信件表明，律師行在準備按揭契時，需採取任何所需手段查明物業並非「指明單位」。其後，恒生銀行及工商銀行（亞洲）也傳出不為這個樓盤的「1家1」細單位承做按揭。現時據稱只有中銀繼續批核。
合約價未能反映實價存貸款風險 惹托市疑雲
律師梁永鏗表示，理解銀行不為細單位提供按揭的原因。因為合約價根本未能反映此項回贈，銀行若基於合約價來提供按揭貸款，但實際樓價卻遠低於合約價（嚴重被高估），銀行為此提供貸款將會有一定風險。而且從消費者角度來看，除非能得悉補充協議內容，否則日後從田土廳查閱相關成交記錄時，根本無從得知細單位的實際價格，變相等於利用了註冊機制來托高樓價，認為監管機構應介入調查。
大單位按揭亦受制於細單位的貸款申請
銀行「做大不做細」還衍生了今次個案的問題。申請大單位按揭時，因涉及細單位的額外優惠，部分銀行會要求買家提供細單位的「按揭貸款信」來計算其入息的供款與入息比率。但在「大單位須早於細單位成交」的前提下，細單位的按揭貸款信或很難獲取，這也間接影響了大單位按揭的審批。
發展商回覆提供寬限期
發展商回覆查詢時表示，暫時未收到「1家1」計劃的買家在申請按揭時遇到困難，但知悉部分銀行要求客戶出示細單位的「補充協議」以完成按揭放款。發展商將就買家的個別情況酌情處理，同時已更新價單，列明給予細單位最多2個月的寬限期，以便客戶處理按揭事宜。只是，如果銀行本身不肯批出細單位的按揭，則無論寬限期有多長，也未必能起到任何作用。
問題4：大細單位綑綁在同一銀行上會？
轉移至細銀行承按
這批買家眼前還有什麼出路？其中之一，是轉移至其他中小型銀行承按。但據市場消息指出，部分中資銀行對「上然」批出的按揭額度已開始飽和，就算有銀行肯承按，息率可能較坊間昂貴。按揭中介建議，買家可嘗試把兩份合約綑綁在同一間銀行申請按揭，以換取部分銀行不用查閱「細單位」的「按揭貸款信」。但對於此做法，有銀行按揭職員提醒，綑綁式上會的按揭契有機會影響日後的買賣。
綑綁一併申請 有機會影響日後買賣
接受現契樓宇申請的渣打銀行職員建議買家將兩個單位一併申請按揭。因為如果分開申請，銀行在計算供款與入息比率時，需要知道其他單位的貸款銀碼、息率、年期等資料，所以一次過申請會較理想。不過，該職員表示，銀行有機會在批核時加上「twins case offer」的條款，或在同一時間作審批時，審批部門的同事會加入限制，要求這兩個單位綑綁在一起，即賣出其中一個單位時，另一個單位亦要同一時間賣出。
轉向發展商借取一按
最後一個選擇，就是申請轉向發展商借取一按貸款。根據「上然」價單，買家可在獲取較少折扣額的情況下，換取以年利率3.5厘、最高九成的一按貸款計劃，按揭年期最長25年。萬科香港回覆查詢時表示，客戶如因個人需要更改付款計劃，亦可個別致電發展商提出相關申請。不過，買家亦需留意，「上然」價單訂明，這類提供一按貸款的財務機構有權隨時停止計劃而不會另行通知；亦表明指定財務機構擁有最終決定權，批核與否及按揭條款均以財務機構之最終決定為準。
監管機構回應
一手住宅物業銷售監管局（銷監局）
「1家1」原本期望帶來協同效應，但最終可能令買家一無所有，甚至蒙受損失。發展商借助此類銷售策略搶佔市場焦點，卻因採用兩張合約成交，加上程序上的安排及銀行的不信任，導致部分銀行拒為細單位批出按揭，律師在處理文件時亦出現混亂。此外，還存在因細單位價格不夠透明而惹來托高樓價（造市）的疑雲。買家以為覓得筍盤，最終卻可能弄得一團糟。規管賣樓的部門又如何看待此現象？我們曾向一手住宅物業銷售監管局查詢，獲回覆指，根據發展項目的價單，「1家1付款計劃」為其中一個可供選擇的付款計劃，只適用於某些關連單位及受制於一些條件。關連單位的買家應參考有關價單所列的付款計劃詳情，並與賣方協商以完成關連單位的交易。銷監局提醒準買家置業前，應先清楚計算按揭貸款金額及各類置業開支，不要輕信口頭承諾，應以書面形式確認為準。如發現任何涉嫌違反《一手住宅物業銷售條例》的情況，銷監局會採取跟進行動。
消費者委員會（消委會）
消委會則表示，發展商在訂立有關折扣優惠時，應小心考慮執行細節的可行性，以及有機會為買家帶來的潛在影響。同時，亦應加強對銷售人員的培訓，確保參與銷售的人員清楚理解物業資訊及優惠詳情。消委會又補充，過往亦有地產代理或會自願私下向買家提供優惠，消費者需留意這類優惠並不屬於《一手住宅物業銷售條例》的監管範圍。故此，若有任何賣方以外的第三方承諾提供優惠，宜以書面紀錄相關承諾以作憑據，並注意有關第三方或未能履行承諾的風險。
事件最新進展
就陳先生的個案，《胡‧說樓市》在2025年5月14日向發展商萬科查詢後，事件有以下最新進展：
- 發展商回應： 萬科於翌日（5月15日）主動聯絡陳先生，表示雙方的「補充協議」會於大單位全數付清樓價後正式生效，並已就其情況提供兩個月的免息寬限期至2025年8月22日。
- 銀行按揭： 交通銀行亦已批出陳先生大、細單位的按揭貸款，但細單位的按揭息率較高。
- 律師樓方面： 律師樓口頭回覆陳先生，目前仍未能梳理出如何在同日成交的安排下，解決製造時間差的問題。
