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去年全面撤辣救市無效，逾十萬一手庫存壓力未退，新一份《財政預算案2025》，財政司司長陳茂波以「強化版」財政整合計劃自居，但實情針對樓市已無大招可出。
既要避免財赤惡化，不能寬免太多買樓相關稅項、亦不能斷然說停止賣地就停，但卻又要搵方法去救樓市，兩難處境下，落筆寫出任內第三份預算案，會是怎樣模樣? 歡迎大家來看我們《胡．說樓市》即市預算案剖析，我們一起來點評財爺這份《財政預算案》。
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去年救市有無成效
去年押重注全面撤辣，新一份預算案沒再提及，有幾大效果呢? 財爺無直接檢視，但其實結果有目共睹。因為財爺說，住宅物業市場在去年首三季繼續跌，但在減息後回穩，全年交投量增加23%至約53,000宗，但樓價卻仍下跌7%。非住宅物業市場持續淡靜。
當日不惜放棄佔印花稅20%的「3D辣稅」來拯救樓市，孤注一擲卻事與願違，不單止令本年度「印花稅」收入僅得580億元，較預算少收130億元，而實情如果並非近期股市轉旺帶動，分分鐘連580億元也未必達到。
同時，過去一年發展商庫存減極還有，手持107,000個供應未能清減，資金難以回竉而沒意欲買地，也拖累全年賣地收入再跌至只有135億元，較預算少195億元。一整年，政府賣地收入只得135億元，翻查數字差過08年海嘯，勉強叫好過03年沙士，但當年03年沙士48.54億元土地收入，也跟政府暫停賣地有關。
還有什麼大招救市?
第一招: 優化投資移民?
針對樓市，財爺還有無大招? 簡單歸納兩招，大家可以評價下有幾大? 第一招，優化「新資本投資者入境計劃」。財爺說，計劃累計收到880宗申請，預計帶來260億投資，所以決定優化提供更大彈性。但點優化? 《預算案》並無提及。而優化完之後可帶來幾收入? 我們也不知。
第二招: 放寬$100印花稅門檻至$400萬物業
第二招，進一步放寬印花稅門檻。無採納政黨提倡用MPF買樓的建議，政府決定即日起，把100元印花稅門檻，由以前上限300萬元的物業提高至400萬元，預計15%成交會受惠，政府會因此少收約4億元。
透過輕度減稅協助上車客，寄望由下而上推動購買力，但關鍵是上車客敢不敢買? 對後市有幾大信心? 如果本身對有信心，就算無任何稅務寬免而是辣招重重，壓測嚴苛要令他們拿很多首期才能買樓，他們都在所不惜，寧可愈買愈細愈貴都要入市，就是因為兩個字：信心。
有利摸貨/短炒活動
不過將100元的印花稅門檻提升，亦直接令摸貨或短炒戰場由300萬元以下的物業，擴展至400萬元以下的物業，因為在放寬之前，400萬元的住宅從價印花稅是6萬元，放寬之後只需要100元，變相增大短炒的利潤空間，亦無疑為近年最難轉手的納米樓提供逃生門，但炒風能否再度掀起，始終都要視乎市場氣氛。
不同於上一份《預算案》，去年用上終極大招：全面撤辣加上放寬按揭逆周期措施，即時對樓市交投，尤其是一手成交帶來重大刺激，往後一個月的新盤交投急升至近4,200宗，創近25年半以來單月新高。相比上一份《預算案》，今次的救市招數簡直是「蚊脾和牛脾」。
持續造地，來年推地量僅微降
多個新盤偷步在《預算案》前推出，希望能在《預算案》公布後開售，如今多個救市大招落空，絕對考驗市場的信心，有無信心，好視乎樓價會否再跌? 是否低處未算低?。《預算案》中，政府沒有採納暫停賣地讓發展商偷時間清減庫存建議，僅在下年度在源頭上輕度減少推地量。
政府說，會密切留意市場情況及發展，造地工作不會停，推地就因實際情況調整。下年度，政府不推商業地，及考慮把部份商業地改住宅用途外，住宅方面會推八幅地，連同一鐵一局，會推出13,700個單位，按年輕度減少1,300個單位，龐大潛在供應的陰霾下，要挽回市場信心也非容易。
入不敷支財赤嚴重
赤字高達$872億
財爺管理我們香港這盤數，未計下年度，任內三年都錄得赤字。今年度，因為印花稅及賣地收入不似預期，政府全年收入只得5,596億元，較預算少11.6%；但全年卻洗了7,548億元，赤字高達1,950億元，純粹因為發行了1,300億債券當收入看待，才把赤字控制在872億元，但不夠找的數也要靠辛苦儲來的儲備來埋單，儲備因此會跌至6,473億元。
下年度情況又點? 雖然政府估計，經濟穩步前行，增長勢頭持續向好，估計全年經濟增長2-3%，整體通脹率約1.8%，但實情從下年盤數的估算，又未見得十分樂觀。
土地收入預算創16年新低
最起碼，由股票及物業市場帶動的「印花稅」收入，政府估計只收到676億元。雖然較今年度實收金額高，但實情如此估算，較早三年來得保守，當時最高峰曾估收千億元，現在估計相關收入一年少過一年；至於來自賣地收入，來年估計只有210億元，創出自2009年以來16年的估算新低。
兩大收入支柱低迷，所以可以想像全年收入不會多，來年預只有6,594億元收入。政府未來三年會把經常開支進一步削減幅度擴大至2%、減少公務員編制及公務員凍薪，但全年開支仍高達8,223億元，按年再升8.9%，赤字高達1,629億元。又是純粹靠發債，以及基金資金調撥，才把赤字減至670億元，儲備進一步銳減至5,803億元。值得一提，比起高峰時期的儲備高達1,170萬億元，五年時間就蒸發了一半。
開源節流向小市民埋手
發債當收入仿如債冚債、把基金回撥到政府帳目，透過如此財技來滅赤之外，財爺要管好這盤數，還有什麼板斧? 最終無論節流定開源，不外乎都向小市民開刀。
派糖狂Cut
首先，今次政府有無派糖? 有，但粒糖已經細到可有可無。由減甜變到接近走甜。住宅及非住宅差餉有寬免，但由去年首季寬免1,000元縮減至下年500元；薪俸稅及個人入息課稅、利得稅等繼續維持百分百寬免，但就由上限3,000元減至1,500元。至於綜援、生果金、長生津則維持額外多出半個月。
兩蚊坐車變兩蚊兩折，慳錢杯水車薪
財爺無勇氣把長者二元優惠計劃劃線年齡回調至65歲，但就一如放風所指，以前長者兩蚊搭車的優惠，會限了一個月最多240程，而票價低於十元就維持兩蚊車費；但高於十元就全額兩折。至於我們平時一個月會嘟下八達通領取的「交通津貼」，由6月起要去到500元才會為多出部份補貼三分一。這些措施可以為政府慳幾多? 原來五年僅僅慳62億元，亦即每年慳得12億元。
電動車牌費、牛肉乾、咪錶費、隧道費一律加
政府有決定加稅，第三季起，搭飛機離境稅加至200元，會增加16億元收入；陸路離境私家車會收100元，增加10億收入；政府隧道、主幹道收費會調整，電動私家車牌照、停車咪錶收費會加。違例泊車、違例行車的牛肉乾都會加，但加幾多，之後先公布，但估計可以增加20億元收入。據香港警務處預算，今年違例行車及違例泊車目標要抄47.9萬張、及254.3萬張，即平均分別每日會抄1,312張、以及6,967張。
這份以湖水藍為封面顏色的預算案，財爺說象徵未來發展藍海中的無限潛力。雖然無再提及明日大嶼，也有跟進智慧綠色集體運輸系統招標，但《預算案》開首用了大篇幅闡述創新科技、北部都會區之類安排，救樓市措施卻放得相當次要，我們聽了很久也未聽得到關於樓市的消息，而最終原來是如此招數，當新盤都打算借助《預算案》利好消息登場，今次又是否成功?
