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無地震、無火山爆發、無熊害，香港過往都被譽為福地。但偏偏近幾年「李氏力場」開始失效，颱風愈吹愈勁，單是一個「山竹」襲港，已經導致本港高達 49 億元的經濟損失。
我們發現一個奇怪現象：為何每次打風，總是那幾個地方遭殃？如果在香港買樓、租樓，是否連打風因素都要考慮在內？臨海單位可能都變成硬傷？《胡‧說樓市》的最新系列「魔鬼住在細節」，帶大家探討代理沒有告訴你的冷知識。
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極端天氣成新常態：為何總是這幾個區遭殃？
很多人都不信全球暖化，但極端天氣似乎愈來愈嚴重。2023 年香港經歷「500 年一遇」的大雨；2024 年上半年錄得自 1884 年以來最熱紀錄；2025 年首 10 個月更錄得 1946 年以來「掛波」次數的最高紀錄，截至 10 月 13 日為止總共有 12 次。
前天文台台長林超英指出，氣候變化後，南中國海北面的海水經常都很熱。海水熱，蒸發了很多水氣，為颱風提供了能量。所以現在多了颱風走到香港不但不減弱，反而加強。
至於為何杏花邨、將軍澳、海怡半島等地區屢屢成為重災區？林超英解釋，維港兩岸東邊有鯉魚門擋著，有颱風時湧浪進不來；青洲那邊雖然有浪進來，但要轉彎，影響較小。所以維港兩岸以前在海邊居住問題不大。
相反，上述「黑點」均位於香港以東及以南，容易受「越堤浪」影響。
什麼是「越堤浪」？
要了解越堤浪，需先明白地理與颱風的關係：
- 地理位置： 香港位處華南沿岸，前方沒有陸地減弱風力，直接面對南中國海。
- 風向旋轉： 北半球颱風呈逆時針旋轉。若颱風在香港以西登陸，由於茫茫大海無遮無檔，向東或向南的風力會特別強。
- 疊加效應： 強風將海水推向沿岸地區，如果撞正天文大潮，海平面本身已經夠高，海浪就愈容易越過海堤，形成越堤浪。
| 颱風登陸位置 | 風向影響 | 影響地區 | 風險程度 |
| 香港以東 | 北風 | 受山脈阻擋，風力較弱 | 較低 |
| 香港以西 | 東風 / 南風 | 茫茫大海無遮擋，強風直推沿岸 | 極高 (易形成越堤浪) |
越堤浪的破壞力：不只是爆玻璃
越堤浪的威力不容小覷。林超英形容，一立方米的水重達一噸，若以時速 30 公里衝擊，破壞力如同車禍撞擊 7。除了直接造成物質破壞，更可怕的是「次生災害」（Secondary Disaster）。
- 水浸電錶房： 杏花邨曾因水浸導致停電，進而令水泵無法運作。
- 斷水斷電： 高層住戶不但無電梯搭，更面臨無食水、無沖廁水的困境，令單位變得無法居住。
早前颱風「樺加沙」吹襲期間，將軍澳南一間距離岸邊約 30 米的餐廳，即使已設有 6 至 7 尺高的擋水板，玻璃門仍被衝破，東主估計損失高達 500 萬元。
保險承保受影響？香港保險業聯會回應
既然靠岸的屋苑風險愈來愈大，究竟這些住戶或管理公司投保又有沒有影響？我們曾經試過不同家居保險的網上報價，但似乎未有對沿岸屋苑作差別處理。
就此，我們向香港保險業聯會查詢，聯會的回覆全文如下：
「保險公司會依照自己的風險管理策略而制定其保費及條款。除了地理位置以外，當中亦有其他考慮因素，例如以往索償紀錄等。
面對極端天氣日漸頻繁，除了地理位置外，受保地點有沒有抵禦狂風大雨的能力更為重要，例如：近岸地方有沒有加設水閘，以防水位上漲帶來的風險；有沒有為放置於地庫的財物採取措施，以防範被水淹浸的風險等等。總括而言，預防能力和地理位置同等重要。」
杏花邨樓價有無跑輸大市？
作為著名的「打風黑點」，杏花邨的樓價有無因此大跌？我們訪問了在當區工作多年的中原地產高級資深客戶經理陳立志 (Eric)。
Eric 表示，雖然客戶看樓時會查詢颱風影響，但在解釋防波堤及管理處的應對措施後，大多能夠接受。他指出，雖然「山竹」後曾經歷過短暫的成交停頓期，但近年的颱風後，市場運作如常。
杏花邨臨海單位（22-50座）價格變化
| 比較項目 | 山竹前成交呎價 | 近月成交呎價 | 跌幅 | 同期大市跌幅 |
| 實用呎價 | 18,000 – 20,000元 | 12,000 – 15,000元 | 25% – 33% | 約 26.9% |
數據顯示，撇除極端成交，杏花邨的跌幅與大市相若。至於租金方面，同類型的四房海景單位，杏花邨目前的叫租比太古城及鯉景灣便宜約3,000至5,000元。
政府對策：現有高風險地區改善工程
事實上，土木工程拓展署於 2021 年完成的沿岸災害研究報告，識別出 3 個現有越堤浪點，正正是大型住宅區杏花邨、將軍澳南和海怡半島。
究竟這些高風險地區的居民，未來是否要硬食越堤浪？我們向政府查詢，土木工程拓展署的回覆如下：
「在上述研究完成後，已更新《海港工程設計手冊》內的設計參數，對於報告識別出的高風險地區，相關改善工程自 2022 年起陸續推展，當中 16 個地區已完成，其餘工程預計於 2027 年或之前按計劃相繼完成。
相關改善措施主要採用多層保護的設計：
- 第一重防線： 設於沿岸的『適應』措施，例如加建或提高擋浪牆，以減少沿岸災害；
- 第二重防線： 設於海岸線後方合適位置的『應變』措施，例如增設可拆卸式擋水設施，提供緩衝以進一步減少海水湧入內陸；
- 第三重防線： 設於重要的建築物前的『應變』措施，例如加設可拆卸式擋水板及／或提供沙包。
而政府亦會配合『管理』措施，例如制訂預警系統及緊急應變安排等行動計劃，以提高市民警覺及整體備災能力。」
10個現有越堤浪及風暴潮黑點
| 地區 (Region) | 地點 (Location) | 詳細涵蓋範圍 / 備註 | 重點 |
| 港島東 | 1. 杏花邨 (Heng Fa Chuen) | 整個臨海屋苑範圍 | 越堤浪點: 位於香港以東，易受東風及越堤浪衝擊，曾發生嚴重水浸及停電。 |
| 港島南 | 2. 海怡半島 (South Horizons) | 臨海位置 | 越堤浪點: 位於鴨脷洲，面向南面海域，無遮擋受南風湧浪影響。 |
| 將軍澳 | 3. 將軍澳南 (Tseung Kwan O South) | 將軍澳海濱公園一帶 (Tseung Kwan O Waterfront Park) | 越堤浪點: 涉及海天晉、Monterey 等屋苑，因對正南中國海及無遮擋，易受越堤浪拍打。 |
| 九龍東 | 4. 鯉魚門 (Lei Yue Mun) | 馬環村、三家村 (Ma Wan Tsuen, Sam Ka Tsuen) | 位於維港東面入口，地勢低窪，長期受風暴潮及海水倒灌威脅。 |
| 新界西 (屯門) | 5. 屯門嘉和里 (Kar Wo Lei, Tuen Mun) | 嘉和里村一帶 | 位於屯門低窪地區，易受風暴潮影響。 |
| 新界西 (大欖) | 6. 大欖聯安新村 (Luen On San Tsuen, Tai Lam) | 聯安新村一帶 | 近海低窪村落。 |
| 新界西 (深井) | 7. 深井新村 (Sham Tseng San Tsuen) | 深井新村一帶 | 位於沿岸低地，易受大浪影響。 |
| 新界西 (元朗) | 8. 元朗西北沿岸低窪地區 (Yuen Long North West Low-lying Coastal Areas) | 包括沙橋村、虎草村、流浮山、坑口村、上白泥、下白泥 | 範圍廣泛的低窪地帶，長期是風暴潮重災區。 |
| 新界東 (西貢) | 9. 西貢南圍 / 響鐘 (Nam Wai / Heung Chung, Sai Kung) | 南圍村及響鐘一帶 | 位於西貢內灣低地，易受海水倒灌影響。 |
| 離島 (大嶼山) | 10. 大澳 (Tai O) | 大澳棚屋及市中心一帶 | 全港著名的風暴潮黑點，地勢極低，政府已有防洪工程。 |
未來隱憂：將軍澳137區
雖然現有地區有改善工程，但本土研究社成員黃肇鴻 (Brian) 提出擔憂，認為基建永遠做不完，難以完全抵禦未知的極端天氣。他特別提到將來的將軍澳137區。
將軍澳 137 區位於將軍澳海濱公園以東南，未來將容納 13.5 萬人居住。其地理位置比將軍澳南更無遮擋，前方同樣是南中國海，理論上受越堤浪的風險更大。
針對新發展區的風險，土木工程拓展署作出了以下回應：
「所有沿岸新發展區的設計均須參照更新後的《海港工程設計手冊》。以將軍澳第 137 區為例，當區新造土地的平整水平以及填海和海堤結構設計，已綜合考慮極端天氣及直至本世紀末的氣候變化共同造成的極端海平面與巨浪影響，以防止發生嚴重越堤浪及水浸。同時，沿岸合適位置將設置海濱長廊。」
此外，署方亦補充了長遠策略：
「為進一步制定長遠的海岸管理策略，政府已於 2024 年年底完成『海岸管理計劃研究』，並正按研究結果制訂沿岸風險管理指引，當中包括於規劃階段引入循序漸進及風險為本的規劃與設計原則，以及提供措施選項與示例，協助持份者在規劃及設計階段及早並有系統地考慮和管理相關沿岸風險。」
總結：專家籲留意「低機率、高衝擊」風險
黃肇鴻慨嘆，氣候變化下很多風險難以精準計算，一旦估算錯誤便是「Low probability, high impact」（低機率，高衝擊）的災難 。
臨海單位在市場推廣上往往標榜矜貴罕有，但在極端天氣常態化的今天，準買家在追求無敵海景的同時，絕對需要將颱風風險、保險條款以及屋苑的防禦能力納入考量。
