【通關之後】同胞掃樓之謎：內地客佔比真係高? (附影片)

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踏入2023年，感覺上樓市有輕微回暖，起碼業主不像以往般強硬，現在願意妥協減價，所以成功跟準買家心態對接，也讓累積多時購買力釋放出來。近日樓市氣氛有好轉，有代理形容，準買家偷步入市，消化早前劈價筍盤。「偷步入市」四個字，為何要「偷步」? 潛台詞是否意味著通關後的香港，除了吸引內地同胞來港掃貨，也會一併搶樓，買家擔心樓價回升下，錯過了苦等多時的調整機會，所以要加快入市步伐?  中港兩地通關，可望為樓市帶來多少沖喜?

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內地人入市考慮

從從政府「買家印花稅」數字反映，去年首11個月累計僅錄得603宗「買家印花稅」個案，總稅收約15億元，這個規模比起2017、2018年，當時按年超過3,000宗的個案、稅數達80-90億元的水平，顯然是回落了不少，也間接反映內地人入市熱欲大不如前。

1. 中港未能通關阻礙進出

有人歸咎，這跟近三年、中港兩地接近斷絕來往，減慢內地人來港置業意欲有關，這當然有一定關係，因為買樓涉及視察、議價、亦涉及簽約、匯款等問題，來港途徑迂迴，顯然打擊部份內地同胞來港置業熱情，但這只是其中一個原因，而非全部。

2. 香港樓投資價值不再

需知道，以往內地人鍾情港樓，其中一個原因，就是看中港樓有極高升值潛力。低息、高通脹推動，資產價格飛升的速度，接近買什麼資產都有斬獲，所以他們都樂意入市；但隨著近年經濟層面、社會狀況大不如前，買磚頭大賺神話不再，內地人來港置業熱情亦不如以往。因為若香港樓市仍有熾熱的投資氣氛，投資者排除萬難也總會前來。

內地入市情況

1. 通關前的入市熱情

我們翻查《胡．說樓市》編輯部翻查了內地人熱門置業熱點，抽出了九龍站、奧運站及啟德站合共13個屋苑，來看看內地人入市比例，也發現即使在中港難以通關的2022年，有部份屋苑的買賣，均由內地同胞主導。他們入市的熱情可能減慢，但未至於完全絕跡。其中，奧運站「瓏璽」，在過去一年錄得15宗註冊成交中，有14宗均由國語併音買家購入，佔比高達93%，遠高於九龍站上蓋物業，成為內地客最鐘情的物業。

緊隨其後有「瓏璽」毗鄰的「一號銀海」，期內錄得25宗註冊成交，當中12宗由國語併音的買家購入，佔比48%，也高於九龍站「天璽」及「擎天半島」。至於啟德站的「龍譽」、「Oasis Kai Tak」則原來也有接近30%。這些在內地已具一定知名度、位於鐵路站上蓋、同時也屬新發展區分的地區，在通關後，固然會成為內地人置業首選，但通關前的數字也反映，他們比例較以往少，但又未至於不見踪影。

2. 放寬境外專才印花稅後

特首李家超在上場後首份《施政報告》，提出向合資格外來人才退還在港置業額外的印花稅，只要他們在港置業，居港七年成為香港永久性居民，就可就其已購入並仍然持有的首個住宅物業，申請退還已繳付「買家印花稅」及「新住宅印花稅」，跟香港首置買家看齊。當然一個要等追七年才可退還的稅項，對吸引內地人是否有吸引力? 政策上配合會否成為新一輪催化劑，這一點也值得我們觀望。

若以註冊日期作劃分，排首兩位的屋苑「瓏璽」及「一號銀海」，有四宗及兩宗國語併音買家，在《施政報告》落實豁免境外專才計劃印花稅後才入市，佔成交量分別為27%及8%。啟德站的「龍譽」及「嘉匯」各有3宗，佔成交12-13%，以至九龍站的「擎天半島」及柯士甸站「the Austin」則分別各有2宗，佔成交5-6%。

還有一要留意，通關後的本港樓市，也不排除會令早年入市的內地同胞趁機沽貨套現，跟本地沽盤同步競爭。因為當內地客入市的同時，亦有人選擇在二手市場出貨。純粹以「瓏璽」及「一號銀海」兩個屋苑為例，內地同胞出貨的比例，分別佔成交53%及16%。所以通關是否一定利好本地樓市? 上述因素絕對值得大家衡量。

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