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慣於貨如輪轉推售新盤的發展商，去年面對前所未見的售樓壓力，總結全年僅錄得不足10,000宗的一手私樓登記，數字上創出自1996年有紀錄以來的第二低水平，今年新盤去向如何? 除了要視乎各區全新盤的布局外，貨尾盤部署也值得大家留意，因為現在市場滾存現樓貨尾水平，創出超過15年新高。
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預測落成量 VS 實際落成量
以前因為市場供不應求，我們經常把「落成量」三個字掛於嘴邊，因為這真正反映市場有幾新盤出爐。所以每年當政府預測有幾多新盤落成，我們又會對照實際落成量有幾多，而事實上，過去幾年落成量，均一直跟政府預測有落差。例如2019年及2021年，政府估算跟實質落成量均有超過20-30%落差，但觀乎今天的市況，這些已不是重點，因為大家不再關注供應多與少，而是到底有沒有足夠購買力。
表: 預測落成量 VS 實際落成量
| 預測落成量 | 實際落成量 | 幅度 | |
| 2017年 | 17,122個 | 17,800個 | +4% |
| 2018年 | 18,130個 | 20,900個 | +15% |
| 2019年 | 20,415個 | 13,700個 | -30% |
| 2020年 | 20,854個 | 20,800個 | -0.2% |
| 2021年 | 18,228個 | 14,400個 | -21% |
| 2022年 | 19,984個 | 18,753個 (首10個月) | —- |
有關於落成量的解讀方式，建議可參閱以前的一篇文章:
現樓貨尾吸納速度
2022年首十個月，市場共有18,753個私樓單位落成，跟政府預計全年目標19,984個相當接近，但我們《胡．說樓市》編輯部翻查了去年落成物業，並逐一翻查土地註冊處紀錄，卻發現多達5,900個單位仍未出售。儘管部份物業屬全新落成未出售，但也不少屬於由樓花開售推售、一直滾存至現樓落成的貨尾，全年售出比率68%，遠低於過去十年水平。
如果翻查數字，以2021年為例，當時樓市未算急速轉差，當年實質落成量14,400個單位中，也售出11,800多個，售出比率達81.6%；以至社運2019年及疫症爆發第一年的2020年，期內售出單位佔落成量達77%-81%。去年上半年受第五波疫情，新盤休戰；下半年受加息因素拖累令新盤呆滯，售出比率跌至前所未見的低位。
表: 樓花期售出比率
| 實際落成量 | 樓花售出單位 | 售出比率 | |
| 2017年 | 17,800個 | 12,847個 | 72% |
| 2018年 | 20,900個 | 16,793個 | 80% |
| 2019年 | 13,700個 | 10,584個 | 77% |
| 2020年 | 20,800個 | 16,780個 | 81% |
| 2021年 | 14,400個 | 11,748個 | 82% |
| 2022年 | 18,753個 | 12,827個 | 68% |
昔日創出地王紀錄、位於利南道的「凱玥」，剛於2023年初售出一個單位，才令全盤295個單位不至於原封不動。元朗「The YOHO Hub」B期，全盤1,030個單位，尚餘超過一半單位待發售。將軍澳「海茵莊園」在入伙劈價20%出售，因為全盤1,556個單位，僅售出554個，還有過千個單位等待吸納。以至因為包按掀起風波的長沙灣「睿峰」，經過買家大規模取消交易後，全盤414個單位，也有過半未賣。
表: 現樓貨尾 (2022年)
| 項目 | 單位伙數 | 售出單位* | 售出比率 |
| 凱玥 | 295個 | 1個 | 0.67% |
| The YOHO Hub B期 | 1,030個 | 445個 | 43% |
| 海茵莊園 | 1,556個 | 554個 | 36% |
| 睿峰 | 414個 | 190個 | 46% |
| 瓏碧 | 190個 | 29個 | 15% |
| 芳菲 | 71個 | 14個 | 20% |
現樓貨尾滯銷的後遺症
樓花期高價開售難減價
樓花期銷售時滯銷，一直去現樓待去貨。在去年或前年樓市未轉差時，發展商均以超高價開售，當時又未能一鋪清袋。但現在入伙了，若大幅度劈價賣樓，在樓花期入市的買家，隨時被拖累估價不足，出現上會困難；亦打擊在樓花期支持發展商的準買家，令發展商商譽受損；但現樓時不減價重推，則會落得繼續滯銷的地步。2023年新盤定價策略，除了要觀看當區的焦點新盤，始終貨尾滾存量數多，其一舉一動也有影響。
現樓貨尾跟全新盤競爭需時消化
總結全港潛在供應量，現時本港有95,000個潛在新單位供應，雖然比起高峰期98,000個有所回落，但實情現樓貨尾所佔比例卻高達15,000個，相當於回到2007時第二季水平，創出了超過15年新高。後沙士期2004及2005年，現樓貨尾正處於如此高企水平，也一直需要三至四年時間，一直去到2008年才得以消化，回落至10,000伙以下。所以每當現樓貨尾持續超過10,000伙水平，也等於亮起了警號。2023年的今天，全新盤跟現樓貨尾競爭，消化速度就絕對值得我們拭目以待。
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