【銀主盤2025】銀主盤全攻略：按揭、拍賣、查冊、防伏位懶人包

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很多時看新聞報道，總看到不少關於銀主盤拍賣的新聞，部份成交更被市場形容為「執平貨」，究竟銀主盤是否跟低價劃上等號？究竟經濟轉差時，會否有大量業主斷供而出現盤源？購入銀主盤又有什麼需要注意？我們會一文闡述注意事項，銀主盤按揭、及拍賣流程。

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什麼是「銀主盤」?

顧名思義，「銀主盤」就是被銀行沒收的物業，背後跟業主放棄供樓有關。業主放棄供樓有不同原因。部份人因為經濟環境轉變，自身出現財政問題，無能力償還按揭貸款。部份則因借用了高成數按揭，由低息轉高息卻又未能轉按，導致供款壓力大增而放棄供樓；也有一些業主因物業「資不抵債」、但樓價又沒有止跌跡象，覺得繼續供樓不划算，而決定放棄供樓。銀行會向法院申請收樓，並把物業委託拍賣行或代理招標、拍賣或沽售。

近年經濟環境轉變，部分業主或因財政問題，例如失業、生意失敗等，導致無法償還按揭貸款，在拖欠供款三至六個月後，銀行或財務公司（俗稱「銀主」）會啟動「Call Loan」程序，要求業主在指定期限內還清所有欠款。若業主無法清還，銀主便會入稟法院申請收樓，再委託測量師估價，然後透過地產代理或拍賣行放售，這類物業便稱為「銀主盤」。

銀主盤的增加與經濟大環境息息相關。當斷供個案增加，市場上的銀主盤供應亦會隨之上升。值得留意的是，銀主盤並不一定代表「平貨」，銀主會委託測量師為物業估價，定價一般會貼近市價，或較市價略低約一成至兩成，以增加吸引力及盡快售出物業。

事實上，只要業主繼續承擔供樓責任，銀行不會貿貿然因物業變「負資產」而追收差額，業主不會因此被迫斷供而淪為「銀主盤」。

延伸閱讀：【負資產】拆解定義、成因、遺害！怎樣能避免負資產？

三大常見銀主盤成因:

• 業主經濟環境轉變斷供
• 高成數按揭未能轉按，放棄供樓
• 物業淪為負資產，樓價卻未有止跌跡象

銀主盤的種類

銀主盤市場上，除了最常見的住宅單位外，亦會出現以下幾種特殊類型的物業，買家需要特別留意：

• 半契樓： 指物業只有部分業權（例如一半）被拍賣，另一半業權仍在原業主或其他人手中。購買半契樓的風險極高，因為新買家未必能取得物業的完整控制權和使用權，而且銀行一般不會為半契樓承造按揭，買家或需以現金全額支付。
• 無契樓： 指物業的重要業權文件（樓契）遺失。雖然銀主（特別是銀行）持有的物業較少出現無契情況，但買家在投標前，必須委託律師查證樓契是否齊全，否則會嚴重影響日後的按揭申請及轉售。
• 連租約盤： 部分銀主盤在收樓時仍有租客居住，會以「連租約」形式出售。新買家購入後不能即時入住，並需繼續履行原有租約。由於連租約盤通常都無法睇樓，故價值會較一般物業低。
• 涉僭建物或非法改動單位： 如果單位存在僭建物或嚴重非法改動，銀行有權拒絕批出按揭。新買家購入後，更有可能被屋宇署「釘契」，需要自費還原單位，這將是一筆額外的開支。

成為銀主盤程序

但究竟在什麼情況下，一個物業才會成為「銀主盤」呢? 一般來說，如果業主斷供兩至三個月，銀行方才會向法庭申請收樓，執達吏發出通告收樓清場、還要讓測量師進行估價，之後委託拍賣行拍賣，屆時物業才會成為「銀主盤」。整個過程快則半年，慢則一年以上。

現時市場上有數間拍賣行及代理行也有處理「銀主盤」的部門，會定期刊登銀主盤的拍賣資訊，買家可在網站上得知最新的拍賣日期及資訊。

忠誠拍賣行	http://www.chungsen.com.hk/tc/property_auction.php
環亞拍賣行	http://www.aaproperty.com.hk/aa/bid_list.php
世紀21	https://www.c21.hk/Auction/Item

香港住宅銀主盤存量趨勢 (2023年至2025年)

根據《胡 ‧ 說樓市》綜合市場資訊及數據，近年香港的銀主盤數量呈現上升趨勢。

季度 / 年份	住宅銀主盤存量 (綜合市場數據)	按季變化	主要原因分析
2023年第四季	約220個	–	經濟開始受加息週期影響
2024年第四季	約260個	+18%	高息環境持續，部分業主斷供
2025年第一季	約290個	+11.5%	農曆新年後傳統淡季，個案累積

從數據可見，銀主盤的數量在過去一年多持續增加，反映出高息環境對部分業主，特別是採用高成數按揭或本身財政狀況較緊張的業主，已構成實質壓力。

購買銀主盤的詳細流程

拍賣流程

1. 物色心儀物業： 留意各大拍賣行網站及宣傳，選擇有興趣的銀主盤。
2. 親身睇樓及預先查冊： 盡可能親身視察單位，並委託律師進行土地查冊，了解業權及有否「釘契」等問題。
3. 預先申請按揭： 在拍賣前向銀行申請按揭預先批核，確保有足夠資金完成交易。
4. 出席拍賣會： 帶備身份證及銀行本票（通常為100,000元至500,000元，視乎物業價值）作訂金。
5. 成功投得及簽署合約： 成功投得後，需即時簽署正式買賣合約及繳付樓價約10%的大訂。
6. 完成交易： 在指定成交期內（通常為45天）完成餘下交易及按揭程序。

入標流程

• 透過地產代理睇樓及索取投標文件。
• 填寫標書及準備臨時訂金（通常為樓價的3%至5%）。
• 在截標前將標書交予指定的地產代理或律師行。
• 銀主開標，價高者得。成功後會通知買家簽署正式買賣合約。

購買銀主盤需注意事項

雖然銀主盤的按揭申請原則上與一般二手樓無異，但由於其特殊性，買家在申請按揭時需特別注意以下幾點：

1. 成交期極短： 銀主盤的成交期可能只有45天，遠比二手樓的90天為短。買家需要與時間競賽，在簽約後立即向銀行提交完整的按揭申請文件，以免因時間不足而撻訂。
2. 估價問題： 銀行會對銀主盤進行獨立估價，若買家的成交價遠高於銀行估價，銀行會以較低者（成交價或估價）計算按揭貸款額，買家便需要準備更多首期資金，俗稱「抬錢上會」。
3. 物業狀況影響批核： 如上文所述，若單位有僭建、非法改動、遺失樓契等問題，銀行有權拒絕批核按揭。
4. 高成數按揭： 由於成交期短，申請按揭保險（高成數按揭）的時間可能不足。建議買家在投標前，先向按揭轉介公司或銀行查詢，評估成功申請高成數按揭的機會。

查冊的重要性

在決定購買任何銀主盤前，最重要的步驟是委託律師進行土地查冊。一份完整的土地登記冊（Land Register）能告訴你：

1. 業權狀況： 確認銀主是否為第一債權人（First Legal Charge）。只要是第一債權人賣樓，即使成交價不足以償還二按、三按或其他債務，新買家亦毋須負責，其他債權人只能向原業主追討。
2. 物業的「釘契」： 查閱物業是否有任何未解除的押記令、維修令或法庭命令。一般的金錢糾紛「釘契」，在物業成功出售後，舊業主的債務會由賣樓所得支付，與新買家無關。但如果是關於樓宇結構或維修的「釘契」，新買家便有責任處理。
3. 欠款問題： 查冊文件雖然未必能顯示所有欠款，但律師可協助向管理公司查詢是否有拖欠管理費、水電煤費等。一般買賣合約會訂明由賣方（銀主）負責清繳成交期前的所有欠款，但買家必須在簽約前與律師確認清楚，因為有部分情況下，買方或需要承擔銀主盤成交前的相關欠款。

查冊部分	重點關注事項	為何重要？
物業資料 (Property Particulars)	地段編號、地址、大廈公契等	核對物業的基本資料是否正確
業主資料 (Owner Particulars)	現任業主的姓名及註冊日期	確認賣方是否銀主
物業涉及的轇轕 (Incumbrances)	按揭記錄、押記令、買賣合約等	確認銀主是否第一債權人（尋找「1st Legal Charge」字眼），並檢查是否有其他嚴重「釘契」
等待註冊的契約 (Deeds Pending Registration)	最近已遞交但未完成註冊的文件。	了解是否有最新的交易或法律行動正在發生。

購買銀主盤的潛在風險及「防伏位」

潛在風險	防伏位 / 解決方案
單位內部狀況惡劣	向代理或拍賣行查詢單位實際的情況，評估所需的裝修及維修費用，並將此成本計入總開支。
隱藏債務	委託律師進行詳細查冊，並在合約中訂明所有成交前的欠款由銀主負責。
上手業主滋擾	雖然機會不大，但新買家無須理會舊業主的任何金錢糾紛。若受滋擾應報警求助。
「必買必賣」條款	銀主盤合約多為「必買必賣」，因此，事前的查冊及按揭準備工夫必須做足。
按揭申請失敗	在出價前務必取得銀行的按揭預先批核，並預留充裕的資金以防萬一。

銀主盤迷思

1. 銀主盤價格不一定較市價低

很多人有一個觀念，就是認為購買銀主盤的價格一定特別平? 因為銀行取態但求去貨，就算賣樓後未能抵銷貸款，業主需要自行找清餘額，所以根本不會理會價格高低，實情是不是?

如果本身物業值1,000萬元，但業主只欠銀行500萬元，銀行會否只以500萬元賣出? 答案不會，因為拍賣行是會以「估價」作為拍賣基準。如果拍賣行以低於估價賣樓，是需要向法院解釋為何未能以估價成交。事實上，近年銀主盤拍賣往往也傾向以高於估價成交，成交價能還清業主貸款外，業主還有錢落袋，所以銀主盤等於業主要破產收場，這個說法未必一定成立。

但當然，這也很視乎銀行何時對銀主盤進行「估價」。在樓市大升大跌時，不同時期作估值也會起一定作用。有些銀行會在物業淪為銀主盤一刻估價；也有一些銀行在拍賣開始前才進行估價，視乎不同銀行而定。假如銀行在物業淪為銀主盤後馬上估價，但其後市況突然急升，買家在拍賣場上便有機會因此執平貨了。

銀主盤拍賣價要以估價為基準

如拍賣價低於銀行估價，拍賣行須向法庭解釋

2. 銀主盤簽約程序及按揭

所以，買銀主盤是否一定執平貨呢? 很視乎情況。而且除此之外，買銀主盤跟買賣二手樓的流程，也截然不同。一般來說，參與拍賣者成功競投後，便會馬上繳付樓價10%作為訂金、及簽署「正式買賣合約」，跟我們買賣二手樓，會先簽署「臨時買賣合約」不同。至於申請按揭上，除非購入的是凶宅及「半契樓」，否則一般審批上跟二手樓並沒有太大分別，也能夠按正常年期批出最長30年貸款。

銀主盤按揭與一般二手樓無異

但成功投得後要立刻簽正約，並即場繳付10%樓價作為訂金

3. 銀主盤常見種類: 「半契樓」

在拍賣場上，很多時會遇到不同類型的物業，其中一類常見的就是「半契樓」。所謂「半契樓」，是指一些原本屬分權共享 (TENANT IN COMMON) 的物業，但因其中一方把自己的份數賣走，而出現「半契樓」的情況。部份原因是另一半業主失去聯絡、因其中一方業權破產被銀行收回業權，而另一方業權人拒絕搬走，亦拒絕接收業權；又或者離婚而不想面對另一半等。

拍賣行推出拍賣類近「半契樓」的銀主盤時，作為準買家要有不能承造按揭的心理準備外，最好還要了解單位背景，包括現時仍持有業權的業主，跟放售人的關係? 如果買家成功購入單位後，是否有鎖匙可以進駐? 單位本身是否仍連租約? 居住在單位的人是否一家大細等等。因為上述因素，對購入業權後能否游說另一業權持有人，日後購入其份額以統一業權、又或者進駐該單位均有一定影響。

銀主盤要提防半契樓

銀行隨時不肯承造按揭，買家有撻訂風險

銀主盤Q&A:

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