立刻訂閱我們的YouTube頻道，觀看最新揀樓影片分析!
前言：新居入伙前的噩夢
一個本應是充滿喜悅的新居，卻在一夜之間變成澤國。這駭人聽聞的坐廁爆水畫面，發生在九龍灣一個入伙不久的新盤「皓日」。這並非單純的驗樓奇聞，而是一場令業主心血付諸流水的災難。業主剛剛完成裝修的單位，被源源不絕的鹹水淹浸，全屋嶄新的裝修與傢俬瞬間報銷。明明單位從未入住，為何會爆發鹹水災難？事後發展商拒絕承認責任，僅表示若有關當局展開調查，將會予以配合。我們《胡 ‧ 說樓市》團隊決定介入，直擊現場，探討事件中的責任誰屬。
初次置業懶人包 【二手樓買賣程序】睇樓、雜費、查凶宅、簽約、按揭懶人包 【新盤2025】成交流程、按揭、折扣優惠、重點項目全攻略 【居屋2025】最新申請日期、四大屋苑分析、資產、入息懶人包 【租樓注意事項】租樓流程、租約、按金、印花稅全攻略！ 【按揭保險費】深入分析四種保費計算方法、繳費形式注意事項！ 【按揭利率】各大銀行優惠、回贈比較
事件背景：心血裝修 半年籌備化為烏有
去年六月收樓的業主陳先生，與太太花了足足半年時間籌備新居裝修。直至今年初，他們才正式聘請設計公司，在保留原裝廚廁的基礎上，於大門旁至客飯廳訂造鞋櫃及組合櫃，並在主人房訂造到頂衣櫃及地台床。
今年六月，單位基本裝修完成，本以為可開心入伙，豈料在6月5日，裝修工人上門進行收尾工作時，驚見全屋被水淹浸。大量水流從坐廁背後湧出，工人見狀立即關掉鹹水閥，並火速通知業主及物業管理處。
業主陳先生憶述當時情況仍心有餘悸：「整個客廳、飯廳、書房基本上都浸滿了水，幸好還未淹到升降機口，水深大約一吋。我們立即通知管理處，當晚一直處理到十一、二時。那些積水倒出來是黑色的，非常髒，而且因為是鹹水，所以很臭，當晚的情況真的很糟糕。」
| 皓日水浸事件時序 | 事件 |
| 去年 (2024年) 6月 | 業主陳先生正式收樓 |
| 今年 (2025年) 初 | 聘請設計公司開始進行裝修 |
| 今年 (2025年) 6月5日 | 裝修工人發現單位因坐廁漏水，導致全屋水浸 |
| 事發翌日 | 業主在物管見證下，拆開坐廁調查原因 |
| 今年 (2025年) 6月20日 | 發展商首次發信，以已過保修期為由拒絕負責 |
| 今年 (2025年) 6月26日 | 發展商再次發信，重申不會作進一步調查或賠償 |
| 今年 (2025年) 7月11日 | 《胡 ‧ 說樓市》團隊到現場視察 |
漏水元兇：坐廁鹹水喉管竟未接駁！
事發翌日，業主邀請物管經理及職員到場，一同見證拆開坐廁的過程以調查漏水源頭。從影片中可見，坐廁表面簇新，維修師傅需用工具拆開螺絲、切開膠邊才能移開坐廁。驚人的是，打開後發現，接駁入水的鹹水喉管，根本沒有被妥善安裝好。喉管本身沒有損壞或老化跡象，接合配件亦完好無缺，問題純粹是喉管沒有接駁上去，導致鹹水不斷湧出。
業主表示，在今年裝修開始前，曾發現洗手間有裂紋等問題，希望執修部處理，但當時對方以已過執修期為由拒絕。他慨嘆：「其實如果當時他們有幫我們處理，可能就已經能發現這個安裝問題了。」
發展商回應：已過六個月保修期 拒絕負責
漏水當日，業主已即時澄清，單位自收樓至今從未入住，浴室亦非裝修範圍，因此強烈懷疑是收樓時已存在的施工問題。他隨後透過電郵向發展商多個部門投訴，要求在6月20日前回覆。
然而，「皓日」交樓處客戶服務團隊先後發出兩封信件，均否認責任。
- 第一封信 (6月20日): 發展商表示，根據買賣合約，只負責保修物業移交後六個月內的缺陷。記錄顯示，保修期內並無收到相關浴室的任何缺陷報告，且業主未能提供施工疏忽的確實證據，因此拒絕其調查及解決問題的要求。
- 第二封信 (6月26日): 信中重申發展商已履行合約責任，不會作進一步調查或賠償，但表示若有關當局展開調查，他們將會合作。
爭議核心 (1)：六個月保修期 VS 潛在缺陷
整宗事件的關鍵，在於「責任誰屬」。發展商的理據，是根據買賣合約及《一手住宅物業銷售條例》，其責任僅限於物業入伙起計六個月的缺陷保修期。由於業主已於去年六月收樓，今年才提出問題，已遠超期限，故發展商認為自身再無責任。
普通法中有一項原則為「買家當心」(caveat emptor)，意指買家有責任在合理檢驗下發現問題，並在合理時間內要求賣方修正。這也是《一手條例》訂立六個月期限的其中一個原因。但問題是，如果該缺陷並非透過合理檢測就能發現，而是源於樓宇設計、物料或施工質素，並在一段時間後才顯現出來，這種「潛在缺陷」(latent defect) 是否仍受限於六個月的期限？
律師謝天良指出，證據是釐清問題的關鍵：「從發展商角度，第一你已過了保修期，合約責任已完成；第二，為何裝修期間沒事，現在才有事？能否完全排除裝修師傅的問題？業主需要專家證據，例如證明喉管內完全沒有膠水、未被更換過，以論證這是一種『潛在缺陷』，並因此導致問題出現。」
爭議核心 (2)：業主如何證明「潛在缺陷」？
《一手住宅物業銷售條例》中，僅提及發展商需「remedy any defects to the property」，但對「defects」(缺陷) 一詞並無清晰定義。這成為了業主與發展商在法庭上爭拗的重點之一。若要透過民事訴訟追討，業主便有舉證責任。
| 責任誰屬？雙方理據比較 | |
| 發展商方理據 | 業主方理據 |
| 1. 單位已入伙一年，為何問題現在才發生？ | 1. 坐廁表面並無任何損毀痕跡。 |
| 2. 如何證明並非裝修工人在使用時不慎造成？ | 2. 在正常使用下，新安裝的坐廁喉管不應突然鬆脫。 |
| 3. 業主沒有確實證據顯示屬施工疏忽。 | 3. 業主曾聘請驗樓師驗樓，已盡「買家當心」責任。 |
| 4. 專業驗樓師也未能察覺，證明問題非「表面缺陷」，而是「潛在缺陷」。 |
從現場情況分析，坐廁本身並無被破壞的痕跡，以一般常人使用習慣，一條本應接駁好的喉管，實在難以在一年間突然鬆脫。加上業主已聘請專業人士驗樓，仍未能發現此深層次問題，更印證了這極可能屬於「潛在缺陷」。
法律途徑：條例以外的追討方法
一手住宅物業銷售監管局回覆查詢時指，買家可就物業的欠妥之處，要求賣方按合約補救，若賣方未有履行，可考慮提出民事訴訟。
事實上，即使超出《一手條例》的六個月期限，業主仍可循其他法律途徑追討。條例本身亦說明不削弱買方按普通法可享有的權利。
| 民事追討途徑 | 追討理據及證明要點 |
| 合約法 (Contract Law) | 根據合約中的「隱含條款」(implied terms)，發展商有責任確保： 1. 物業物料具備合理品質標準 2. 樓宇適合居住 3. 以良好及專業的工藝水平完成建築 |
| 侵權法 (Tort Law) | 業主需證明發展商存在「疏忽」(negligence)，當中包括： 1. 發展商對業主存有謹慎責任 (duty of care) 2. 發展商違反了該謹慎責任 (breach of duty of care) 3. 該等疏忽造成了業主的實際經濟損失 (causation and damages) |
律師謝天良補充，循「疏忽侵權」追討，需要很強的證據支持，例如由公證行報告證明喉管的接駁方式本身已屬疏忽，並且能解釋為何此問題在事隔一段時間後才出現。
根據《時效條例》，合約及侵權訴訟的追溯期為6年。若因疏忽導致潛在損害，業主更可在知悉缺陷的3年內提出訴訟，但設有15年的絕對限制期。
保險索償：家居保險與裝修保險大不同
若法律途徑漫長且成本高昂，保險索償是另一方向。但關鍵在於，業主買的是哪一種保險。香港專業保險經紀協會前會長關世明指出，由於單位尚未入伙，仍處於裝修階段，一般的「家居保險」並不適用，亦未生效。
相反，如果業主購買了「裝修保險」，情況則大為不同。
| 保險種類 | 保障範圍及生效條件 | 本次事件適用性 |
|---|---|---|
| 家居保險 | 生效條件： 裝修期完結 及 業主已搬入居住。 | 不適用，因業主尚未入伙。 |
| 裝修保險 | 保障範圍： 1. 物料損壞： 賠償意外中損毀的裝修物料費用 (不包括人工費)。 2.第三者責任： 賠償對他人造成的財物損失 (如下層單位)。 | 適用情況： 若漏水是由於裝修工人的疏忽所致，便可獲賠償。 可能適用，若能證明與裝修工程有關。 |
潛在變數：承建商清盤影響
「皓日」由恒隆地產發展，承建商為本地老牌建築商「保華建造」。該項目在去年入伙時，我們《胡 ‧ 說樓市》曾為其驗樓，當時僅得48分，創下2024年驗樓的最低分紀錄。
根據標準工程合同，承建商需在「維修責任期」內對工程缺陷負責。然而，「皓日」目前面對的另一大問題，是承建商「保華建造」因財困已進入清盤程序。這無疑為追討責任增添了變數，究竟責任應由承建商的臨時清盤人承擔，還是應由發展商善後，仍是未知之數。
發展商最新回應
我們就事件向發展商恒隆查詢，獲回覆指公司對事件非常關注，作為負責任的發展商，一直嚴格遵守相關法規及履行合同義務，並已與業主保持緊密聯繫及提供適切協助，將會繼續跟進項目相關事宜。
