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《施政報告2025》對私樓市場著墨不多，市場焦點迅速轉移至美國議息結果。一如市場預期，在美國就業數據接連走弱之下，美國聯儲局於今日凌晨公布減息0.25厘，是自去年12月以來再度減息，使聯邦基金利率目標區間下調至4%至4.25%。
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根據最新的利率「點陣圖」顯示，多數公開市場委員會（FOMC）委員預測，今年內可能再有兩次減息，意味著累計減幅或達0.5厘，而明年將可能再減息0.25厘。要準確評估後市，我們必須先弄清楚聯儲局這次減息背後的理據，以及當中的微妙變化。
在聯儲局公布議息結果後，由於減息步伐未有如部分市場人士預期的激進，暫時紓緩了市場對其獨立性的憂慮，美匯指數回穩並重上97水平。本港銀行同業拆息（HIBOR）未見大幅波動，1個月期HIBOR報3.36厘，較昨日微升0.15厘；短期資金池則稍為偏緊，隔夜HIBOR重上3厘水平。
滙豐減P 0.125厘 對業主有何影響？
本港業主最關心的，是主宰按揭封頂利率的最優惠利率（P）。龍頭銀行滙豐在聯儲局議息後，隨即宣布下調最優惠利率0.125厘，由5.25厘下調至5.125厘。
這次減P對供樓人士的實際影響有多大？我們以目前市場主流的H按計劃（封頂利率為P-1.75%）作例子計算，假設貸款額為100萬元，還款期為30年，每月供款可減少約69元，減幅約1.5%。
減P對按揭供款影響
| 項目 | 減P前 | 減P後 | 每月節省 |
|---|---|---|---|
| 最優惠利率 (P) | 5.25% | 5.125% | — |
| H按封頂按揭利率 | 3.5% | 3.375% | — |
| 每月供款額 | 約4,490元 | 約4,421元 | 約69元 |
對準買家有何影響？入市門檻稍為降低
除了現有業主受惠，這次減P對計劃入市的準買家亦有正面影響。根據金管局現行指引，申請人在申請新造按揭時，其「供款佔入息比率」（DSR）不能超過50%。換言之，每月總供款額不能多於每月總收入的一半。
當按揭利率下調，意味著每月供款額會減少，連帶申請按揭的最低入息要求也會相應降低，變相稍微降低了上車的門檻。
我們同樣以一筆100萬元的30年期貸款作例子，計算減P前後的最低入息要求變化。
減P對新造按揭入息要求的影響
| 項目 | 減P前 | 減P後 | 變化 |
| 封頂按揭利率 | 3.5% | 3.375% | ▼ 0.125% |
| 每月供款額 | 約4,490元 | 約4,421元 | ▼ 約69元 |
| 最低月入要求 | 約8,980元 | 約8,842元 | ▼ 約138元 |
H按優勢仍然明顯
由於在上一輪加息周期之始，滙豐的最優惠利率由5%起步，而且P的加幅並未完全跟足美國，因此有市場分析認為，即使美國未來繼續減息，本港的P息回落至5%後，可能就會完成整個減息周期。
即便這種推論成真，在聯繫匯率制度下，當美國持續減息，港元拆息（HIBOR）長遠始終會跟隨美息回落，屆時H按的實際按息有望進一步降低，因此H按相對於P按的優勢，在可見將來仍然十分明顯。
今次減息的理據：預防性減息
美國近期經濟數據表現疲弱，8月新增非農就業職位僅2.2萬個，遠低於市場預期的7.5萬個，引發外界對美國經濟步入衰退的憂慮。加上美國總統特朗普多次公開向聯儲局施壓，令市場一度燃起急速減息的預期。
然而，聯儲局的會後聲明反映出委員會內部存在不同看法。雖然聲明中承認就業市場的下行風險有所增加，但主席鮑威爾在記者會上，將這次行動定義為「預防性減息」（preventative rate cut），旨在應對潛在風險，而非確認美國經濟已陷入困境。
此舉對穩定市場亦有正面作用。若聯儲局的政策突然變得過於激進，在目前市場容錯率不斷萎縮的情況下，或會引發環球資金流向劇變，香港的資本市場亦難以置身事外。
關鍵經濟指標（截至2025年第三季度）
| 指標 | 最新數據 |
| 非農就業人數（8月） | +2.2萬 |
| 失業率（8月） | 4.3% |
| CPI年增率（8月） | 2.9% |
| 核心CPI年增率（8月） | 3.1% |
| PCE年增率（8月） | 2.7% |
| 核心PCE年增率（8月） | 2.9% |
聯儲局最新經濟預測
| 變數（2025年底中位數預測） | 2025年6月預測 | 2025年9月預測 |
| 實際GDP增長 | 1.4% | 1.6% |
| 失業率 | 4.5% | 4.5% |
| PCE通脹 | 3.0% | 3.0% |
| 核心PCE通脹 | 3.1% | 3.1% |
| 聯邦基金利率 | 3.9% | 3.6% |
「預防性減息」的觀點也反映在當局的經濟預測中。委員們預期今年美國的實際經濟增長為1.6%，較6月的預測上調了0.2個百分點；與此同時，對年底失業率及個人消費支出（PCE）核心通脹的預測則維持不變。在穩定就業及控制通脹的雙重使命之間，聯儲局的決策顯得更為謹慎，委員內部亦持續出現分歧，意味著未來的經濟數據將隨時左右其決策。
特朗普的潛在影響力
談及聯儲局的貨幣政策，總不能忽視總統特朗普的影響。他早前不斷公開向主席鮑威爾施壓，要求大幅減息。
值得留意的是，在今次議息會議中，被視為特朗普親信的新任委員米蘭，是唯一一位投下反對票的委員，他傾向更激進地減息0.5厘。同時，從「點陣圖」可見，有一名委員估計今年底的利率將減至2.9厘，遠低於中位數預測的3.6厘，市場普遍推測該委員正是米蘭。
雖然在現行制度的制衡下，特朗普要徹底改變聯儲局的人事架構並非易事，但在多變的政治格局中，其潛在的影響力絕對不容忽視，亦為未來的利率走向增添了更多不確定性。
FOMC成員對2025年底聯邦基金利率的預測分佈（9月點陣圖）
| 利率區間預測 | 與會者人數 |
| 4.25%−4.50% | 7 |
| 4.00%−4.25% | 0 |
| 3.75%−4.00% | 2 |
| 3.50%−3.75% | 9 |
| 3.25%−3.50% | 0 |
| 3.00%−3.25% | 0 |
| 2.75%−3.00% | 1 |
