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農曆年後樓市的小陽春，隨著負面消息籠罩下的香港樓市，新春期間十個大型屋苑然零成交局面，即使愈來愈多業主願意減價，但看得出準買家仍然沒有入市心情。政府會否全面撤辣救市，明日的《財政預算案》自有分曉，但實質作用有幾大，正如之前我們都說過有待觀望。但除了全面撤辣，早前也傳出金管局正研究調整壓力測試。
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壓力測試歷史
2010年實施
壓力測試是2010年樓市相當熾熱時，金管局推出的逆周期措拖，要求買家在申請按揭時，除了供款佔入息不得多於50%水平外，還需額外作一個測試，就是在現水平按息上加兩厘後，供款佔入息不多於60%才可批出貸款。此後因樓價繼續反覆向上，政府決定進一步提升門檻，把壓力測試水平由原本加兩厘基準，再上調至加三厘，並一直沿用至2022年。
2022年首次鬆綁
2022年9月，基於銀行上調最優惠利率，考慮到當時的按息狀況，金管局決定把壓力測試鬆綁，改至2010年時只需假設加兩厘的情況，只是鬆綁至今超過一年，但樓市卻仍然未有任何起息，令市場討論是否仍需要沿用壓測?
表: 壓力測試要求
| 首置買家 | 供款佔入息水平 | 壓力測試水平 | 供款佔入息水平(壓測下) |
| 2010年 | 50% | +2厘 | 60% |
| 2013年 | 50% | +3厘 | 60% |
| 2022年 | 50% | +2厘 | 60% |
取消壓力測試後有多大分別?
2024年2月28日後，如果壓力測試真的全面取消，究竟我們的供款會輕鬆多少? 以100萬元的貸款額為例，今天樓按息口4.125厘，攤分30年還款期，月供就是4,847元。要在樓按4.125厘上模擬加兩厘息，即樓按息口上調至6.125厘下，每月供款則為6,077元，供款佔入息不多於60%水平，則大約要有10,127元便可通過壓力測試。
如果真的取消壓力測試，而僅用供款佔入息一半作為審批基準，則以現時供款4,847元來計算，入息有9,694元便可獲批貸款。換言之，每借取100萬元貸款額，有壓測下要有過萬元入息支持，但就算無壓測，因高息環境下也要有9,600多元入息，實情相差並不算很大。
表: 有壓力測試 VS 沒有壓力測試(現水平息口)
| 供款額 | 100萬元 |
| 利息 | 4.125厘 |
| 供款年期 | 30年 |
| 每月供款 | 4,847元 (壓力測試下: 6,077元) |
| 入息要求 | 供款佔入息50%: 9,694元 壓力測試下: 10,127元 |
什麼情況下才能凸顯取消壓測的威力?
因此若說取消壓力測試，就等於馬上可幫到準買家上車，這個定論亦未免過於草率，因為背後還要看減息周期有否重現，才能更彰顯其威力。假設我們把息口推回至2022年時2.5厘的水平去計一計，借取同一筆貸款額100萬元，按同一個供款年期30年去計，月供為3,952元，要過壓測則入息要有8,445元，但若取消壓測，在供款佔入息一半的前提下，則只需7,904元的入息支持便可以。
表: 有壓力測試 VS 沒有壓力測試(假設減息至2022年)
| 供款額 | 100萬元 |
| 利息 | 2.5厘 |
| 供款年期 | 30年 |
| 每月供款 | 3,952元 (壓力測試下: 5,067元) |
| 入息要求 | 供款佔入息50%: 7,904元 壓力測試下: 8,445元 |
又換個角度來看看，在壓測環境下，我們以借取100萬元，要有10,127元的入息支持，但如果在沒有壓測的環境，同時息口又回到2.5厘的水平，究竟同一筆入息可把貸款額擴大多少? 答案是增加至128萬元。貸款能力可一下子增加大約28%，當然沒有減息因素下，則相關效力是很難發揮出來。
| 有壓測+未減息 | 無壓測+減息 | |
| 貸款額 | 100萬元 | 128萬元 |
| 利息 | 4.125厘 | 2.5厘 |
| 供款年期 | 30年 | 30年 |
| 每月供款 | 4,847元 | 5,058元 |
| 入息要求 | 10,127元 | 10,127元 |
取消壓力測試對釋放換樓鏈有幫助嗎?
還有一點，就是現行的壓測對換樓客亦過於苛刻，故不斷被批評遏抑了換樓活動。因為在現行政策下，持有多於一層物業、或俗稱二套房的買家，其供款佔入息水平、以及壓力測試要求均會較首置客收10%，也就是說供款佔入息降至40%，而加息兩厘後的壓試要收緊至50%。
舉例，以同樣借取100萬元的貸款額，在現時4.125厘的息口、攤分30年還款期下，二套房買家的供款額同為4,847元，只是供款佔入息比率卻要用較嚴謹的方式計算，必須縮減至40%以下，也就是必須要有12,118元才過到第一關；而過壓測一關，則要在加息兩厘後，供款佔入息不得多於50%，故入息要有12,154元才可以。
表: 換樓客有壓力測試 VS 沒有壓力測試(現水平息口)
| 供款額 | 100萬元 |
| 利息 | 4.125厘 |
| 供款年期 | 30年 |
| 每月供款 | 4,847元 (壓力測試下: 6,077元) |
| 入息要求 | 供款佔入息40%: 12,118元 壓力測試下: 12,154元 |
如果取消壓測，則要視乎是否仍保留了供款佔入40%的要求，倘若保留了這個標準，則同樣在未減息的前提下，對換樓客並沒有什麼太大的誘因。如果配合全面撤辣，二套房預繳劃一15%從價印花稅會取消，大家不用再擔心「先買後賣」急趕退稅等問題。無疑在兩道高牆也拆除下，是對換樓客在換樓操作上比較有利，但怎說也要還原基本步，究竟其放盤有沒有人承接? 這就是另一話題。
總結
總括來說，純粹取消壓測，而沒有其他方面的因素配合，對樓市所發揮的即時作用也比較輕微，起碼在息口逐步回落、同時市場恢復信心下，購買力才得以慢慢重現。
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