【預算案2024前瞻】取消壓力測試,能推動樓價向上嗎? (附影片)

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農曆年後樓市的小陽春,隨著負面消息籠罩下的香港樓市,新春期間十個大型屋苑然零成交局面,即使愈來愈多業主願意減價,但看得出準買家仍然沒有入市心情。政府會否全面撤辣救市,明日的《財政預算案》自有分曉,但實質作用有幾大,正如之前我們都說過有待觀望。但除了全面撤辣,早前也傳出金管局正研究調整壓力測試

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壓力測試歷史

2010年實施

壓力測試是2010年樓市相當熾熱時,金管局推出的逆周期措拖,要求買家在申請按揭時,除了供款佔入息不得多於50%水平外,還需額外作一個測試,就是在現水平按息上加兩厘後,供款佔入息不多於60%才可批出貸款。此後因樓價繼續反覆向上,政府決定進一步提升門檻,把壓力測試水平由原本加兩厘基準,再上調至加三厘,並一直沿用至2022年。

2022年首次鬆綁

2022年9月,基於銀行上調最優惠利率,考慮到當時的按息狀況,金管局決定把壓力測試鬆綁,改至2010年時只需假設加兩厘的情況,只是鬆綁至今超過一年,但樓市卻仍然未有任何起息,令市場討論是否仍需要沿用壓測?

表: 壓力測試要求

首置買家供款佔入息水平壓力測試水平供款佔入息水平(壓測下)
201050%+2厘60%
201350%+3厘60%
202250%+2厘60%

取消壓力測試後有多大分別?

2024年2月28日後,如果壓力測試真的全面取消,究竟我們的供款會輕鬆多少? 以100萬元的貸款額為例,今天樓按息口4.125厘,攤分30年還款期,月供就是4,847元。要在樓按4.125厘上模擬加兩厘息,即樓按息口上調至6.125厘下,每月供款則為6,077元,供款佔入息不多於60%水平,則大約要有10,127元便可通過壓力測試。

如果真的取消壓力測試,而僅用供款佔入息一半作為審批基準,則以現時供款4,847元來計算,入息有9,694元便可獲批貸款。換言之,每借取100萬元貸款額,有壓測下要有過萬元入息支持,但就算無壓測,因高息環境下也要有9,600多元入息,實情相差並不算很大。

表: 有壓力測試 VS 沒有壓力測試(現水平息口)

供款額100萬元
利息4.125厘
供款年期30年
每月供款4,847元 (壓力測試下: 6,077元)
入息要求供款佔入息50%: 9,694元
壓力測試下: 10,127元

什麼情況下才能凸顯取消壓測的威力?

因此若說取消壓力測試,就等於馬上可幫到準買家上車,這個定論亦未免過於草率,因為背後還要看減息周期有否重現,才能更彰顯其威力。假設我們把息口推回至2022年時2.5厘的水平去計一計,借取同一筆貸款額100萬元,按同一個供款年期30年去計,月供為3,952元,要過壓測則入息要有8,445元,但若取消壓測,在供款佔入息一半的前提下,則只需7,904元的入息支持便可以。

表: 有壓力測試 VS 沒有壓力測試(假設減息至2022年)

供款額100萬元
利息2.5厘
供款年期30年
每月供款3,952元 (壓力測試下: 5,067元)
入息要求供款佔入息50%: 7,904元
壓力測試下: 8,445元

又換個角度來看看,在壓測環境下,我們以借取100萬元,要有10,127元的入息支持,但如果在沒有壓測的環境,同時息口又回到2.5厘的水平,究竟同一筆入息可把貸款額擴大多少? 答案是增加至128萬元。貸款能力可一下子增加大約28%,當然沒有減息因素下,則相關效力是很難發揮出來。

 有壓測+未減息無壓測+減息
貸款額100萬元128萬元
利息4.125厘2.5厘
供款年期30年30年
每月供款4,847元5,058元
入息要求10,127元10,127元

取消壓力測試對釋放換樓鏈有幫助嗎?

還有一點,就是現行的壓測對換樓客亦過於苛刻,故不斷被批評遏抑了換樓活動。因為在現行政策下,持有多於一層物業、或俗稱二套房的買家,其供款佔入息水平、以及壓力測試要求均會較首置客收10%,也就是說供款佔入息降至40%,而加息兩厘後的壓試要收緊至50%。

舉例,以同樣借取100萬元的貸款額,在現時4.125厘的息口、攤分30年還款期下,二套房買家的供款額同為4,847元,只是供款佔入息比率卻要用較嚴謹的方式計算,必須縮減至40%以下,也就是必須要有12,118元才過到第一關;而過壓測一關,則要在加息兩厘後,供款佔入息不得多於50%,故入息要有12,154元才可以。

表: 換樓客有壓力測試 VS 沒有壓力測試(現水平息口)

供款額100萬元
利息4.125厘
供款年期30年
每月供款4,847元 (壓力測試下: 6,077元)
入息要求供款佔入息40%: 12,118元
壓力測試下: 12,154元

如果取消壓測,則要視乎是否仍保留了供款佔入40%的要求,倘若保留了這個標準,則同樣在未減息的前提下,對換樓客並沒有什麼太大的誘因。如果配合全面撤辣,二套房預繳劃一15%從價印花稅會取消,大家不用再擔心「先買後賣」急趕退稅等問題。無疑在兩道高牆也拆除下,是對換樓客在換樓操作上比較有利,但怎說也要還原基本步,究竟其放盤有沒有人承接? 這就是另一話題。

總結

總括來說,純粹取消壓測,而沒有其他方面的因素配合,對樓市所發揮的即時作用也比較輕微,起碼在息口逐步回落、同時市場恢復信心下,購買力才得以慢慢重現。

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