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財政司司長陳茂波繼去年初宣布放寬首置人士按揭成數後,近日透露有意進一步「鬆綁」,坊間現時提供不同的按揭計劃,在置業時選擇按揭計劃有甚麼地方要注意,下文有詳細探討。
如果要清楚了解整個按揭攻略,可跳往以下連結,可以一文看清所有要知的按揭事項!
2023年最新樓宇按揭利率
最優惠利率 | H按 | P按 | 最高現金回贈* (視乎貸款額而定) | 罰息期 | |
匯豐銀行 按我跳往 | 5.875% | H+1.3% 封頂:P-1.75% | P-1.75% | 2.5% | 兩年 |
恒生銀行 按我跳往 | 5.875% | H+1.3% 封頂:P-1.75% | P-1.75% | 2.5% | 兩年 |
中國銀行 按我跳往 | 5.875% | H+1.3% 封頂:P-1.75% | P-1.75% | 2.5% | 兩年 |
渣打銀行 按我跳往 | 6.125% | H+1.3% 封頂:P-2.25% | P-2.5% | 2.95% | 兩年 |
東亞銀行 按我跳往 | 6.125% | H+1.3% 封頂:P-2.5% | P-2.5% | 2.95% | 兩年 |
花旗銀行 按我跳往 | 6.125% | H+1.3% 封頂:P-2.5% | P-2.5% | 2.9% | 兩年 |
交通銀行 按我跳往 | 6.125% | H+1.3% 封頂:P-2.4% | P-2.4% | 1.7% | 三年 |
工銀(亞洲) 按我跳往 | 6.125% | H+1.3% 封頂:P-2.5% | P-2.5% | 2.5% | 兩年 |
招商永隆銀行 按我跳往 | 6.125% | H+1.35% 封頂:P-2.5% | P-2.5% | 1.4% | 三年 |
資料更新日期:13/9/2023
樓宇按揭是甚麼?
樓宇按揭是指以物業作為抵押品,向銀行或財務機構借貸來支付物業售價,借款人須定時分期攤還欠款,否則貸款人有權收回物業。
按揭成數是甚麼?
按揭成數是指銀行根據物業估價、借款人財務狀況、物業類型等因素而訂立的最高貸款比例。
現時首次置業人士的最高按揭成數為九成,非首置人士最高可做八成按揭,視乎樓價和借款人的財務狀況,銀行未必會為借款人承造按揭成數上限,當中或涉及購買按揭保險,並須支付額外保費。
貸款按揭利率計算方法
最優惠利率按揭 (P按)
「P按」代表以Prime Rate,即最優惠利率來計算利息,此利率與美國利率走勢有較大關連,但息口由個別銀行釐定,利率相對穩定。
現時本港主要分「大P」和「細P」,當中滙豐、中銀香港和恒生銀行都採用「細P」,最新利率為5.75厘;渣打、東亞等其他主要銀行普遍採用「大P」,最新利率為6厘。
計算方法是以P作為基礎,減去指定百分點,以滙豐為例,現時利率為「P-2.25%」,即是3.5厘。
拆息按揭 (H按)
「H按」的H代表HIBOR,是銀行間互相借貸時的息率,利率高低視乎銀行業的資金需求,因此會比較波動。
計算方法是以H作為基礎,加上指定百分點,再以滙豐為例,利率為「H+1.3%」,但銀行一般會為H按設「封頂」,封頂位與P按利率看齊。
定息按揭
定息按揭是指在整個按揭期內,按揭利率不會變動,讓借貸人士減低利率波動風險,一般而言,定息按揭的利率會高於浮息按揭,而且按揭年期越長,利率亦會越高。
樓宇按揭貸款申請流程
在購買物業後,買家須簽署臨時買賣合約,並繳付臨時訂金,即俗稱的「細訂」,之後可委託律師訂立正式買賣合約,在簽署正式合約後,須透過律師繳付「大訂」及買賣物業的印花稅,並與賣家協商成交日期。
期間買家可向銀行或財務機構申請按揭貸款,遞交所須文件後,銀行會為物業估價,並向信貸機構索取申請人的信貸報告,再根據物業種類、估值、樓齡等,考慮批出的貸款金額和年期。一般整個申請貸款流程需時約兩至三星期。
不同人士申請按揭貸款須知
首置人士
在申請按揭時沒有持有任何本地的住宅物業,便會被視為「首置人士」,可申請最多九成按揭,但申請人須為固定受薪人士,而供款與入息比率不可以超過50%,同時需要通過當局的壓力測試。
非首置人士
非首置人士即在申請按揭時,已持有本地住宅物業,可申請的最高按揭成數為八成,並須通過壓力測試要求。
樓換樓
若換樓人士是「先賣後買」,便會被視為首置人士,毋須繳付額外印花稅;相反若是「先買後賣」,便需要在買新樓時先繳付15%樓價的從價印花稅,只要在一年內出售舊物業,便可申請退還稅款。
公務員、銀行職員
政府會為公務員提供供樓津貼,新制公務員的津貼額為月薪的11%,以定額而非實報實銷方式發出;另外亦可以申請相當於月薪24倍的首期貸款計劃,最長分十年攤還,不過要留意這種貸款會被銀行視為二按,計算在壓力測試中,變相增加通過壓測的難度。
至於銀行一般會向其職員提供「員工按揭計劃」,除了按揭利率會較低,可承造的成數亦會較高,而且審批相對容易,但一旦離職便不可再使用有關計劃,或會被銀行「Call Loan」。
自僱人士/無固定收入人士
由於收入相對受薪人士較不穩定,按揭成數最多只有八成,而且在審批時會較嚴謹,導致很大機會批不足額。
自僱人士一般需要提供商業登記、公司審計報告或財務報表、銀行月結單等文件,供銀行審批按揭。
炒家/收租/投資者
購買多於一個物業除要支付額外稅款,可向銀行承造的按揭成數上限也會較低,銀行向投資者提供的按揭優惠亦會較少。不過若已經持有物業收租,只要提供租約便可作為收入的一部分,以便通過壓力測試。
其他樓宇按揭貸款必知名詞
綠色按揭
近年為響應環保及推動社會可持續發展,有銀行推出綠色按揭計劃,不過物業須取得由香港綠色建築議會發出的認證,才符合申請資格。
存款掛鉤按揭 (Mortgage-Link)
按揭申請人在向銀行申請按揭貸款時,銀行可提供高息活期儲蓄戶口,存款利率與按揭利率看齊,讓按揭申請人抵銷按揭利息支出,而且沒有任何風險,不過要注意戶口設有存款上限,一般為總貸款額的一半。
按揭資料同意書
按揭資料同意書即是Consent Form,按揭申請人在簽署後,即同意環聯信貸評級獲取申請人的信貸資料,一般分為兩種表格,「表格一」是包含申請人所有有關樓宇按揭的信貸資料,「表格二」同樣是讓銀行查閱申請人的信貸資料,但就不包括任何樓宇按揭相關的資料。
樓宇按揭貸款常見問題
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