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雖然《財政預算案》未再推出托市措施，但多個發展商已準備推出全新樓盤，位於康城站的「海瑅灣」就是其中之一 。這個被喻為年度大盤之一、合共提供 2,550 個單位的大型項目，由信和、嘉里、嘉華、招商局夥拍港鐵發展，預計關鍵日期為 2027 年 6 月 30 日，相當於樓花期約一年半 。作為康城站「守尾門」的壓軸一期，在項目地價創下康城站新高的前提下，發展商死守至轉角市後才推出 。隨著同系「摸頂貨」凱柏峰上會已成定局，會否也改變發展商的推售策略 ？
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海瑅灣基本資料
| 項目資訊 | 內容詳情 |
| 樓盤名稱 | 海瑅灣 (LA MIRABELLE) |
| 位置 | 康城站康城路 1 號 |
| 單位數目 | 1 期：1,266 個單位 2 期：1,284 個單位 總數 2,550 個） |
| 實用面積 | 323 至 1,716 呎 |
| 戶型 | 1 房至 4 房雙套，另設特色單位 |
| 承建商 | 中國海外房屋工程有限公司 |
| 預計關鍵日期 | 1 期：2027 年 6 月 30 日 |
| 校網 | 95 校網 |
| 綠色建築認證 | 暫定金級 |
| 發展商 | 信和、嘉里、嘉華、招商局、港鐵 |
| 官方網站 | https://www.lamirabelle.hk/LM1 |
| 示範單位地址 | 尚待公布 |
海瑅灣開價
尚待公布，即將更新。
海瑅灣與康城站規劃鳥瞰圖
《胡 ‧ 說樓市》深度評析
考慮 1：區內市況是否趨於穩定？
「海瑅灣」的開價取態，與區內局勢轉趨穩定有莫大關係 。特別是同系在轉角市前高價開售的康城站 11 期「凱柏峰」，在轉角市後一度出現嚴重估價不足，差點影響上會氣氛，當時亦令人擔心「海瑅灣」會以什麼價格開售 。
「凱柏峰」共分為三期推售，推售期橫跨轉角市 。第一期在 2022 年 6 月時，以均價 17,888 元姿態開售 。由於當時樓市尚未完全回落，初期銷售理想，發展商火速在第二個月推出二期，並將均價調升至 18,378 元 。然而銷情顯然已見乏力，結果進度放緩，原本獲批預售的「凱柏峰 III」亦按兵不動，直至 2023 年 8 月才減價 8% 以均價 16,938 元開售 。
表：凱柏峰基本資料參考
| 項目 | 凱柏峰I | 凱柏峰II | 凱柏峰III |
| 首批 | 128伙 | 138伙 | 130伙 |
| 即供平均呎價 | 17,888元 | 18,378元 | 16,938元 |
| 入場價 | 開放式: — 1房: 619.5萬元 2房: 750.7萬元 | 開放式: — 1房: 636.8萬元 2房: 799萬元 | 開放式: 496.74萬元 1房: 596.8萬元 2房: 709.58萬元 |
| 推售日期 | 2022年6月 | 2022年7月 | 2023年8月 |
然而其後毗鄰由會德豐發展的「Seasons Place」於 2024 年初落實劈價賣樓，令一批選擇「建築期付款」的凱柏峰買家陷入水深火熱之中 。當時「Seasons Place」首批均價低至 14,100 多元，即時令凱柏峰估值下跌，準買家面臨上會危機 。雖然其後呎價慢慢回升至 15,000 多元，但已令凱柏峰餘貨銷售進退失據，亦影響了海瑅灣的部署 。發展商當時若跟隨減價，勢必引起舊業主不滿；若不減價則缺乏承接，唯有選擇以「拖字訣」暫緩推售 。
表：區內新盤平均呎價對比
| 項目名稱 | 平均呎價 (已售出) |
| 凱柏峰 I | 18,605 元 |
| 凱柏峰 II | 16,863 元 |
| 凱柏峰 III | 16,280 元 |
| SEASONS PLACE | 15,043 元 |
| PARK SEASONS | 15,058 元 |
| GRAND SEASONS | 15,137 元 |
本港於 2025 年跟隨美國進入減息週期，現水平息口已回到加息前水平 。加上租值創新高帶動樓市回暖，凱柏峰的上會危機已告一段落 。截至 2026 年 3 月初，凱柏峰累計錄得 94 宗取消交易，僅佔已售單位約半成，反映大部份業主最終選擇完成交易 。全盤已售出 1,855 個單位，僅餘 25 個貨尾 。
表：凱柏峰銷售情況 (截至 2026 年 3 月)
| 項目 | 凱柏峰 I | 凱柏峰 II | 凱柏峰 III |
| 總伙數 | 592 個 | 644 個 | 644 個 |
| 累積售出 | 583 個 | 629 個 | 643 個 |
| 套現金額 | 48.26億元 | 46.35億元 | 45.03億元 |
| 取消交易 | 71 宗 | 18 宗 | 5 宗 |
當初勉強上會的業主，雖有部份因失守需要蝕讓，但比例已由最高峰的 28% 改善 。來到今年 2 月，更有轉售個案錄得帳面微利 3% 。這反映區內樓市已找到支持點，成為「海瑅灣」重訂推售策略的主因之一 。
表：凱柏峰二手轉讓案例 (截至 2026 年 3 月)
| 單位 | 面積 | 賣出價 | 蝕讓/獲利 | 成交日期 |
| 1A 座中層 E 室 | 455 呎 | 6,630,000 元 | -17% | 23/6/2025 |
| 1A 座高層 E 室 | 455 呎 | 6,700,000 元 | -23% | 27/6/2025 |
| 1A 座高層 G 室 | 455 呎 | 6,580,000 元 | -21% | 24/7/2025 |
| 3A 座低層 F 室 | 457 呎 | 5,500,000 元 | -28% | 12/8/2025 |
| 3A 座中層 E 室 | 283 呎 | 3,660,000 元 | -6% | 10/12/2025 |
| 3A 座中層 G 室 | 347 呎 | 4,980,000 元 | -6% | 9/1/2026 |
| 3A 座中層 D 室 | 340 呎 | 4,900,000 元 | +3% | 16/2/2026 |
考慮 2：海瑅灣地價創康城站新高
「海瑅灣」是在疫情期間招標的項目，用地原為康城站「臨時公共交通交匯處」 。由於位置臨近海邊，地價遠高於其他期數 。項目可建樓面達 1,547,000 呎，規模僅次於 2 期，當時補地價金額為 5,568,000,000 元，相當於每呎地價 3,600 元，創下康城站歷史新高 。
此外，發展商的實際成本更高 。根據招標條款，除了補地價外，還需支付至少 500,000,000 元起的「入場費」 。在價高者得原則下，入場費往往是中標關鍵 。建成出售後，發展商還需向港鐵提供 15% 或以上的固定分紅，這些均是開價的重要考慮 。
表：康城站各期項目地價及條件對比
| 項目 | 可建樓面 | 補地價金額 | 每呎補地價 | 入場費 | 分紅 | 單位數目 | 發展商 |
| 1期(首都) | 150.4萬呎 | 23.19億元 | 1,540元 | 1.8億元 | 60% | 2,096伙 | 長實、南豐 |
| 2期(領都、領峯、領凱) | 333.3萬呎 | 80.5億元 | 2,415元 | 4.1億元 | 自訂+100萬呎樓面 | 4,272伙 | 長實、南豐 |
| 3期(緻藍天) | 138.36萬呎 | 33.35億元 | 2,410元 | 1.6億元 | 自訂 | 1,648伙 | 長實、南豐 |
| 4期(晉海) | 131.65萬呎 | 27.1億元 | 2,058元 | 2.9億元 | 自訂 | 2,172伙 | 新地 |
| 5期(MALIBU) | 110. 154萬呎 | 20.64億元 | 1,873元 | — | 10% | 1,600伙 | 會德豐 |
| 6期(LP6) | 147.4萬呎 | 33.45億元 | 2,269元 | — | 15% | 2,392伙 | 南豐、遠洋地產 |
| 7期(MONTARA) | 123.5277萬呎 | 38.8779億元 | 3,147元 | 連商場: 固定分紅10%、賣樓回籠65%才分紅、當中14.4億元轄免分紅 放棄商場: 分紅10%、港鐵承擔商場建築費 | 1,120伙 | 會德豐 | |
| 8期(SEA TO SKY) | 104.41萬呎 | 29.55億元 | 2,830元 | 自訂 | >15% | 1,422伙 | 長實 |
| 9期(MARINI) | 112.06萬呎 | 28.52億元 | 2,546元 | 自訂 | >15% | 1,653伙 | 會德豐 |
| 10期 (LP10) | 81.16萬呎 | 16.59億元 | 2,044元 | 自訂 | 固定20% | 751-1170伙 | 南豐 |
| 11期 (凱柏峰) | 95.64萬呎 | 30.549億元 | 3,194元 | 自訂 | 固定20% | 1,850伙 | 信和、嘉華、招商局 |
| 12期 (SEASONS PLACE) | 96.11萬呎 | 27.25億元 | 2,835元 | 3.5億元 | 15% | 1,217-2,000伙 | 會德豐 |
| 13期(海瑅灣) | 154.7萬呎 | 55.68億元 | 3,600元 | >5億元 | >15% | 1,667-2,550伙 | 信和 |
考慮 3：康城站配套趨向完善
作為最後一期，康城社區配套已大致完成 。除了「晉海」與「領都」之間、以及「Seasons Place」前方的「將軍澳車廠」待發展外，居民日常生活可完全倚賴康城站商場 。交通方面，中九龍幹線油麻地段已於 2025 年 12 月 21 日通車，前往啟德、九龍灣縮減至約 5 分鐘 。預計 2026 年內九龍灣段全線開通後，將與 T2 主幹路及將藍隧道組成「六號幹線」，住戶可從跨灣大橋直達西九龍 。
考慮 4：區內未來仍有新供應？
雖說是康城站壓軸一期，但周邊供應仍持續 。政府已批准「將軍澳第 137 區」及「第 132 區」填海約 40 公頃，將發展合共 50,000 個單位的社區 。其中第 132 區填海預計 2026 年年中開工，137 區將容納 13.5 萬人口，公私營房屋比例預計各佔一半 。此外，「香港電影城」以東用地將興建 3 座公營房屋，提供約 3,140 個單位，並附設零售及社福大樓 。
海瑅灣鳥瞰平面圖
海瑅灣揀樓注意事項
一線海景與「雙墳景」
項目共分兩期發展，呈「一字型」向海排開，前排單位可飽覽將軍澳南、跨灣大橋至藍塘海峽一帶景觀，遠眺港島東 。1 期由第 1 及第 2 座組成，每座再細分為 AB 座以淡化密度 。
景觀方面，第 1 座 ABC 室及第 2 座 AB 室屬全盤最一線的海景 。但需留意，望海方向同時亦會望向「將軍澳華人永遠墳場」及「柴灣歌連臣角墳場」，即所謂的「雙墳景」 。為此，發展商特意將「1B 座 D 室」、「2B 座 C 室」等單位稍為向內移，以避開部分墳景 。另一側單位（如 1A 座 DE 室等）則主要望內園，景觀雖稍遜，但變數較少，主要望向 Malibu 及 Seasons Place 。
表：海瑅灣景觀分佈預期
| 景觀類型 | 涉及單位 |
| 海景及墳景 | 1A 座 ABC 室、1B 座 ABC 室、2A 座 AB 室、2B 座 AB 室 |
| 樓景及內園景 | 1A 座 DE 室、1B 座 EFG 室、2A 座 CDE 室、2B 座 CDEF 室 |
樓盤開則及間隔分析
一房單位：358 至 360 呎
一房單位設於「1A 座 E 室」(7-71 樓)，開則傳統 。入屋設小玄關，開放式廚房與洗手間分列左右，客飯廳約 95 呎並連接三合一露台，睡房與廳同向 。
四房雙套：1,154 呎
位於「1A 座 A 室」(56-71 樓)，由下層兩伙合併而成 。客飯廳長逾 7 米，廚房置中，設有 4 個洗手間（連工人套廁） 。除主人廁為光廁外，其餘洗手間均為黑廁 。
三房一套：628 至 891 呎
全盤僅「2B 座 B 室」提供純三房一套間隔 。至於 700 呎以上的單位均設有工人房及工人廁 。此類戶型全部望海，但黑廁比例高，例如 2B 座 A 室所有洗手間均為黑廁 。
表：三房一套連工人房及工人廁分析
| 單位位置 | 實用面積 | 景觀 | 廁所設計 |
| 1A 座 A 室 (7-51 樓) | 891 呎 | 海景 | 主人廁屬光廁 |
| 1A 座 B 室 (6-71 樓) | 855 呎 | 海景 | 主人廁屬光廁 |
| 2B 座 A 室 (6-71 樓) | 775 至 778 呎 | 海景 | 全黑廁設計 |
兩房單位：451 至 615 呎
兩房為項目主力供應，細分為純兩房及兩房連閱讀室（兩房半） 。
- 兩房半： 追求海景且要梗廚、光廁，首選「1B 座 A 室」 ；若需要套房則選「2A 座 B 室」，但屬開廚 。
- 純兩房： 全數海景兩房戶均屬黑廁及開廚 。若堅持要光廁，則只有望內園的「2A 座 C 室」 。開則上分兩種：入屋見廳、房分左右；或傳統走廊式開則 。
表: 兩房連閱讀室單位 (海景)
| 單位 | 面積 | 梗廚/開廚 | 光廁/黑廁 | 設套房 |
| 1B座7-71樓A室 | 612-615呎 | 梗廚 | 光廁 | — |
| 1B座7-71樓C室 | 584-586呎 | 開廚 | 黑廁 | — |
| 2A座7-71樓B室 | 599呎 | 開廚 | 光廁 | 有套房 |
表: 兩房連閱讀室單位(內園)
| 單位 | 面積 | 梗廚/開廚 | 光廁/黑廁 | 設套房 |
| 1B座7-71樓E室 | 568呎-569呎 | 開廚 | 光廁 | — |
| 2B座7-71樓D室 | 558呎 | 開廚 | 光廁 | — |
表: 兩房單位(海景)
| 單位 | 面積 | 梗廚/開廚 | 光廁/黑廁 |
| 1A座7-51樓C室 | 479呎 | 開廚 | 黑廁 |
| 1B座6-71樓B室 | 457呎-463呎 | 開廚 | 黑廁 |
| 1B座7-71樓D室 | 463呎 | 開廚 | 黑廁 |
| 2A座7-71樓A室 | 472呎 | 開廚 | 黑廁 |
表: 兩房單位(內園)
| 單位 | 面積 | 梗廚/開廚 | 光廁/黑廁 |
| 2A座7-71樓C室 | 456-459呎 | 開廚 | 光廁 |
| 1A座7-71樓D室 | 457呎 | 開廚 | 黑廁 |
| 1B座7-71樓F室 | 455-457呎 | 開廚 | 黑廁 |
| 1B座7-71樓G室 | 456-458呎 | 開廚 | 黑廁 |
| 2A座6-71樓D室 | 453-458呎 | 開廚 | 黑廁 |
| 2A座6-71樓E室 | 452-453呎 | 開廚 | 黑廁 |
| 2B座7-71樓C室 | 459呎 | 開廚 | 黑廁 |
| 2B座7-71樓E室 | 452-453呎 | 開廚 | 黑廁 |
| 2B座7-71樓F室 | 451-452呎 | 開廚 | 黑廁 |
撰文: 胡國威
