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由新地、恒基及會德豐合作發展、位於堅尼地城卑路乍街38號的「Kennedy 38」,預計在2021年11月份會推盤。項目屬單幢項目,樓高30層共提供341個單位,預計關鍵日期在2023年2月26日,相當於樓花期約為16個月。項目兩大賣點,其一就是位置鄰近港鐵「堅尼地城站」,由B出口步行一分鐘便能到達樓盤外,其戶型也主打一些上車間隔,當中以287-332呎的一房佔多,分層合共有200個單位,佔全盤59%,同時也提供100個開放式單位。能否成功去貨,當然也要視乎總價效應、以及付款辦法是否能夠配合。我們會一文詳述其特色、揀樓攻略、以及付款辦法。

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本文目錄

初次置業懶人包
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KENNEDY 38資料

樓盤名稱KENNEDY 38
位置堅尼地城卑路乍街38號
單位數目341個單位
面積207呎-1,000呎
戶型開放式: 229呎-264呎(100個)
1房: 287呎-332呎(200個)
2房: 456呎(25個)
特色: 207-1,000呎 (16個)
車位沒有
校網11區校網
關鍵日期2023年2月26日
綠色建築認證評級暫定銀級
發展商新地、恒基、會德豐
官方網址https://www.kennedy38.com/
示範單位地址銅鑼灣世貿中心27樓

KENNEDY 38 開價

首批70伙
折扣額10%
平均呎價$29,876/呎
折扣後售價$26,888/呎
區內二手造價Lexington Hill: 24,600元/呎
寶雅山: 25,000元/呎
Imperial Kennedy: 27,480元/呎

VR地圖: Kennedy 38周邊規劃與二手

項目背景

新地統一「保發大樓」業權

項目前身為「保發大樓」及「天成工業大廈」兩個舊樓項目所組成,屬於發展商舊樓併購項目。「保發大樓」於1964年落成,總共有97個住宅單位,地盤面積約為8,800方呎,新地在2010起開始展開收購,並持有項目81.9%業權,當時新地嘗試跟另外3名業主購入逾10%業權,希望把業權提升至95%,但最終不成功,全盤有九名小業主不接受收購,包括持有兩個單位、傳為田生代表的「興漢投資有限公司」;以及由李通明企業持有的食品公司,均不接受收購。最後在2015年底獲土地審裁署接納強拍申請,並終在2016年成功以底價6.5億元統一業權。

恒地收購「天成工業大廈」

根據分區計劃大綱圖,「保發大樓」跟毗鄰「天成工業大廈」均劃為「住宅甲類」,故當地市場普遍認為,若把兩地盤合併可提高其發展潛力。「天成工業大廈本身佔地面積約6,418呎,為一幢樓高13層的工廈,樓齡有46年,若重建為住宅,其可建樓面約為5.78萬呎。恒基在2017年收購逾88%業權後申請強拍,尚餘該2伙單位未能成功購入。恒地其後在同年10月初向土地審裁處申請強拍,但其後在強拍前成功購入業權。

合併項目,於2020年動工

舊樓併購的舊契樓項目,故可不受預售樓花同意書規管,可以隨時賣樓。項目於2019年獲批建築圖則,並於翌年動工,並發展為今日一幢341個單位的「Kennedy 38」。

項目前身為「保發大樓」及「天成工業大廈」兩個舊樓項目所組成

區內二手市場

寶雅山

因為西港島線通車效應,令發展商紛紛在西港島插旗,其中由新世界發展的「寶雅山」為其中之一,這個原為「錦茂工業大廈」及「天隆工業大廈」的項目,及展商自1996年起展開收購,其後成功收樓後,便發展為一層四個單位,合共152個單位的住宅項目。項目基座頗高,故中層已經能望到海景,物業以兩至三房為主,頂層複式採玻璃幕牆設計。項目於2010年開售,當時仍然以建築面積售樓,首批中低層32個單位,入場價600萬以下,折算實用面積呎價10,000-13,000元。

Lexington Hill

位於「寶雅山」毗鄰,也跟「Kennedy 38」旁邊的「Lexington Hill」則由會德豐發展。項目佔地逾11,100呎,可建樓面約為89,000呎左右,前身本是十層樓高的「建裕大樓」,新世界及會德豐展開了收購的爭逐戰,終由會德豐跟90%業主簽訂了協議,其後再透過強拍統一業權。項目於一手新例前的2012年開售,當時開出首批30個單位,建築面積呎價11,000多元,折算實用面積呎價則為14,000多元。

Lexington Hill

Imperial Kennedy

位於「卑路乍街68號」「Imperial Kennedy」則由新地發展,亦屬於新地在西港島線併購舊樓版圖的用地,項目屬於單幢項目,共提供161個單位。項目特別之處採用「雙會所」設計,在平台層及天台均設有會所,於2013年開出首批50個單位,面價高達29,988元直迫南區豪宅造價,但扣除現金回贈、稅務優惠等,取盡其折扣則介乎21,000-23,000元,亦屬於極高溢價推售的項目。

: 區內二手市場

 寶雅山Lexington HillImperial Kennedy
位置石山街9號石山街11號卑路乍街68號
座數1座1座1座
單位數目152個104個161個
面積544-1,595呎567-2,295呎387呎-1,259呎
車位33個22個
入伙日期2011年1月2014年3月2016年1月
平均呎價25,000元24,600元27,480元
發展商新世界會德豐新地

胡.說評析

1. 樓盤近鐵路、不設車位

步距堅尼地城站只有一分鐘

樓盤最大優勢為其位於西港島線站「堅尼地城站」附近,最近站口為B出口,步行前往樓盤位於「石山街」的出入口,只需要一分鐘步距,加上屬於西港島線尾站,故早上上班也會有位可坐。「堅尼地成」本身屬於港島西舊區,除了跌入名校網11校網外,大廈也能依賴「卑路乍街」地下商舖的配套,餐廳及超市等也齊備,大致可滿足日常生活所需。

屋苑不設車位

對於配套要挑剔的,就是「Kennedy 38」本身並沒有車位。對比起毗鄰「寶雅山」、「Lexington Hill」也提供了一定比例車位來說,似乎開則上也假設買家不會揸車。若選擇駕車的住戶需在附近尋找泊車,附近「士美非路市政大樓」有提供季租泊位,每季6,900元;時租則每小時13元。

士美非路市政大樓

2. 樓盤以細單位為主,採用慳位配置

單位附設慳位裝置

樓盤開則上都以較小型的單位為主,故內櫳開則上也要盡量遷就。例如屋苑樓高有3.5米,讓住戶可以向高空發展外,單位內也盡量附設一些慳位傢俬。分層單位的廚房全走開放式設計,但內裡卻藏有不少新式裝置,如吊櫃內藏可向下拉動的活動儲物架,上下層最高承重量達8公斤;還有廚櫃內收藏可拉動式的活動餐桌,不單可增加廚房工作枱面,也可以選擇不購置餐枱。

廚櫃內收藏可拉動式的活動餐桌

冷氣機散熱器置於露台頂部

為了節省地方,單位的冷氣機散熱器置於露台的頂部,但鑑於日後維修上,工人需要用樓梯爬上頂部檢查、甚或把整枱散熱器拆下,可能會釀成工業意外。據在場職員表示,今次設計上也加入了新元素。露台頂部設有一塊能疏氣的底冚,日後只要把底冚拉下,便能連同整同整枱散熱器一併拉下來,減少工業意外。

冷氣機散熱器置於露台頂部

3. 樓盤受附近道路噪音影響

縱然交通配套有優勢、開則上也盡量配合室內空間而採用慳位裝置,位於舊區的「堅尼地城」其最大隱憂就是景觀上變化,可能構成潛在影響。一座物業組成的「Kennedy 38」,整個地盤呈長方形設計,住宅樓面盡量貼近「石山街」邊界,而挨近「卑路乍街」邊界則有較大比例作園林,開則上一層十三個單位,共提供341個單位,景觀也可分三類。

樓盤受附近道路噪音影響

樓盤以北(望卑路乍街)

第一類望向「卑路乍街」方向的單位,但凡扭向北面的單位均屬此類,理論上高層可以望到「卑路乍灣」景色。我們透過航拍機來了解景觀,低層十樓以下可望到大廈園景景色,但由於前方物業高度有100米,「Kennedy 38」最高能興建120米,故只有最高五層單位才可以避過舊樓群,望到少量「卑路乍灣」海景。單位包括「A-C室」及「M-N室」。

樓盤以南(望雅福台及小山坡)

次級景觀則數到望向私樓「雅福台」以及小山坡的單位,打側能望到「士美菲路市政大樓」。除了受樓下「石山街」車聲噪音影響外,在景觀上也沒有太大變數,單位包括「G-L室」。

樓盤以東(望山市街及舊樓群)

但最後一類景觀則望向「山市街」的單位。「山市街」跟「石山街」交界設一個小型休憩公園外,前方的馬路不時有車輛經過,故需留意其噪音對住宅的影響外,樓盤挨近「山市街」及「卑路乍街」還存有一些舊樓物業,包括「山市街1E-1J號」、「卑路乍街32號-32B號」。倘日後重建會對樓盤景觀構成影響,受影響單位包括「D、E、F室」。

4. 舊區重建對樓盤的潛在影響

卑路乍街32-32B號

可能你會問,究竟毗鄰舊有物業是否真的會重建呢? 「山市街1E-1J號」、「卑路乍街32號-32B號」都屬於七層高的舊式住宅。翻查這幾座物業的成交資料,其中「卑路乍街32號」則被人以接近劃一價366萬元購入,但其後取消交易收場;「卑路乍街32A-32B號」則除了三個單位未成功轉手外,其餘均被人以劃一價317.4萬元購入,而地下及天台單位則620-650萬元購入。

山市街1E-1J號

至於「山市街1E-1J號」,當中的「1E號」也曾被人以劃一價271.2萬元購入2-7樓及以668萬元購入1樓,其後取消交易;另外「1G及1H號」則也有數個位被人購入。受制於新查冊制度,部份查冊網已不再提供買家及賣家的身份,故我們未能知道這些單位是否由單一人士購入,但從劃一作價來推算,估計是由財團購入,並不排除日後會重建。


VR模擬樓層景觀

向東模擬景觀

向北模擬景觀

向南模擬景觀

Kennedy 38鳥瞰平面圖

揀樓攻略

兩房單位(25個)

按負擔能力排序

撇除特色樓層,「Kennedy 38」分層共提供三款則,包括100個開放式、200個一房單位、以及25個兩房單位。由於只有一柱單位為兩房類別,其面積為456呎,故若真的鍾情兩房單位的買家,則可按其負擔能力作排序外,買家也應當比較周邊二手,因為毗鄰的「寶雅山」以及「Lexington Hill」均由兩房起步。

跟二手市場貨比三家

「寶雅山」26樓以下均為兩房類別,不單設有工人房,而且全屬梗廚設計,廚房牆身非主力牆添改間隔靈活性,現價均價25,000元,以一個兩房581呎的單位計,二手價約為1,430萬元;而「Lexington Hill」26樓以下也為兩房,同樣均為工人房,而且也屬梗廚設計,現時均價24,600元,一個588呎的兩房單位,近兩年均未見有轉手個案,但二手市場則有放盤叫價1,500萬元。當然,二手樓跟一手樓的分別,在於二手樓也勢必只能做到一半首期,反觀一手樓在付款辦法幫助下,有機會能以較低首期置業。

一房單位 (200個)

分「客套兩用」及「純套廁」

除了兩房之外,「Kennedy 38」劃出較多比例的一房戶型,分布於八柱合共提供200個單位,面積由287呎-332呎之間。這八柱單位,在設計上大致可分兩類,一類為洗手間屬客套兩用設計(D室、J室、L室);另一類則為純套廁(B室、G室、K室、M室、N室),大家可以先按這一點作量,考慮自己的生活習慣,如經常會招呼朋友回家,卻又不想朋友經過睡房才能進入洗手間範圍,就可能要選擇「客套兩用」的洗手間。

一房(客套兩用)首選「L室」

純粹抽出客套兩用的一房單位,包括「D室」(332呎)、「J室」(288呎)及「L室」(302呎),這三柱之中又有沒有什麼分別? 「J室」單位是三柱中的唯一黑廁之選,其餘均屬光廁類別,而且「D室」及「L室」單位的睡房均設有轉角窗,故能多望一邊景觀,但論長遠的發展來說,三柱面積最大的「D室」會望向山市街方向,而且位置也最貼近「卑路乍街32-32B號」及「石山街1E-1J號」地盤,日後重建勢必把景觀全削,故在這前提下,「D室」應該置放最後選擇,故七除八扣之下,首選應為「L室」。

: 一房(客套兩用)
 D室(332呎)J室(288呎)L室(302呎)
洗手間光廁黑廁光廁
睡房設轉角窗沒有
景觀山市街及舊樓群雅福台及山坡景雅福台及山坡景
方位東及北南及西
揀樓排序尾選次選首選

一房(純套廁)首選「M室」,但必須高層

至於餘下一房單位則全屬「純套廁」選擇,但當中只得「M室」為光廁之選,其餘一律為黑廁設計,加上「M室」的睡房設轉角窗拉闊了視野,其向北面望卑路乍街、高層有機會望海景的前提下,毫無疑問「M室」會成為一房(純套廁)中的首選,但謹記必須選擇高層「M室」才可以,因為低層「M室」會被毗鄰「曉順閣」稍為阻擋了景觀。至於次選則為「B室」以及「N室」,因為其方位也扭向了西北及西,能夠望卑路乍街方向,較其他望向雅福台方向、應列為尾選的「G室」及「K室」較開揚一點。

: 一房(客套兩用)
 B室(287呎)G室(292呎)K室(299呎)M室(292呎)N室(301呎)
洗手間黑廁黑廁黑廁光廁黑廁
睡房設轉角窗沒有沒有沒有
景觀卑路乍街雅福台及休憩公園雅福台卑路乍街卑路乍街
方位西北
揀樓排序次選尾選尾選首選(高層)次選

開放式單位(100個)

開放式單位內櫳不方正

餘下單位則為開放式戶型,共由四柱位提供,共有100伙,面積由229呎-264呎之間,但開放式單位的開則上較不方正,如「A室」(260呎)形狀較三尖八角、「E室」(262呎)則在入門口設有較大比例的玄關、「F室」(264呎)的玄關位也偏大,反而是面積最細的「H室」(229呎)相對方正。

光廁及黑廁比例各一半

開放式單位中,光廁及黑廁比例各佔一半,其中「A室」及「F室」均為光廁之選,而景觀上則以「A室」扭向西北、望卑路乍街方向,較「F室」望向「山市街」及側望舊樓群為優勝。至於「E室」及「H室」則為黑廁之選,當中「H室」望雅福台較較「E室」望山市街為優。因此,在開放式單位上,則要視乎準買家自己對單位要求作抉擇。

: 開放式單位
 A室(260呎)E室(262呎)F室(264呎)H室(229呎)
洗手間光廁黑廁光廁黑廁
睡房設轉角窗沒有沒有沒有
景觀卑路乍街山市街及舊樓群山市街及舊樓群雅福台及小山坡
方位西北東及南
備註內櫳三尖八角玄關較大玄關較大內櫳較方正

價單與付款辦法

入場價618萬元

本著西港島區潛力而入市的準買家,也值得留意發展商開什麼價,以及有什麼付款辦法。「Kennedy 38」首批開出70個單位,扣除最高即供10%的折扣額,均價26,888元呎,比起同系「Imperial Kennedy」的均價27,480元稍低,入場價618萬元屬於上車水平。

: Kennedy 38 首張價單

 推出售價即供價建期價
F室 (264呎)20個774.8萬-878.7萬元697萬-791萬元713萬-808萬元
G室 (292呎)19個814.9萬-918.9萬元733萬-827萬元750萬-845萬元
H室 (229呎)3個687萬-694萬元618萬-625萬元632萬-638萬元
J室 (288呎)14個815.2萬-891.1萬元734萬-802萬元750萬-820萬元
K室 (299呎)14個837萬-898.7萬元753萬-809萬元770萬-827萬元

可透過建期借按保上會

一改以往新地樓的作風,今次並沒有太大堆頭的付款辦法安排,只提供了相當於即供安排的「現金付款計劃」、以及建築期付款的「靈活付款辦法」兩種,背後也跟盤的銀碼有關。因為首張價單全數低於1,000萬元,也意味買家可透過建築期付款來借取新按保,承造最高80%按揭,而且當中還有54個單位、跌入建期價800萬元以下的門檻,甚至可以借取90%按揭。

表: 付款辦法

 支付方法折扣額發展商按揭
現金付款計劃臨約: 5%
臨約後30天: 5%
臨約後60天: 90%
-10%
靈活付款辦法臨約: 5%
臨約後60天: 2.5%
臨約後120天: 2.5%
臨約後240天: 2.5%
臨約後360天: 2.5%
入伙: 85%
-8%一按最高80%
首3年: 2.15厘-2.65厘
4-25年: 6厘

二按: 最高25%
首3年: 2.15厘-2.65厘
4-25年: 6厘

現金付款計劃(即供)

計劃相當於即供付款,準買家在售樓處簽署臨約需即時支付5%樓價,然後在簽署臨約後的30天再支付5%樓價,並在60天後找清樓價餘額90%。選用這計劃可獲取最高10%的折扣額,但代價卻需要支付40%首期,餘額60%向銀行承造按揭上會。以全場最平的「6樓H室」為例,面積229呎的單位,折算樓價618萬元,由於買家在上會前會支付了10%樓價(臨約: 30.9萬元、30天後: 30.9萬元),他需要在上會時再多預備30%樓價,相當於185.4萬元,而餘額則向銀行借貸上會,月供14,651元,大約有35,089元入息便可通過壓力測試,但第一筆資金則相對高,首期連雜費預268萬元才可以。

靈活付款辦法+新按保

由於樓價跌入新按保門檻,故對高成數按揭的準買家,可以選用「靈活付款辦法」,在入伙時再申請新按保上會,但要留意,儘管800萬元以下的物業可以借取最高90%按揭,但因其支付條款上,在入伙前已需要支付15%(簽臨約支付5%、在60-360天分期支付2.5%),故買家最高只會借取85%按揭。好處是可以減低所需首期。以入場單位「6樓H室」,其建期價為632萬元,首期連雜費預117萬便可以,但月供卻較即供為高,月供21,969元,需要有52,615元才可通過壓力測試。

靈活付款辧法+一按

對高成數按揭有需求的準買家,第二個方法可以選用「靈活付款辦法」,並搭配「發展商一按80%」計劃。首三年息率為2.15厘或2.65厘,其後4-25年則為6厘。採用2.15厘或2.65厘,視乎準買家會否借盡80%,如果貸款額低於70%則可用2.15厘來計算;若高於70%-80%則用2.65厘。以入場單位「6樓H室」為例,20%首期126.4萬元,80%餘額505.6萬元,首三年月供23,066元。不過由於第四年息口飆升至6厘,月供高達31,494元,故準買家要適時轉按才可以,是跟「靈活付款辦法+新按保」不同的地方之一;但好處卻是這種上會方式不用做壓力測試,只要發展商配額未用盡下,只要證明供得起便可以。

靈活付款辧法+二按

又或者,第三個方法就是買家照舊選用建築期付款,可以照借取60%一按,但餘下25%則借取二按。以入場單位「6樓H室」為例,買家在入伙前分期支付15%首期後,相當於126.4萬元,準買家可向銀行借取60%一按(379.2萬元),而餘額25%借取二按(158萬元)。二按條款大致跟「一按80%」相同,首三年息率為2.15厘或2.65厘,其後4-25年則為6厘。採用2.15厘或2.65厘,視乎準買家會否借盡二按而定。計算後,首三年月供22,192元,第四年至二十五年供款額為24,825元,而最後五後則月供14,983元。供款額不及「靈活付款辧法+一按」般跳升急速,但缺點卻是要通過壓力測試,月入需要有52,293元才可以。

: 供款實例 (6樓H室)

 現金付款計劃靈活付款+建築期靈活付款+發展商一按靈活付款+發展商二按
樓價618萬元632萬元632萬元632萬元
首期40%: 247.2萬元15%: 94.8萬元20%: 126.4萬元15%: 126.4萬元
貸款額60%: 370.8萬元85%: 537.2萬元
按保: 18.856萬元
80%: 505.6萬元一按: 379.2萬元
二按: 158萬元
月供14,651元21,969元首3年: 23,066元
4-25年: 31,494元
首3年: 22,192元
4-25年: 24,825元
26-30年: 14,983元
入息要求35,089元52,615元46,132元52,293元
資金要求268萬元117萬元148.6萬元117萬元

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