【Mortgage Link 戶口】如何慳盡按揭利息?(附派息計算方法)

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Mortgage Link 是專為住宅按揭人士而設的活期高息戶口,用於對沖按揭利息開支。《胡‧說樓市》將講述利用這類戶口的好處,以及各種注意事項。

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什麼是 Mortgage Link ?

Mortgage Link (按揭存款掛鈎戶口) 是專為住宅按揭人士而設的活期高息戶口,用於對沖按揭利息開支,戶口的存款利率與按揭計劃相同,一般存款上限為按揭貸款額的50%。

不論是私樓,抑或是資助房屋,如居屋的業主,無論有否申請按揭保險,部分銀行也會提供Mortgage Link戶口,可視為其中一種按揭優惠。不過,若是商舖、工廈等非住宅物業的按揭申請人,一般都不會有Mortgage Link戶口。

Mortgage Link有何好處?

正如前文提及,Mortgage Link 的存息與按息掛鈎,因此息率一定會較普通活期存款高,參考目前新造按揭封頂按息4.125厘,新開的Mortgage Link存息最高也可達4.125厘。以存款上限為尚餘按揭貸款額50%計算,業主可以透過賺取存息,對沖一半利息支出。

除了賺高息,Mortgage Link的最大好處是靈活性高。由於是活期存款性質,存戶如果有突發資金需要,可以隨時提取戶口內的存款,沒有限制及手續費。

識得運用Mortgage Link,有額外資金的存戶也可以透過戶口間接慳稅。

根據《稅務條例》,自住物業的利息支出是可以扣稅的,扣稅額上限為10萬元,最多可扣20年。業主每月供樓利息支出達到8,333元,就可以享盡這個免稅額。

假如業主有多餘大額現金,可以選擇將資金存入Mortgage Link戶口內賺息,這或可抵消沒有提早還款的利息支出,更重要的是保留供樓利息用扣稅的優勢。

在轉按套現的時候,用同樣方法,將套現部分所得存入戶口賺息,業主就能零成本賺取銀行為轉按客戶提供的現金回贈,當然這種做法的大前提是新按揭計劃的按息不變,若轉按息率較高,則最好先計算現金回贈能否彌補多出的律師費及首兩年利息開支。

為何仍有人棄用Mortgage Link?

正如早前所言, Mortgage Link 可對沖最多一半按揭貸款的利息,在高息期可達致慳息效果,但為何仍有人棄用 Mortgage Link ?

正正因為處於高息期,部分銀行會以高息定存搶資金,所以當定存利率或其他投資工具回報高於 Mortgage Link 時,將資金放於 Mortgage Link 的誘因便會減低。然而, Mortgage Link 仍有可隨時提取的優勢,業主應先衡量自身需要,再安排資金的擺位。

銀行如何向Mortgage Link戶口派息?

銀行通常有三個方法向Mortgage Link戶口派息,當中各有利弊。

最常見的方法是直接派發現金利息,這可以增加存戶的現金流,讓存戶可靈活地運用利息。

部分銀行銀行會直接將存款利息扣減供樓利息,不以現金派息入戶口。雖然同樣抵消供樓利息開支,但這個派息方法令供樓利息直接減少,變相自住物業的利息支出的扣額稅也會減少。

另外亦有少數銀行直接將存款利息扣減供樓本金。長遠來說,這個應該是幫存戶慳最多息的派息方法,但並不常見,而短線來看,就局限了存戶如何運息利息收入。

Mortgage Link派息的計算方法

上文提到,Mortgage Link利率與供樓利率一致,存款利息一般日息月結、在每月在供樓當日發放一次。

假設當月的供樓息率為3厘,戶口內有20萬,存一個月利息就有約493元(200,000 X 3% X (30日 / 365日))。值得留意,如果存戶不提取利息,讓存款本金及利息繼續滾存,加上每月額外存款,在複息效應下,可以賺取更多利息,但當然,最高存款上限為尚餘按揭貸款本金的50%。

Mortgage Link vs 定期存款

在加息環境之下,市場上不乏高息產品,綠債、港元定期動輒也有4厘回報,甚至比Mortgage Link戶口更高息。以傳統的定期及Mortgage Link比較,兩者到底較優勝?

定期存款要將資金存入指定戶口一段固定的時間,幾周或幾年不等,期滿後可領取本金和利息。如果存款期中間有資金需要,存戶需要就提早取款,不但沒有利息之餘,銀行更會向客戶收取罰息或手續費。相比之下,Mortgage Link可以隨時提款的設計靈活得多。

另一方面,銀行為了吸引大額資金,承造定存一般是金額愈大,息率愈吸引,有些銀行甚至訂明資金門檻,而且必須是新資金。

相比之下,Mortgage Link的設計彈性得多。Mortgage Link戶口不會要求全新資金才計息,存戶可節省「螞蟻搬家」的工序,而且也不用為「賺息」特地開一個新戶口,手續較方便、簡單。

不過,Mortgage Link設有最高存款額,大部份銀行的上限為按揭餘額的50%,個別銀行做到按揭餘額的60%。超過限額後,戶口內的資金就會當普通活期存款計算。因此,若果大家擁有超過按揭餘額50%的現金,又想「食盡」現在的高息,這個時候選擇做定存,應該會較「著數」一點。

利率方面,Mortgage Link的利率與供樓利率掛鈎。雖然H按是浮息,但由於按揭計劃設有封頂位,存戶大概對存息有一定掌握。

反觀,定存息率變幅較大,而且設有不同限制,視乎銀行當時的資金需要,例如當季結、年結時,銀行需要資金的時候,定存息率通常較佳,反之亦然,用戶需要主動出擊去捕捉高息。

雖然兩者都是高息戶口,但Mortgage Link內的存款卻並不受惠金管局的存款保障。銀行萬一結業,金管局不會向存款戶賠償Mortgage Link內的存款,但當然,即使有銀行存款保障計劃,每名存戶的保障上限只有50萬元,而且本港銀行破產並不常見,故此因素的影響不算大。

開立Mortgage Link戶口有何注意事項?

正如上文提到,Mortgage Link是申請按揭時的附帶優惠,如果想開立Mortgage Link戶口,應直接向銀行查詢按揭計劃有否提供Mortgage Link戶口

多數銀行只會向借貸人提供Mortgage Link戶口,但也有銀行會提供多過一個Mortgage Link戶口,讓借貸人的家人也可一同在Mortgage Link戶口中儲錢,大家申請按揭時,可以因應自己需要選擇適合的按揭計劃。

一般來說,高息存款的配額多數是共用,不會因為戶口數目增加而提升。申請人開立戶口時,也可向銀行查詢了解配額上限,以靈活調配資金。

值得留意,銀行能隨時改變Mortgage Link條款,如果借貸人未能按時供款,銀行可隨時收回戶口,故借款人申請按揭前應向心儀銀行查詢清楚。

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