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Mortgage Link 是專為住宅按揭人士而設的活期高息戶口，用於對沖按揭利息開支。《胡‧說樓市》將講述利用這類戶口的好處，以及各種注意事項。
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什麼是 Mortgage Link ?
Mortgage Link (按揭存款掛鈎戶口) 是專為住宅按揭人士而設的活期高息戶口，用於對沖按揭利息開支，戶口的存款利率與按揭計劃相同，一般存款上限為按揭貸款額的50%。
不論是私樓，抑或是資助房屋，如居屋的業主，無論有否申請按揭保險，部分銀行也會提供Mortgage Link戶口，可視為其中一種按揭優惠。不過，若是商舖、工廈等非住宅物業的按揭申請人，一般都不會有Mortgage Link戶口。
Mortgage Link有何好處？
正如前文提及，Mortgage Link 的存息與按息掛鈎，因此息率一定會較普通活期存款高，參考目前新造按揭封頂按息4.125厘，新開的Mortgage Link存息最高也可達4.125厘。以存款上限為尚餘按揭貸款額50%計算，業主可以透過賺取存息，對沖一半利息支出。
除了賺高息，Mortgage Link的最大好處是靈活性高。由於是活期存款性質，存戶如果有突發資金需要，可以隨時提取戶口內的存款，沒有限制及手續費。
識得運用Mortgage Link，有額外資金的存戶也可以透過戶口間接慳稅。
根據《稅務條例》，自住物業的利息支出是可以扣稅的，扣稅額上限為10萬元，最多可扣20年。業主每月供樓利息支出達到8,333元，就可以享盡這個免稅額。
假如業主有多餘大額現金，可以選擇將資金存入Mortgage Link戶口內賺息，這或可抵消沒有提早還款的利息支出，更重要的是保留供樓利息用扣稅的優勢。
在轉按套現的時候，用同樣方法，將套現部分所得存入戶口賺息，業主就能零成本賺取銀行為轉按客戶提供的現金回贈，當然這種做法的大前提是新按揭計劃的按息不變，若轉按息率較高，則最好先計算現金回贈能否彌補多出的律師費及首兩年利息開支。
為何仍有人棄用Mortgage Link？
正如早前所言， Mortgage Link 可對沖最多一半按揭貸款的利息，在高息期可達致慳息效果，但為何仍有人棄用 Mortgage Link ?
正正因為處於高息期，部分銀行會以高息定存搶資金，所以當定存利率或其他投資工具回報高於 Mortgage Link 時，將資金放於 Mortgage Link 的誘因便會減低。然而， Mortgage Link 仍有可隨時提取的優勢，業主應先衡量自身需要，再安排資金的擺位。
銀行如何向Mortgage Link戶口派息？
銀行通常有三個方法向Mortgage Link戶口派息，當中各有利弊。
最常見的方法是直接派發現金利息，這可以增加存戶的現金流，讓存戶可靈活地運用利息。
部分銀行銀行會直接將存款利息扣減供樓利息，不以現金派息入戶口。雖然同樣抵消供樓利息開支，但這個派息方法令供樓利息直接減少，變相自住物業的利息支出的扣額稅也會減少。
另外亦有少數銀行直接將存款利息扣減供樓本金。長遠來說，這個應該是幫存戶慳最多息的派息方法，但並不常見，而短線來看，就局限了存戶如何運息利息收入。
Mortgage Link派息的計算方法
上文提到，Mortgage Link利率與供樓利率一致，存款利息一般日息月結、在每月在供樓當日發放一次。
假設當月的供樓息率為3厘，戶口內有20萬，存一個月利息就有約493元（200,000 X 3% X (30日 / 365日)）。值得留意，如果存戶不提取利息，讓存款本金及利息繼續滾存，加上每月額外存款，在複息效應下，可以賺取更多利息，但當然，最高存款上限為尚餘按揭貸款本金的50%。
Mortgage Link vs 定期存款
在加息環境之下，市場上不乏高息產品，綠債、港元定期動輒也有4厘回報，甚至比Mortgage Link戶口更高息。以傳統的定期及Mortgage Link比較，兩者到底較優勝？
定期存款要將資金存入指定戶口一段固定的時間，幾周或幾年不等，期滿後可領取本金和利息。如果存款期中間有資金需要，存戶需要就提早取款，不但沒有利息之餘，銀行更會向客戶收取罰息或手續費。相比之下，Mortgage Link可以隨時提款的設計靈活得多。
另一方面，銀行為了吸引大額資金，承造定存一般是金額愈大，息率愈吸引，有些銀行甚至訂明資金門檻，而且必須是新資金。
相比之下，Mortgage Link的設計彈性得多。Mortgage Link戶口不會要求全新資金才計息，存戶可節省「螞蟻搬家」的工序，而且也不用為「賺息」特地開一個新戶口，手續較方便、簡單。
不過，Mortgage Link設有最高存款額，大部份銀行的上限為按揭餘額的50%，個別銀行做到按揭餘額的60%。超過限額後，戶口內的資金就會當普通活期存款計算。因此，若果大家擁有超過按揭餘額50%的現金，又想「食盡」現在的高息，這個時候選擇做定存，應該會較「著數」一點。
利率方面，Mortgage Link的利率與供樓利率掛鈎。雖然H按是浮息，但由於按揭計劃設有封頂位，存戶大概對存息有一定掌握。
反觀，定存息率變幅較大，而且設有不同限制，視乎銀行當時的資金需要，例如當季結、年結時，銀行需要資金的時候，定存息率通常較佳，反之亦然，用戶需要主動出擊去捕捉高息。
雖然兩者都是高息戶口，但Mortgage Link內的存款卻並不受惠金管局的存款保障。銀行萬一結業，金管局不會向存款戶賠償Mortgage Link內的存款，但當然，即使有銀行存款保障計劃，每名存戶的保障上限只有50萬元，而且本港銀行破產並不常見，故此因素的影響不算大。
開立Mortgage Link戶口有何注意事項？
正如上文提到，Mortgage Link是申請按揭時的附帶優惠，如果想開立Mortgage Link戶口，應直接向銀行查詢按揭計劃有否提供Mortgage Link戶口。
多數銀行只會向借貸人提供Mortgage Link戶口，但也有銀行會提供多過一個Mortgage Link戶口，讓借貸人的家人也可一同在Mortgage Link戶口中儲錢，大家申請按揭時，可以因應自己需要選擇適合的按揭計劃。
一般來說，高息存款的配額多數是共用，不會因為戶口數目增加而提升。申請人開立戶口時，也可向銀行查詢了解配額上限，以靈活調配資金。
值得留意，銀行能隨時改變Mortgage Link條款，如果借貸人未能按時供款，銀行可隨時收回戶口，故借款人申請按揭前應向心儀銀行查詢清楚。
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