【樓市短評：樓花9按】新按保放寬至樓花，是否有效托市?

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政府在《施政報告》前決定先出招減辣。以前購買600萬以上的樓花盤，買家不能借取新按保，現在卻放寬至跟現樓看齊。樓價600萬元以上、但3,000萬元以下的樓花，均可在傳統銀行按揭以上，透過借取按揭保險換取更高按揭成數。減辣後，有業界認為措施有助發展商加快資金回籠，也等於刺激疲弱的市場，甚有托市意味，但實際能否達至如此成效?

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(樓花9按)放寬新按保至樓花措施：

香港按證保險有限公司宣布按揭保險計劃適用的合資格準則，同樣適用於樓花及已落成住宅物業，詳盡按保應用與費用，請按我跳往。經修訂後：

1. 價格為1,000萬港元或以下的合資格樓花物業，最高按揭保險成數為九成；
2. 價格為1,000萬港元以上至1,500萬港元的合資格樓花物業，最高按揭保險成數為八成或以按揭貸款上限900萬港元計算的成數，以較高者為準；及
3. 價格為1,500萬港元以上至3,000萬港元的合資格樓花物業，最高按揭保險成數為七成或以按揭貸款上限1,200萬港元計算的成數，以較高者為準。

放寬新按保成效

成效1: 日後付款辦法或反璞歸真

以前市場之所以會側重一手樓，是因為按揭收得太緊，驅使發展商要各出奇謀推出高成數按揭爭客，但這類被視為「先苦後甜」的按揭計劃，有些首幾年低息、其後逐步高息；部份「供息不供本」計劃，則是幾年內一直供利息給發展商，而自己一蚊本金也沒有儲過，最終怎樣也是要轉按至傳統銀行。所以，當政府落實放寬新按保至樓花物業後，因買家可直接選用即供借取新按保，故會棄用發展商計劃，日後新盤的付款辦法或會反璞歸真。

成效2: 選用即供成新盤趨勢

對準買家來說，選用即供揀新按保上會，較以前在建築期待落成時才申請，少了樓花期內，因樓價逆轉而估價不足的憂慮。以前即供與建期的售價差異不大，但始終選用建期可以多了新按保上會選擇，所以很多新盤買家傾向選擇建築期付款，但缺點卻是要自己承受樓花期市況回落的風險，有機會估價不足要自行補差價上會；但現在可以直接用即供按揭申請新按保，所以日後準買家買樓花盤，估計會較傾向選用即供，而建築期付款則視為次選。

成效3: 發展商加快資金回籠

按此邏輯推論，當買家選用即供比例增加，等於發展商可加快資金回籠，變相有助他們再投資。畢竟當下發展商手持貴價地皮，不減價難去貨，減價卻又會蝕本，令超過15,000個已獲批預售卻未推出的單位，一直未能夠被市場吸納，影響日後再投入資金吸納地皮，間接令政府賣地及庫房收益受損。所以今次政府放寬新按保，也被市場解讀為托市之舉。

放寬新按保銷情能否刺激銷情?

因此，放寬新按保至樓花物業後，準買家對發展商付辦法的倚賴度大減，未來選用即供付款或會成趨勢，變相有助發展商加快資金回籠，但最終能否發揮到更大成效，也就是刺激到新盤銷情，這卻是另一話題，而背後最少三個條件要考慮。

問題1: 市場是否有足夠購買力

第一，究竟市場是否有充足購買力來吸納市場新盤? 歸根究底，發展商資金能否真正回籠，最實際還要看有幾多人願意入市。始終市場是購買力不斷銳減下，若新盤售價未減至一個小市民願意入市的水平，也難刺激他們入市意欲。所以新按保放寬至樓花，純粹是在買賣過程中拆牆鬆綁，但這不代表買家一定要入市，在訂價的問題上，發展商怎樣也是避無可避。

問題2: 新按保政策對樓花物業仍有限制

其次，新按保政策不是對樓花物業零限制。要符合新按保樓花按揭的要求，購入的物業必須屬於「地政總署預售樓花同意方案」下的發展項目，而且由取用按揭貸款起計12個月內落成。這意味樓花期長於12個月的物業、又或者一些舊契樓重建地盤，並不符合上述資格，需要按證保險公司按風險因素，而作個別考慮。事實上，現時市場獲批預售，但未推出的15,000個單位中，有11,317個單位的樓花期長於一年，佔比高達75%，其中房協在安達臣的項目，其樓花期更長達33個月，去到2026年6月才入伙，會德豐在康城站12期項目的樓花期也長達兩年，故實際未必起到作用。

表: 已批預售未出售樓盤         

問題3: 新按保未必有利換樓客

要符合樓花期少於12個月、購入非舊契重建項目外，購買樓花盤的買家為換樓客，其之前舊有物業有借取過按保，則在舊有物業沽出前，是不能夠申請新按保。因為買家不能同時有兩個物業也涉及按揭保險。就算舊有物業沒有按保，理論上可申請按揭保險，但按揭成數則不及首置客般高，最盡連同按保只能借到80%。新按保計劃拆牆鬆綁，但卻做得未夠徹底，如果刺激到疲弱的新盤銷情是減辣目的，這一點恐怕會事與願違。

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