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在香港購買物業,因為銀行受到金管局所規管,須依照金管局的規定批出按揭,最高只可以批出五至七成按揭,但置業人士未必有足夠首期「上車」,因此需要獲得更高的按揭成數,但要申請八成至九成的高成數按揭,便需要先購買按揭保險,按揭保險的保費金額通常以貸款額的一定比例來計算,由於按揭成數高,保費動軛需要數萬元,少不免會增加業主的供樓負擔,一旦業主不再需要按揭保險,便可以「甩按保」省下一筆按揭保費,以減少供樓開支。
政府在2024年9月放寬按揭措施,無論物業價值及用途,最高按揭成數一律提升至七成,變相增加「甩按保」的機會,下文將會教教大家「甩按保」的方法!
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什麼是「甩按保」?
「甩按保」顧名思義即是退出按揭保險,置業人士在申請按揭時,會因應按揭成數及最長還款年期而支付不同的按保費用,根據香港按揭證券有限公司的按揭保險計劃,按揭保費可高達貸款額的3.1%不等。
假如業主已經不再需要使用高成數按揭(70%以上)的話,變相便不用按揭保險的保障,這個時候便可以選擇「甩按保」,取回部分按揭保險的保費,以節省不必要開支,而「甩按保」的程序,都是先償還整筆原有貸款,如沒有足夠資金提前償還整筆貸款,這裡都有機會涉及重造按揭契或轉按。
「甩按保」有何好處?如何合法出租單位?
甩按保可以取回幾多保費?
「甩按保」最直接的好處是可以獲得保費退款回贈,但須留意可取回的保費會逐年遞減,如果在首年退保,將獲退回40%的保費,在第二年退回的保費為25%,三年內退保則可取回15%,一旦按揭供款已超過三年,之後便不會再獲任何保費退還。
雖然不少供樓人士希望在財務狀況許可的情況下退保,以省卻開支,但由於銀行的按揭計劃通常設有兩年罰息期,因此大部分業主只能選擇等待罰息期過了,即是在第三年才退保,取回15%的保費。
同出租有咩關係?
當置業人士向按保公司申請按揭保險時,需要作出聲明確保物業只會作自住用途,才會獲批按保,如被按保公司發現物業有違規出租,便會向業主罰款,因此業主若希望把物業放租,便需要先「甩按保」,並降低按揭成數才能夠出租物業。
如何「甩按保」?了解詳細程序及手續!
補錢甩按保
要退回保費,業主必須把原本的高成數按揭降至非高成數,做法是清還一大部分的按揭貸款,假設本身購買的物業,樓價是800萬元,業主借足九成高成數按揭、即720萬元,而800萬物業可透過銀行借到最多七成按揭、即是560萬元,只要業主在三年內償還到160萬元,就可以將按揭成數壓低至70%,並且甩保。不過要留意的是,要將按保退還,必須先將整筆貸款償還,換言之,借款人一般都需要透過轉按來「甩按保」。
轉按甩按保
由於甩按保必須先將整筆貸款償還,所以借款人甩按保時,必須重造按揭,而轉按就是其中一個熱門方法,但大前提是轉按時,物業估值醞釀一定升幅,令尚餘按揭本金少於轉按當刻的估值70%,就可以在不用補錢的情況下轉按甩按保。
甩按保程序
一般而言,甩按保的程序非常簡單,業主可找當初承造按揭貸款的銀行協助處理整個程序,或者是找按揭經紀代為處理。有些銀行在協助業主甩按保時,會一併自動處理退保費,但有些銀行則需要業主親自到分行申請退保費,所以業主在申請甩按保時,最好了解清楚退保費的方式,而退還的保費將以現金支付給業主,並不會在貸款額中扣減。
上文已提及業主一般會在銀行罰息期過後才會甩按保,因此也有不少業主會在甩按保時順道轉按,以享有其他銀行提供的轉按優惠,例如是現金回贈,若業主有此打算,可直接在另一間銀行轉按時提出退保,銀行一般會一併處理,不過要留意因轉按而衍生的律師費用,假如律師費用高於銀行提供的現金回贈,退保轉按便會得不償失。然而,若你有出租打算,又未能成功申請按保出租,則只能透過甩按保令物業符合出租資格。
申請退保/甩保需要符合哪些條件?
要符合甩按保的要求相當簡單直接,最簡單就是提前償還部分按揭貸款,令尚餘貸款額低於樓價70%。倘若是轉按甩保,只要業主本身有良好的還款紀錄,並有足夠的月入通過壓力測試,便可以申請退保。要注意的是若果業主曾經有遲還款的話,通過退保批核的難度便會提高,而且在樓市下行時,樓價下跌有機會導致原本按揭成數再次提升,或者出現負資產的情況,便有機會不獲批退保。
另外,物業必須是首次申請甩保才會獲得退還保費,舉例說業主在買樓時承造八成按揭,在第三年把按揭成數降至七成並取消按保,便可獲取15%的保費退還,但之後若果業主把同一物業轉按,購買舊按保並重新承造最高80%按揭套現,即使在兩年後再甩保,亦不會獲退還任何保費。不過每名業主可退保的次數則沒有上限,例如業主曾經就單位A申請退保,之後放售單位A改為買入單位B,如在買入單位B時也有做按保,三年內單位B甩保的話,同樣可以獲退還保費。
退保/甩保後最高可做幾高按揭成數?
業主把按揭保險退保後,最高可承造的按揭成數視乎日後物業的用途。無論業主打算把物業用作出租或自住用途,可承造的最高按揭成數為70%。
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