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今日，我來到旺角。因為信和、莊士及市建局合作的旺角「ONE SOHO」交樓，這個鄰近上海街、砵蘭街的紅燈區，記得當日曾講過交通無問題、購物配套無問題，唯獨環境是最大致命傷。在樓市仍然如日中天的2021年初，「ONE SOHO」開售，當時買家跟發展商打賭27個月樓花期，來到2023年的今天到底，到底成為贏家定輸家?
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項目背景
這個由市建局批出的舊樓重建納米樓項目，在2017年推出招標時，就規定發展商賣樓收益達到一定水平，便要跟市建局分紅，而市建局要賺錢，自然會要求開價高於分紅水平。所以，當年訂出售樓收益24億元的分界線，相當於樓盤售價達21,390元呎便要分紅，而結果「ONE SOHO」開出的第一口價，平均呎價已高達21,538元，顯然投地風險已轉嫁準買家。
表: ONE SOHO資料表
| 地址 | 旺角山東街32號B |
| 單位數目 | 322個 |
| 面積 | 262-374呎 |
| 校網 | 32區校網 |
| 發展商 | 信和、莊士、市建局 |
我們抽中開箱的單位，是「ONE SOHO」15個開放式單位的其中之一，也是全盤最細單位。市建局當年為「ONE SOHO」訂下招標條款，規定全盤最細面積要260呎起，這個單位剛好比下限大兩呎，是低層B8室一個實用面積262呎的開放式單位，業主以期貨價633.32萬元買入，每呎呎價24,173元。
表: 驗樓單位資料
| 屋苑 | OHE SOHO |
| 面積 | 262呎 |
| 單位 | 低層B8室 |
| 樓價 | 633.32萬元 |
| 呎價 | 24,173元 |
| 得分 | 95分 |
驗樓特色
單位不設擺放鞋櫃
跟我們之前參觀市建局在長沙灣「映築」時相同，入屋不設玄關，卻不設鞋櫃，戶主可能需要另覓地方放鞋櫃。原本大門後方有幅牆身可放鞋櫃，但卻會阻擋大門開合，所以不能把鞋櫃置於大門後方，只能利用洗手間旁的一幅小牆身，但擺放鞋的數量會較小，但我相信是唯一擺放鞋櫃的方法。行前一點為洗手間，毗鄰為開放式廚房，我們先望望廚房。
廚房設有新裝置擴大功能
與其說它是開放式廚房，感覺像是一個開放式廚櫃，靠牆角L型伸展出來。由頂至底設有儲物櫃，中間位置為微波爐，而下方則放置嵌入式單門雪櫃，雪櫃身高1.2米，內藏冰格，幸好不是納米樓常見的納米雪櫃。廚房背位置都加添了不少層架，亦有放置廚房廁紙的位置，上方設無觸及式開關射燈，除了牆身設有插座外，還有一個伸縮式的插座，還附設USB插頭，在如此迷你空間，也盡量增加廚房功能。
水龍頭採用轉向式防漏水
工作枱面設有雙頭電磁爐頭及鋅盆，鋅盆加設冚板，以擴闊工作枱面。正因為收納式設計，加裝冚板，洗手盆的水龍頭要選用特別裝置，而驗樓師認為今次選用這類水龍頭有一點驚喜。因為過往這類水龍頭多採用升降式，長期拉上拉下可能會令鎖扣鬆脫，而水流可能會沿鎖扣流至櫃底；相反今次水龍頭則採用轉向式，不需要拉動喉管上落，較少機會涮漏水，平常不用水龍頭把它及抽手放下，不會影響到鋅盆與櫃枱之間的位置，不用擔心會漏水至櫃底。
抽油煙機採用內循環模式
工作枱面下方擺放了洗衣及乾衣機，下方設有一個小儲物櫃，工作枱面上方也是儲物櫃，利用高樓底做儲物櫃內藏層板，另一邊也是很深的儲物櫃，這裡為抽油煙機。參考說明書表示，這款型號的抽油煙機，可使用外排模式，即是吸入空氣經截油濾網清潔後，再從管道排出室外，亦可以使用內循環模式。驗樓師檢查後，發現抽油煙機是採用內循環模式來安裝。驗樓師表示，廚房上方設有百頁用來排出空氣，香港人未必習慣，因為總覺得應該把油煙排出街外，但他相信在如此迷你的廚房煮菜時不會有很大油煙，一般煎魚煲湯煮麵，如此內循環模式一定足夠使用。
洗手間鏡櫃內設鏡面
洗手間門屬隱藏式，跟玄關的牆身相同，採用木紋飾面以收納起來，洗手間門亦不設門柄，雖然感覺有一點奇怪，但好處就是避免經過會被門柄勾到衣物。進入洗手間，以一個260多呎的空間來說，空間不算十分迫狹，洗手間內的鏡櫃有一點驚喜。打開鏡櫃內不單有層架可放置清潔用品，還設有廁紙架、以及風筒位置，鏡櫃旁都有鏡面，好處是當男士整理儀容、或女士化妝，不需要把物品全拿出來，可以直接化妝後便關上鏡櫃門，明顯有從用家角度考慮。鏡櫃上有兩粒黑點，可把旁邊燈條變色，變相可自由挑選燈光色系。因單位樓底高，上方也加裝了燈槽，可以不用把全部燈光開啟，只開啟部份燈槽的燈光已足夠。唯一要挑剔的地方就是黑廁設計，為其缺點。
客飯廳不設間隔牆
洗手間外已為客飯廳的主體面積。雖說是開放式戶型，但實情設計上已預留空間間一房，就是由這條柱位開始作區分。因為12樓以上單位，跟這個單位相若，只是多了一個工作平台及露台。但12樓以上的單位會在此位置設有間隔牆；12樓以下則沒有預留間隔牆。現在客飯廳跟睡房合併，其缺點就是少了一幅間隔牆。但若果設有間隔牆，則順理成章會用來掛電視，對面用來放梳化；但現在沒有設有間隔牆，電視可以放在哪? 可以打橫放電視、可設於廚房旁位置、或者近洗手間牆身。但假設把電視放置於近廚房位置，若果背後不放置櫃身或睡床，則整個梳化就會設於客飯廳置中位置，必須透過睡房的傢俬配合，才能令客飯廳望落較得體一點。
單位採用玻璃幕牆
走入單位，雖然是開放式單位，以為很迫狹，但實際上卻不算很迫狹，而且很光猛。因為這個單位都設有大塊玻璃窗包圍，日後要清潔玻璃都幾麻煩，但近廳玻璃窗可配合毗鄰的氣窗進行清潔，但另一扇窗較困難，因為跟平常的窗並不相同，屬於韆鞦窗設計。但驗樓師鍾sir認為，在市區樓無必要採用玻璃幕牆。因為玻璃幕牆最大好處就是外望景觀較開揚，採光度較高，但在市區本身並沒有什麼景觀可言，反而設置玻璃幕牆可以很通透地窺探到單位內的情況，所以都會長期拉窗簾。
韆鞦窗難清潔
單位一面為韆鞦窗，清潔很有難度，因為不能在旁邊伸手清潔。韆鞦窗的開關都幾麻煩，要推一推才能開關。由於韆鞦窗的定位扣是在該窗鉸末端，若打開後要關窗後，就必須再把窗向外推才可以，而使用上也必須要小心，因為窗台石的位置也很窄，剛才發力時也容易跣腳。不過，由於韆鞦窗旁外望牆身的百頁，應該是毗鄰垃圾收集房的排氣口，所以相信戶主更加不會打開了。
單位不設工作平台及露台
這個開放式單位，如果戶主選擇間房，究竟房間會否很細? 睡房位置長2.485米、闊2.3米，面積62呎大，比我們平常參觀的客房大十多呎，足夠放置雙人床及小書枱，還能預位放衣櫃。而且抬頭望望天花，單位設有兩部冷氣機，似乎在功能上也預留間房之用。驗樓單位向西南面，低層都會被舊樓阻擋景觀，但高幾層則可剛好避過前方休憩公園，望向奧海城及海景。所以也理解為何在12樓以上才設有工作平台及露台。當然沒有工作平台及露台也有其好處，因為本身這部份需要計錢，如果單位真的附有如此設施，就要多付92萬元了，是否值得就見仁見智。
胡．說評析
1. 驗樓單位評分獲A
一座物業、共提供322伙的「ONE SOHO」，設計都以一層十四伙高密度為主。除了我們看的開放式單位外，項目佔85%為一房，面積由285-320呎之間，另外也設有23個兩房單位，面積374呎。驗樓師發現問題不算很多，扣分位主要在玻璃窗崩花、部份鋁門窗開關不順等，單位取得95分，評級為A。我們有把驗樓結果轉交發展商之一的信和，回覆指，執修項目全為輕鬆瑕疵，已委託承建商跟進並已完成執修，正聯絡業主安排驗收。
2. 周邊環境仍舊老化
跟發展商打賭不單止樓價升跌，還有打賭周邊環境變化。由「新填地街」一路行，附近都是紅燈區，商舖主要賣建材為主，兩年半前過來這裡，也沒有太大的轉變。唯一變化是「ONE SOHO」地盤，周邊多了一些園景，感覺上美觀不少，但只要行幾步離開「ONE SOHO」的地盤範圍，舊區感覺仍然存在。
3. 大廈不能設泳池
買家在打賭樓價升跌上輸給發展商，但在收樓質素上卻算有彌補。而且也看得出大廈的布局上也算交足功課。地盤細細，地下及一樓為基座商場外，二樓園景區及會所也有5,000呎。為避免收取高昂管理費，市建局有規定會所不能起泳池，但內部設施也算不欺場。會所分為園景區及康樂活動區，設有閱讀室、宴會廳、室內共享空間，以及室外休閒空間。當然重點是管理費是否的相宜呢? 發展商表示，「ONE SOHO」管理費為每呎4.97元。
4. 入伙呎租58-60元
畢竟鄰近旺角朗豪坊，所以未入伙已有預租個案。樓盤的第一宗租務成交，有內地生租入大廈，是一個中層A室一房單位，面積285呎，以18,000元租用，呎租63元。之後促成的租務成交，呎租則介乎58-60元之間。「ONE SOHO」約有十多個租盤，以類近驗樓單位開放式戶型計算，叫租16,500元，相當於回報約3.1厘。其餘兩房單位則叫租25,000元起。
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