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今日,我來到旺角。因為信和、莊士及市建局合作的旺角「ONE SOHO」交樓,這個鄰近上海街、砵蘭街的紅燈區,記得當日曾講過交通無問題、購物配套無問題,唯獨環境是最大致命傷。在樓市仍然如日中天的2021年初,「ONE SOHO」開售,當時買家跟發展商打賭27個月樓花期,來到2023年的今天到底,到底成為贏家定輸家?
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項目背景
這個由市建局批出的舊樓重建納米樓項目,在2017年推出招標時,就規定發展商賣樓收益達到一定水平,便要跟市建局分紅,而市建局要賺錢,自然會要求開價高於分紅水平。所以,當年訂出售樓收益24億元的分界線,相當於樓盤售價達21,390元呎便要分紅,而結果「ONE SOHO」開出的第一口價,平均呎價已高達21,538元,顯然投地風險已轉嫁準買家。
表: ONE SOHO資料表
地址 | 旺角山東街32號B |
單位數目 | 322個 |
面積 | 262-374呎 |
校網 | 32區校網 |
發展商 | 信和、莊士、市建局 |
我們抽中開箱的單位,是「ONE SOHO」15個開放式單位的其中之一,也是全盤最細單位。市建局當年為「ONE SOHO」訂下招標條款,規定全盤最細面積要260呎起,這個單位剛好比下限大兩呎,是低層B8室一個實用面積262呎的開放式單位,業主以期貨價633.32萬元買入,每呎呎價24,173元。
表: 驗樓單位資料
屋苑 | OHE SOHO |
面積 | 262呎 |
單位 | 低層B8室 |
樓價 | 633.32萬元 |
呎價 | 24,173元 |
得分 | 95分 |
驗樓特色
單位不設擺放鞋櫃
跟我們之前參觀市建局在長沙灣「映築」時相同,入屋不設玄關,卻不設鞋櫃,戶主可能需要另覓地方放鞋櫃。原本大門後方有幅牆身可放鞋櫃,但卻會阻擋大門開合,所以不能把鞋櫃置於大門後方,只能利用洗手間旁的一幅小牆身,但擺放鞋的數量會較小,但我相信是唯一擺放鞋櫃的方法。行前一點為洗手間,毗鄰為開放式廚房,我們先望望廚房。
廚房設有新裝置擴大功能
與其說它是開放式廚房,感覺像是一個開放式廚櫃,靠牆角L型伸展出來。由頂至底設有儲物櫃,中間位置為微波爐,而下方則放置嵌入式單門雪櫃,雪櫃身高1.2米,內藏冰格,幸好不是納米樓常見的納米雪櫃。廚房背位置都加添了不少層架,亦有放置廚房廁紙的位置,上方設無觸及式開關射燈,除了牆身設有插座外,還有一個伸縮式的插座,還附設USB插頭,在如此迷你空間,也盡量增加廚房功能。
水龍頭採用轉向式防漏水
工作枱面設有雙頭電磁爐頭及鋅盆,鋅盆加設冚板,以擴闊工作枱面。正因為收納式設計,加裝冚板,洗手盆的水龍頭要選用特別裝置,而驗樓師認為今次選用這類水龍頭有一點驚喜。因為過往這類水龍頭多採用升降式,長期拉上拉下可能會令鎖扣鬆脫,而水流可能會沿鎖扣流至櫃底;相反今次水龍頭則採用轉向式,不需要拉動喉管上落,較少機會涮漏水,平常不用水龍頭把它及抽手放下,不會影響到鋅盆與櫃枱之間的位置,不用擔心會漏水至櫃底。
抽油煙機採用內循環模式
工作枱面下方擺放了洗衣及乾衣機,下方設有一個小儲物櫃,工作枱面上方也是儲物櫃,利用高樓底做儲物櫃內藏層板,另一邊也是很深的儲物櫃,這裡為抽油煙機。參考說明書表示,這款型號的抽油煙機,可使用外排模式,即是吸入空氣經截油濾網清潔後,再從管道排出室外,亦可以使用內循環模式。驗樓師檢查後,發現抽油煙機是採用內循環模式來安裝。驗樓師表示,廚房上方設有百頁用來排出空氣,香港人未必習慣,因為總覺得應該把油煙排出街外,但他相信在如此迷你的廚房煮菜時不會有很大油煙,一般煎魚煲湯煮麵,如此內循環模式一定足夠使用。
洗手間鏡櫃內設鏡面
洗手間門屬隱藏式,跟玄關的牆身相同,採用木紋飾面以收納起來,洗手間門亦不設門柄,雖然感覺有一點奇怪,但好處就是避免經過會被門柄勾到衣物。進入洗手間,以一個260多呎的空間來說,空間不算十分迫狹,洗手間內的鏡櫃有一點驚喜。打開鏡櫃內不單有層架可放置清潔用品,還設有廁紙架、以及風筒位置,鏡櫃旁都有鏡面,好處是當男士整理儀容、或女士化妝,不需要把物品全拿出來,可以直接化妝後便關上鏡櫃門,明顯有從用家角度考慮。鏡櫃上有兩粒黑點,可把旁邊燈條變色,變相可自由挑選燈光色系。因單位樓底高,上方也加裝了燈槽,可以不用把全部燈光開啟,只開啟部份燈槽的燈光已足夠。唯一要挑剔的地方就是黑廁設計,為其缺點。
客飯廳不設間隔牆
洗手間外已為客飯廳的主體面積。雖說是開放式戶型,但實情設計上已預留空間間一房,就是由這條柱位開始作區分。因為12樓以上單位,跟這個單位相若,只是多了一個工作平台及露台。但12樓以上的單位會在此位置設有間隔牆;12樓以下則沒有預留間隔牆。現在客飯廳跟睡房合併,其缺點就是少了一幅間隔牆。但若果設有間隔牆,則順理成章會用來掛電視,對面用來放梳化;但現在沒有設有間隔牆,電視可以放在哪? 可以打橫放電視、可設於廚房旁位置、或者近洗手間牆身。但假設把電視放置於近廚房位置,若果背後不放置櫃身或睡床,則整個梳化就會設於客飯廳置中位置,必須透過睡房的傢俬配合,才能令客飯廳望落較得體一點。
單位採用玻璃幕牆
走入單位,雖然是開放式單位,以為很迫狹,但實際上卻不算很迫狹,而且很光猛。因為這個單位都設有大塊玻璃窗包圍,日後要清潔玻璃都幾麻煩,但近廳玻璃窗可配合毗鄰的氣窗進行清潔,但另一扇窗較困難,因為跟平常的窗並不相同,屬於韆鞦窗設計。但驗樓師鍾sir認為,在市區樓無必要採用玻璃幕牆。因為玻璃幕牆最大好處就是外望景觀較開揚,採光度較高,但在市區本身並沒有什麼景觀可言,反而設置玻璃幕牆可以很通透地窺探到單位內的情況,所以都會長期拉窗簾。
韆鞦窗難清潔
單位一面為韆鞦窗,清潔很有難度,因為不能在旁邊伸手清潔。韆鞦窗的開關都幾麻煩,要推一推才能開關。由於韆鞦窗的定位扣是在該窗鉸末端,若打開後要關窗後,就必須再把窗向外推才可以,而使用上也必須要小心,因為窗台石的位置也很窄,剛才發力時也容易跣腳。不過,由於韆鞦窗旁外望牆身的百頁,應該是毗鄰垃圾收集房的排氣口,所以相信戶主更加不會打開了。
單位不設工作平台及露台
這個開放式單位,如果戶主選擇間房,究竟房間會否很細? 睡房位置長2.485米、闊2.3米,面積62呎大,比我們平常參觀的客房大十多呎,足夠放置雙人床及小書枱,還能預位放衣櫃。而且抬頭望望天花,單位設有兩部冷氣機,似乎在功能上也預留間房之用。驗樓單位向西南面,低層都會被舊樓阻擋景觀,但高幾層則可剛好避過前方休憩公園,望向奧海城及海景。所以也理解為何在12樓以上才設有工作平台及露台。當然沒有工作平台及露台也有其好處,因為本身這部份需要計錢,如果單位真的附有如此設施,就要多付92萬元了,是否值得就見仁見智。
胡.說評析
1. 驗樓單位評分獲A
一座物業、共提供322伙的「ONE SOHO」,設計都以一層十四伙高密度為主。除了我們看的開放式單位外,項目佔85%為一房,面積由285-320呎之間,另外也設有23個兩房單位,面積374呎。驗樓師發現問題不算很多,扣分位主要在玻璃窗崩花、部份鋁門窗開關不順等,單位取得95分,評級為A。我們有把驗樓結果轉交發展商之一的信和,回覆指,執修項目全為輕鬆瑕疵,已委託承建商跟進並已完成執修,正聯絡業主安排驗收。
2. 周邊環境仍舊老化
跟發展商打賭不單止樓價升跌,還有打賭周邊環境變化。由「新填地街」一路行,附近都是紅燈區,商舖主要賣建材為主,兩年半前過來這裡,也沒有太大的轉變。唯一變化是「ONE SOHO」地盤,周邊多了一些園景,感覺上美觀不少,但只要行幾步離開「ONE SOHO」的地盤範圍,舊區感覺仍然存在。
3. 大廈不能設泳池
買家在打賭樓價升跌上輸給發展商,但在收樓質素上卻算有彌補。而且也看得出大廈的布局上也算交足功課。地盤細細,地下及一樓為基座商場外,二樓園景區及會所也有5,000呎。為避免收取高昂管理費,市建局有規定會所不能起泳池,但內部設施也算不欺場。會所分為園景區及康樂活動區,設有閱讀室、宴會廳、室內共享空間,以及室外休閒空間。當然重點是管理費是否的相宜呢? 發展商表示,「ONE SOHO」管理費為每呎4.97元。
4. 入伙呎租58-60元
畢竟鄰近旺角朗豪坊,所以未入伙已有預租個案。樓盤的第一宗租務成交,有內地生租入大廈,是一個中層A室一房單位,面積285呎,以18,000元租用,呎租63元。之後促成的租務成交,呎租則介乎58-60元之間。「ONE SOHO」約有十多個租盤,以類近驗樓單位開放式戶型計算,叫租16,500元,相當於回報約3.1厘。其餘兩房單位則叫租25,000元起。
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